Revendicare imobiliară. Sentința nr. 6/2013. Judecătoria BUZĂU
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6/2013 pronunțată de Judecătoria BUZĂU la data de 15-04-2013 în dosarul nr. 21003/200/2012
DOSAR NR.21._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
SENTINȚA CIVILĂ NR. 6.373
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 15.04.2013
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE: N. N.
GREFIER: P. L. - S.
Pe rol fiind judecarea acțiunii civile având ca obiect revendicare imobiliară, formulată de reclamanta L. P., cu domiciliul în mun. B., ., ap- 38, ., în contradictoriu cu pârâții T. D. și T. N., ambii cu domiciliul în com. Gălbinași, ..
Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică din data de 08.04.2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea data, parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 15.04.2013.
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată la data de 29.06.2012, pe rolul Judecătoriei B., sub nr._, reclamanta L. P. a formulat, în contradictoriu cu pârâții T. D. și T. N., acțiune în revendicare și comparare de titluri, solicitând instanței de judecată să dispună ca pârâții să îi lase în deplină proprietate și pașnică posesie imobilul casă de locuit situat în ., cu nr. cadastral 398 și să se constate ca fiind valabilă hotărârea nr. 1635/2011 prin care s-a recunoscut dreptul de proprietate al reclamantei și să se dispună și rectificarea cărții funciare nr. 79 (încheierea de carte funciară nr._/2007) a imobilului din ., cu nr. cadastral 398, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei asupra acestui imobil.
În motivarea în fapt, arată că a cumpărat imobilul din ., de la numitul R. F., la data de 04.09.2006, printr-un precontract încheiat la notar, în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Deoarece a constatat că vânzătorul s-a răzgândit, a promovat o acțiune în instanță pentru realizarea dreptului, conform Dosarului nr. 85/2007 –_/200/2010, sentința nr. 1635/2011, pronunțată în acest dosar, rămânând irevocabilă prin respingerea recursului.
În anul 2011, după finalizarea dosarului civil nr._/200/2010, în momentul în care a încercat să pună în executare sentința civilă menționată, arată că a constatat că numitul R. F. a vândut acest imobil pârâților, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2496/2009 la BNP M. T., reclamanta apreciind că acest contract a fost încheiat cu persoană care nu avea calitatea de proprietar al bunului vândut, contractul fiind încheiat în timpul litigiului dintre părți.
Mai mult, se arată că prin Ordonanța din data de 15.06.2012, numitul R. F. a fost găsit vinovat de săvârșirea infracțiunii de fals în declarații, aspect care vizează tocmai legalitatea contractului de vânzare cumpărare pe baza căruia și-au format apărarea pârâții.
Se mai arată că ideea de aparență în drept nu se confundă cu ideea de bună credință, chiar dacă aplicarea practică a teoriei aparenței implică existența bunei credințe a dobânditorului de la titularul aparent, iar dobândirea dreptului de proprietate în situația aparenței este o excepție, care trebuia strict interpretată.
Apreciază că la acest moment, imobilul este stăpânit fără drept de către pârâți, că acel contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2496/2009 la BNP M. T., a fost încheiat cu un neproprietar, astfel că prin compararea celor două titluri, instanța să constate valabilitatea titlului reclamantei și să oblige pârâții să lase în deplină proprietate și pașnică posesie imobilul casă de locuit către reclamantă și să dispună rectificarea cărții funciare nr. 79, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților asupra acestui imobil.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 563 – 566 C.C. 2009.
Odată cu cererea, reclamanta a depus chitanță taxă timbru 10 lei și timbru judiciar de 0,3 lei, ordonanța nr. 6604/P/2011, privind scoaterea de sub urmărire penală și aplicarea unei sancțiuni cu caracter administrativ (fila 8 – 10), memoriul depus de reclamantă în dosarul nr._/200/2011 (fila 11 – 12).
Prin rezoluția judecătorului, s-a dispus atașarea dosarului nr._/200/2010 și s-a solicitat Parchetului de pe lângă Judecătoria B., să se comunice dacă împotriva Ordonanței pronunțate în dosarul nr. 6604/P/2011 au fost exercitate căile de atac, iar în caz de răspuns afirmativ, să se comunice copii de pe soluțiile dispuse.
Parchetul de pe lângă Judecătoria B. a comunicat instanței copii de pe soluțiile dispuse în dosarul nr. 6604/P/2011 (filele 21 – 25).
Legal citați, pârâții au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acțiunii.
Apreciază că instanța de judecată nu poate primi susținerea reclamantei potrivit căreia contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat cu o persoană care nu nu mai avea calitatea de proprietar, deoarece, prin raportare la momentul încheierii antecontractului, în anul 2009, pârâții au avut reprezentarea faptului că au contractat cu adevăratul proprietar, astfel că nu se poate interpreta că există o aparență a dreptului, prin vânzarea lucrului altuia, cât timp, chiar reclamanta prin cererea principală a menționat aspectul potrivit căruia la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, litigiul existent între ea și R. F. nu era finalizat, iar pârâților nu le poate fi imputat că litigiul nu era notat la OCPI.
Un alt aspect invocat de pârâți este acela că în favoarea lor operează prezumția de bună credință, prin raportare la prevederile art. 1898, al. 2 C.C. 1864, care stipulează faptul că este obligatoriu dar și suficient ca buna credință să fi existat la momentul câștigării imobilului, iar pârâții au făcu dovada, în dosarul nr._, că la momentul perfectării celor două contracte de vânzare cumpărare, în special, contractul nr. 2496 din data de 14.10.2009, nu au avut cunoștință despre existența litigiului, care avea ca obiect imobilul și mai mult decât atât, la data de 16.10.2009, pârâților li s-a permis întabularea dreptului lor de proprietate asupra imobilului casă de locuit și teren.
Se mai arată că la data de 14.06.2010, reclamanta a promovat o acțiune de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2496/2009 la BNP M. T., acțiune care a fost respinsă ca fiind neîntemeiată, hotărâre care este definitivă și irevocabilă.
Deoarece reclamanta solicită compararea de titluri, pârâții apreciază că titlul acesteia nu le poate fi opus, din cel puțin două puncte de vedere.
În speță, se arată, că doar ei dețin actul juridic civil prin care se poate face dovada deplină a dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, prin comparare cu actul deținut de către reclamantă, care, în opinia pârâților, trebuie să îndeplinească mai multe condiții: data titlului să fie mult anterioară exercitării proprietății lor, titlul să fie valabil și nu încheiat prin viclenie, aspect constatat prin hotărârea judecătorească rămasă definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 190/2001 pronunțată la data de 15.10.2012.
Prin urmare, apreciază că dreptul lor de proprietate asupra casei de locuit și terenului aferent, s-a născut la momentul perfectării contractului de vânzare cumpărare, motiv pentru care apreciază că dețin un titlu valabil și mai bine conturat, cu mult anterior celui invocat de către reclamantă, consfințit printr-o hotărâre judecătorească tocmai în anul 2011.
De asemenea, se arată că literatura juridică și practica judecătorească au statuat că, în ipoteza în care titlurile de proprietate care fac dovada dreptului de proprietate provin de la același autor, va avea câștig de cauză cel care l-a transcris, făcându-l opozabil erga omnes, iar în cazul în care niciuna dintre părți nu a îndeplinit formalitatea de transcriere, va câștiga partea care deține titlul cu data cea mai veche. Mai mult, se arată că practica judiciară a stabilit că în cazul în care doi cumpărători dobândesc succesiv același imobil de la același vânzător, triumfă titlul acelui cumpărător care și l-a transcris mai întâi, neavând importanță data încheierii actului translativ de proprietate.
Întâmpinarea nu a fost motivată în drept și a fost însoțită de copia deciziei civile nr. 190/2012 din 15.10.2012, pronunțată de Tribunalul B., în dosarul nr._ (fila 32 – 38), sentința civilă nr. 2991/29.02.2012, pronunțată de Judecătoria B., în dosarul nr._ (fila 39 – 41).
Deoarece instanța pusese în vedere reclamantei să completeze taxa judiciară de timbru cu suma de 2009 lei și timbru judiciar de 5 lei, aceasta a formulat cerere de ajutor public judiciar, care a fost admis prin încheierea de ședință din data de 11.03.2013, reclamanta urmând să achite timbrul judiciar de 5 lei.
La același termen, s-a dispus atașarea dosarului nr._ și s-a dispus emiterea unei adrese către BNP M. T. prin care s-a solicitat să se înainteze la dosarul cauzei fotocopii de pe înscrisurile care au stat la baza întocmirii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2496/2009.
Pentru termenul din data de 08.04.2013, pârâții au depus la dosar copia contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2496/2009, documentația tehnică cadastrală, extras de carte funciară pentru autentificare din data de 13.10.2009, încheierea OCPI nr._/16.10.2009 și extras de carte funciară pentru informare din data de 28.10.2009.
Prin răspunsul la întâmpinare depus în cauză, reclamanta a arătat că data încheierii actului său este 04.09.2006, iar nu momentul pronunțării hotărârii și anume 28.02.2011, deoarece instanța a constatat vânzarea.
De asemenea, arată că niciodată nu a încercat să inducă în eroare instanța cu privire la faptul că în anul 2009 s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare între pârâți și R. F., fiind contrazis de actele care atestă că încă din luna ianuarie 2007, reclamanta notase litigiul la OCPI B., solicitând ca instanța să rețină extrasul de informare prin care se notase litigiul pe imobil și care apare în extrasul de carte funciară din anul 2009 depus de către pârâți.
Apreciază că pârâții nu au fost de bună credință la momentul perfectării contractului de vânzare cumpărare și că au cunoscut că imobilul fusese vândut către ea.
BNP M. T. a depus la dosar înscrisurile care au stat la baza încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2496/14.10.2009 de același birou notarial, iar reclamanta a depus acte, respectiv, adresa nr._/09.08.2012, adresa nr._/08.08.2012adresa nr._/12.07.2012, adresa nr._/26.04.2012ordonanța nr. 6604/P/2011, ordonanța nr. 4776/P/2010declarații martori date într-un alt dosar, chitanță plată impozit, încheierea nr._/19.10.2011, extras CF pentru informare nr._/03.10.2011, extras CF pentru autentificare nr._/13.10.2009, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2496/14.10.2009 la BNP M. T., încheierea nr._/28.10.2009, extras pentru informare nr._/28.10.2009, dovadă depunere plângere penală la poștă și plângerea adresată IPJ B., certificat de grefă privind soluția pronunțată în dosarul nr._, anunț din mica publicitate, certificat de atestare fiscală, dovadă depunere la poștă și plângere adresată Primarului ., încheierea OCPI nr._/09.01.2007, decizia civilă nr. 1749/2012, din data de 17.12.2012, pronunțată de Tribunalul B., în dosarul nr._/200/2011, decizia civilă nr. 190/2012, din 15.10.2012, pronunțată de Tribunalul B., în dosarul nr._ .
Ambele părți au depus concluzii scrise.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarea situație de fapt:
În ceea ce o privește titlul invocat de reclamantă, instanța reține că la data de 04.09.2006, printr-un precontract atestat sub nr. 1, la C.Av. B. C., reclamanta a convenit cu numitul R. F., perfectarea până la data de 01.05.2007, a contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, referitor la imobilul casă de locuit, compusă din 3 camere, împreună cu suprafața de 1070 mp, situate în intravilanul ..
Înainte de expirarea termenului stabilit, respectiv, la data de 05.01.2007, reclamanta l-a acționat în judecată pe promitentul vânzător, solicitând instanței să constate ca fiind intervenită vânzarea, conform precontractului menționat, cererea formând obiectul dosarului nr._ .
Înainte de a analiza parcursul (din punct de vedere al judecății) acestui dosar, instanța reamintește părților că încheierea unui antecontract (în speță, precontract) de vânzare cumpărare privitor la terenuri, nu este prin el însuși translativ de proprietate, acesta generând în sarcina părților o obligație de a face, respectiv de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Ca argument, instanța arată că potrivit dispozițiilor art. 2, al. 1, din Titlul X – Circulația juridică a terenurilor, din Legea nr. 247/2005, terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Art. 5, al. 2, din același Titlu X, prevedea că în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
D. urmare, susținerea reclamantei că transferul dreptului de proprietate a intervenit la data încheierii precontractului nu este susținută de niciunul din textele legale invocate, în vigoare la momentul încheierii acestuia.
Dosarul nr._ a fost finalizat prin admiterea cererii prin sentința civilă nr. 918/21.02.2008.
Împotriva acestei sentințe a formulat recurs numitul R. F., care a fost admis de Tribunalul B., prin 829/29.10.2008, cauza fiind trimisă spre rejudecare.
Ca urmare a casării, cauza a fost reînregistrată pe rolul Judecătoriei B., la data de 14.01.2009, sub nr._ .
Prin sentința civilă nr. 580/27.01.2010, Judecătoria B. a respins cererea principală formulată de către reclamantă, fiind admisă cererea de restituire a dublului sumei achitate cu titlu de preț, respectiv, 70.000 lei. Este de reținut că în motivarea hotărârii, instanța a reținut că în luna octombrie 2009, numitul R. F. vânduse imobilul unor terțe persoane.
Din nou, numitul R. F. a formulat recurs împotriva acestei soluții, care a fost admis prin Decizia nr. 278/26.03.2010, cauza fiind trimisă spre rejudecare, iar ca urmare a casării, cauza a fost reînregistrată sub nr._/200/2010, la data de 16.09.2010. prin sentința civilă nr. 1635/28.02.2011, Judecătoria B. a admis cererea reclamantei L. P., a fost respinsă cererea reconvențională formulată de R. F. și s-a constatat că la data de 04.09.2006, a intervenit între părți vânzarea cumpărarea cu privire la imobilul casă de locuit și teren, aflată în ..
Reținem că la data de 23.11.2010, pârâtul R. F. a solicitat suspendarea judecății cererii, pe motivul că pe rolul Judecătoriei B., se afla dosarul nr._ , cerere care a fost pusă în discuția părților, la data de 12.01.2011, când a și fost respinsă, prin încheierea de ședință de la acea dată, fiind consemnată opunerea reclamantei, prin apărător la cererea de suspendare, pe motivul că nu influența cererea principală.
Sentința civilă nr. 1635/28.02.2011, devenită irevocabilă la data de 15.06.2011, prin respingerea recursului formulat de R. F., prin Decizia civilă nr. 432 a Tribunalului B. și constituie titlul în baza căruia reclamanta își întemeiază acțiunea.
Referitor la titlul pârâților, instanța reține că la data de 14.10.2009, între numitul R. F. și pârâții din prezenta cauză, T. D. și T. N., a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2496/14.10.2010, în fața BNP M. T..
Potrivit dispozițiilor art. 2, al. 1, din Titlul X – Circulația juridică a terenurilor, din Legea nr. 247/2005, contractul de vânzare cumpărare încheiat este translativ de proprietate.
Conform încheierii nr._/28.10.2009, pârâții au întabulat dreptul lor de proprietate asupra imobilului în litigiu, conform titlului de proprietate constituit de contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2496/14.10.2010, în fața BNP M. T..
Acesta este titlul deținut de către pârâți, a cărei comparare o solicită reclamanta.
Instanța reține că la data de 14.06.2010, reclamanta L. P. a acționat în judecată pe pârâții T. D. și T. N., pentru constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2496/14.10.2010, în fața BNP M. T., cererea făcând obiectul dosarului nr._ .
Având în vedere că prin sentința civilă nr. 2991/29.02.2012, a fost respinsă acțiunea reclamantei, hotărârea devenind irevocabilă prin respingerea recursului de către Tribunalul B., prin decizia civilă nr. 190/2012 din data de 15.10.2012, instanța nu va mai analiza motivele de nelegalitate al contractului de vânzare cumpărare, invocate de reclamantă prin prezenta cerere, deoarece hotărârile menționate se impun atât părților, cât și instanței, cu autoritate de lucru judecat.
Instanța va respinge susținerea reclamantei că a aflat despre înstrăinarea imobilului, numai la momentul la care a aflat despre faptul că R. F. ar fi înstrăinat imobilul unor terțe persoane, abia la momentul la care a încercat să pună în executare sentința pronunțată în dosarul nr._/200/2010, deoarece, astfel după cum rezultă din actele dosarelor anexate, iar instanța a reținut deja, pe parcursul judecării dosarului nr._, se aflase deja că imobilul fusese vândut, iar instanța de judecată, în considerarea acestei soluții, apreciase că acțiunea nu putea fi admisă. De asemenea, în rejudecare la data de 23.11.2010, pârâtul R. F. a solicitat suspendarea judecății cererii, pe motivul că pe rolul Judecătoriei B., se afla dosarul nr._, cerere la care reclamanta s-a opus.
Nu se poate reține nici faptul că pârâții ar fi cumpărat de la un aparent proprietar, deoarece, așa după cum am reținut, încheierea unui antecontract (în speță, precontract) de vânzare cumpărare privitor la terenuri, nu este prin el însuși translativ de proprietate, acesta generând în sarcina părților o obligație de a face, respectiv de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Instanța nu va analiza legalitatea celor două titluri, deoarece, în ceea ce privește titlul reclamantei, fiind constituit de o hotărâre judecătorească, singurele care puteau să se pronunțe erau instanțele de control judiciar, iar situația de fapt și de drept reținută se impune să fie respectată în mod obligatoriu și de către terți, deci, și de către pârâții din prezenta cauză, iar în ceea ce privește titlul pârâților, acesta fiind translativ de proprietate, iar dreptul întabulat, condițiile de opozabilitate față de terți sunt pe deplin îndeplinite.
D. urmare, instanța va compara cele două titluri, prin raportare la cele reținute mai sus. Astfel, instanța reține că ambele titluri provin de la același proprietar, respectiv, numitul R. F..
Singurii care au întabulat dreptul lor de proprietate asupra imobilelor sunt pârâții, conform încheierii nr._/28.10.2009.
De asemenea, pârâții sunt singurii care sunt în posesia bunului în litigiu.
Instanța reține că pronunțarea sentinței civile nr. 1635, ca constituie titlul reclamantei, s-a realizat la data de 28.02.2011, în timp ce atât titlul pârâților, respectiv, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2496/14.10.2010, în fața BNP M. T., dar și întabularea dreptului de proprietate s-a efectuat la data de 28.10.2009. D. urmare, nu se poate pune problema ca în sarcina pârâților să fi existat o obligație de respectare a situației juridice create prin pronunțarea sentinței, deoarece, la acea dată, sentința nu exista. Dimpotrivă, instanța constată că singura care nu a respectat dreptul de proprietate al pârâților a fost reclamanta, care, prin modul în care a înțeles să își conducă procesul, a reușit să obțină pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare cumpărare, deși cunoștea încă din cursul procesului despre, cel puțin, existența contractului de vânzare cumpărare, dacă nu despre întabulare.
Constantă practicii și jurisprudenței, instanța apreciază că în situația în care, titlul provine de la același autor, câștig de cauză nu poate avea decât acela care a întabulat primul, iar în această situație se află pârâții.
Motivele reținute la analizarea obligației de respectare a situației juridice create prin pronunțarea sentinței și a dreptului de proprietate întabulat, se constituie în argumente pentru respingerea cererii referitoare la rectificarea cărții funciare nr. 79, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților asupra acestui imobil.
Potrivit dispozițiilor art. 563 C.C. 2009, proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deține fără drept, acțiunea fiind imprescriptibilă.
În cauză, deși ambele părți au exhibat titluri de proprietate, instanța a înțeles să dea preferință titlului pârâților, motiv pentru care va respinge cererea reclamantei ca fiind nefondată.
Ca parte căzută în pretenții, având în vedere cererea formulată de către pârâți, dar și prevederile art. 274 C., instanța va dispune obligarea reclamantei să achite pârâților suma de 1.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge ca fiind nefondată, acțiunea înregistrată sub nr._ /2013, având ca obiect „revendicare imobiliară”, formulată de reclamanta L. P., domiciliată în mun. B., . A, ., ., în contradictoriu cu pârâții T. D. și T. N., ambii domiciliați în com. Gălbinași, ..
Obligă reclamanta să achite pârâților suma de 1.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 15.04.2013.
Președinte, Grefier,
N. N. P. L. – S.
Red. NN/tehnored.NN/5 ex/13.05.2013
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 4221/2013.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 23/2013.... → |
|---|
