Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 1848/2013. Judecătoria CÂMPINA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1848/2013 pronunțată de Judecătoria CÂMPINA la data de 02-07-2013 în dosarul nr. 449/204/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CÂMPINA, JUDEȚUL PRAHOVA
Câmpina, ., nr. 14, jud. Prahova
Operator de date cu caracter personal nr. 7527
Prezentul document conține date cu caracter personal aflate sub incidența Legii nr. 677/2001
DOSAR NR. _
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1848
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 02 IULIE 2013
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE: ȘERBANESCU M. A.
GREFIER: NIȚEANU V. M.
Pe rol fiind soluționarea cauzei civile având ca obiect “acțiune în constatare”, formulată de către reclamanta B. A. cu domiciliul în loc. B., . A, jud. Prahova, în contradictoriu cu pârâtele T. A. M. B., cu domiciliul în B., .. 1, ., jud. Prahova, și T. F., domiciliată în mun. Câmpina, .. 23 B, ..
Acțiune timbrată legal cu suma de 2.415 lei potrivit chitanței nr._/16.05.2013 (f.21) și timbru judiciar în cuantum de 0,30 lei.
Dezbaterile și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de_, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta, când instanța la solicitarea reclamantei pentru a-i da posibilitatea să depună concluzii scrise a amânat pronunțarea în temeiul art. 146 C. pr. civ. pentru această dată.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._ la data de 28.01.2013, reclamanta B. A. a chemat în judecată pe pârâtele T. A. M. B. și T. F. solicitând să se constatate valabilitatea antecontractului de vânzare - cumpărare nr. 105/18.07.2012 și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare pentru terenul in suprafață de 218 mp situat în B., ., jud. Prahova, și a construcției depozit construită din stâlpi metalici, ferme metalice și panouri tristrat, în suprafață de 81 mp situată pe acest teren.
În motivarea acțiunii s-a arătat că la data de 18.07.2012 a încheiat cu pârâtele un antecontract de vânzare-cumpărare, potrivit căruia promitentele vânzătoare își asumau obligația de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare pentru terenul situat în B., ., jud. Prahova și construcția - magazie situata pe acest teren.
Prin menționatul înscris s-a stabilit suprafața de circa 366 mp, însă s-a convenit ca după efectuarea raportului de expertiză topografică să se rețină suprafața așa cum va rezulta din măsurători.
Terenul și construcția au făcut obiectul dosarului civil nr._ soluționat de Judecătoria Câmpina prin sentința civilă nr. 3335/28.11.2012 rămasă definitivă și irevocabilă prin nerecurare.
Precizează reclamanta că așa cum au convenit cu părțile urma să se prezinte la notariat în vederea întocmirii actului în forma autentică, însă în ultima perioadă pârâtele nu au mai dorit să comunice nici telefonic, motiv pentru care a inițiat atât demersurile pentru rezolvarea amiabilă a situației, iar în cazul unui refuz constant a înțeles să se adreseze și instanței de judecată.
Mai arată reclamanta că de la momentul încheierii antecontractului a intrat în posesia terenului și construcției, iar prețul l-a plătit integral așa cum se menționează în acest înscris.
În drept s-au invocat disp. art. 111 C. pr. civ., art. 5 pct. 2 din Legea nr. 247/2005 titlul X.
În dovedirea acțiunii reclamanta a depus la dosar în copie următoarele înscrisuri: sentința civilă nr. 3335/28.11.2012 a Judecătoriei Câmpina, raport expertiză tehnico-judiciară construcții din dosarul nr._, raport de expertiză tehnică topografică din dosarul nr._, act identitate reclamantă (f.5-16).
La termenul de judecată din data de 17.05.2013 față de disp. art. 3^2 din Legea nr. 146/1997 s-a dispus emiterea de adrese către Primăria B. pentru a comunica situația juridică cu privire la imobilele în cauză, precum și la Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară Câmpina pentru a emiterea unui certificat de sarcini sau a unui extras de carte funciară.
De asemenea s-au înaintat O.C.P.I Prahova rapoartele de expertize, de care reclamanta a înțeles să se folosească, spre avizare în conformitate cu prev. art. 32 alin. 3 din Legea nr. 146/1997.
La data de 07.06.2013 Primăria B. a comunicat adresa nr. 7533/05.06.2013 (f.26), iar B.C.P.I. Câmpina a comunicat extrasele de carte funciară ale imobilelor de la adresa unde sunt situate imobilele din cauză (f.31-37).
Reclamanta prin apărător la termenul de judecată din 28.06.2013 și-a precizat temeiul legal respectiv disp. art. 1270 al. 3 N. C. civ. și art. 35 din N. C. pr. civ.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:
La data de 18.07.2012 s-a încheiat de către pârâtele T. F. și T. A.-M. B. înscrisul sub semnătură privată intitulat „Antecontract de vânzare-cumpărare”, atestat de av. B. M. (f.6, 7 din dosarul asociat_ 7a1), prin care pârâtele în calitate de promitente vânzătoare, și-au asumat obligația de a încheia cu reclamanta B. A., promitentă cumpărătoare, un contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul teren în suprafață de cca. 366 mp situat în B., ., jud. Prahova, și pentru construcția - magazie de pe acest teren, dar și să obțină o hotărâre judecătorească de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra acestor imobile, suprafața de teren ce va fi înscrisă în actul de înstrăinare urmând a fi stabilită cu exactitate după efectuarea raportului de expertiză topografică în dosarul civil nr._ .
Dosarul nr._ a fost soluționat prin sentința civilă nr. 3335 pronunțată de Judecătoria Câmpina la 28.11.2012 (f.5-8), sentință prin care a fost admisă acțiunea formulată de pârâtele din prezenta cauză T. F. și T. A.-M. B. și s-a constatat dobândirea de către acestea prin uzucapiune a dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 218 mp situat în B., ., jud. Prahova, așa cum acesta a fost identificat prin raportul de expertiză tehnică judiciară topografică B. N., precum și dobândirea prin accesiune a dreptului de proprietate asupra imobilului construcție depozit construită din stâlpi metalici, ferme metalice și panouri tristrat, în suprafață de 81 mp situată pe terenul de 218 mp și identificată prin raportul de expertiză tehnică construcții D. F. R..
În raport de această sentință și de antecontractul încheiat la data de 18.07.2012 solicită reclamanta pronunțarea unei hotărârii care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a celor 2 imobile, terenul de 218 mp și construcția depozit, susținând că pârâtele refuză prezentarea la notariat pentru încheierea acestui contract, și a înțeles să se folosească în prezenta cauză de expertizele tehnice judiciare efectuate în dosarul nr._ .
Referitor la temeiul legal al acțiunii întrucât antecontractul este încheiat după . Noului C. civ., față de prev. art. 102 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil, vor fi avute în vedere aceste dispoziții legale.
Însă referitor la prevederile Codului de pr. civ., față de disp. art. 24 din acest cod, constatând că prezenta acțiune a fost introdusă la 28.01.2013, vor fi avute în vedere dispozițiile vechiului C. pr. civ., iar nu cele ale N. C. pr. civ., așa cum a învederat reclamanta.
De asemenea potrivit art. 230 lit. a din Legea nr. 71/2011, instanța are în vedere și disp. art. 1.169 din vechiul C. civ. potrivit căruia „Cel ce face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească”, precum și disp. art. 129 alin. 1 teza finală Cod proc civilă ce stabilesc că părțile au îndatorirea să-și probeze pretențiile și apărările.
Și prev. art. 1669 alin. 1 C. civ. stabilesc că atunci când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de valabilitate sunt îndeplinite.
Așadar aceste prevederi legale corespund cu cele din art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005, abrogat prin art. 230 lit. aa din Legea nr. 71/2011, în sensul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract în situația în care una dintre părți refuză nejustificat încheierea contractului.
Față de dispozițiile legale mai sus menționate rezultă obligația reclamantei de a face dovada acestui refuz al pârâtelor de a se prezenta la notariat pentru încheierea contractului.
Însă instanța constată în primul rând faptul că prin antecontractul încheiat părțile nu au stabilit un termen pentru autentificarea contractului de înstrăinare și deși reclamanta prin acțiunea formulată învederează că urmau să se prezinte la notariat și chiar au inițiat demersuri pentru rezolvarea amiabilă a situației, nu a făcut nicio dovadă în acest sens, nu a depus la dosar nicio notificare a pârâtelor și nicio încheiere notarială care să constate că reclamanta a fixat un termen pentru prezentarea pârâtelor la un sediu notarial și acestea nu s-au prezentat.
Faptul că pârâtele nu s-au prezentat în instanță nu poate conduce la concluzia că au refuzat nejustificat încheierea contractului, în condițiile în care nu s-a stabilit în antecontract nici un termen pentru încheierea autentică a contractului, iar lipsa acestora poate fi interpretată ca un acord al acestora față de acțiune, ca o recunoaștere a susținerilor reclamantei potrivit art. 225 C. pr. civ..
Instanța constată și faptul că în dosarul nr._ pârâtele din prezenta cauză, ce au avut calitatea de reclamante, au fost reprezentate de d-na av. B., avocat care în prezenta cauză reprezintă de data aceasta partea adversă și care a înțeles să se folosească rapoartele de expertiză din dosarul nr._ .
Dacă între părți ar fi existat într-adevăr un litigiu reclamanta B. A. nu ar fi avut posibilitatea de a accede la actele dosarului nr._ și evident nici la rapoartele de expertiză din acest dosar, nefiind parte în dosar.
De asemenea și antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 18.07.2012 este redactat și atestat tot de d-na avocat B. M.,
Art. 1669 alin. 1 C. civ. are în vedere acea situație în care între părțile contractante intervine un litigiu privind executarea antecontractului, deoarece instanțele sunt competente să intervină numai în soluționarea unor litigii, a unor diferende între justițiabili.
Această concluzie este incontestabilă în condițiile în care, potrivit art. 1-4 Cod proc. civ., instanțele judecătorești soluționează procese (litigii), în timp ce din coroborarea art. 8 alin. 1 lit. b cu art. 10 și 13 din Legea nr. 36/1995, rezultă că activitatea de autentificare a înscrisurilor redactate de notarul public, de parte personal sau de avocat, prin care se realizează transmisiuni imobiliare, este competența exclusivă a notarului public în calitatea sa de persoană investită într-o funcție autonomă prin care îndeplinește un serviciu de interes public.
Prin urmare instanța constată că de fapt între părți nu există un conflict real, întrucât din maniera în care s-a derulat raportul juridic dintre părți, așa cum s-a reținut mai sus, nu numai că nu s-a făcut dovada refuzului nejustificat al pârâtelor de a se prezenta la notariat, dar se poate observa că există o conivență a părților, de evitare a dispozițiilor legale, încă de la momentul demarării dosarului nr._ .
Se poate observa chiar intenție comună a părților de a alege altă cale, decât cea pusă la dispoziție de lege – autentificarea acordului lor de voință de către notarul public – deoarece probabil că este mai costisitoare, simulând în acest sens existența unui așa-zis litigiu între ele, care în realitate nu există.
Un alt motiv pentru care cererea reclamantei va fi respinsă îl constituie și faptul că pentru ca instanța să poată suplini consimțământul părții care nu-și îndeplinește în mod culpabil obligațiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. 1179 Noul cod civil privind valabilitatea convențiilor, precum și cele specifice contractului de vânzare cumpărare raportată la dispozițiile art. 1669 alin. 1Noul C civ.
De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 54 din Legea nr. 7/1996, pentru că un astfel de act prin care urmează să se transmită proprietatea, părțile sunt obligate să înfățișeze notarului public întreaga documentație cadastrală, pentru ca ulterior imobilul să poată fi intabulat în cartea funciară, notarul public fiind obligat să ceară din oficiu această înscriere. Ori din lucrările dosarului raportat chiar la susținerea reclamantei din notele depuse la 01.07.2013 (f.46), a reieșit că o astfel de documentație cadastrală nu a fost întocmită pentru imobilul în cauză, astfel că o eventuală prezență fizică în fața notarului chiar dacă s-ar fi realizat actul nu putea fi încheiat în mod valabil.
Din extrasele de carte funciară comunicate la dosar de către B.C.P.I. Câmpina (f.31-37) rezultă că reclamanta în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 311/19.03.2012, și încheiat tot cu pârâtele T. F. și T. A.-M. B., și-a intabulat dreptul de proprietate numai pentru suprafața de 429 mp și locuința C1 situată pe acesta, pentru cota de 1/2 din drumul de acces de 220 mp și pentru terenul de 141 mp și locuința C1 de pe acesta.
În mod cert pentru suprafața de 218 mp, solicitată prin prezenta acțiune reclamanta nu are întocmită documentația cadastrală, așa cum chiar ea a învederat.
De altfel raportul de expertiză topografică nici nu a putut fi avizat tehnic de către O.C.P.I. Prahova, astfel cum rezultă din adresa nr. 2581/3005.2013 (f.28).
Totuși potrivit art. 10 alin. 1 din Ordinul nr. 1.882/C din 12 septembrie 2011 pentru aprobarea Regulamentului privind avizarea tehnică a expertizelor judiciare efectuate de experții judiciari în specializarea topografie, cadastru și geodezie „În vederea efectuării înscrierii în sistemul integrat de cadastru și carte funciară conform Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, a imobilului care a făcut obiectul litigiului în care s-a dispus expertiza judiciară, planul de amplasament și delimitare a imobilului pentru care s-a admis recepția în condițiile prezentului regulament ține locul documentației cadastrale după pronunțarea hotărârii judecătorești irevocabile.”
Art. 2 alin. 1 din același Ordin prevede că “Avizarea tehnică a expertizei judiciare constă în recepția tehnică a planului de amplasament și delimitare a imobilului ce face obiectul expertizei și se acordă în conformitate cu prevederile art. 9 alin. 3 lit. e și ale art. 13 alin. 3 lit. h din Regulamentul de avizare, verificare și recepție a lucrărilor de specialitate din domeniul cadastrului, al geodeziei, al topografiei, al fotogrammetriei și al cartografiei”.
Cum în prezenta cauză nu s-a întocmit nicio documentație cadastrală și nici nu s-a putut efectua avizarea expertizei topografice și respectiv întocmirea procesului-verbal de recepție prevăzut de art. 4 și 6 din Ordinul nr. 1.882/C din 12 septembrie 2011, acțiunea reclamantei nu poate fi admisă.
Se impune o abordare sistematică atât a dispozițiilor Legii nr. 7/1996, cât și a dispozițiilor art. 1669 alin. 1 din Noul C. civ. la reglementările conținute de Legea nr. 7/1996, întrucât ele reflectă opțiunea legiuitorului de a institui o obligație de verificare a situației fizice și juridice a imobilului cu privire la care se formează acordul de voință, obligație ce revine atât părților, cât și autorității care validează acordul de voință și consfințește transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul.
Dacă în cadrul procedurii notariale de autentificare a actului de vânzare-cumpărare este obligatorie întocmirea documentației cadastrale și deschiderea unei cărți funciare, în cazul unui litigiu civil întemeiat pe dispozițiile art.1669 alin.1 din Noul Cod civil sunt operante dispozițiile art.129 alin.1 C. proc. civ., care reglementează îndatorirea părților de a urmări desfășurarea și finalizarea procesului în condițiile legii, precum și obligația acestora de a-și proba pretențiile și apărările. Or, în cadrul acestui tip de acțiune, este necesar a se proba nu numai refuzul nejustificat de încheiere a actului juridic în sensul temeiului de drept substanțial ce poate sta la baza unei soluții de admitere a acțiunii, ci și coordonatele concrete în spațiu ale bunului în litigiu, individualizarea exactă a acestuia, față de existența reglementărilor legale ce sunt determinante pentru modul în care se transferă drepturile reale dintr-un patrimoniu în altul în cadrul circuitului civil.
Hotărârea judecătoreasca pronunțată în aceasta materie, în situația admiterii acțiunii are un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclamă o finalitate concordantă cu dispozițiile legii cadru în materie, Legea nr. 7/1996, în al cărei domeniu de reglementare intră atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicității imobiliare, cât și opozabilitatea drepturilor dobândite prin diversele moduri de dobândire consacrate de legea civilă, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 1 alin.1 din Legea nr. 7/1996 “cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării”; potrivit art. 1 alin. 4, “evidența imobilelor înscrise în planul cadastral și în cartea funciară se realizează și se actualizează din oficiu la cererea persoanelor interesate sau la inițiativa autorităților publice”.
De asemenea, potrivit art. 35 alin. 5 din aceeași lege, “instanța judecătoreasca va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă și irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial în a cărui raza de activitate se afla imobilul”.
Totodată, una din atribuțiile Agenției Naționale de Cadastru, reglementata de art. 4 lit. l din lege, este aceea de a aviza tehnic expertizele efectuate de către experții judiciari în specialitatea topografie, geodezie și cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instanțelor de judecată.
În concluzie, toate reglementările menționate reflectă existența unui sistem de evidență cadastral-juridică a proprietăților imobiliare instituit prin norme legale imperative, sistem la care trebuie să se conecteze orice transfer patrimonial realizat între două subiecte de drept; dacă în cadrul procedurii necontencioase obligația de întocmire a documentației cadastrale și de înscriere în cartea funciară îi revine proprietarului terenului, în cadrul procedurii contencioase, judiciare, obligația de individualizare a bunului in litigiu printr-o probă concludentă îi revine reclamantului, conform regulilor procesuale.
Așa fiind în raport de cele anterior reținute instanța va respinge acțiunea formulată ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea având ca obiect acțiune în constatare, formulată de reclamanta B. A. cu domiciliul în loc. B., . A, jud. Prahova, în contradictoriu cu pârâtele T. A. M. B., cu domiciliul în B., .. 1, ., jud. Prahova, și T. F., domiciliată în mun. Câmpina, .. 23 B, .. A, ., jud. Prahova, ca neîntemeiată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 02.07.2013.
Judecător, Grefier,
Pentru grefierul de ședință Nițeanu V.,
aflată în C.O. semnează grefierul șef
Nițeanu A.
Red. ȘMA
5 ex./11.07.2013
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 505/2013.... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 3368/2013. Judecătoria... → |
|---|
