Evacuare. Sentința nr. 46/2014. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 46/2014 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 08-01-2014 în dosarul nr. 24862/211/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
SECȚIA CIVILĂ
OPERATOR DE DATE CU CARACTER PERSONAL 3185
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 46/2014
Ședința publică din data de 08 ianuarie 2014
Instanța constituită din:
JUDECĂTOR: ȘOIMIȚA-B. T.
GREFIER: C. O.
Pe rol soluționarea cauzei privind reclamanta S.C. PH D. D. S.R.L. în Cluj-N., Calea Dorobanților, nr. 14-16, .. Cluj în contradictoriu cu pârâta S.C. D. F. NIENTE P. S.R.L.D., având ca obiect evacuare.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 08.01.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru data de 08.01.2014.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Cu privire la excepția tardivității înscrisurilor depuse de reclamantă la ultimul termen de judecată din data 07.01.2012 instanța arată că, în considerentele hotărârii urmează a aprecia asupra utilității acestora în soluția pronunțată, iar dacă va fi cazul va aprecia asupra înlăturării lor.
În temeiul art. 394 și art. 395 C.pr.civ. instanța constată cauza în stare de judecată și o reține spre soluționare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, având ca obiect evacuare, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-N., la data de 24.10.2013 sub nr. de mai sus, formulată de reclamanta S.C. PH D. D. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta S.C. D. F. NIENTE P. S.R.L.D. s-a solicitat instanței să se dispună evacuarea pârâtei din imobilul situat în Cluj-N., ., nr. 7-9, parter și obligarea pârâtei la plata chiriilor restante până la rămânerea definitivă a hotărârii. Cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii s-a arătat în esență că, la data de 17.08.2012 a fost încheiat între H. M. și pârâta un contract de închiriere cu privire la imobilul de mai sus, contractul fiind ulterior cesionat în favoarea reclamantei, iar conform art. 10.5 din contract, reclamanta a hotărât rezilierea contractului pentru neplata chiriei aferente lunii august 2013.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1033-1048 C.pr.civ.
În probațiune s-au depus copii după următoarele înscrisuri: contract de cesiune (f. 5), notificare și dovada comunicare (f. 6-8),
Cererea a fost legal timbrată cu 100 lei taxă judiciară de timbru (f. 11).
Prin precizarea de acțiune din data de 07.11.2013, reclamanta a arătat că cererea privind plata chiriilor restante nu mai este de actualitate și că își menține doar solicitarea de evacuare a pârâtei.
Pârâta a depus întâmpinare la data de 20.11.2013 prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active având în vedere că, prin contractul de cesiune reclamanta a dobândit doar drepturi privind încasarea chiriei, iar pe fond a solicitat respingerea cererii ca nefondate. Cu cheltuieli de judecată.
S-a invocat că, reclamanta în mod eronat a arătat că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile, dimpotrivă pârâta a făcut dovada achitării chiriei la zi, fără să existe obligații asumate și neîndeplinite, iar reclamanta nu justifică vreun prejudiciu produs în sarcina sa din culpa pârâtei. Mai mult, din culpa reclamantei, pârâta nu a achitat la timp chiria, nefiindu-i comunicată factura fiscală, iar invocarea art. 10.05 din contract nu este întemeiată, deoarece această clauză nu conține un pact comisoriu, nefiind îndeplinite dispozițiile art. 1553 C.civ.
În drept au fost invocat dispozițiile art. 3, 14, 15, 1551, 1553 alin. 1, 1350 C.civ., art. 1037, 1041, 246, 248 C.pr.civ.
În probațiune s-au depus copii după următoarele înscrisuri: notificări și corespondența purtată între părți, proces verbal, contract de cesiune, factură fiscală, foi de vărsământ, contract de credit (f. 32-60).
Prin precizarea de acțiune din data de 26.11.2013 reclamanta a arătat că își întemeiază cererea de evacuare doar pe art. 10.2 din contract referitor la denunțarea unilaterală făcută potrivit reclamantei prin notificarea nr. 241.
Prin întâmpinarea la precizarea de acțiune depusă la data de 06.01.2014, pârâta a invocat excepția inadmisibilității precizării de acțiune și pe fond a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiate.
În esență, pârâta a arătat că, în notificarea trimisă acesteia nu a fost indicat expres art. 10.2 din contract, nu s-a menționat data de la care operează denunțarea unilaterală, nu a fost respectat termenul de 60 de zile. Totodată, a învederat că reclamanta nu a uzitat cu bună-credință de dreptul de denunțare unilaterală, fiindcă acest contract s-a încheiat pe perioadă determinată, iar pârâta a făcut investiții majore în acest spațiu, cunoscute de reclamantă, aceasta din urmă având o atitudine șicanatorie și abuzivă, exercitându-și în mod nerezonabil și abuziv dreptul de denunțare unilaterală.
În drept s-ai invocat dispozițiile art. 1270, 1350, 1816, 1276 C.civ.
În ședința publică din data de 07.01.2014 instanța a respins excepția lipsei calității procesuale active și a calificat ca fiind apărare de fond excepția inadmisibilității.
Instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile depuse de către părți.
Analizând actele și materialul probatoriu existent la dosarul cauzei, instanța reține următoarele:
În fapt, la data de 17.08.2012 a fost încheiat între numita KANYARO (căs. H.) M., în calitate de locator și pârâtă S.C. D. F. NIENTE P. S.R.L.D., în calitate de chiriaș, contractul de închiriere înregistrat sub nr._/27.08.2012, având ca obiect folosința imobilului situat în Cluj-N., ., nr. 7-9, jud. Cluj, cu obligația corelativă de a achita chiria lunară de 900 euro, preț plătibil în lei la cursul B.N.R. din ziua facturării.
Conform clauzelor contractuale, durata închirierii a fost stabilită pe o perioadă determinată începând cu data de 01.09.2012 și până la data de 31.08.2015, părțile stabilind totodată, la art. 10.2 din contract faptul că, acestea beneficiază de dreptul de denunțare unilaterală, conform următoarelor, „partea care solicită încetarea contractului trebuie să remită o notificare celeilalte părți, cu 60 de zile înainte de data de la care operează denunțarea unilaterală”.
Potrivit contractului de cesiune nr. 2 din data de 15.02.2013, contractul de închiriere a fost cesionat de către locator, cu acordul pârâtei-chiriaș, către reclamanta S.C. PH D. D. S.R.L., fiind modificate prin acest contract de cesiune doar aspecte privind plata chiriei, restul caluzelor de închiriere, stipulate inițial, fiind păstrate.
La data de 17.09.2013 reclamanta a notificat-o pe pârâtă pentru a evacua spațiul închiriat, uzând de prevederile art. 10.5 din contract referitoare la pactul comisoriu de grad IV și invocând neplata chiriei în valoare de 4.005 lei, în același timp însă, reclamanta i-a adus la cunoștința pârâtei faptul că, și în situația în care va achita toate obligațiile scadente la zi, această înștiințare reprezintă o notificare în sensul aplicării art. 10.2 din contract, redând în integralitatea sa acest articol.
În drept, instanța reține că, sub aspectul dreptului material, în speță sunt aplicabile dispozițiile Codului civil din anul 2009 raportat la data încheierii contractului de închiriere, conform art. 6 alin. 1 și 2 Noul cod civil și art. 3 Legea nr. 71/2011.
Sub aspectul dreptului procesual însă, raportat la data introducerii acțiunii, în speță sunt incidente dispozițiile art. 1033 – art. 1048 C.pr.civ. (Legea nr. 134/2010), conform art. I pct. 1 O.U.G. nr. 4/2013.
Astfel, potrivit art. 1037 alin. 1 C.pr.civ. atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
Totodată, conform art. 1040 C.pr.civ., dacă locatarul sau ocupantul notificat în condițiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunțat la dreptul său de a fi notificat și a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.
În speță, instanța apreciază că, dreptul pârâtei, în calitate de locatar, de a folosi imobilul menționat mai sus, s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin denunțarea unilaterală a contractului de către reclamantă, în calitate de locatar-cesionar.
Astfel, reclamanta cu respectarea dreptului de care beneficiază în temeiul convenției părților, mai exact, art. 10.2 din contract, și-a exercitat în limitele legale, dat fiind dispozițiile contractuale – voința părților, dreptul de a denunța unilateral contractul de închiriere, cu respectarea termenului de 60 de zile, până la care pârâta a avut posibilitatea de a evacua în mod benevol spațiul folosit.
În acest sens, instanța apreciază că, în notificarea comunicată pârâtei la data de 17.09.2013, reclamanta și-a manifestat neechivoc voința de a pune capăt relațiilor contractuale derivate din acest contract de locațiune, fiind explicit precizat că, și în situația în care pârâta își îndeplinește obligațiile de plată a chiriei, reclamanta îi notifică intenția de denunțare unilaterală a contractului, menționând art. 10.2 din contract și chiar redând conținutul acestuia în notificare. Ori, în aceste condiții, reclamanta a învederat și termenul de 60 zile în notificare, la împlinirea căruia contractul de închiriere a încetat, prin denunțare unilaterală, respectiv cel mai târziu la data de 18.11.2013.
Sub aspectul respectării termenului de 60 zile de către reclamantă, instanța înlătură susținerile pârâtei, sens în care arată că, deși acțiunea în evacuare a fost introdusă la data de 24.10.2013, înainte de împlinirea termenului de 60 de zile, totuși precizarea de acțiune a reclamantei, în sensul uzării de art. 10.2 din contract a fost depusă abia la data de 26.11.2013 (f. 63), iar atâta timp cât promovarea acțiunii în evacuare înainte de data de 18.11.2013, data încetării locațiunii prin denunțare unilaterală, nu a adus nicio vătămare pârâtei, fiindcă aceasta a rămas în continuare în spațiul folosit, coroborat cu dispozițiile art. 34 C.pr.civ., care reglementează dreptul de a solicita realizarea unor drepturi afectate de termen înainte de împlinirea lor, incidente în speță prin aceea că, la data 18.11.2013 dreptul pârâtei de a folosi spațiul a încetat prin denunțarea unilaterală a contractului de către reclamantă.
Instanța consideră că nu sunt valabile nici argumentele pârâtei privind modul de reglementare a dreptului de denunțare unilaterală, deoarece chiar în temeiul art. 1270 C.civ. invocat de pârâtă, reclamanta a invocat și uzat de dreptul de a denunța unilateral contractul, de vreme ce prin acordul părților a fost stipulat acest drept, iar în consecință pârâta trebuie să respecte dispozițiile contractuale care reprezintă în drept temeiul în baza căruia reclamanta putea să pună capăt relațiilor contractuale, fiind legea părților cea care a stabilit modurile de încetare a contractului. Ori, această dispoziție contractuală nu contravine Codului civil în materia contractelor de locațiune încheiate pe durată determinată și având ca obiect un spațiu comercial ori nu, părțile bucurându-se de libertatea contractuală în negocierea și încheierea contractului.
În privința argumentelor pârâtei referitoare la exercitarea dreptului de denunțarea unilaterală de către reclamantă, instanța nu poate reține vreun abuz din partea reclamantei, întrucât eventualele prejudicii aduse ca urmare a investițiilor majore ale pârâtei în folosirea spațiului închiriat fac obiectul unei alte discuții, pârâta având posibilitatea recuperării acestor investiții, iar insistența reclamantei și reiterarea intenției de încetarea a raporturilor juridice dintre părți nu echivalează cu reaua-credință a reclamantei, ci cu dreptul acesteia de a-și urmări interesul.
Astfel, reclamanta apelând la dreptul de denunțare unilaterală a contractului a notificat-o pe pârâtă în vederea evacuării spațiului închiriat, cu respectarea termenului de 60 zile, până la care pârâta avea termenul, convenit și prin urmare, apreciat chiar de către aceasta suficient, pentru a lua măsurile necesare în vederea predării spațiului închiriat, ceea ce este de natură să respecte prevederile art. 1.276 alin. 1 C.civ. indicate de pârâtă, cu mențiunea că art. 1.276 alin. 4 C.civ. stipulează că dispozițiile acestui articol – art. 1.276 C.civ. alin. 1-3 - se aplică în lipsă de convenție contrară, iar în speță de față, părțile au o convenție expresă asupra denunțării unilaterală, care a fost deja redată mai sus de instanță, și chiar respectată de reclamantă.
Față de acestea, întrucât reclamanta a făcut dovada notificării pârâtei în condițiile art. 1037 alin. 1 și 2 C.pr.civ., iar contractul de închiriere a încetat prin denunțare unilaterală cel mai târziu la data de 18.11.2013, iar pârâta ocupă spațiul închiriat în lipsa unui titlu valabil, beneficiind atât de termenul de 60 zile cât și de cel de 30 de zile, și cu toate acestea nu a procedat la eliberarea imobilului închiriat, instanța apreciază fondată cererea reclamantei, sens în care va dispune evacuarea imediată și necondiționată a pârâtei S.C. D. F. NIENTE P. S.R.L.D. din imobilul situat în Cluj-N., ., nr. 7-9, parter, jud. Cluj, obiect al contractului de închiriere înregistrat sub nr._/27.08.2012 și cesionat conform contract nr. 2/15.02.2013.
Potrivit dispozițiilor art. 453 alin. 1 C.pr.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. Având în vedere, acest temei juridic, precum și împrejurarea că, reclamanta pentru a promova prezenta cerere a achitat taxa judiciară de timbru în valoare de 100 lei, instanța va obliga pârâta să plătească reclamantei suma de 100 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Instanța va respinge însă solicitarea reclamantei de obligare a pârâtei la plata sumei de 2.480 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariu avocațial, apreciind că factura fiscală depusă nu face dovada efectuării acestor cheltuieli în lipsa chitanței de plată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte cererea de evacuare formulată și precizată de reclamanta S.C. PH D. D. S.R.L. cu domiciliul procesual ales la Cabinete grupate de avocați “T., P., P., Renner” în Cluj-N., Calea Dorobanților, nr. 14-16, .. Cluj în contradictoriu cu pârâta S.C. D. F. NIENTE P. S.R.L.D. cu sediul procesual ales la S.C.A. “T. și Asociații” în Cluj-N., Bld. 21 Decembrie 1989, nr. 86, jud. Cluj, și în consecință:
Dispune evacuarea imediată și necondiționată a pârâtei S.C. D. F. NIENTE P. S.R.L.D. din imobilul situat în Cluj-N., ., nr. 7-9, parter, jud. Cluj, obiect al contractului de închiriere înregistrat sub nr._/27.08.2012 și cesionat conform contract nr. 2/15.02.2013.
Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 100 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 5 zile de la pronunțare.
Apelul și motivele de apel se depun la Judecătoria Cluj-N..
Pronunțată în ședință publică, azi, 08 ianuarie 2014.
JUDECĂTOR,GREFIER,
ȘOIMIȚA-B. T. C. O.
Red.Dact/S.B.T./4 ex./10.01.2014
| ← Încuviinţare executare silită. Încheierea nr. 8162/2014.... | Fond funciar. Sentința nr. 7446/2014. Judecătoria CLUJ-NAPOCA → |
|---|
