Acţiune în constatare. Sentința nr. 2762/2015. Judecătoria CÂMPINA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2762/2015 pronunțată de Judecătoria CÂMPINA la data de 06-07-2015 în dosarul nr. 2714/204/2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CÂMPINA, JUDEȚUL PRAHOVA
Câmpina, ., nr. 14, jud. Prahova
Operator de date cu caracter personal nr. 7527
Prezentul document conține date cu caracter personal aflate sub incidența Legii nr. 677/2001
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR.2762
Ședința publică de la 06 IULIE 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE V. N.
Grefier: P. D.-L.
Pe rol fiind pronunțarea asupra cauzei civile privind pe reclamanții A. I. și C. E. și pe pârâtele V. C. și B. M.-D. având ca obiect –acțiune în constatare–.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 29 IUNIE 2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta sentință, dată la care, instanța pentru a da posibilitatea pârâtelor să depună concluzii scrise a amânat pronunțarea la data de 06 IULIE 2015.
JUDECĂTORIA:
Deliberând asupra cauzei civile de față ;
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._ la data de 23.05.2014 reclamanții A. I. si C. E. au chemat in judecata si personal la interogatoriu pe parata V. C. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța, in baza art.l11 Cod.pr.civ să se constatate dreptul acestora de proprietate, asupra locuinței, construita din lemn, pe fundație de beton armat, acoperita cu tabla galvanizata, compusa din 2 camere, baie, bucătărie ,2 terase si o magazie, situata pe un teren din comuna Banesti,.,judetul Prahova, teren proprietatea paratei. De asemenea au solicitat să se constituie un drept de superficie pe toata durata existentei construcției asupra unui teren in suprafața de 234 mp, cu obligarea reclamanților la a o despăgubi pe parata pentru lipsa de folosința a acestui teren și să se constituie un drept de servitute, pentru posibilitatea ieșirii reclamanților la calea publica, asupra unui teren in suprafața de 89 mp, ce urmează a fi folosit de ambele părți.
În motivarea acțiunii reclamanții au arătat că în luna august 2008, au convenit cu parata (care este singura, având in prezent vârsta de 79 ani), sa le vândă din terenul acesteia, o porțiune de teren în suprafața de 234 mp, pentru a construi o locuința, cu posibilitatea reclamanților de acces pe un drum de servitute de la calea publica si pana la casa acestora, in suprafața de 89 mp, servitute ce trece prin curtea paratei.
In acest scop, cu acordul paratei, s-au făcut demersurile oficiale pentru întocmirea documentelor cadastrale, in vederea dezmembrării si apoi a vânzării terenului sus-menționat.
Pe planul de situație al terenului, parata a scris de mână următoarele: "Subsemnata V. C., sunt de acord cu dezmembrarea a doua loturi si cu servitutea de trecere pe teren " Data: 08.10.2008, după care semnează indescifrabil.
In luna februarie 2009, casa era gata si pentru ca nu aveau unde locui, reclamanții s-au mutat in casa noua care se afla la o distanta de cca.25 metri de casa paratei.
Reclamanții precizează că si atunci si acum toate utilitățile, atât pentru ei cat si pentru parata, le-au suportat in mod exclusiv, neavând nici o pretenție de la aceasta.
Când sa meargă la notariat pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, parata a motivat ca nu ar fi bune actele cadastrale si ca nu mai semnează actul de vânzare-cumpărare a terenului.
In drept reclamanții au întemeiat acțiunea pe dispozițiile art.l11 Cod procedura civila si art.492, art.969, art.616-619 din Codul civil.
Reclamanții arată că dreptul de superficie nu este reglementat direct și expres în Codul civil. De aceea existența lui a fost controversată, iar la început chiar contestată. Până la urmă s-a impus totuși părerea că dreptul de superficie trebuie să fie recunoscut. Opinia se întemeiază pe dispoziția art.492 Cod civil:
„Orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, pe cheltuiala sa și că sunt ale lui, până se dovedește din contra."
Interpretând acest text legal s-a arătat că din moment ce prin textul respectiv se instituie o prezumție relativă de proprietate asupra construcțiilor amplasate pe un teren în favoarea proprietarului terenului, constructorul poate să o înlăture prin proba contrară. Dovedind contrariul, constructorul devine astfel titularul unui drept de superficie asupra terenului pe care este edificată construcția, plantația sau lucrarea sa.
Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcțiile, plantațiile sau alte lucrări ce se afla pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosință.
In Noul Cod Civil, dreptul de superficie este reglementat de art.693 - art.702.
In dovedirea acțiunii reclamanții au solicitat probele cu interogatoriul paratei, înscrisuri, declarațiile testimoniale a doi martori, precum si expertize tehnice de specialitate, topometrica si construcții, cu obiectivele:
-topometrica - pentru identificarea terenului in suprafața de 234 mp si a servituții de trecere in suprafața de 89 mp, teren situat in comuna Banesti,., județul Prahova cu întocmirea schiței de plan si evaluarea lipsei de folosința a terenului.
-construcții - pentru identificarea construcției edificata de noi reclamanții pe terenul de mai sus si anume: locuința, construita din lemn, pe fundație de beton armat, acoperita cu tabla galvanizata, compusa din 2 camere, baie,bucătărie,2 terase si o magazie, întocmirea schițelor de plan si evaluarea acesteia.
La data de 03.06.2014 reclamanții in baza art.204 Cod.pr.civ, au modificat cererea de chemare in judecata in sensul că la acest moment cheamă in judecata si pe actualul proprietar al terenului pe care aceștia și-au construit casa, respectiv pe numita B. M. D. domiciliata in comuna Banesti,.,judetul Prahova.
În motivarea cererii modificatoare reclamanții au arătat că în după-amiaza zilei de 23.05.2014, le-a fost înmânata de către factorul poștal o notificare din partea numitei Bohiltea M. D., prin care li s-a adus la cunoștința faptul ca prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1440 din 13.05.2014 la BNP - P. M. C. din Campina, aceasta a dobândit prin cumpărare de la parata V. C.: "teren in suprafața măsurata de 1025 mp (suprafața din acte 1015 mp), situat in intravilanul comunei Banesti,sat Banesti,..275,.,946judetul Prahova, cu vecinii: . M.; L. V.,Riul Doftana si Gutica V.,intabulat in Cartea funciara sub nr._, împreuna cu locuința CI situata pe acest teren (alta decât locuința construita de noi reclamanții).
Totodată aceasta i-a notificat pe reclamanți ca in termen de 30 de zile sa ridice construcția pe care au edificat-o, în caz contrar va întrerupe curentul electric si gazele si ca vor fi obligați la plata lipsei de folosința pentru terenul de 230 mp pe care au construit.
De când au edificat construcția si pana in prezent reclamanții afirmă că aceștia au fost cei care au achitat facturile de curent si gaze, atâta pentru consumul lor cat si pentru consumul paratei V. C..
Este adevărata si susținerea paratei-cumparatore, ca parata V. C. a dat materiale, dar singurele materiale au fost cca 30 de saci de ciment pe care i-au folosit pentru turnarea fundației, dar la rândul lor, reclamanții afirmă că au despăgubit-o pe parata V. C., cu 44 foi de tabla galvanizata, care au fost montate pe casa acesteia.
Reclamanții susțin că este opozabila si paratei-cumparatoare convenția intervenita intre reclamanți si parata-vanzatoare V. C. de a le permite sa construiască pe terenul acesteia, mai ales ca la momentul dobândirii imobilului (teren si construcția C 1), cumpărătoarea a văzut ca pe acest teren se mai afla încă o construcție care nu aparține vânzătoarei.
. situație se poate aprecia si asupra bunei-credinte a cumparatoarei-parate.
Conform Art. 1.170 din Codul civil, privind Buna-credinta: "Părțile trebuie sa acționeze cu buna-credinta atat la negocierea si încheierea contractului, cat si pe tot timpul executării sale. Ele nu pot inlatura sau limita aceasta obligație "
Conform art.492 cod civil „Orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, pe cheltuiala sa și că sunt ale lui, până se dovedește din contra."
Interpretând acest text legal s-a arătat că din moment ce prin textul respectiv se instituie o prezumție relativă de proprietate asupra construcțiilor amplasate pe un teren în favoarea proprietarului terenului, constructorul poate să o înlăture prin proba contrară. Dovedind contrariul, constructorul devine astfel titularul unui drept de superficie asupra terenului pe care este edificată construcția, plantația sau lucrarea sa.
Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcțiile, plantațiile sau alte lucrări ce se afla pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosință.
In Noul cod civil, dreptul de superficie este reglementat de art.693 - art.702.
In dovedirea cererii modificate si precizate, reclamanții înțeleg sa se folosească de proba cu interogatoriul paratelor Bohiltea M. D. si V. C., de proba cu înscrisuri, de proba testimoniala cu declarațiile a doi martori (care au construit casa de la fundație si pana la finisajele interioare si exterioare),precum si de expertize tehnice de specialitate, topometrica si construcții.
La data de 27.06.2014 pârâtele V. C. si BOHILTEA M.-D. au depus întâmpinare-cerere reconvențională prin care pârâta V. C. invocă excepțiile lipsei calității procesuale pasive dar si lipsa de interes in ceea ce o privește întrucât nu mai este proprietara imobilului in litigiu pe care l-a înstrăinat Marianei-D. Bohiltea prin c.v.c. autentificat sub nr. 1440/13.05.2014 BNP M. P. din Campina, notat in CF_.
Aceasta excepție a fost invocată în raport de temeiurile de drept invocate de reclamanți privind accesiunea imobiliara art.lll Cod procedura civila vechi si art.494 Cod civil de la 1865.
De asemenea ambele parate solicită ca cei doi reclamanți sa-si precizeze clar obiectul judecații pentru ca, pe de o parte s-au invocat temeiuri pe accesiunea imobiliara, dar si alte temeiuri de drept si anume: art. 969 Cod civil vechi -Convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante; art. 616 - Proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nici o ieșire la calea publica, poate reclama o trecere pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului, cu îndatorire de a-1 despăgubi in proporție cu pagubele ce s-ar putea ocaziona; art. 617-Trecerea trebuie regulat făcuta pe partea ce ar scurta calea proprietarului fondului închis, ca sa iasă la drum; art. 618-Cu toate acestea trebuie a se alege trecerea prin locul ca ar pricinui o mai putina paguba acelui pe al cărui loc trecerea urmează a fi deschisa si art. 619 - Acțiunea de despăgubire in cazul prevăzut prin art. 616 este prescriptibila; iar trecerea trebuie sa urmeze după prescripție, deși acțiunea de indemnitate nu s-ar mai putea admite, pe de o parte, lansându-se insa in mod insinuos cum ca "In noul Cod civil, dreptul de superficie este reglementat de art.693-art.702", fără sa precizeze cu certitudine ce lege înțeleg sa folosească reclamanții.
Pârâta V. C. arată că nu am avut o înțelegere „bătuta in cuie" cu reclamanții pentru a le vinde imobilul proprietatea sa, integral sau parțial; convenția acestora, nescrisa a fost aceea de a le permite sa locuiască la aceasta cu chirie că nu aveau unde locui.
Pârâta V. C. arată că nu i-a cunoscut pe reclamanți anterior venirii la aceasta in curte, nu sunt rude, prieteni si nu se poate invoca imposibilitatea preconstituirii vreunui înscris prin care pârâta să-și fi asumat convenția la care se refera.
Pârâtele arată că nu sunt de acord nici cu constatarea dreptului de proprietate asupra locuinței nici cu constituirea unui drept de superficie indiferent pe ce suprafața, amprenta casei sau cei 234 mp care exced acesteia, precum nici cu dreptul de servitute de trecere solicitat pentru 89 mp.
În susținerea acestor argumente pârâtele invocă:
Cauza Bock și P. împotriva României (Cererea nr._/02)- HOTĂRÂREA CEDO din 15 februarie 2007:
„ 33. în lipsa unei dispoziții legale, a unui legat sau dacă condițiile prescripției achizitive nu sunt îndeplinite, existența unei convenții între proprietarul terenului și persoana care a înălțat construcțiile este indispensabilă pentru a obține dreptul de superficie (C. A., Noi aspecte teoretice și practice ale dreptului de superficie, Dreptul nr. 5-6/1993, pag. 65-73, și I. Sferidan, Discuții referitoare la dreptul de superficie, Dreptul nr. 6/2006, pag. 54-79). Simplul fapt de a ridica construcții, chiar de bună credință, în lipsa unui acord, nu conduce la obținerea unui drept real de superficie, titularul construcțiilor neputând dobândi decât o simplă creanță împotriva proprietarului terenului. Mai multe decizii ale justiției constată acest lucru.
a) Hotărârea nr. 892 din 1 aprilie 1994 a Curții Supreme de Justiție
« în temeiul art. 492 Cod civil, proprietarul terenului se presupune că este și proprietarul construcțiilor sau plantațiilor ridicate pe teren, această reglementare decurgând din dreptul de alăturare care este o modalitate originară de dobândire a dreptului de proprietate.
Articolul 494 al aceluiași cod reglementează drepturile care au apărut din realizarea construcțiilor sau plantațiilor de către un terț.
In acest caz, chiar dacă realizarea construcțiilor sau plantațiilor se face de bună credință, aceasta nu poate conduce la un drept real, ci la o creanță.
Există posibilitatea, la care face trimitere articolul 492 Cod civil in fine, de a inversa prezumția dreptului de proprietar al terenului asupra construcțiilor înălțate pe acest teren, dacă se face dovada că aceste construcții au fost ridicate de o a treia persoană pe baza unei înțelegeri care să poată justifica dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor în cauză și dreptului de folosință a terenului, aceste drepturi fiind expresia dreptului real de superficie.»
b)Hotărârea nr. 240 din 10 februarie 1998 a Curții de Apel din Cluj
« Dreptul de superficie este un drept real principal care presupune dreptul de proprietate al unui terț asupra construcțiilor sau altor lucrări care se găsesc pe terenul care aparține unei alte persoane, teren pe care superficiarul are un drept de folosință. Dreptul real de superficie nu se constituie prin simplul fapt de a ridica o construcție, niște lucrări, etc; el nu poate fi constituit decât pe baza unui titlu, prescripției achizitive [uzucapiunea] sau ex lege.»
c)Hotărârea nr. 694 din 12 martie 1996 a Curții de Apel din Ploiești
« Implicând suprapunerea a două drepturi de proprietate, dreptul de superficie, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, se constituie prin acordul părților, cu respectarea cerințelor de fond și de formă referitoare la transferul terenurilor. Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, acordul părților ce prevede un drept de nudă proprietate pentru proprietarul terenului și exercițiul de facto a prerogativelor dreptului de proprietar din partea superficiarului (dreptul de proprietate asupra construcției și dreptul de folosință a terenului aferent) este interzis.
în consecință, construcția va aparține prin alăturare proprietarului terenului, pe când constructorul va avea o creanță deoarece nu a putut dobândi alte drepturi prin acordul încheiat.»
d)Hotărârea nr. 5351 din 17 iunie 2005 a înaltei Curți de Casație și Justiție
« în cauză, tribunalul statuând în apel, a confirmat ilegal existența unui drept de superficie în beneficiul părților pârâte, V.T. și V., asupra terenului aferent garajului pe care îl construiseră.
Dispozițiile legale de reglementare a transferului dreptului de proprietate se aplică de asemenea la dreptul de superficie, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate.
în speță, B.I. și V.T. nu au încheiat un acord privind constituirea unui drept de superficie care să respecte cerința legală vizând forma autentică a actului, ci un precontract de vânzare.
Fapta de a ridica garajul pe terenul aparținând promițătorului B.I., chiar și cu acordul sau, nu conferă părților pârâte T. un drept de superficie. în consecință, nu este permis ca proprietarul terenului să nu aibă decât un drept de nudă proprietate exercită prerogativele dreptului de proprietate, păstrând proprietatea construcției și folosința terenului.
între O.I. și O.R. [cumpărătorii ulteriori ai terenului] pe de o parte, și V.T. și V. pe de altă parte, nu există un raport juridic care să poată constitui baza unui drept de superficie, un argument în acest sens fiind faptul că contractul de vânzare încheiat între B. și T. datează din 1997, așadar după ridicarea garajului.
Or,constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea construcției pe terenul stăpânit în beneficiul superficiarului, astfel încât tribunalul nu se poate substitui intenției părților care au pronunțat o sentință asupra constituirii unui asemenea dezmembrământ al dreptului de proprietate. »"
Dacă referitor la acest "bun", contrar voinței proprietarului, instanța ar constata existența unui drept de superficie, acest fapt ar constitui în mod evident o "ingerință" în sensul frazei întâi a primului alineat al art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Situația nu ar putea fi analizată doar ca o atingere adusă folosinței terenului ci trebuie analizată ca o lipsire de proprietate, pentru simplul motiv că dacă s-ar constata în favoarea reclamanților dreptul de folosința asupra terenului pe toată perioada existenței casei care pretind că ar exista pe terenul proprietatea paratei, s-ar aduce o atingere chiar substanței dreptului de proprietate (dreptul de superficie având particularitatea, față de alte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, de a fi un drept perpetuu-a se vedea în acest sens V. S., D. civil-Drepturile reale principale, voi. 1, Editura Humanitas 2004- pag. 559 și practica ICCJ mai sus citată).
Pentru ca o astfel de privare să fie în acord totuși cu prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 Ia Convenția Europeană a Drepturilor Omului, ar trebui "să fie prevăzută de lege", "să urmărească un scop legitim" iar ingerința în dreptul de proprietate ar trebui să răspundă criteriului proporționalității (a se vedea în acest sens paragrafele 78 din Hotărârea pronunțată de CEDO în Cauza Brumărescu împotriva României, publicată în Monitorul Oficial nr. 414/2000).
In cauză de fata urmează a se constata că dreptul pretins de reclamanți nu are la bază niciuna dintre cauzele care pot duce la nașterea dreptului de superficie, ceea ce înseamnă că ingerința « nu este prevăzută de lege ».
In plus, pârâta V. C., nu a primit in schimbul cimentului sau a altor materiale înglobate in fundație, alte bunuri, tablele la care se refera reclamanții fiind depozitate in magazie.
Pe cale reconvențională pârâta BOHILTEA M.-D. a solicitat obligarea reclamanților-pârâți sa-si ridice (desființeze/demoleze) construcția din OSB edificata pe terenul din Bănești, ..275, jud.Prahova si sa aducă terenul in situația anterioara construirii pe acesta,iar in subsidiar, in caz de refuz, sa fie abilitată pârâta la demolarea construcției pe cheltuiala acestora ;sa evacueze imobilul de mai sus;sa plătească contravaloarea lipsei de folosința a terenului ocupat fara drept, respectiv 230 mp., pe ultimii 3 ani de zile si in continuare pana la ridicarea definitiva a construcției, cu dobânzile si penalitățile aferente, cu cheltuieli de judecata.
In drept s-au invocat disp. art.494 Cod civil 1865; art.480 Cod civil 1865 (art.555 Legea nr.287/2009 privind Codul civil); art.1381 si urm.Cod civil nou; art.453 Cod procedura civila nou.
Motivele sunt comune cu cele din întâmpinare in sensul ca pârâta B. a dobândit un drept de proprietate asupra imobilului ; construcția in litigiu nu a făcut obiectul înstrăinării pentru ca din punct de vedere legal aceasta nu exista, deși cunoștea ca in fapt exista deoarece aceasta locuiește in zona, fiind notoriu comportamentul paraților-reclamanți fata de fosta proprietara; se cunoaște ca aceasta s-a deplasat in nenumărate rânduri la primărie sa-i determine pe aceștia sa demoleze casa, dar autoritățile nu si-au îndeplinit obligațiile legale în acest sens.
Pârâta B. arată că a cerut autorităților sa-i comunice daca exista sau nu autorizație de construcție si sa elibereze autorizația de demolare.
In probatoriu pârâta B. a solicitat probele cu înscrisuri, interogatoriul reclamanților, expertize pentru stabilirea c/valoarea lipsei de folosința si a cheltuielilor necesare demolării, evacuării de pe teren a construcției și martori.
Pe data de 12.08.2014 reclamanții au comunicat răspuns la întâmpinare iar pe data de 14.08.2014 întâmpinare la cererea reconvențională prin care solicită respingerea acesteia ca neîntemeiată.
In ceea ce privește încadrarea in drept, reclamanții arată ca in cauza sunt aplicabile prevederile art.58 din Legea pentru punerea in aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil: "In toate cazurile in care accesiunea imobiliara artificiala presupune exercitarea unui drept de opțiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea in vigoare la data începerii lucrărilor".
Este si motivul pentru care au invocat in primul rand prevederile Art.492 din vechiul Cod civil: "Orice construcție, plantație sau lucru făcut in pamant sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pamant cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana ce se dovedește din contra ".
Este motivul pentru care, pentru a dovedi "din contra " ca reclamanții sunt proprietari ai imobilului (construcție) si ca l-au construit cu buna-credinta, și-au întemeiat acțiunea pe dispozițiile art.lll Cod procedura civila si art.492 si art.969 din Codul civil.
In concluzie, demersul reclamanților prin promovarea prezentei cereri de chemare in judecata are drept scop ., asupra construcției pe care aceștia susțin că au edificat-o cu buna credința pe terenul ce a aparținut paratei V. C..
Numai prin admiterea acțiunii,reclamanții vor putea întreprinde demersurile necesare pentru racordarea locuinței la utilități si înregistrarea la Serviciul financiar al comunei Bănești, pentru plata impozitului pe clădiri.
Referitor la cele doua excepții, a lipsei calității procesuale pasive, cat si a excepției lipsei de interes, invocate de parata V. C., reclamanții solicită respingerea acestora întrucât buna credința a părților poate fi apreciata la momentul inceperii construcției, cand a existat acordul deplin al acesteia pentru ridicarea casei, chiar inainte de a vinde o porțiune din teren; De la acel moment si pana la promovarea prezentei acțiuni, parata V. C. nu a întreprins nici un act care sa dovedească ca nu a fost de acord ca reclamanții sa construiască pe terenul acesteia. Numai dupa ce a vândut paratei Bohiltea M. D., casa si terenul, au început presiunile asupra reclamanților.
Reclamanții arată că de când au inceput construcția casei si pana in luna februarie 2009, cand casa a fost gata aceștia au stat cu chirie la numitul Căpățîna V. din Bănești și niciodată nu s-a pus problema sa stea cu chirie in casa paratei V. C., totuși aceștia și-au luat obligația ca pe toata durata vietii acesteia sa-i asigure utilitățile necesare, apa, gaze, lumina (ceea ce au si făcut), in schimbul suprafeței de teren pe care au edificat construcția si pe care le-a promis ca le-o va vinde dupa ce actele cadastrale vor fi gata.
Reclamanții confirmă că s-au branșat la utilitățile la care este racordata casa paratei(apa gaze, lumina), dar cu acordul paratei V. C., care aproape timp de 5 ani nu a deranjat-o ca reclamanții au plătit tot ceea ce s-a consumat de ambele părți.
Reclamanții consideră că numai din momentul in care pârâta V. C. au cunoscut-o pe parata Bohaltea, lucrurile s-au schimbat complet.
In ce privește practica judiciara invocata de parate reclamanții arată că:
Existenta unei convenții intre proprietarul terenului si persoana care a inaltat construcțiile; nici legea si nici jurisprudenta invocata, nu impune ca acea convenție sa fie făcuta "in scris", ci impune doar ca existenta ei sa fie legala. De aceea s-au invocat prevederile art.969 alin.l, Cod civil "Convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante ". Acordul paratei V. C. la ridicarea casei pe terenul acesteia a fost deplin, si in prima faza este dovedit atat prin acceptul la dezmembrarea terenului sau, cat si prin ajutorarea reclamanților cu cei 30 de saci de ciment, pe care i-au folosit la turnarea fundației casei.
Existenta acestei convenții (prin prisma Hot CEDO din 15.02.2007), intervenita intre proprietarul terenului si persoana care a inaltat construcțiile, da dreptul reclamanților sa obțină un drept de superficie asupra terenului pe care se afla construcția.
Decizia nr.892/1994 a CSJ, confirma inca o data incadrarea in drept făcuta de reclamanți, fata de prevederile art.492 Cod civil., prin inversarea prezumției dreptului de proprietar al terenului asupra construcțiilor inaltate pe acest teren.
Nici un moment paratele nu au contestat faptul ca locuința nu ar fi edificata de reclamanți, ca nu ar fi proprietari ai acestei case.
In ce privește Decizia nr.5351.2005 a ICCJ se apreciază ca in speța, prin întocmirea documentelor cadastrare, respectiv "Planul de amplasament si delimitare a imobilului cu propunere de dezlipire/alipire", semnat de către parata V. C. la data de 08.10.2008, in sensul ca este de acord cu dezlipirea, plan înregistrat BCPI Campina sub nr._ din 20.10.2008, concomitent cu execuția construcției, pot conduce la concluzia Deciziei ICCJ: "Ori, constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea construcției pe terenul stăpânit in beneficiul superficiarului....".
Cu privire la primul capăt de cerere din reconvențională reclamanții solicită respingerea lui întrucât in speța pot fi aplicabile numai dispozițiile art.494, teza ultima din Codul civil, care prevăd: "Cu toate acestea, dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de către o a treia persoana de buna-credința, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii, sau de a plăti o suma de bani egala cu aceea a creșterii valorii fondului".
In primul rand, reclamanții apreciază ca cel mai important aspect al prezentei cauze, îl reprezintă buna credința, a ambelor părți, la momentul începerii construcției in anul 2008, pe terenul pârâtei V. C. .
Conform art.1898 din vechiul Cod civil: "Buna credința este credința posesorului ca, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. Este destul ca buna-credinta sa fi existat in momentul câștigării imobilului".
Conform art.1.170 din Noul Codul civil, privind Buna-credinta: "Părțile trebuie sa acționeze cu buna-credinta atat la negocierea si încheierea contractului, cat si pe tot timpul executării sale. Ele nu pot inlatura sau limita aceasta obligație ".
De aceea s-au invocat si prevederile art.969 alin.l, Cod civil "Convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante ".
Acordul paratei V. C. la ridicarea casei. pe terenul acesteia a fost deplin, si in prima faza, dovedit atat prin acceptul la dezmembrarea terenului său, cat si prin ajutorarea cu cei 30 de saci de ciment, pe care reclamanții i-au folosit la turnarea fundației casei lor.
Paratele nu au un capăt de cerere prin care se obliga sa plătească reclamanților fie valoarea materialelor și prețul muncii, fie de a plati o suma de bani egala cu aceea a creșterii valorii fondului.
Reclamanții arată că in cazul admiterii capătului de cerere prin care au solicitat constituirea unui drept de superficie pe toata durata existentei construcției asupra unui teren in suprafața de 234 mp pe care se afla locuința sunt de acord sa o despăgubească pe actuala proprietara a terenului pentru lipsa de folosința dar numai de la data introducerii cererii de chemare in judecata.
Reclamanții susțin că până la data de 23.05.2014, cand au chemat-o in judecata (ceea ce echivalează cu punerea acesteia in intarziere), parata V. C. nu a făcut nici un demers in sensul ca reclamanții sa demoleze construcția pe care au edificat-o pe terenul acesteia.
Pe data de 28.08.2014 pârâtele au depus CERERE RECONVENTIONALA COMPLETATA prin care pârâta BOHILTEA M.-D. solicită doar . sa fie obligata in temeiul art. 494 alin. 3 Cod civil vechi sa le plătească reclamanților-parati A. I. si C. E., domiciliați in Bănești, ..275 jud.Prahova dreptul de creanta aferent construcției din OSB edificata pe terenul din Bănești, ..275jud.Prahova, adică „valoarea materialelor si prețul muncii", cu precizarea ca nu consideră ca acea construcție a crescut valoarea fondului.
Pârâta V. C. arată că a fost de acord cu dezmembrarea imobilului teren insa nu pentru a-l vinde, ci pentru a putea racorda utilitățile astfel că apreciază ca reclamanții au cotropit proprietatea și prin forța au dorit sa mențină o situație ilegala pentru că in nici un caz culpa proprie nu constituie temei de drept pentru dobândirea vreunui drept real .
În cauză au fost administrate probe cu înscrisuri, interogatorii ( 118 – 135 dosar ),testimonială cu martorii M. S.-L., M. G., P. G., L. C. ( f. 157-160 dosar ), expertiză tehnică topometrică „S. F.” și expertiză tehnică construcții „R. M.”
Examinând actele și lucrările dosarului instanța reține în fapt următoarele .
Pârâta V. C. figureaza înscrisă în evidențele de publicitate imobiliară la BCPI Câmpina la data de 29.09.2008 cu dreptul de proprietate asupra imobilului cu nr. cad_ în cartea funciară nr.2629, teren în suprafață măsurată de 1025 mp cu casă de locuit în suprafață de 77 mp situat în ..275 jud Prahova, în baza actului de partaj nr._/2008, conform extrasului de carte funciară pentru informare depus la fila 10 dosar.
În temeiul acestei calități pârâta a înstrăinat prin contractul de vânzare-cumpărare aut sub nr.1440/13.05.2014 de BNP P. M. C. din Câmpina, fila 144 dosar, imobilul menționat în condițiile în care pârâta cumpărătoare B. M. –D. avea cunoștință de existența pe teren a construcției în litigiu executată de reclamanți astfel cum rezultă din răspunsurile acesteia la interogatoriul luat la propunerea reclamanților și depus la fila 118 dosar cât și din planul de situație anexa actului autentic, parte din documentația cadastrală întocmită în anul 2008, pe care este poziționată ca fundație fila 149 dosar.
Față de această împrejurare și obiectul acțiunii, motivat de convenția dintre reclamanți și pârâta V. C. la data edificării construcției de către reclamanți susținută de aceștia, instanța apreciază că pârâta V. C. are calitate procesual pasivă în cauză existând identitate între părți și subiectele raportului juridic litigios dedus judecății .
De asemenea se apreciază că reclamanții justifică un interes de a acționa în judecată pe pârâtă față de calitatea acesteia de înstrăinător în actul autentic încheiat după ce reclamanții au edificat construcția pe terenul acesteia, interes care este determinat, legitim, personal, născut și actual, fiind îndeplinite astfel condițiile de exercitare a acțiunii civile .
În consecință urmeaza a se respinge excepțiile lipsei calității procesual pasive a pârâtei V. C. și a lipsei interesului față de aceasta ca neîntemeiate .
Din analiza planului de situație întocmit de ing N. A. care nu este finalizat prin vizarea sa de către OCPI Prahova se constată că pârâta V. C. a fost de acord cu dezmembrarea terenului în suprafață de 1025 mp în două loturi, L. 1 și L. 2 de 791 mp respectiv 234 mp precum și cu constituirea unei servituți de trecere pe teren astfel cum a fost delimitată la data întocmirii planului și anume 08.10.2008, fila 11 dosar.
Cele două planuri de amplasament și delimitare a imobilului cu propunere de dezlipire întocmite la data de 20.10.2008 de exp S. D. și și vizate de BCPI Câmpina delimitează cele două loturi astfel L. 1 cu nr. cadastral provizoriu_ compus din 377 mp curți constr și 414 mp arabil, lot 2 cu nr. cad 10 808 compus din 234 mp . la rubrica mențiuni –date referitoare la teren se precizează că „ pe terenul lot 1 în suprafață de 89 mp delimitat de perimetrul 1,2ind 1, 3 ind 1, 35 ind 1, 35, 36, urmeaza a se constitui servitute de trecere pentru lotul 2, ce urmează a se înstrăina „ –filele 12,13 dosar.
Coroborând planurile de situație susmentionate cu înscrisurile depuse de reclamanți la dosar –contract de credit bancar nr.1179/19.05.2007 încheiat cu BCR SA Sucursala Câmpina facturi fiscale și chitanțe doveditoare de achiziționare materiale de construcție, contracte de livrare marfă, contract de prestare a serviciului public de salubrizare pentru utilizatorii casnici ,depuse la filele 14-24, 40-48 dosar, instanța reține că în urma înțelegerii părților verbale reclamanții au construit la începutul anului 2009, fundația fiind turnată în toamna anului 2008, conform documentației cadastrale și declarației martorului L. C. ,fila 160 dosar, cu acordul pârâtei V. C., proprietar al imobilului la acel moment, construcția –locuință astfel cum este identificată de expert tehnic constructor R. M. efectuat în cauză și depus la filele 167-171 dosar. Astfel aceasta este compusă din cameră, bucătărie ,baie, hol, cămară, terasă, magazie, suprafață totală construită de 78,64 mp conform releveului anexa întocmit la data de 07.11.2014 .
Neînțelegerile serioase dintre părți au apărut în vara anului 2014 astfel cum rezultă din adresa nr._/2015 emisă de Postul de Poliție Bănești care menționeaza că V. C. a depus la acest Post de poliție la data de 21 07 2014, deci după înregistrarea prezentei acțiuni pe rolul instanței, o plângere înregistrată sub nr._ împotriva reclamantului A. I. pentru săvârșirea infracțiunii de amenințare prev de art 206 alin 1 Cod Penal, plângere înaintată către P. de pe lângă Judecătoria Câmpina cu propunere de clasare a cauzei, fila 175 dosar, coroborat cu declarația martorului M. G., fila 158 dosar.
Prin expertiza topometrică efectuată în cauză de expert tehnic S. F. s-a constatat că terenul in litigiu în suprafața totala măsurată de 1.025,00 mp. suprafata ce este delimitata pe planul de situație de perimetrul 1-25, e,27-36 .se afla situat in intravilanul localității Bănești, este împrejmuit și are categoria de folosința - curți/construcții si este proprietatea paratei Bohaltea M. D. conform C v/c nr. 1440/13 mai 2014 si intabulat in Cartea Funciara nr. 20977comunei Bănești.
Suprafata solicitata de reclamanți pentru instituirea dreptului de superficie este de 234,00 mp, delimitată de perimetrul "27-34, c –n,27 pe schița de plan anexă raportului de expertiză tehnică topometrică S. F. suprafață de 234 mp delimitat prin pct fghijklmnoprstuvaf.
Din declarația martorului L. C. audiat la propunerea reclamanților precum și cea a lui P. G. rezultă cu certitudine acordul pârâtei V. C. cu construcția executată de reclamanți la momentul începerii acesteia precum și până la momentul înstrăinării imobilului către pârâta B. M. D. cu act autentic .
Față de solicitarea din acțiunea modificată instanța urmeaza a constata că ridicarea construcției de către reclamanti este recunoscută de pârâte iar buna credință a cestora este dovedită cu probele testimoniale administrate în cauză coroborate cu înscrisurile mai sus menționate.
Dreptul de superficie este un drept real, care constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană, denumită superficiar, asupra construcțiilor ,plantațiilor sau altor lucrări care se află pe un teren ce aparține unei alte persoane, precum și în dreptul de folosință al superficiarului asupra acelui teren . În acest caz se suprapun două drepturi de proprietate aparținând la doi proprietari diferiți: dreptul superficiarului asupra construcțiilor, plantațiilor sau a altor lucrări și dreptul proprietarului asupra terenului .
Dreptul de superficie constituie o derogare de la art 489 cod civil vechi aplicabil în speță, potrivit căruia proprietatea terenului cuprinde proprietatea a tot ce se află pe suprafața lui, precum și de la art 482 cod civil potrivit căruia proprietatea asupra unui lucru dă dreptul asupra a tot ce se unește, ca accesoriu la acest lucru.( dreptul de accesiune )
Art 492 cod civil stabilește prezumția relativă că orice construcție asupra pământului este făcută de proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și este a lui până ce se dovedește contrariul .Aceasta dovadă contrară însemnează tocmai dreptul de superficie . în consecință, art 492 cod civil, permite să se facă dovada că o construcție nu aparține titularului dreptului de proprietate a terenului pe care ele sânt situate, ceea ce în cauză este dovedit și recunoscut.
Practica judiciară a admis în aplicarea dispozițiilor legale menționate că în situația în care se dovedește că proprietatea construcțiilor apartine unei alte persoane decât proprietarul terenului pe care s-a ridicat, această persoană are un drept de superficie, care prin natura lui constituie un drept real .
Dreptul de superficie poate lua naștere în temeiul convenției dintre proprietarul terenului și cel care ridică o construcție pe terenul său, acesta presupunând ca terenul să se afle în circuitul civil.
În ce privește convenția părților s-a decis în practica judiciară că dacă proprietarul terenului nu se opune la ridicarea construcției, împrejurare dovedită pe deplin în cauză atât prin răspunsurile la interogatorii cât și prin probele testimoniale administrate în cauză și prin înscrisurile depuse la dosar,se poate considera că proprietarul construcției a dobândit un drept de superficie care implică și accesul pentru folosirea construcției .
În consecință, având în vedere ca servitutea de trecere solicitata asupra terenului de 88,00 mp,este delimitată de perimetrul ""34,35,36,1,2,3, a,b,c,34"pe aceiași schiță de plan iar în raportul de expertiză –completare, filele 194,195 dosar, și teren de 89 mp delimitat de perimetrul abcdefa în același raport de expertiză se apreciază ca accesul pentru folosirea construcției de către reclamanți este necesar a se institui pe suprafata de 89 mp delimitat de perimetrul abcdefa în același raport de expertiză, în temeiul art 576 cod civil rap la art 616-619 cod civil.
Se apreciază că astfel se ține seamă și de interesul celui care va beneficia de dreptul de trecere și de interesul celui care va suporta consecințele acestuia cel din urmă având dreptul la despăgubiri în proporție cu pagubele ce s-ar putea ocaziona, capăt de cerere care însă nu este formulat în cauză pe calea cererii reconvenționale.
Față de aceste considerente instanța urmeaza a admite acțiunea precizată și în consecință a constata dreptul de proprietate al reclamanților asupra construcției –locuință amplasată pe terenul în suprafață de 234 mp situat în com Bănești ..275 jud Prahova, parte din terenul de 1.025 mp, identificată prin raportul de expertiză tehnică construcții R. M., filele 166-171 dosar ,a constitui un drept de superficie pe toată durata existenței construcției asupra terenului în suprafață de 234 mp delimitat prin pct fghijklmnoprstuvaf, în raportul de expertiză tehnică topometrică completare S. F., fila 194-195 dosar, parte integrantă din prezenta hotărâre
De asemenea urmează a constitui un drept de servitute de trecere la drumul public asupra unei suprafețe de teren de 89 mp delimitată de perimetrul abcdefa în același raport de expertiză completare, proprietatea pârâtei B. M. D. în favoarea terenului fond dominant în suprafață de 234 mp sus mentionat .
Față de considerentele și solutia pronunțată la capetele de cerere din acțiunea modificată, cererea reconvențională apare ca neîntemeiată, deoarece practica judiciară a confirmat soluțiile pronunțate în sensul că prezumția că orice construcție aparține proprietarului terenului poate fi răsturnată doar prin dovedirea dreptului de superficie ceea ce în cauză a fost reținut.
Dispozițiile art 1683 cod civil privind vânzarea bunului altuia nu-și găsesc aplicabilitatea în cauză având în vedere cererile deduse judecății, astfel că nu vor fi analizate .
Văzând și dis part 453 C.
Pentru aceste motive
În numele legii
HOTĂRĂȘTE:
Respinge excepțiile lipsei calității procesual pasive a pârâtei V. C. și a lipsei de interes a acțiunii promovate față de aceasta invocate de pârâta V. C. prin întâmpinare ca neîntemeiate.
Admite acțiunea precizată formulată de reclamanții A. I. cu domiciliul in comuna Banesti,.,judetul Prahova,CNP:_ si C. E. cu domiciliul in . judetul Prahova, CNP:_ împotriva pârâtelor V. C., CNP_, domiciliată în ., ..275, jud.Prahova si BOHILTEA M.-D., CNP-_, domiciliata in ., nr.363, jud. Prahova, și în consecință:
Constată dreptul de proprietate al reclamanților asupra construcției –locuință amplasată pe terenul în suprafață de 234 mp situat în com Bănești ..275 jud Prahova, parte din terenul de 1.025 mp, identificată prin raportul de expertiză tehnică construcții R. M., filele 166-171 dosar.
Constituie un drept de superficie pe toată durata existenței construcției asupra terenului în suprafață de 234 mp delimitat prin pct fghijklmnoprstuvaf, în raportul de expertiză tehnică topometrică completare S. F., fila 194-195 dosar, parte integrantă din prezenta hotărâre
Constituie un drept de servitute de trecere la drumul public asupra unei suprafețe de teren de 89 mp delimitată de perimetrul abcdefa în același raport de expertiză completare, proprietatea pârâtei B. M. D. în favoarea terenului fond dominant în suprafață de 234 mp sus mentionat .
Respinge cererea reconvențională completată formulată de pârâte ca neîntemeiată. .
Obligă pârâtele la 6229 lei cheltuieli de judecată către reclamanți .
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, cererea de apel urmând a se depune la Judecătoria Câmpina .
Pronunțată în ședință publică astăzi, 06.07.2015
Președinte, Grefier,
Negoiasă V.
Red.5 ex.
NV/PDL
24.07.2015
| ← Pretenţii. Sentința nr. 2788/2015. Judecătoria CÂMPINA | Plângere contravenţională. Sentința nr. 2770/2015.... → |
|---|
