Obligaţie de a face. Sentința nr. 4052/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4052/2013 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 27-02-2013 în dosarul nr. 33619/211/2011
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C.-N.
OPERATOR DE DATE CU CARACTER PERSONAL 3185
DOSAR CIVIL NR._
SENTINȚA CIVILĂ nr. 4052/2013
Ședința Publică din 27 februarie 2013
INSTANȚA constituită din:
PREȘEDINTE: S. F. C.
GREFIER: O. C. E.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanții T. E. și T. I. și pe pârâții M. C.-N., Direcția Patrimoniului Public și Evidența Proprietății, Serviciul Administrare Locuințe și C. L. al Municipiului C.-N., având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează instanței că la data de 25.02.2013 reclamanții au depus concluzii scrise, iar mersul dezbaterilor a avut loc la data de 20.02.2013, când instanța pentru a da posibilitatea părților de a depune concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de azi, când a hotărât următoarele:
JUDECĂTORIA
Deliberând asupra cauzei civile de față, instanța constată că prin cererea formulată pe rolul Judecătoriei C.-N. la data de 21.12.2011 înregistrată sub nr. de dosar_, reclamanții T. E. și T. I. au solicitat instanței în contradictoriu cu pârâții M. C.-N., DIRECȚIA PATRIMONIULUI PUBLIC ȘI EVIDENȚA PROPRIETĂȚII, SERVICIUL ADMINISTRARE LOCUINȚE ȘI C. L. AL MUNICIPIULUI C.-N. obligarea pârâților să încheie cu reclamanții contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul . trei camere, baie, bucătărie plus dependințe, înscris în CF nr._ C., nr. top 5397/1/2/X, situat în C.-N. .-44, imobil pe care îl dețin în baza contractului de închiriere nr._/01.09.1999 și a actului adițional nr._/01.06.2009 valabil până la data de 19.05.2014, sau în caz de refuz hotărârea care se va pronunța să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
În motivare, reclamanții au arătat că sunt titularii contractului de închiriere nr._/01.09.1999 și a actului adițional nr._/01.06.2009 valabil până la data de 19.05.2012 încheiat cu C. L. al mun. C.-N., Direcția Fondul Imobiliar de Stat, pentru imobilul . trei camere, baie, bucătărie plus dependințe, înscris în CF nr._ C., nr. top 5397/1/2/X, situat în C.-N. .-44. Au solicitat cumpărarea acestui imobil întrucât îndeplineau obligațiile prevăzute de lege, dar pârâții nu au îndeplinit obligațiile care le reveneau. Consideră a fi îndreptățiți la cumpărarea acestui imobil pe care îl dețin de o perioadă îndelungată de timp și pentru care au achitat cheltuielile aferente. Au făcut demersuri în vederea cumpărării imobilului, dar nu obținut cumpărarea imobilului. Au achitat contravaloarea chiriei lunare, cheltuielile și alte taxe și au depus actele necesare cumpărării imobilului. În acest apartament locuiesc fiul reclamanților, T. E. și soția acestuia T. A., fiica Bazso C. E. și fiica acesteia Bazso N.. Hotărârea de consiliu nr.305/20.04.2000 prevede la poziția 38 că apartamentul nr. 10 se poate vinde la prețul de 6934. Cu privire la acest imobil a existat un litigiu la Legea nr.10/2001 care s-a finalizat, astfel că hotărârea consiliului poate fi pusă în aplicare și nu s-a dat o altă hotărâre care să o anuleze sau să o abroge.
În drept au invocat art.970, art.1073, art.1077 și urm. C.civ, art.109, art.274 C.pr.civ, Legea nr.10/2001. Au solicitat judecarea cauzei și în lipsă conform art.242 C.pr.civ.
Acțiunea este scutită de taxă judiciară de timbru și timbru judiciar conform art. 50 alin.1 din Legea nr.10/2001 și art.1 alin.2 din OG nr.32/1995.
Prin întâmpinarea depusă la data de 30.05.2012 pârâții C. L. al mun. C.-N. și M. C.-N. au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată.
În motivare, pârâții au arătat că cererea este nefondată având în vedere următoarele considerente: Legea nr.112/1995 cuprinde o normă permisivă și nu una imperativă de obligare la vânzare, legiuitorul lăsând la latitudinea unităților administrative opțiunea de a vinde sau de păstra imobilele în fondul locativ de stat. Este vorba de dreptul de proprietate privată a Statului, care este ocrotit prin constituție. Nimeni nu poate fi obligat să își înstrăineze bunul propriu decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege. A mai arătat că prevederile art.969 C.civ sau ale art.1073 C.civ nu sunt aplicabile în speță. Reclamanții sunt titularii contractului de închiriere nr._/01.09.1999 și a actului adițional nr._/01.06.2009 valabil până la data de 19.05.2014, înscrisuri care au ca obiect apartamentul nr.10 situat în C.-N., .-44, înscris în CF_, nr topo 5397/1/2/X. Reclamanții au mai solicitat cumpărarea acestui apartament, dar cererea lor a fost respinsă întrucât dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc îl au doar acei chiriași care, având contract de închiriere valabil încheiat ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995, respectiv 29.01.1996, or reclamanții au perfectat contractul de închiriere în 2009. Acestora li s-a comunicat că întrucât după aprobarea vânzării locuințelor prin HCL nr.305/20.04.2000 și nr.140/02.03.2000, imobilul a fost revendicat în baza Legii nr.10/2001 până la soluționarea dosarului privind restituirea în natură a imobilului nu se poate da curs favorabil solicitării. Din conținutul art. 9 alin.1 din Legea nr.112/1996 rezultă în mod clar că pot opta pentru cumpărare numai chiriașii care la data apariției acestei legi ocupau deja aceste apartamente. Ca atare, condiția prevăzută de art. 9 alin.1 nu este îndeplinită. Au mai arătat pârâții că orice proprietar are dreptul de a se bucura de bunurile sale fără relevanță fiind calitatea sa de persoană fizică sau juridică. Dreptul de proprietate are în componență și dreptul de dispoziție, adică posibilitatea proprietarului de a hotărî soarta bunului său. Din cuprinsul cărții funciare a rezultat că imobilul a fost expropriat în baza Decretului de naționalizare 92/1950, act normativ contrar Constituției din 1948, motiv pentru care imobilul intră sub incidența prevederilor Legii nr.10/2001.
În drept nu s-au invocat dispoziții legale exprese.
La data de 14.09.2012 reclamanții au depus o precizare a cererii de chemare în judecată și au arătat că temeiul juridic al acțiunii îl reprezintă prevederile art. 42 alin.1 și 3 din Legea nr.10/2001.
În probațiune instanța a încuviințat proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
Reclamanții T. E. și T. I. sunt titularii contractului de închiriere nr._/01.09.1999 și actele adiționale aferente (nr.1,2,3,4), cu prelungirea perioadei de închiriere până în anul 2014, având ca obiect imobilul apartament 10 situat în C.-N., .-44, înscris în CF nr._, nr. topo. 5397/1/2/X (f.176-185).
Anterior anului 1999, reclamanții au fost titularii contractului de închiriere pentru suprafețe locative cu destinația de locuință nr._/13.08.1979 având ca obiect același imobil (f.186-189).
Prin Hotărârile Consiliului L. nr.140/02.03.2000 și nr.305/20.04.2000 imobilul a fost evaluat în vederea vânzării (f.15-19).
Ulterior, intrând în vigoare Legea nr.10/2001 imobilul a fost revendicat, iar prin Decizia civilă nr.4633/R/2011 pronunțată de Curtea de Apel C. în dosarul civil nr._ a fost menținută sentința civilă nr.263/16.03.2011 a Tribunalului C. prin care cota de ½ din apartamentul nr. 10 situat în C.-N., .-44, jud. C., Corp II, înscris în CF individuală_, nr topo 5397/1/2/X a fost restituită numitei S. E. Terez, care s-a înscris în cartea funciară la data de 16.02.2012 (f.6-11, 154).
Prin Sentința civilă nr.9523/2006 pronunțată de Judecătoria C.-N. în dosarul civil nr._ a fost respinsă acțiunea reclamantului T. E. având ca obiect vânzarea apartamentului nr.10 reținându-se, în esență, faptul că imobilul nu face obiectul Legii nr.112/1995, întrucât a fost naționalizat prin decretul nr.92/1950, acesta fiind revendicat în baza Legii nr.10/2001, la acea dată cererea de revendicare nefiind soluționată (f.13-14).
Prin prezenta acțiune, reclamanții au solicitat obligarea pârâților la vânzarea imobilului (nu a fost foarte clar dacă au solicitat numai cota de ½, deși instanța le-a solicitat să clarifice acest aspect) în temeiul prevederilor art. 42 alin. 1 și 3 din Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989.
Se observă că între litigiul menționat mai sus și prezentul dosar nu există autoritate de lucru judecat, nefiind îndeplinită condiția identității de părți, obiect, cauză. Cu toate acestea, în conformitate cu jurisprudența ICCJ, instanța reține că prezumția puterii de lucru judecat vine să asigure, din nevoia de ordine și stabilitate juridică, evitarea contrazicerilor între considerentele hotărârilor judecătorești. Prezumția nu oprește judecata celui de-al doilea proces, ci doar ușurează sarcina probațiunii, aducând în fața instanței constatări ale unor raporturi juridice făcute cu ocazia judecății anterioare și care nu pot fi ignorate. În considerentele sentinței civile nr. 9523/2006 s-a menționat faptul că imobilul în litigiu a făcut obiectul Decretului de naționalizare nr. 92/1950, act normativ contrar Constituției din 1948, fiind preluat abuziv de către Statul Român, astfel încât intră sub incidența prevederilor Legii 10/2001. Prin urmare, instanța a considerat că nu poate fi obligată să înstrăineze reclamanților, în temeiul și în condițiile Legii 112/1995 un imobil care face obiectul Legii nr.10/2001 și care a fost revendicat de moștenitorii fostului proprietar tabular decât în situația expres prevăzută de art. 42 alin. 1 și 3 din Legea 10/2001.
Pârâții au solicitat respingerea cererii întrucât pe de o parte sunt exceptate de la vânzare imobilele care se află în procedura administrativă sau judiciară, iar pe de altă parte cu toate că cei doi coproprietari au convenit pentru ieșirea din indiviziune prin HCL nr.301/30.08.2012, în calitate de proprietari nu au obligația de a vinde imobilul (f.118, 197, 200-201).
Analizând cererea reclamanților raportat și la poziția pârâților, instanța a reținut că imobilul a făcut obiectul Legii nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, iar reclamanții în calitate de chiriași au solicitat vânzarea acestuia atât anterior intrării în vigoare a Legii nr.10/2001, cât și ulterior, la data de 25.11.2011 (f.12).
Potrivit art. 42 alin.1 și 3 din Legea nr.10/2001 republicată, cu modificările și completările ulterioare, imobilele care in urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân in administrarea destinatorilor actuali. Imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislației in vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
În materia vânzării imobilelor deținute de stat, temporal sunt semnificative următoarele acte normative: Decretul-Lege nr. 61/1990, având ca obiect imobilele construite din fondurile statului, modificat și completat prin Legea nr. 85/1992, a extins vânzarea și asupra spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință, vizând și pe cele realizate din fondurile unităților economice sau bugetare de stat; o noutate a fost inserată în conținutul art.7 din Legea nr. 85/1992, prin Legea nr. 76/1994, obligația de vânzare grevând și locuințele care, înainte de 6 martie 1945, au reprezentat proprietatea instituțiilor de stat, regiilor autonome și societăților cu capital de stat care și-au încetat existența după această dată sau au devenit, prin reorganizare, unități economice sau bugetare de stat. Ulterior, art. 7 alin. 2 a fost modificat prin Legea nr. 79/1997, vânzarea dobândind caracter imperativ și pentru imobilele deținute de o altă categorie de persoane juridice, cele cu capital mixt ori privat.
În acord cu această concepție și Legea nr. 112/1995, prima care a acționat în scop reparator în privința locuințelor ce au aparținut persoanelor fizice, menține, în art. 9, obligația de vânzare către titularii contractelor de închiriere a apartamentelor care nu se restituie în natură foștilor proprietari, locatarii având deplina libertate de a pretinde încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Multe lacune ale acestui act normativ au fost acoperite prin promulgarea Legii nr. 10/2001 care este, fără îndoială, legea-cadru în sfera de reglementare a măsurilor reparatorii pentru imobilele trecute abuziv în proprietate de stat, în intervalul 6 martie 1945-22 decembrie 1989, indiferent de destinație, prin deposedarea foștilor proprietari persoane fizice sau juridice, cu sau fără titlu, cu titlu valabil ori nevalabil sau chiar în fapt.
Se constată o vizibilă deosebirea de tratament juridic și viziunea diferită a legiuitorului în cazul vânzării locuințelor către chiriași, prin introducerea sintagmei “pot fi înstrăinate”, având cu totul alt sens decât cea care impune obligația, “vor fi înstrăinate”, noua concepție fiind explicată la pct. 42.1 lit. B din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, aprobate prin H.G. nr. 250/2007. Aceste reguli interpretative stabilesc că deținătorul actual dobândește vocația de a înstrăina locuințele către chiriași, semnificația recunoscută aflându-se în concordanță cu textul legii.
Din interpretarea gramaticală a expresiei “pot fi înstrăinate” concluzia o reprezintă facultatea acordată deținătorului de a vinde imobilele, în locul obligației inițiale, chiriașul având numai dreptul de preemțiune în situația în care deținătorul se hotărăște să vândă.
Dreptul de preemțiune vizează numai exercițiul dreptului de a răspunde la oferta proprietarului de a vinde și se rezumă la dreptul de a fi preferat la un preț egal și nu include dreptul de a pretinde proprietarului să vândă imobilul.
Analizând câmpul de aplicare a Legii nr.112/1995 și Legii nr.10/2001 se poate constata o netă distincție, domeniul de aplicare al Legii nr.10/2001 vizând imobilele preluate abuziv, fără titlu sau în fapt, iar Legea nr.112/1995 vizând imobile care au fost preluate cu titlu.
În speță, imobilul a făcut obiectul Legii nr.10/2001 fiind retrocedat parțial fostului proprietar, ulterior pârâții urmând procedura de ieșire din indiviziune și manifestându-și expres refuzul de a înstrăina imobilul.
Or, în condițiile în care pârâții nu și-au exprimat voința de a înstrăina apartamentul nr. 10, care face obiectul contractului de închiriere încheiat cu reclamanții, nu se poate proceda la valorificarea dreptului de preemțiune instituit prin art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 în favoarea acestora, acest drept născându-se în momentul în care deținătorul apartamentului își exprimă disponibilitatea de a-l înstrăina.
În ceea ce privește capătul de cerere subsidiar, acela ca în caz de refuz hotărârea ce urmează a se pronunța să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, instanța constată că în acest caz nu sunt aplicabile prevederile art. 5 alin. 2, titlul X din Legea 247/2005, deoarece nu există un antecontract având ca obiect înstrăinarea apartamentului încheiat între părți, ci un contract de închiriere locuință.
Potrivit art. 557 C.civ. din 1864, dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin convenție, moștenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credință în cazul bunurilor mobile și al fructelor, prin ocupațiune, tradițiune, precum și prin hotărâre judecătorească atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăși. Prezenta hotărâre nu poate constitui un mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului în condițiile în care hotărârile instanțelor de judecată constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai în cazul când au caracter constitutiv sau atributiv de drepturi, ceea ce nu este cazul în speță.
Ca atare, pentru motivele de mai sus, instanța va respinge acțiunea precizată formulată de reclamanții T. E. și T. I. în contradictoriu cu pârâții M. C.-N., Direcția Patrimoniului Public și Evidența Proprietății, Serviciul Administrare Locuințe și C. L. al Municipiului C.-N. având ca obiect obligarea pârâților să încheie cu reclamanții un contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul . trei camere, baie, bucătărie plus dependințe, înscris în CF nr._ C., nr. top 5397/1/2/X, situat în C.-N. .-44, imobil pe care îl dețin în baza contractului de închiriere nr._/01.09.1999 și a actului adițional nr._/01.06.2009 valabil până la data de 19.05.2014 sau în caz de refuz hotărârea care se va pronunța să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELELEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge ca neîntemeiată acțiunea precizată formulată de reclamanții T. E. și T. I., ambii cu domiciliul în C.-N., .-44, . în contradictoriu cu pârâții M. C.-N.-DIRECȚIA PATRIMONIULUI PUBLIC ȘI EVIDENȚA PROPRIETĂȚII, SERVICIUL ADMINISTRARE LOCUINȚE și C. L. AL MUNICIPIULUI C.-N., ambii cu sediul în C.-N., .-3, jud.C., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 27 februarie 2013.
JUDECATOR,GREFIER,
S. F. C.O. C. E.
Red./Dact./SFC./27.03.2013/4ex
| ← Pretenţii. Încheierea nr. 2595/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA | Pretenţii. Sentința nr. 5977/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA → |
|---|
