Reziliere contract. Sentința nr. 2013/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2013/2013 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 09-10-2013 în dosarul nr. 6891/211/2013
ROMANIA
JUDECATORIA C. N.
SECTIA CIVILA
DOSAR NR._
OPERATOR DE DATE CU CARACTER PERSONAL 3185
SENTINTA CIVILA NR._/2013
Sedinta publica din 09 octombrie 2013
Instanta constituita din:
JUDECATOR: A. N.
GREFIER: C.-M. D.
S-a luat in examinare actiunea civila formulata de reclamantii C. L. AL MUNICIPIULUI C.-N. si M. C.-N., ambii reprezentanti prin Primar, in contradictoriu cu paratii P. I., P. E. E., P. M. G. și P. N. M. M., avand ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal se constata lipsa partilor.
Procedura este legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de care grefierul de sedinta, dupa care:
Mersul dezbaterilor a fost a fost consemnat in incheierea de sedinta publica de la data de 02 octombrie 2013, care face parte integranta din prezenta hotarare, cand instanta a amanat pronuntarea hotararii avand nevoie de mai mult timp pentru deliberare.
INSTANTA
Deliberand, retine ca prin actiunea civila formulata de reclamantii C. L. AL MUNICIPIULUI C.-N. si M. C.-N., ambii reprezentanti prin Primar s-a solicitat a se dispune, in contradictoriu cu paratii P. I., P. E. E., P. M. G., P. N. M. M., rezilierea contractului de inchiriere nr._/22.10.2008; obligarea paratului P. I. la plata chiriei lunare in cuantum de 52,03 lei pana la data parasirii efective a locuintei; a se dispune evacuarea paratilor din imobilul situat in C.-N., ., .; obligarea paratului P. I. la predarea libera a locuintei, in starea in care a primit-o si obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare, se arata ca intre paratul P. I. si C. L. al mun.C.-N. a fost incheiat contractul de inchiriere nr._ avand ca obiect spatiul cu destinatia de locuinta situat in C.-N., ., ., jud.C.. Termenul de inchiriere al contractului incheiat in baza Legii nr.114/1996 a fost stabilit din data de 22.10.2008 si pana in data de 19.05.2009, iar, in baza OUG nr.40/1999, perioada de locatiune a fost prelungita pana in data de 19.05.2014, fiind intocmit in acest sens actul aditional nr.1/02.06.2009. Prin sent.civ.nr._/11.11.2008 a Judecatoriei C.-N., definitiva si irevocabila prin dec.civ.nr.1913/R/2010 a Curtii de Apel C. paratii P. I. si P. E. E. au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in C.-N., ., .. La solicitarea paratilor a fost emisa incheierea nr.8601/26.01.2012 a Oficiului de cadastru si Publicitate Imobiliara C. prin care s-a intabulat dreptul de proprietate al paratilor asupra cotei de 1/1 parte de sub B1 asupra A1, sub B6 din CF_ UAT C.-N.. Reclamantii apreciaza ca se impune a se dispune rezilierea contractului de inchiriere nr._/22.10.2008 deoarece, potrivit art.48 lit.a din Legea nr.114/1996, nu pot beneficia de locuinte sociale persoanele sau familiile care detin in proprietate o locuinta sau care au instrainat o locuinta dupa data de 1 ianuarie 1990. In cazul de fata paratii au omis, cu rea-credinta, sa anunte reclamantii cu privire la detinerea unei alte locuinte, respectiv cea situata in C.-N., ., ., astfel incat se impune a se dispune rezilierea contractului de inchiriere. Petitul 2 al actiunii este intemeiat pe prevederile cap.IV al contractului de inchiriere, potrivit carora chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contractul de inchiriere, pana la data executarii efective a hotararii de evacuare, iar celelalte petite referitoare la evacuarea paratilor din locuinta ori predarea acesteia in starea in care se afla la data preluarii sunt o consecinta a rezilierii contractului de inchiriere (f.1-2).
Prin intampinarea depusa la filele 44-48 din dosar paratii au solicitat respingerea actiunii formulate si obligarea reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata. In motivarea pozitiei procesuale exprimate se arata ca locuinta ce face obiectul prezentei cauze este o locuinta sociala aflata in proprietatea Municipiului C.-N. si care a fost atribuita paratilor in baza art.43 din Legea nr.114/1996, a HG nr.1275/2000, a HCL nr.212/2008, a HCL nr.152/2008 si a HCL nr.412/2008 ca urmare a aprobarii listei de prioritati privind tinerii sub 35 de ani. Atat la data incheiarii contractului de inchiriere cat si la momentul prelungirii duratei locatiunii, prin actul aditional nr.1/02.06.2009, paratii P. I. si P. E. E. au dat declaratiile potrivit carora nu detineau si nu detinusera anterior in proprietate vreo locuinta. Este adevarat ca intre paratii P. I. si P. E. E., pe de o parte si numita C. L., pe de alta parte, a fost incheiat un antecontract de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere privind cota de ½ parte din imobilul situat in C.-N., ., . si ca, in urma refuzului promitentei-vanzatoare de a se prezenta in fata notarului public, paratii au solicitat instantei de judecata sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act apt pentru intabulare, insa sent.civ.nr._/11.11.2008 a ramas definitiva si irevocabila in data de 23.09.2010, dupa solutionarea recusrului declarat in cauza. Dreptul de proprietate dobandit de catre parati nu a putut fi inscris in cartea funciara nici dupa aceasta data deoarece pe parcursul judecarii procesului dintre parati si d-na C. L. a intervenit partajul judiciar dintre aceasta si nepotul sau, J. M. care detinea cealalta cota de ½ parte din imobil. Imobilul a fost impartit in doua apartamente si a fost nevoie de alte demersuri judiciare pentru a se stabili ca apartamentul nr.1 corespunde partii de ½ parte dobandite de catre parati prin hotarare judecatoreasca. Paratii au reusit sa isi inscrie dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.1 din imobil abia in anul 2012. Prin actiunea inregistrata sub nr._ pe rolul Judecatoriei C.-N. numita C. L. a solicitat obligarea paratilor la incheierea unui contract autentic prin care sa se constituie in favoarea sa un drept de uzufruct viager asupra apartamentului nr. 1 din imobilul situat in C.-N., ., in temeiul aceluiasi contract de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere. Actiunea sa a fost admisa, iar apelul declarat de parati impotriva sent.civ.nr.3347/2013 a Judecatoriei C.-N. a fost respins, asa cum a precizat reprezentanta acestora la termenul de judecata din 2 octombrie 2013. Ca urmare, actiunea reclamantilor prin care se solicita rezilierea contractului de inchiriere este neintemeiata, conditiile prevazute la art.48 lit.a din Legea nr.114/1996 si invocate de catre reclamanti trebuind a fi indeplinite la momentul incheierii contractului sa la momentul prelungirii acestuia. In cazul de fata, atat la momentul incheierii contractului de inchiriere nr._/22.10.2008 cat si a actului aditional prin care a fost prelungita perioada de valabilitate pana in data de 19.05.2014 paratii indeplineau conditia de a nu detine in proprietate o alta locuinta. Imprejurarea ca ulterior, pe parcursul derularii contractului, acestia au devenit proprietari ai apartamentului nr.1 din C.-N., . nu se regaseste printre cazurile de reziliere a contractului de inchiriere, cazuri expres enumerate la art.46 si la art.24 din Legea nr.114/1996. Nici in contractul de inchiriere nr._/22.10.2008 nu au fost inserate alte motive de reziliere, iar singurul motiv pentru care reclamantii au inregistrat prezenta actiune il poate reprezenta incercarea de a proteja interesele numitului J. M., nepot de sora al d-nei C. L. si potential unic mostenitor al acesteia. Comportamentul sicanator al acestui domn, angajat al Consiliului Judetean C., a fost preluat si de o institutie ce ar trebui sa fie independenta de interesele personale si de influentele celor care ocupa anumite functii in structurile administrative. Este important de subliniat ca, in prezent, paratii nu au posesia si folosinta locuintei din C.-N., ., dreptul de uzufruct viager fiind constituit in favoarea d-nei C. L., astfel incat singura locuinta avuta de catre parati este cea ocupata cu titlul de chirie. Cu toate ca si-au respectat obligatiile asumate la momentul incheierii contractului, ca este vorba despre o familie cu venituri modeste ce are in intretinere doi copii minori, dintre care unul cu probleme de sanatate, locatorii au promovat cu rea-credinta aceasta actiune, actiune ce este in mod vadit nefondata. Ca si o consecinta a respingerii capatului de cerere referitor la rezilierea contractului de inchiriere se impune a se respinge si capetele de cerere accesorii acestuia, cu consecinta obligarii reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata. In sustinerea pozitiei procesuale exprimate, paratii au depus la dosar copii ale hotararilor judecatoresti la care au facut referire si ale corespondentei purtate cu reprezentantii Consiliului L. al mun.C.-N..
In conformitate cu dispozitiile art.201 alin.1 NCPC intampinarea a fost comunicata reclamantilor care, in termenul prevazut de alin.2 al textului legal mentionat, nu au depus raspuns la intampinare si nu au fost reprezentati la termenul de judecata fixat in cauza.
Din analiza actelor aflate la dosar, rezulta ca in data de 22.10.2008 a fost incheiat contractul de inchiriere nr._ avand ca obiect apartamentul nr.4 din C.-N., ., ., etj.I, compus din 2 camere, in suprafata de 30,35 mp. si dependinte folosite in exclusivitate in suprafata de 29,58 mp., apartament ce apartine in proprietate Consiliului L. al mun.C.-N.. Apartamentul reprezinta o locuinta sociala, contractul de inchiriere fiind incheiat in conformitate cu dispozitiile Legii nr.146/1997, termenul initial de inchiriere fiind cuprins in perioada 29.10._09 (f.3-4) si prelungit apoi pe o durata de 5 ani, pana in data de 19.05.2014, potrivit actului aditional nr.1/02.06.2009, in baza dispozitiilor Legii nr.114/1996, ale OUG nr.40/1999, ale OUG nr.44/2009, ale Legii nr.241/2001 si ale HG nr.1275/2000, respectiv HG nr.310/2007 (f.7).
Chiria lunara stabilita a fost de 52,03 lei, iar titularul contractului de inchiriere, paratul P. I. si membrii familiei sale (sotia P. E. E. si minorii P. M. G. si P. N. M. M.) si-au asumat obligatia de a achita lunar chiria, neplata la termen atragand o penalizare asupra sumei datorate pentru fiecare zi de intarziere; de a efectua lucrarile de intretinere, reparatii sau de inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva; de a asigura curatenia si igienizarea interiorului locuintei si a partilor din folosinta . proprietarului, in termen de 30 zile, orice modificare a venitului net al familiei, sub sanctiunea rezilierii contractului de inchiriere; iar la mutare trebuia sa predea locuinta in stare de folosinta si curatenie si cu obiectele de inventar trecute in procesul-verbal de predare-primire intocmit la primirea locuintei. Alaturi de motivul de reziliere al contractului de inchiriere mentionat anterior, la cap.IV al contractului nr._/22.10.2008 au fost reluate cauzele de reziliere prevazute de art.24 lit.b din Legea nr.114/1996 si anume: chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv; chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei sau a avut un comportament care face imposibila convietuirea ori impiedica folosirea normala a locuintei. Textul legal mentionat mai cuprinde o situatie in care contractul de inchiriere poate fi reziliat la solicitarea proprietarului si anume, daca chiriasul nu a respectat clauzele contractuale.
In data de 15 martie 2014 reclamantii au inregistrat pe rolul Judecatoriei C.-N. actiunea civila prin care, in principal, solicita a se dispune rezilierea contractului de inchiriere nr._/22.10.2008 (restul petitelor fiind accesorii acestuia) pe motiv ca au fost incalcate dispozitiile art.48 lit.a din Legea nr.114/1996 care interzic dobandirea cu titlu de chirie a unei locuinte sociale data persoana respectiva detine in proprietate sau a instrainat o alta proprietate ulterior datei de 1 ianuarie 1990.
Asa cum s-a mentionat in motivarea actiunii inregistrate si s-a detaliat in intampinarea depusa la dosar, prin incheierea nr.8601/06.02.2012 Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara C.-Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara C.-N. a dispus intabularea dreptului de proprietate al paratilor P. I. si P. E. E., in cota de 1/1 parte, asupra imobilului situat in C.-N., ., . mentionat ca dreptul de proprietate a fost dobandit prin hotarare judecatoreasca si s-a notat obligatia de intretinere in favoarea d-nei C. L. (f.12).
In ceea ce priveste acest drept de proprietate dobandit de catre paratii P. I. si P. E. E., asa cum s-a retinut in sent.civ.nr.3347/2013 pronuntata in dos.civ.nr._ al Judecatoriei C.-N., la momentul pronuntarii sent.civ.nr._/2008 s-a tinut cont doar de drepturile conferite promitentilor-cumparatori prin promisiunea de vanzare-cumparare incheiata intre parti. Astfel, s-a dispus inscrierea in cartea funciara doar a dreptului de proprietate al paratilor asupra imobilului ce a facut obiectul promisiuni de transmitere si nu si a dreptului de uzufruct viager al d-nei C. L. asupra imobilului situat in C.-N., ., inscris in CF_-C1-U1, provenita din conversia pe hartie a CF_, cu nr.topo.8566/2/1/I si 8567/2/1/I si asupra cotei de 69,10/100 parte din terenul in suprafata de 152 mp. inscris in CF_, provenita din conversia pe hartie a CF_, cu nr.topo.8566/2/1 si 8567/2/1.
Apelul declarat de parati impotriva sent.civ.nr.3347/2013 pronuntata in dos.civ.nr._ al Judecatoriei C.-N. a fost respins.
Potrivit art.709 Cod civil, in lipsa de stipulatie contrara, uzufructuarul are folosinta exclusiva a bunului. Ca urmare, in cazul de fata, nu se poate retine dobandirea de catre parati a proprietari efective a imobilului, astfel incat sa se poate pune problema respectarii sau nu a conditiilor impuse de Legea nr.114/1996.
In ceea ce priveste aceste conditii, dupa cum se poate observa, in cererea de chemare in judecata avand ca obiect rezilierea contractului de inchiriere nr._/22.10.2008 reclamantii s-au prevalat de dispozitiile art.48 lit.a din Legea nr.114/1996. Asa cum au subliniat si paratii in intampinarea depusa la dosar, conditiile enumerate in art.48 din Legea nr.114/1996, printre care si aceea a nedetinerii in proprietate a unui alte locuinte, trebuie avute in vedere la momentul incheierii contractului de inchiriere avand ca obiect o locuinta sociala sau la momentul prelungirii duratei acestuia.
Cazurile de reziliere ale contractului de inchiriere incheiat in conditiile Legii nr.114/1996 sunt prevazute la art.46, respectiv la art.24 din actul normativ indicat, iar conditia invocata de catre reclamanti nu se regaseste printre acestea. Aceste cazuri de reziliere au fost preluate si in contractul de inchiriere nr._/22.10.2008 si nu includ conditia stipulata la art.48 alin.1.
Ca urmare, in conditiile in care nu s-a invocat nici un motiv de reziliere a contractului de inchiriere ce ar fi putut fi inclus in cazurile expres prevazute de lege, iar, pe de alta parte, paratii P. I. si P. E. E. detin doar nuda proprietate asupra imobilului situat in C.-N., ., instanta urmeaza a respinge in intregime actiunea reclamantilor.
In temeiul art.453 NCPC reclamantii vor fi obligati la plata cheltuielilor de judecata in favoarea paratilor, in cuantum de 500 lei, reprezentand onorariu avocatial.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Respinge actiunea civila formulata de reclamantii C. L. AL MUNICIPIULUI C.-N. si M. C.-N., ambii reprezentanti prin Primar, cu sediul in .-3, jud.C. in contradictoriu cu paratii P. I., P. E. E., P. M. G., P. N. M. M., domiciliati in C.-N., ., ., . avand ca obiect rezilierea contractului de inchiriere nr._/22.10.2008 si cererile accesorii referitoare la plata chiriei, evacuarea paratilor din imobil si predarea acestuia in starea in care se afla la data preluarii.
Obliga reclamantii la plata cheltuielilor de judecata in favoarea paratilor, in cuantum de 500 lei.
Cu drept de recurs in termen de 30 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica din 9 octombrie 2013.
JUDECATOR GREFIER
A. N. C.-M. D.
RED./DACT.-A.N/A.N
10.10.2013- 5 EX.
| ← Încuviinţare executare silită. Încheierea nr. 1719/2013.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 2248/2013.... → |
|---|
