Pretenţii. Sentința nr. 5591/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5591/2013 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 21-03-2013 în dosarul nr. 31398/211/2011
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ nr. 5591/2013
Ședința publică de la 21 martie 2013
Completul compus din:
JUDECĂTOR: M. G. M.
GREFIER: A. P.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta . și pe pârâta S. C., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 07 martie 2013 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă din prezenta sentința civilă, când instanța având nevoie de mai mult timp pentru a delibera a amânat succesiv pronunțarea pentru 14 martie 2013, iar apoi pentru 21 martie 2013, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra prezentei cauze civile:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-N. la 24.11.2011 sub numărul de mai sus, reclamanta . a solicitat în contradictoriu cu pârâta S. C., obligarea pârâtei la plata sumei de 3323,24 lei, echivalentul a 770 euro la cursul BNR din 04.10._, reprezentând comisionul de 2% conform contractului de intermediere nr.34/16.02.2011 încheiat între pârâtă și reclamantă pentru dobândirea în proprietate a imobilului situat în Cluj-N., ., ., la plata sumei de 1595,16 lei, reprezentând penalități de 1% pe zi de întârziere din debitul principal, începând cu data de 07.10.2011, până la depunerea prezentei cereri în pretenții, stipulate în contractul de intermediere anterior menționat și în continuare penalități de 1% pe zi de întârziere până la data plății efective a debitului principal și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a susținut în esență că în fapt, între părți s-a încheiat la data de 16.02.2011, contractul de intermediere nr.34/16.02.2011 prin care pârâta s-a obligat să achite un comision de 2% din prețul cerut și plătit proprietarului imobilului vizionat și cu care s-a semnat un antecontract de vânzare cumpărare la data de 04.03.2007 în valoare de 38.000 euro, că acest comision îl reprezintă suma de 770 euro, că potrivit art.3, 11 și 14 din contractul de intermediere, pârâta s-a obligat să achite comisionul de 2% din prețul cerut de proprietar, adică din suma de 38.500 euro, în termen de 48 ore de la încheierea unei convenții scrise sau verbal cu un corespondent prezentat de agenție, că reclamanta a prezentat pârâtei spre vizionare un imobil situat în Cluj-N., ., . parter și mansardă, iar la data de 04.03.2011 între pârâtă și mandatara proprietarei imobilelor vizionate s-a semnat un contract de vânzare cumpărare sub semnătură privată, că pârâta a semnat contractul deși avea cunoștință că imobilul este în litigiu de partaj și că semnarea antecontractului a avut loc în cadrul agenției reclamante. A mai arătat că la data de 04.10.2011, pârâta a încheiat în formă autentică contractul de vânzare cumpărare a apartamentului situat în Cluj-N., ., . fiind 38.500 euro, dar în ciuda notificărilor reclamantei, pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a comisionului, că potrivit art.14 din contractul de intermediere, pârâta datorează și penalități pentru întârziere în cuantum de 1% pe zi și termenul pentru plata comisionului de 2% din valoarea de 38.000 euro, adică 770 euro, a expirat la data de 06.10.2011, adică la 48 ore de la data perfectării contractului de vânzare cumpărare în fața notarului public.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile articolelor 1270 din Noul cod civil și următoarele.
La ultimul termen de judecată, reclamanta și-a precizat capătul de cerere, având ca obiect penalitățile, solicitându-le doar până la limita debitului principal.
Cererea a fost legal timbrată cu suma de 416 RON taxă judiciară de timbru și 6 RON timbru judiciar.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, susținând că sunt relevante în cauză dispozițiile art.94-99 din OUG nr.174/2008, că în contractul dintre părți nu s-a stipulat nici o clauză de exclusivitate, iar tranzacția s-a realizat fără participarea agenției imobiliare și că nicăieri în cuprinsul contractului autentic nu este stipulat faptul că tranzacția s-a făcut cu participarea agenției imobiliare, iar în cuprinsul actului autentic s-a menționat că între părți nu a fost încheiat nici un antecontract de vânzare cumpărare la un alt preț, astfel încât prin prisma dispozițiilor legale anterior menționate, cererea reclamantei este inadmisibilă. A mai susținut că nu a încheiat antecontractul cu proprietarul apartamentului vizionat întrucât la data încheierii contractului erau doi coproprietari, că nicăieri în cuprinsul antecontractului nu apare mențiunea existenței unei procuri speciale existente din partea unui coproprietar a unei cote de ½, că a antecontractat apartamentul înscris în CF_-C1-U4, iar de achiziționat în mod autentic a achiziționat apartamentul înscris în CF nr._-C1-U5 care există ca entitate abia de la data de 28.07.2011, că nu a încheiat antecontractul pentru 38.500 euro, ci pentru 39.000 euro, că nu a antecontractat apartamentul nr.4A, ci apartamentul 4, că agențiile imobiliare au tendința de a profita sub orice formă de naivitatea și buna credință a persoanelor doritoare de a achiziționa un apartament, că au fost verificați 290 de operatori economici prestatori de servicii de intermediere imobiliară și au fost constatate o . abateri pe care pârâta le enumeră în cuprinsul întâmpinării și apreciază că se află la rândul ei exact în situația prezentată, că este o veritabilă practică în a trata cu dispreț consumatorul, că nici una dintre obligațiile capitolului 3 din conținutului contractului stabilite în sarcina reclamantei nu au fost îndeplinite și că a încercat soluționarea contractului pe cale amiabilă (f 25-34).
Având în vedere caracterul comercial al contractului conferit atât de calitatea de comerciant a reclamantei cât și de obiectul contractului, acesta se va supune dispozițiilor Codului Comercial.
În probațiune, instanța a încuviințat și a administrat proba cu înscrisurile, cu interogatoriul pârâtei (f 78-80) și cu martorii I. V. I. (f 87-88) și S. D. (f 94-95).
Analizând ansamblul probelor aflate la dosarul cauzei, instanța reține că între reclamantă, în calitate de agenție imobiliară și pârâtă, în calitate de client beneficiar, s-a încheiat la data de 16.02.2011 contractul de intermediere nr.34/16.02.2011 ( f 8-9) prin care, conform art.3, în schimbul serviciului de intermediere, constând în dobândire în proprietate, prestat de reclamantă, pârâta s-a obligat să achite comisionul specificat în anexa nr.1, respectiv 2% din valoarea prețului cerut de proprietar. Potrivit art.11, în cazul încheierii unei convenții scrise sau verbale între client și un corespondent prezentat de agenție, clientul are obligația de a achita agenției comisionul stabilit la art.3, iar potrivit art.13, orice convenție scrisă sau verbală încheiată între client și un corespondent prezentat de agenție se va încheia numai în prezența unui reprezentant al agenției, în caz contrar clientul obligându-se să achite comisionul prevăzut în art.3 majorat cu 20%. În art.14, părțile au convenit ca plata comisionului specificat în art.3 să aibă loc în termen de 48 ore de la încheierea unei convenții scrise sau verbale cu un corespondent prezentat de agenție, iar pentru întârzierea la plată au convenit obligația clientului de a achita agenției pe lângă comisionul specificat în contract la art.3 și o penalitate de 1%/zi, până la plata integrală a creanței.
În anexa nr.1 inserată în contract, a fost indicată adresa imobilului prezentat de reclamantă pârâtei spre vizionare, respectiv Cluj-N., ., PII și III.
La data de 04.03.2011, între numita S. R., în calitate de promitent vânzător și pârâtă, în calitate de promitent cumpărător, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare prin care prima a promis spre vânzare ultimei dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Cluj-N., ., nr.18, . compus din parter cu o cameră, chicinetă, baie și mansardă compusă din cameră, bucătărie, baie și p.i.c, înscris în CF nr._-C1-U4, nr.top 9785/IV/I în schimbul unui preț în valoare de 39.000 euro (f 11).
La data de 07.02.2011, sub nr.33 a fost autentificată de BNP C. L.M procura specială prin care S. A., în calitate de coproprietară în cotă parte de ½ a apartamentului situat în Cluj-N., ., nr.18, ., a împuternicit-o pe S. R., mama sa, să vândă imobilul (f 12-13).
La data de 04.10.2011, între numita S. A., în calitate de vânzător pe de o parte și pârâtă împreună cu soțul acesteia B. G., pe de altă parte, în calitate de cumpărători, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNPA M. la data de 04.10.2011 sub nr.2600, prin care vânzătorul a vândut cumpărătorilor dreptul său de proprietate asupra imobilului situat în Cluj-N., ., . compus din parter cu o cameră, chicinetă, baie, casa scării exterioare și mansardă compusă din uscătorie partajată în 3 încăperi, înscris în CF nr._-C1-U5 Cluj-N., în schimbul unui preț de 38.500 euro (f 14-16).
La data de 21.11.2011, părțile s-au întâlnit în vederea soluționării litigiului pe cale amiabilă, dar pârâta a arătat că nu dorește achitarea comisionului pretins de reclamantă de 770 euro, propunând însă achitarea cotei de ½ din onorariu ( f 19).
Din extrasul CF nr._-C1-U4 Cluj-N. rezultă că inițial dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Cluj-N., ., ., cu nr. top 9785/IV/1 a aparținut în cote părți de câte ½ fiecare numitei S. A. și M. S. (f 35-37) și din încheierea de CF nr._/17.08.2011 a OCPI Cluj rezultă că imobilul cu nr.cad._-C1-U5 Cluj a rezultat din dezmembrarea imobilului cu nr. cad._-C1-U4 Cluj înscris în CF nr._-C1-U4 Cluj-N. provenită din conversia de pe hârtie nr._ (f 38).
Prin sentința civilă nr.4541/21.03.2011 a Judecătoriei Cluj-N., instanța a dispus sistarea stării de indiviziune asupra imobilului apartament nr.4 situat în Cluj-N., ., jud.Cluj, înscris în CF nr._-C1-U4 Cluj-N. provenită din conversia de pe hârtie nr._ cu nr. top 9785/IV/1 prin formarea a două loturi conform raportului de expertiză dintre care unul format din construcție compusă din parter cu o cameră, chicinetă, baie, casa scării exterioară și mansardă compusă din uscătorie partajată în 3 încăperi care s-a atribuit numitei S. A. și un lot format din construcție parter și mansardă care s-a atribuit numitului M. S. ( f 53).
Din extrasul CF nr._-C1-U5 Cluj-N. rezultă că asupra imobilului situat în Cluj-N., ., parter și mansardă, . compus din parter cu o cameră, chicinetă, baie, casa scării exterioare și mansardă compusă din uscătorie partajată în 3 încăperi, s-a înscris în temeiul contractului de vânzare cumpărare autentificat de BNPA M. la data de 04.10.2011 sub nr.2600, dreptul de proprietate al pârâtei și soțului acesteia ( f 46).
Prin urmare, reclamanta și-a executat față de pârâtă obligația asumată prin contractul de intermediere nr.34/16.02.2011 întrucât a prezentat pârâtei spre vizionare, imobilul pe care aceasta l-a cumpărat ulterior de la S. A. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNPA M. la data de 04.10.2011 sub nr.2600, dar pârâta nu a dovedit executarea față de reclamantă a obligației sale corelative de plată a comisionului stipulat în art.3 din contract în procent de 2% din prețul cerut de proprietar, respectiv 38.500 euro, motiv pentru care instanța reține că pârâta datorează reclamantei comisionul stipulat în clauza contractuală anterior menționată.
Cât privește pretențiile accesorii ale reclamantei privind penalitățile, instanța apreciază că și acestea sunt întemeiate întrucât pârâta nu a achitat contravaloarea comisionului la scadența stabilită potrivit înțelegerii părților prin art.14 din contract, adică în 48 ore de la încheierea contractului de vânzare-cumpărare intermediat care a avut loc la data de 04.10.2011.
Conform articolului 43 din Codul comercial, datoriile comerciale lichide și plătibile în bani produc dobândă de drept din ziua când devin exigibile, motiv pentru care instanța va acorda penalitățile de întârziere în procentul contractual de 1%, stipulat la art.14, calculate raportat la debitul principal, începând de la data de 07.10.2011 (data scadenței comisionului fiind 06.10.2011) și până la plată, fără ca penalitățile să poată depăși debitul principal conform precizării pretențiilor accesorii ale reclamantei.
În privința apărărilor pârâtei, instanța reține că acestea sunt neîntemeiate.
Este real că potrivit art.99, lit.c din OUG nr.174/2008, agenția imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului în situația în care contractul nu are stipulată clauza de exclusivitate, iar tranzacția s-a realizat fără participarea agenției imobiliare, dar instanța apreciază că participarea agenției imobiliare în sensul acestui text legal nu înseamnă exclusiv o prezență fizică a reprezentantului agenției la încheierea contractului intermediat, ci intermedierea tranzacției imobiliare, or în speță, instanța reține că reclamanta a intermediat încheierea între pârâtă și soțul acesteia pe de o parte și S. A. pe de altă parte, a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNPA M. la data de 04.10.2011 sub nr.2600 întrucât a prezentat spre vizionare pârâtei imobilul cumpărat de la S. A., așa cum atestă anexa nr.1 din contractul de intermediere, a pus în legătură părțile contractului intermediat și a prezentat pârâtei acte și informații privind imobilul astfel tranzacționat, așa cum rezultă din declarațiile martorilor audiați. În ciuda susținerilor pârâtei, comparând anexa 1 din contractul de intermediere și antecontractul de vânzare cumpărare din data de 04.03.2011 cu cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNPA M. la data de 04.10.2011 sub nr.2600, instanța reține că imobilul obiect al actului autentic este același cu imobilul prezentat pârâtei de către reclamantă în temeiul contractului de intermediere din litigiu și cu imobilul obiect al antecontractului de vânzare cumpărare din data de 04.03.2011 și că datele de identificare în CF a imobilului tranzacționat, după partaj, nu prezintă relevanță întrucât imobilul cumpărat de pârâtă este evident unul și același imobil cu cel prezentat pârâtei spre vizionare de reclamantă, fiind situat la aceeași adresă și având același proprietar. De altfel, acest element de fapt a fost confirmat și de martorii ale căror declarații se află la filele 87 și 94, iar încheierea de CF nr._/17.08.2011 a OCPI Cluj atestă că imobilul cu nr.cad._-C1-U5 Cluj, cumpărat de pârâtă, a rezultat din dezmembrarea imobilului cu nr. cad._-C1-U4 Cluj înscris în CF nr._-C1-U4 Cluj-N. provenită din conversia de pe hârtie nr._ (f 38), așa cum reiese și din sentința civilă nr.4541/21.03.2011 a Judecătoriei Cluj-N. (f 53-verso).
Pârâta a mai susținut că antecontractul de vânzare cumpărare din data de 04.03.2011 nu ar fi fost încheiat cu proprietarul imobilului, dar instanța reține că acesta a fost încheiat cu S. R., mandatara proprietarei S. A., pe baza unei procuri autentice speciale de reprezentare (f 12), iar martorii ale căror declarații se află la filele 87 și 94 au declarat că pârâta cunoștea la data încheierii contractelor, atât situația juridică a imobilului cât și adevăratul proprietar. În plus, în chiar cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare din 04.03.2011 a fost inserată o clauză din care rezultă că pârâta cunoștea inclusiv existența procesului de partaj, părțile convenind ca restul de preț să fie achitat la finalizarea procesului de partaj aflat pe rolul Judecătoriei Cluj-N. ( f 11).
Pârâta a mai susținut că antecontractul ar fi fost încheiat pentru un preț de 39.000 euro, iar nu pentru unul de 38.500 euro, dar instanța reține că întinderea comisionului a fost raportată prin art.3 și anexa 1 din contractul de intermediere la prețul cerut de proprietar, or prețul stipulat în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare încheiat în formă autentică a fost acela de 38.500 euro, valoarea raportat la care a fost calculat și comisionul pretins de reclamantă. Oricum, dintre cele două prețuri, reclamanta a calculat comisionul având în vedere prețul mai mic, calculul fiind așadar sub acest aspect, favorabil pârâtei.
Instanța reține totodată că este real că potrivit art.98 din OUG nr.174/2008, contractul de intermediere imobiliară sau alte eventuale contracte accesorii încheiate între consumator și agenția imobiliară nu pot conține clauze penale care să oblige consumatorul care nu își îndeplinește angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacției, dar instanța reține că reclamanta și-a precizat capătul de cerere având ca obiect penalitățile pentru întârziere pretinse în temeiul art.14 din contract, limitându-și această pretenție exact la valoarea comisionului datorat pentru încheierea tranzacției. Prin urmare, cererea sa în aceste limite are un temei contractual și nici nu contravine textului legal anterior menționat.
În privința celorlalte apărări invocate de pârâtă, în urma analizării cuprinsului contractului de intermediere și coroborând acest înscris cu probele testimoniale administrate în cauză, instanța reține că toate sunt neîntemeiate.
Având în vedere toate considerentele de fapt și de drept expuse, în temeiul articolului 969 aliniatul 1 din Codul civil coroborat cu articolele 3, 11 și 14 din contractul încheiat între părți, instanța va admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă împotriva pârâtei și în consecință va obliga pârâta să plătească în favoarea reclamantei suma de 770 euro, reprezentând comision în valoare de 2% conform contractului de intermediere încheiat între părți la data de 16.02.2011 sub nr.034 și penalități pentru întârziere în cuantum de 1% pe zi, calculate raportat la debitul principal, începând de la data de 07.10.2011 și până la plată, fără ca penalitățile să poată depăși debitul principal.
Potrivit dispozițiile articolului 274, aliniatul 1 din Codul de procedură civilă, partea care cade în pretenții va fi obligată la cerere, să plătească cheltuielile de judecată. Având în vedere că în această cauză cererea de chemare în judecată a reclamantei a fost admisă, instanța va reține culpa procesuală a pârâtei care a căzut în pretenții și pentru că reclamanta a dovedit că a cheltuit în acest proces suma de 422 Ron pentru taxe de timbru și suma de 1000 lei pentru onorariul de avocat, așa cum rezultă din chitanța nr._/28.11.2011 emisă de avocat S. A. M. ( f 97), instanța va obliga pârâta să plătească în favoarea reclamantei cu titlu de cheltuieli de judecată, suma de 422 Ron, reprezentând taxe de timbru și suma de 1000 lei, reprezentând onorariul de avocat, dar va respinge cererea prin care pârâta a solicitat obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată în favoarea sa.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE :
Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta ., cu sediul în localitatea Cluj-N., ., . S. C., cu domiciliul în Cluj-N., ., . și în consecință:
Obligă pârâta S. C. să plătească în favoarea reclamantei ., suma de 770 euro, reprezentând comision în valoare de 2% conform contractului de intermediere încheiat între părți la data de 16.02.2011 sub nr.034.
Obligă pârâta S. C. să plătească în favoarea reclamantei . penalități pentru întârziere în cuantum de 1% pe zi, calculate raportat la debitul principal, începând de la data de 07.10.2011 și până la plată, fără ca penalitățile să poată depăși debitul principal.
Obligă pârâta să plătească în favoarea reclamantei cu titlu de cheltuieli de judecată, suma de 422 Ron, reprezentând taxe de timbru și suma de 1000 lei, reprezentând onorariul de avocat.
Respinge cererea prin care pârâta a solicitat obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată în favoarea sa
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de azi, 21 martie 2013.
JUDECĂTOR GREFIER
M. M. G. P. A.
Red/Dact. 17.05.2013
MMG
| ← Pretenţii. Sentința nr. 9864/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA | Fond funciar. Sentința nr. 2013/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA → |
|---|
