Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 1492/2013. Judecătoria CARANSEBEŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1492/2013 pronunțată de Judecătoria CARANSEBEŞ la data de 30-04-2013 în dosarul nr. 3384/208/2012
ROMÂNIA
JUDECATORIA CARANSEBES
JUDEȚUL C.-S.
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR.1492/2013
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 30.04.2013
PREȘEDINTE :Z. T. A.
GREFIER: S. V.
Pe rol judecarea cauzei civile, formulată de petentul BNP Asociati S. - pentru P. P., în contradictoriu cu intimata B. Comercială Carpatica S.A. Sucursala Timișoara, pentru plângere împotriva încheierii de CF.
La apelul nominal făcut în ședință publică, lipsă părțile.
Procedura legal îndeplinită.
Dezbaterile în fond asupra cauzei au avut loc în ședința publică din 26.04.2013 și concluziile părților sunt cuprinse în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre. Instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 30.04.2013
INSTANTA,
Deliberând, constată:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Caransebeș sub nr._ /29.08.2012, petentul BNP Asociati S., pentru numitul P. P., a solicitat instanței ca, prin sentința ce o va pronunța, să anuleze încheierea de Carte funciară nr._/04.07.2012, emisă în dosarul cu nr._/31.05.2012 și încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr._ din 20.08.2012, emisă în dosarul cu nr._/06.07.2012, de O. C. S., privind înscrierea in CF nr._-C1-U4 Băile Herculane a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1113/14.05.2012.
În motivare se arată că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1113/14.05.2012 s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF nr._ C1-U4 Băile Herculane, reprezentând apartamentul nr. 1 situat in Băile Herculane, .,. A, de la proprietarii tabulari P. P. și P. M., născută R., la fiul acestora, P. P..
La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, 14.05.2012, imobilul ce face obiectul contractului era grevat de sarcina ipotecii în sumă de 105.000 RON în favoarea Băncii Comerciale Carpatica S.A. Timișoara, fiind instituită în favoarea creditoarei și o interdicție de înstrăinare și grevare. Pe baza acestor înscrieri, atât BCPI Caransebeș cât și O. C.-S., au respins cererea de intabulare a dreptului de proprietate transmis în baza contactului de vânzare cumpărare nr.1113/14.05.2012.
Se arată că, în speță, contractul de ipotecă a fost încheiat în anul 2007 când a fost instituită și interdicția de înstrăinare și grevare.
Petenta motivează că prevederile noului cod civil se aplică printre altele efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării sale în vigoare, dacă acestea subzistă după ., deci și în această materie. Cum ipoteca din speță nu se încadrează printre ipotecile reglementate de Legea nr. 190/1999, ne încadrăm în prevederile art. 6 alin. 6 C. civ. Și art. 5 alin.2 din Legea nr. 71/2011. Astfel, este incidentă o excepție de la principiul neretroactivității legii civile. O. C.-S. face confuzie între efectele produse și consumate sub regimul reglementării vechiului cod și efectele ce subzistă sub imperiul celui nou. Se mai susține că garanțiile și drepturile creditorului nu au fost afectate, dreptul de urmărire a imobilului nu a fost afectat în niciun mod. Singurul care riscă în acest raport juridic este cumpărătorul care a încheiat un contract cu toate că cunoștea situația juridică a acestuia, respectiv sarcinile înscrise în C.F.
În drept, se invocă dispozițiile art. 50 al.3 din Legea 7/1996.
În dovedire, au fost depuse înscrisuri.
La data de 30.11.2012, intimatul O. C.-S. a depus întâmpinare la dosar (f.15), prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, motivată de prevederile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 7/1996 republicată.
Pe fond, se arată că, potrivit prevederilor legale, actele de dispoziție ce au ca efect imposibilitatea de executare a ipotecii sunt anulabile la cererea creditorului ipotecar, cu excepția cazului în care acesta a aprobat aceste acte. Această excepție este de strictă interpretare. Petentului i s-a pus în vedere să depună acordul băncii la înstrăinarea imobilului, având în vedere că art. 2376 din NCC nu se aplică clauzelor de inalienabilitate cuprinde în contracte de ipotecă încheiate anterior datei de 01.10.2011. Nefiind depus acordul solicitat, cererea a fost respinsă. Mai arată intimatul O. că nu sunt îndeplinite condițiile art. 2376 din NCC, potrivit cărora actele de dispoziție asupra bunului ipotecat sunt valabile chiar dacă dobânditorul cunoștea stipulația din contractul de ipotecă ce interzice transferul sau declară acest transfer echivalent cu neîndeplinirea obligației garantate, acest articol neaplicându-se clauzelor de inalienabilitate cuprinse în contractele de ipotecă încheiate anterior datei de 01.10.2011, astfel cum rezultă și din art. 102 din Legea nr. 71/2011.
Apoi, se mai arată că, prin Legea nr. 190/1999 se prevede că, până la rambursarea integrală a creditului ipotecar, imobilul ipotecat va putea fi înstrăinat numai cu acordul prealabil scris al creditorului ipotecat, sub sancțiunea nulității absolute.
Intimatul O. C.-S. a redat și dispozițiile art. 48 din legea nr. 7/1996 și pe cele ale art. 26 din Ordinul nr. 633/2006, din care rezultă că registratorul nu este ținut să stabilească existența sau inexistența vreunui drept, ci doar să verifice în mod preventiv condițiile de fond și de formă ale actului în temeiul căruia se solicită înscrierea, raportat la situația de carte funciară.
Intimata B. C. Carpatica S.A., Sucursala Timișoara, a depus întâmpinare la dosar (f. 58) prin care a solicitat respingerea plângerii ca netemeinică.
În motivare, se reiau aceleași considerente enunțate și de intimatul O. C.-S. privind neaplicabilitatea art. 2376 din NCC, precum și cele ale art. 102 din Legea nr. 71/2011.
În plus, se arată că, practica notarială și cea a O. au stabilit necesitatea acordului creditorului ipotecar, în cazul înstrăinării imobilelor afectate de garanții constituite anterior intrării în vigoare a NCC. Noua grevare cu sarcini a imobilului, ce a avut loc prin contractul încheiat, ar conduce la imposibilitatea valorificării garanției instituite în favoarea băncii.
În drept, au fost indicate prevederile art. 115 din Codul de procedură civilă, cele ale art. 969 și următoarele din vechiul cod civil, precum și cele ale art. 167 din Legea nr. 71/2011.
Analizând actele si lucrările de la dosar, cu prioritate asupra excepției lipsei calității procesuale pasive a intimatului O. C.-S., instanța reține că, potrivit art. 32 din Legea nr. 7/1996, soluționarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară (…) se face fără citarea oficiului teritorial.
Văzând aceste prevederi legale, precum și argumentul potrivit căruia, calitatea procesuală pasivă presupune existența identității dintre subiectul pasiv al raportului juridic dedus judecății și cel chemat în judecată, identitate ce nu subzistă, în speță, în privința intimatului O. C.-S., acesta neavând nicio calitate în cadrul raportului juridic de fond, respectiv nu se află printre persoanele interesate, înscrise în cartea funciară, ale căror drepturi și obligații ar fi afectate de desființarea încheierii de carte funciară, instanța urmează a admite excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatului O. C.-S..
În ceea ce privește fondul cauzei, instanța reține următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 113/14.05.2012 (f. 8, 9 dosar), P. P. a cumpărat de la părinții acestuia, P. P. și P. M., imobilul apartament cu nr. 1 situat in Băile Herculane, ., . A, instituindu-se și un drept de abitație viageră în favoarea numiților P. P. și V. E., cumpărătorul declarând că a luat cunoștință de dreptul de ipotecă notat sub C1.1 în sumă de 105.000 lei în favoarea Băncii Comerciale Carpatica S.A. Sucursala Timișoara, cât și de interdicția de înstrăinare și grevare instituită asupra acestuia.
Prin încheierea de Carte Funciară nr._/04.07.2012, emisă în dosarul cu nr._/31.05.2012, s-a respins cererea având ca obiect intabularea dreptului dobândit potrivit contractului încheiat.
Prin încheierea nr._ din 20.08.2012, emisă în dosarul cu nr._/06.07.2012, ale O. C.-S., s-a respins cererea de reexaminare formulată împotriva încheierii inițiale de respingere a intabulării.
În drept, potrivit art. 29 alin.1 din Legea nr. 7/1996, în cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplinește mai multe condiții limitative, printre care și aceea de a fi încheiat cu respectarea condițiilor de formă prevăzute de lege, precum și aceea de a fi îndeplinite alte prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competența registratorului.
Apoi, potrivit art. 30 din Legea nr. 7/1996, dacă registratorul constată că actele depuse în justificarea cererii de înscriere în cartea funciară, precum și aceasta din urmă nu întrunesc condițiile de formă cerute de lege pentru validitatea acestora, cererea se respinge printr-o încheiere motivată.
Potrivit alineatului 2 al aceluiași articol, registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiții speciale prevăzute de reglementările în vigoare.
Or, intabularea dreptului dobândit prin contractul de vânzare cumpărare încheiat între petentul P. P., în calitate de cumpărător, și părinții acestuia, în calitate de vânzători, a fost respinsă tocmai pe considerentul că art. 5 alin. 2 din Legea nr. 190/1999 prevede expres nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu încălcarea obligației ca, la înstrăinare, să se obțină acordul prealabil scris al creditorului ipotecar.
Însă, potrivit art. 2 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare,în înțelesul acestei legi, creditul ipotecar pentru investiții imobiliare este creditul acordat cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:
1. este acordat în scopul efectuării de investiții imobiliare cu destinație locativă sau cu altă destinație decât cea locativă ori în scopul rambursării unui credit ipotecar pentru investiții imobiliare contractat anterior;
2. acordarea creditului este garantată cel puțin cu ipoteca asupra imobilului care face obiectul investiției imobiliare pentru finanțarea căreia se acordă creditul, respectiv cu ipoteca asupra imobilului obiect al investiției imobiliare pentru finanțarea căreia a fost anterior acordat un credit ipotecar pentru investiții imobiliare, a cărui rambursare urmează a fi astfel finanțată;
Potrivit aceluiași act normativ, imobilul este construcția și/sau terenul pe care se află sau urmează să se ridice o construcție, care fac obiectul unei investiții imobiliare, iar investiția imobiliară este cea care are ca obiect dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin acte juridice cu titlu oneros, amenajarea unui imobil, viabilizarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea acestuia, dar fără a se limita la acestea.
Or, potrivit contractului de credit nr. 620/19.12.2007, depus de intimata B. C. Carpatica S.A., Sucursala Timișoara, la dosarul cauzei (f. 65), destinația acordării creditului a constat în achiziționarea unui cap de tractor și a unei remorci.
Ca atare, nu ne aflăm nicidecum în cazul unui contract de credit ipotecar pentru investiții imobiliare, în sensul Legii nr. 90/1999, astfel că nu pot fi aplicate cauzei nici prevederile acestei legi privind nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu încălcarea obligației de a obține acordul creditorului ipotecar la înstrăinarea imobilului, astfel cum au fost acestea enunțate mai sus.
Rezultă că, în speță, nu există nicio dispoziție legală care să prevadă nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu încălcarea interdicției de înstrăinare și grevare și a obligației de a obține acordul prealabil scris al creditorului ipotecar pentru înstrăinarea imobilului.
Neexistând o asemenea dispoziție legală expresă, rezultă că nu sunt îndeplinite condițiile respingerii cererii de înscriere în cartea funciară, astfel cum sunt acestea explicitate de art. 29 și 30 din Legea nr. 7/1996, iar registratorului nu îi revenea competența de a examina fondul drepturilor și obligațiilor părților, acesta depășindu-și atribuțiile prin respingerea cererii de înscriere în cartea funciară a drepturilor dobândite printr-un act juridic a cărui nulitate absolută nu este prevăzută expres de lege.
Ca atare, motivul mai sus expuse de către instanța de judecată este suficient pentru a se reține nelegalitatea încheierilor de carte funciară atacate, care urmează deci a fi desființate iar plângerea formulată împotriva acestora admisă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatul O. C.-S., cu sediul în Reșița .. 11.
Admite plângerea formulată de petentul BNP Asociați S., pentru P. P., cu sediul in Caransebeș, .. 3,apt.2,în contradictoriu cu intimata B. Comercială Carpatica S.A.- Sucursala Timișoara, cu sediul in Timișoara .. 23-25.
Desființează încheierea de Carte Funciară nr._/04.07.2012, emisă în dosarul cu nr._/31.05.2012 și încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr._ din 20.08.2012, emisă în dosarul cu nr._/06.07.2012, ale O. C.-S..
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 30 aprilie 2013.
PREȘEDINTE PT. GREFIER
Z. T. A. S. V. –C.O.
GREFIER ȘEF,
B. G.
Red Tehnored ZT
Ex.5/20.08.2013
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 2040/2013. Judecătoria... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 2567/2013.... → |
|---|
