Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 8810/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 8810/2013 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 29-05-2013 în dosarul nr. 8484/211/2013
ROMANIA
JUDECATORIA CLUJ N.
OPERATOR DE DATE CU CARACTER PERSONAL 3185
SECTIA CIVILA
DOSAR NR._
SENTINTA CIVILA NR. 8810/2013
Sedinta publica din 29 mai 2013
Instanta constituita din:
JUDECATOR: A. N.
GREFIER: C.-M. D.
S-a luat in examinare plangerea impotriva incheierii de carte funciara formulata de petentii B. D. si B. L. impotriva incheierii nr._/01.02.2013 si a incheierii de reexaminare nr._/14.03.2013 ale Oficiului de C. si Publicitate Imobiliara Cluj.
La apelul nominal se prezinta reprezentantul petentilor, av. S. D., cu imputernicire avocatiala la f. 7 din dosar.
Procedura de citare este legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care:
În temeiul disp. art. 131 alin 1 NCPC, instanța procedează la verificarea competenței sale, iar în baza disp. art. 94 NCPC coroborat cu art. 31 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, constată că este competentă general, material si teritorial pentru a soluționa prezenta cauză.
In baza disp. art. 238 NCPC, instanta estimeaza perioada desfasurarii cercetarii judecatoresti la un singur termen de judecata.
Instanta constata ca s-au depus la dosarul cauzei de catre OCPI Cluj la data de 07 mai 2013, prin Serviciul Registratura, copiile certificate ale dosarelor de CF nr._/2012 și_/2013 si al cartii funciare nr._-C21-U6 UAT Cluj-N..
Reprezentantul petentilor depune in probatiune un inscris din care rezulta ca in prezent proprietatii imobilului sunt sotii B., iar acesta este inregistrat ca și „spatiu comercial” la Directia de Taxe și Impozite Locale Cluj-N., impozitul fiind taxat ca atare. Sustine ca aceasta stare de fapt era cunoscuta de catre OCPI și la momentul incercarii inscrierii in CF. Arata ca nu mai are alte cereri de formulat in cauza.
In baza disp. art. 258 NCPC, instanta incuviinteaza proba cu inscrisurile depuse la dosar, iar in baza disp. art. 394 NCPC, constata că la dosar sunt suficiente probe pentru justa soluționare a cauzei, închide dezbaterile și acorda cuvantul pe fondul cauzei.
Reprezentantul petentilor precizeaza ca petentii au cumparat la licitatie publica un spatiu comercial care s-a vandut ca atare prin inscrisul incheiat, cu lucrarile nereceptionate inca. Arata ca prin procesul-verbal de receptie depus in copie la f. 60 din dosar, Directia din subordinea Municipiului Cluj-N. care avea atributii legale in receptionarea lucrarilor a constatat ca lucrarile sunt in ordine și a dat receptia sotilor petenti. În baza acestui proces-verbal de receptie emis in favoarea clientilor sai a documentatiei cadastrale și a altor acte, acestia au solicitat OCPI Cluj ca realitatea ce rezulta din inscrisul depus la acest termen de judecata sa fie redata și in CF. Mentioneaza ca modificarile aduse imobilului au constat in amenajarea unui balcon pentru un Cabinet stomatologic.
Reprezentantul petentilor precizeaza ca urmare a depunerii cererii de inscriere in CF la OCPI Cluj, acesta din urma a dat o incheiere de respingere a inscrierii motivata pe faptul ca nu ar exista o transmisiune autorizata a dreptului de proprietate constand . transmisiuni. Arata ca, ulterior formularii unei cereri de reexaminare, OCPI Cluj a respins și aceasta cerere cu motivarea insa ca s-au incalcat disp. art. 284 din Noul cod civil ca nu s-ar fi cerut inscrierea in CF a unui dobanditor anterior.
În primul rand, reprezentantul petentilor doreste sa arate ca in ceea ce priveste constructia realizata, reprezentantii OCPI Cluj au considerat-o ca fiind o constructie noua, desi reprezinta doar o amenajare la o constructie deja existenta, respectiv un balcon cu scara de acces la apartament. Considera ca nu se poate discuta de existenta vreunui alt proprietar al scarilor de la balcon, scarile fiind o componenta a imobilului.
În al doilea rand, reprezentantul petentilor arata ca potrivit art. 7 alin. 16 din Legea nr. 50/1991, daca exista lucrari in curs de derulare și se schimba proprietarul prin transmiterea dreptului de proprietate, de drept se transmite autorizatia de construire noului proprietar, care dobandeste calitatea de investitor. Apreciaza ca este gresit a se considera ca trebuie sa existe mentiune in contractul de vanzare-cumparare despre o autorizatie de construire.
Totodata, reprezentantul petentilor apreciaza ca cel mai important este faptul ca in analiza situatiei mai sus mentionate OCPI Cluj și-a depasit atributiile. În opinia sa, cel care are atributii de verificare daca cel care a formulat cererea este investotorul este Municipiul Cluj-N. prin Directia de specialitate din subordine. Or, OCPI Cluj a facut aceste constatari, desi nu registratorul de CF trebuie sa mentioneze care este starea lucrarilor.
Ca și un ultim argument, reprezentantul petentilor precizeaza ca principiul fundamental al cartii funciare este acela ca cuprinsul cartii funciare trebuie sa corespunda realitatii, iar realitatea este ca in acel spatiu se regaseste un spatiu comercial, existand incheiat un proces-verbal de finalizare a lucrarilor care atesta acest lucru. Solicita instantei admiterea plangerii formulate, fara cheltuieli de judecata.
Instanța reține cauza în pronunțare.
I N S T A N T A
Deliberand, retine ca prin planegera formulata petentii B. D. si B. L. au solicitat anularea incheierii nr._/01.02.2013 si a incheierii de reexaminare nr._/14.03.2013 ale Oficiului de C. si Publicitate Imobiliara Cluj referitoare la imobilul cu nr.topo._/S/XCVII inscris in CF_-C1-U6 si a se dispune inscrierea constructiei nou-creante in favoarea petentilor.
In motivarea plangerii formulate se arata ca prin incheierea nr._/01.02.2013 a fost respinsa cererea de inscriere a amenajarilor cu destinatia comerciala la un apartament de . nu s-au depus toate actele prin care s-a transmis succesiv beneficiul autorizatiei de construire odata cu imobilul. Mai exact nu a fost depus actul in care sa se precizeze ca sotii Hapa au vandut catre ., alaturi de imobil si beneficiul autorizatiilor de constructie pentru ca aceasta din urma sa poata, la randul ei, transmite acest beneficiu in favoarea reclamantilor. Prin incheierea nr._/14.03.2013 a fost respinsa si cererea de reexaminare formulata impotriva primei incheieri. Incheierile pronuntate de O. de C. si Publicitate Imobiliara Cluj sunt nelegale deoarece reclamantii au dobandit in proprietate apartamentul nr.97 situat in Cluj-N., ., . in CF_-C1-U6, cu nr.topo._/S/XCVII in urma licitatiei publice din data de 24.08.2012. Fostul proprietar, . a concesionat cu titlu gratuit, prin contractul de vanzare-cumparare, beneficiul autorizatiilor de construire emise de Consiliul Local al mun.Cluj-N. nr.3342/111/08.02.1995, avand ca obiect executarea lucrarilor de construire a unui balcon, amenajare spatiu comercial si montare firma luminoasa, si nr.925/09.08.2001, avand ca obiect amenajari interioare la spatiul comercial. Au fost inmanate cumparatorilor toate proiectele, documentatiile si avizele ce au stat la baza eliberarii autorizatiilor de construire.
Receptia constructiei balcon si a celorlaltor amenajari facute spatiului comercial a fost admisa prin incheierea procesului-verbal de receptie a lucrarii nr._/14.11.2012. Comisia de receptie din cadrul autoritatii competente si-a dat avizul pentru inscrierea in cartea funciara in favoarea reclamantilor a modificarilor aduse imobilului. Atata vreme cat este atestata efectuarea lucrarilor de constructie in conformitate cu autorizatia de construire, la inscrierea in cartea funciara nu se poate constata contrariul. Nu a fost emis vreun alt proces-verbal de receptie. Este adevarat ca in anul 2007 s-a facut o cerere de receptie finala, insa nu a fost parcursa etapa de finalizare si nu a fost eliberat un astfel de proces-verbal in anul 2007.
Pe de alta parte, beneficiul autorizatiilor de construire este un drept accesoriu dreptului de proprietate, transmitandu-se odata cu acesta, chiar si in lipsa unei clauze exprese in acest sens. Nu exista nici un text legal potrivit caruia ar fi obligatorie cedarea expresa a beneficiului autorizatiilor de construire catre noul proprietar pentru ca acesta sa poata realiza constructia si sa isi poata inscrie in cartea funciara dreptul de proprietate. Art.7 alin.14 din Legea nr.50/1991 prevede expres ca valabilitatea autorizatiei se mentine in cazul schimbarii investitorului inaintea finalizarii lucrarilor, cu conditia respectarii prevederilor acesteia si a inscrierii in cartea funciara a modificarilor intervenite cu privire la drepturile reale imobiliare.
Petentii au preluat imobilul cu titlu si destinatia de spatiu comercial, iar inscrierea in cartea funciara este menita sa asigure opozabilitate acestei realitati juridice. Textul legal invocat de O. de C. si Publicitate Imobiliara Cluj in motivarea incheierilor de respingere a cererii formulate a fost art.894 Cod civil potrivit caruia, in cazul in care dreptul supus inscrierii in cartea funciara a facut obiectul unor cesiuni succesive fara ca inscrierile sa fi fost efectuate, cel din urma indreptatit nu va putea cere inscrierea dreptului in folosul sau decat daca solicita, odata cu inscrierea acestuia si inscrierea dobandirilor succesive anterioare. Or, in cazul de fata petentii au solicitat inscrierea modificarilor aduse imobilului, astfel incat nu sunt aplicabile dispozitiile textului legal invocat (f.2-5).
Analizand plangerea formulata in conditiile art.31 alin.3 din legea nr.7/1996 instanta constata urmatoarele:
Imobilul situat in Cluj-N., ., ., inscris in CF_-C1-U6, avand nr.topo._/S/XCVII a fost dobandit in proprietate de petentii B. D. si B. L. ca urmare a vanzarii la licitatie publica a bunurilor imobile detinute de ., fata de care a fost deschisa procedura insolventei prin sent.civ.nr.8477/2010 a Tribunalului Specializat Cluj. Imobilul fusese dobandit, prin cumparare, de . de la Hapa C.-Minorel si Hapa C.-C. (f.30-32).
Petentii si-au inscris in cartea funciara dreptul de proprietate dobandit asupra imobilului (f.196-197). Dupa cum se poate observa, ramura de folosinta a imobilului este decrisa ca fiind: imobil in suprafata de 53 mp., compus din 2 camere, 1 bucatarie, 1 camara de alimente, 1 baie, 1 vestibul, 1 debara, cu suprafata utila de 52,51 mp., cu partile indivize comune de 0,7/100 parte si teren atribuit in folosinta de 17/2400 parte.
In data de 14.12.2012 petentii au inregistrat la O. de C. si Publicitate Imobiliara Cluj cererea de actualizare a informatiilor tehnice asupra imobilului inscris in CF_-C1-U6, cerere justificata prin: autorizatia de construire nr.3342/111/08.02.1995; certificatul de urbanism nr._/1347/26.10.1994; autorizatia de construire nr.925/09.08.1995; certificatul de urbanism nr.1232/05.07.1995; autorizatia de construire nr.208/27.02.2001; certificatul de urbanism nr.5408/19.12.2000 si procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr._/14.11.2012.
In data de 01.02.2013 a fost pronuntata incheierea de respingere nr._ a Oficiului de C. si Publicitate Imobiliara Cluj cu justificarea ca nu a fost depus la dosar actul care sa precizeze ca sotii Hapa au vandut catre . si beneficiul autorizatiilor de constructie pentru ca societatea sa poata transmite, la randul ei, beneficiul autorizatiei de construire in favoarea petentilor (f.112-113).
Cererea de reexaminare formulata de catre petenti a fost respinsa, prin incheierea nr._ pronuntata in data de 14.03.2013 (f.106) cu toate ca in referatul nr.605/28.02.2013 se mentioneaza ca la verificarea documentatiei cadastrale s-a constatat ca nu au existat impedimente pentru receptia acesteia (f.108). In motivarea incheierii de respingere se arata ca in contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.397/07.03.2007 de BNP V. I. Almira incheiat intre Hapa C.-Minorel si Hapa C.-C., in calitate de vanzatori si ., in calitate de cumparator, nu se mentioneaza modificarile aduse imobilului. In contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1406/19.09.2012 de BNP O. Mihutiu incheiat intre ., in calitate de vanzator si petentii B. D. si B. L., in calitate de cumparatori, se face mentiunea ca lucrarile executate au fost receptionate prin procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor eliberat in data de 10.01.2007. Acest act nu este depus la dosar. In schimb, este depus procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor incheiat in data de 14.11.2012. Pe considerentul ca exista neconcordante cu privire la existenta a doua procese-verbale de receptie la terminarea lucrarilor executate in baza acelorasi autorizatii de construire si nefiind indeplinite conditiile prevazute de art.894 Cos civil, cererea de actualizare a informatiilor tehnice asupra imobilului a fost respinsa.
In termenul prevazut de art.31 alin.1 din Legea nr.7/1996 calculat de la data comunicarii incheierii de respingere a cererii de reexaminare petentii au inregistrat plangerea ce formeaza obiectul prezentului dosar si care este apreciata de instanta de judecata ca fiind intemeiata.
Astfel, petentii sunt beneficiarii procesului-verbal de receptie la finalizarea lucrarilor nr._/14.11.2012 prin care s-a constatat ca lucrarile executate in conformitate cu autorizatia de construire nr.3342/111/08.02.1995, autorizatia de construire nr.925/09.08.1995 si autorizatia de construire nr.208/27.02.2001, constand in construirea unui balcon la parterul blocului, a accesului la balcon, amenajarea spatiului comercial si montarea firmei luminoase, precum si efectuarea de amenajari interioare la spatiul comercial se inscriu in conditiile stabilite, fiind admisa receptia lucrarii si inscrierea in cartea funciara a modificarilor constatate (f.73).
Vazand existenta acestui proces-verbal de receptie nu are relevanta daca anterior a mai fost intocmit sau nu vreun alt proces-verbal de receptie. Atata timp cat procesul-verbal de receptie din 14.11.2012 atesta executarea lucrarilor autorizate este problema Primariei mun.Cluj-N. daca comisiile din cadrul acesteia au eliberat doua procese-verbal de receptie. Dealtfel, Primaria mun.Cluj-N. recunoaste destinatia de spatiu comercial al apartamentului nr.97 din Cluj-N., ., . reiese din adeverinta privind valoarea de impunere a imobilului, depusa in copie la fila 201 din dosar.
O. de C. si Publicitate Imobiliara Cluj trebuie sa efectueze operatiunile de inscriere, in baza certificatului eliberat de primaria localitatii in care este situat imobilul, potrivit art.55 din Legea nr.7/1996. In cazul de fata este eliberat un astfel de act, iar obligativitatea transmiterii beneficului autorizatiilor de construire nu este prevazuta de vreun text legal. Acesta este accesoriu dreptului de proprietate, iar valabilitatea autorizatiei se mentine chiar in cazul schimbarii beneficiarului acesteia.
Pe de alta parte, asa cum au precizat si petentii in plangerea formulata, obligativitatea impusa de art.894 Cod civil se refera la inscrierea succesiva a drepturilor de proprietate asupra imobilului. Nu impune inscrierea modificarilor aduse imobilului in favoarea tuturor proprietarilor anteriori, ci doar in favoarea celui fata de care a fost emis procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor.
In aceste conditii, instanta apreciaza ca cererea petentilor de actualizare a informatiilor tehnice asupra imobilului inscris in CF_-C1-U6 este intemeiata, astfel incat, in temeiul art.7 alin.14 din Legea nr.7/1996, a art.50 alin.4 din Norma Metodologica de aplicare a Legii nr.50/1991, urmeaza a o admite si a dispune anularea incheierii nr._/01.02.2013 si a incheierii de reexaminare nr._/14.03.2013 ale Oficiului de C. si Publicitate Imobiliara Cluj referitoare la imobilul cu nr.topo._/S/XCVII inscris in CF_-C1-U6 si, in consecinta, inscrierea constructiei nou-creante in favoarea petentilor
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Admite plangerea formulata de petentii B. D. si B. L., domiciliati in Cluj-N., ..175-177, . si in consecinta:
-dispune anularea incheierii nr._/01.02.2013 si a incheierii de reexaminare nr._/14.03.2013 ale Oficiului de C. si Publicitate Imobiliara Cluj referitoare la imobilul cu nr.topo._/S/XCVII inscris in CF_-C1-U6 si dispune inscrierea constructiei nou-creante in favoarea petentilor.
Cu drept de apel in 30 zile de la comunicare la Tribunalul Cluj-Sectia Civila.
Pronuntata in sedinta publica din 29 mai 2013.
JUDECATOR GREFIER
A. N. C.-M. D.
RED./DACT.-A.N/A.N
02.07.2013- 4 EX (LA RAMANEREA DEFINITIVA A HOTARARII UN EXEMPLAR SE COMUNICA OFICIULUI DE C. SI PUBLICITATE IMOBILIARA CLUJ)
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 7411/2013.... | Somaţie de plată. Hotărâre din 08-05-2013, Judecătoria... → |
|---|
