Reziliere contract. Sentința nr. 1087/2014. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1087/2014 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 06-02-2014 în dosarul nr. 9836/211/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
CIVIL
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 1087/2014
Ședința publică de la 06 Februarie 2014
Completul format din:
PREȘEDINTE I. - C. V. C.
Grefier L. P. C.
Pe rol pronunțarea în cauza civilă privind pe reclamantul D. F. I. și pe pârâții C. R. C., B. N. I. și B. G., având ca obiect reziliere contract COMP SOL.
La apelul nominal, lipsă părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că s-au depus concluzii scrise de către pârâtul C. R. C., după care:
Mersul dezbaterilor precum și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 30 ianuarie 2014, încheiere ce face parte integrantă din prezenta sentință civilă, când instanța, pentru a se depune concluzii scrise de către părți și având nevoie de un timp mai îndelungat pentru a delibera a amânat pronunțarea pentru data de astăzi, 06.02.2014.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 22.09.2010 sub nr._/211/2010, reclamantul D. F.-I. în contradictoriu cu pârâții C. R. C., B. N. I. și B. G., a solicitat instanței să dispună obligarea pârâților în solidar la restituirea sumei de 13.834,8 euro sau echivalentul în lei la cursul B.N.R. din ziua plății efective, sumă achitată de reclamant cu titlu de avans, ca efect al repunerii părților în situația anterioară în urma rezoluțiunii de plin drept a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că între părți s-a încheiat la data de 20.12.2007 antecontractul de vânzare-cumpărare cu dată certă nr._/20.12.2007, la semnarea căruia a achitat promitenților-vânzători prin ordin de plată suma de 15.372 euro, echivalentul în lei la cursul fixat în antecontract de 3,54 lei/euro, adică suma de 54.417 lei. Mai arată reclamantul că în antecontract a fost prevăzut un pact comisoriu expres de gradul IV, care s-a declanșat prin nesemnarea la termenul prevăzut a contractului în formă autentică, fiind prevăzută și o clauză penală pentru această situație. Prin urmare, a avut loc rezoluțiunea de plin drept și, conform prevederilor contractuale, pârâții trebuie să-i restituie 90% din avansul achitat, ceea ce nu au înțeles să facă până la introducerea cererii, deși au fost notificați de mai multe ori în acest sens.
În drept au fost invocate prevederile art. 1020-1021 Cod civil, art. 969 cod civil și art. 274 Cod de procedură civilă.
În dovedirea cererii a fost solicitată proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâților și proba testimonială. La cerere au fost anexate următoarele înscrisuri: ordin de plată (fila 5), antecontract de vânzare-cumpărare (filele 6-20), procură specială (fila 21), notificare (fila 22).
Prin sentința civilă nr. 8654/19.05.2011, pronunțată de Judecătoria Cluj-N., s-a admis excepța necompetenței materiale a judecătoriei, iar competența de soluționare a cererii a fost declinată în favoarea Tribunalului Specializat Cluj.
Prin sentința civilă nr. 5287/19.10.2011 pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj în dosar nr._, a fost declinată competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Cluj-N. și s-a constatat ivit conflictul negativ de competență, dosarul fiind înaintat spre soluționare Curții de Apel Cluj.
Prin încheierea civilă nr. 111/13.02.2012 pronunțată de Curtea de Apel Cluj în dosar nr._, a fost stabilită competența de soluționare a prezentei cauzei în favoarea Judecătoriei Cluj-N., dosarul fiind înregistrat pe rolul celei din urmă instanțe la data de 05.04.2012 sub nr._ .
La data de 14.06.2012, reclamantul a depus la dosar precizare de acțiune (fila 7 dosar nr._ ), prin care a solicitat instanței să constate rezoluțiunea de drept a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, în urma declanșării pactului comisoriu expres de gradul IV, prevăzut la art. 5.2. din convenție.
În fapt, reclamantul a arătat că atât el, cât și pârâții, au acceptat desființarea de plin drept a convenției prin nesemnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare, ca urmare a acestui fapt pârâții înstrăinând unui terț imobilul apartament nr. 5, care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
În drept au fost invocate prevederile art. 111 și art. 132 Cod de procedură civilă.
Cererea a fost legal timbrată cu suma de 2787.26 lei, achitată prin chitanța . nr._ din 08.06.2012 (fila 8 dosar nr._ ) și timbru judiciar în valoare de 5,3 lei.
Față de cererea precizatoare depusă la dosar, instanța a invocat excepția necompetenței materiale a judecătoriei, pe care a admis-o și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Specializat Cluj, prin sentința civilă nr._/01.11.2012.
Prin sentința civilă nr. 195/23.01.2013, pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj în dosar nr._, instanța a admis excepția necompetenței materiale a tribunalului, invocată din oficiu și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Cluj-N.. Prin urmare, a fost constatat conflictul negativ de competență, iar dosarul a fost trimis Curții de Apel Cluj în vederea soluționării conflictului.
Prin sentința civilă nr. 212/19.03.2013, pronunțată de Curtea de Apel Cluj în dosar nr._, a fost stabilită competența de soluționare a prezentei cauze în favoarea Judecătoriei Cluj-N., dosarul fiind înregistrat pe rolul acestei instanțe la data de 19.04.2013 sub nr._ .
La data de 10.07.2013, pârâtul C. R. C. prin S.C.P.A. „L., Moscovits, S. și Asociații” cu împuternicire avocațială la dosar (fila 8) a depus la dosar întâmpinare (filele 12-16), prin care a solicitat în principal respingerea cererii de chemare în judecată și în subsidiar, admiterea în parte a cererii, numai pentru suma de_,3 lei, cu cheltuieli de judecată.
În fapt, pârâtul a arătat în esență că reclamantul se prevalează de propria culpă în invocarea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare, nefind posibil a se da eficiență clauzei penale, pentru motivul că rezoluțiunea nu a avut loc. Pârâtul a arătat că pactul comisoriu nu operează de drept, fiind necesară o manifestare expresă de voință din partea creditorului obligației pentru a avea loc rezoluțiunea și că promitenții-vânzători nu s-au prevalat în niciun moment de pactul comisoriu de gradul IV, dorind în continuare încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Prin urmare, nici clauza penală prevăzută în antecontract, fiind indisolubil legată de rezoluțiunea acestuia, nu-și poate produce efectele. Totodată, pârâtul a susținut că, conform contractului, este necesară și îndeplinirea a altor condiții pentru restituirea a 90% din avans, respectiv încheierea unui contract de vânzare cu un terț și încasarea prețului, ceea ce reclamantul nu a dovedit că s-ar fi întâmplat. În ceea ce privește suma solicitată de reclamant, reprezentând 90% din avansul achitat, pârâtul a precizat că aceasta nu este suma reală, având în vedere că a achitat efectiv suma de 54.417 lei și nu 15.372 euro, prin urmare pârâții nu pot fi obligați la restituirea a 90% din suma de 15.372 euro echivalent în lei la data restituirii efective. Totodată, a susținut că solicitarea de a fi obligați pârâții în solidar la plata sumei arătate este neîntemeiată pentru motivul că solidaritatea trebuie stipulată expres, iar în convenția încheiată nu este prevăzută. Prin urmare, fiecare dintre pârâți poate fi obligat numai la restituirea sumei de 16.325,61 lei.
La termenul din data de 11.07.2013, reclamantul a depus la dosar dovada renunțării la cumpărarea imobilului obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare, în temeiul art. 7.7. din antecontract (fila 18).
La data de 19.09.2013, pârâtul a depus la dosar note de ședință (filele 27-31), prin care a arătat că față de modificarea temeiului pe baza căruia reclamantul solicită restituirea a 90% din avansul achitat, respectiv art. 7.7 și nu art. 5.2. din antecontract, cererea este în continuare neîntemeiată. A susținut că notificarea prin care reclamantul a arătat că înțelege să renunțe la încheierea contractului în formă autentică nu este valabilă, fiind adresată numai unuia dintre promitenții-vânzători și expediată la o altă adresă decât cea convenită, cu încălcarea prevederilor Cap. XII din antecontract. Totodată, a mai arătat că, conform antecontractului, promitentul-cumpărător se poate răzgândi până când este somat să se prezinte la notar pentru încheierea contractului.
La aceeași dată, reclamantul a depus la dosar extras de carte funciară pentru imobilul în care se află apartamentul obiect al antecontractului (filele 32-40).
Prin încheierea din data de 11.07.2013 (fila 19), instanța a încuviințat proba cu interogatoriul pârâților. La termenul din data de 19.09.2013, în ședință publică, a fost luat interogatoriul pârâților C. R. C. (fila 41) și B. I. (fila 42). Totodată, instanța a încuviințat proba cu interogatoriul reclamantului.
La data de 25.09.2013, reclamantul a depus la dosar cerere precizatoare a temeiului juridic al cererii principale (fila 47), respectiv art. 969, art. 1020-1021 din Codul civil 1864 și art. 5.2. din antecontract.
În probațiune, reclamantul a mai depus la dosar cerere de rezervare apartament (fila 60-61), iar pârâtul a depus extras C.F. pentru un apartament care n-a fost înstrăinat, apartamentul nr. 77 (filele 62-67), arătând că apartamentul cu nr. 5 a fost vândut.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt,între reclamantul D. F. I., în calitate de promitent-cumpărător și pârâții C. R. C., B. N. I. și soția, B. G., în calitate de promitenți-vânzători, a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare cu dată certă nr. 18.045/20.12.2007 (filele 6-20 din dosar nr._/211/2010) având ca obiect un apartament din blocul ce urma a fi construit de către pârâți.
Obiectul antecontractului este identificat ca fiind apartamentul cu nr. 5, de la parterul imobilului situat din punct de vedere administrativ în .., înscris în C.F. nr. 4348 a comunei B., cu suprafața construită de 54,80 m.p., suprafața utilă de 47,05 m.p., balcon de 7,5 m.p., compus din cameră de zi cu bucătărie deschisă, dormitor, baie și hol.
Conform art. 4.3 lit. a din antecontract prin O.P. nr. 1/21.12.2007 (fila 5, dosar nr._/211/2010), reclamantul a virat în contul pârâtului C. R. C. suma de 51.417 lei, echivalentul a 15.372 euro, cu titlu de avans.
La data de 20.11.2008, reclamantul a fost notificat (adresa de la fila 22, dosar nr._/211/2010) să se prezinte la sediul S.C. Euro Port S.R.L. până în data de 28.11.2008, în vederea înmânării extrasului C.F. și programării la biroul notarial pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, fapt recunoscut de reclamant prin cererea de chemare în judecată. Reclamantul a recunoscut faptul că nu a dat curs acestei solictări și nu s-a prezentat în termenul prevăzut să semneze contractul în formă autentică.
La data de 02.02.2010, reclamantul i-a comunicat pârâtului B. N. I. o adresă (fila 18), prin care a arătat că înțelege să renunțe la cumpărarea apartamentului care a făcut obiectul antecontractului și a solicitat restituirea avansului achitat, în temeiul art. 7.7. din antecontract.
În drept, potrivit art. 969 Cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Conform art. 5.2. din antecontractul încheiat între părți (invocat de către reclamant), neprezentarea promitenților-cumpărători la biroul notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și realizarea transferului de proprietate, în termen de 10 zile de la primirea notificării în acest sens, prin oricare din modalitățile de corespondență prevăzute la Capitolul XII din prezentul contract, are ca efect desființarea de plin drept și fără somație sau punere în întârziere și fără intervenția instanței de judecată a prezentului antecontract de vânzare-cumpărare, prezentul paragraf constituind pact comisoriu de gradul IV. (...) promitenții-cumpărători vor plăti cu titlu de daune-interese promitenților-vânzători 10% din sumele achitate cu titlu de preț până la momentul la care s-a reziliat antecontractul, urmând ca 90% din sumele achitate cu titlu de preț până la momentul la care s-a reziliat antecontractul să fie returnate promitenților cumpărători (...) în termen de 5 zile de la data la care promitenții vânzători vor încheia un alt antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul care face obiectul prezentului contract, cu un terț de la care promitenții-vânzători au încasat în cont sumele cu titlu de avans conform noului antecontract.
Conform art. 7.7. din antecontract, în cazul în care promitentul-cumpărător se răzgândește și nu mai dorește finalizarea contractului, prezentul antecontract se consideră desființat de plin drept și fără intervenția instanței de judecată, dar numai după înștiințarea în prealabil a promitenților-vânzători, conform uneia dintre modalitățile prevăzute la Capitolul XII, situație în care promitentul-vânzător va pierde 10% din sumele achitate cu titlu de preț până la momentul la care s-a reziliat antecontractul (...).
În baza art. 1169, cel ce face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească.
În speță,instața va avea în vedere faptul că reclamantul a solicitat declararea rezoluțiunii în temeiul art. 5.2 din contract. Analizând această prevedere contractuală instanța constată că prevederea de la art. 5.2. constituie un pact comisoriu de grad IV, în favoarea promitenților-vânzători.
De principiu, un pact comisoriu de gradul IV, are ca efect desființarea de plin drept a contractului, atunci când una dintre părți nu își execută în mod culpabil obligațiile asumate, iar cealaltă parte și-a executat sau a fost pe punctul să-și execute propriile obligații. Prin urmare, întotdeauna pactul comisoriu este prevăzut exclusiv în favoarea creditorului obligației neexecutate, astfel că numai acesta este în drept de solicita să se declare rezoluțiunea (debitorul obligației neexecutate nu poate declara rezoluțiunea folosindu-se de propria sa culpă). Fiind o prevedere stipulată în favoarea creditorului obligației care nu s-a executat, acesta păstrează dreptul de opțiune între declararea unilaterală a rezoluțiunii și executarea silită a contractului.
În speță, pârâții promitenți-vânzători sunt beneficiarii pactului comisoriu și s-au declarat gata să execute obligațiile pe care și le-au asumat prin art. 5.2. din antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv în urma obținerii certificatului de carte funciară pentru imobil, l-au notificat pe reclamantul promitent-cumpărător să se prezinte la biroul notarial în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Promitenții-vânzători nu au emis o declarație unilaterală de rezoluțiune, dorind în continuare încheierea contractului, iar faptul că nu au formulat cerere reconvențională prin care să solicite obligarea promitentului-cumpărător la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, nu poate avea semnificația faptului că au înțeles să declare rezoluțiunea (așa cum afirmă reclamantul), întrucât declararea rezoluțiunii trebuie să fie neechivocă, iar în temeiul principiului disponibilității care guvernează dreptul civil orice persoană poate alege să nu sesizeze instanța de judecată, deși ar fi îndrepățită la acest demers.
Reclamantul promitent-cumpărător este cel care nu și-a executat propriile obligații asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, întrucât s-a răzgândit în privința cumpărării apartamentului și nu s-a prezentat la biroul notarial pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, așadar reclamantul se află în culpă pentru neexecutarea obligațiilor prevăzute de art. 5.2. din antecontract și nu este în drept să ceară constatarea rezoluțiunii de drept a convenției.
Sunt neîntemeiate susținerile reclamantului potrivit cărora pârâții au înțeles să facă aplicarea dispozițiilor pactului comisoriu expres de gradul IV prevăzut în art. 5.2. din antecontract și să declare rezoluțiunea de drept, înstrăinând apartamentul obiect al antecontractului unui terț, întrucât din probele administrate în cauză coroborate cu atitudinea procesuală a reclamantului care nu s-a prezentat pentru a răspunde la interogator și cu art. 7.5 și 2.1 din contract, reiese faptul că numerotarea apartamentului era pur orientativă, iar în speță reclamantul (care avea sarcina probei) nu a demonstrat că pârâții nu dispun de un alt apartament care să corespundă voinței părților.
Din aceste considerente, instanța constată că cererea reclamantului este neîntemeiată, urmând să o respingă ca atare.
Fată de principiul disponibilității care guvernează dreptul civil, instanța va judeca prezenta cauză fără a se pronunța cu privire la cheltuielile de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul D. F. I., cu domiciliul în municipiul Cluj-N., ., ., ., în contradictoriu cu pârâții CĂCIULA R. C., cu domiciliul în municipiul Cluj-N., ., județul Cluj și domiciliul procesual ales la S.C.P.A. „L., Moscovits, S. și Asociații” în municipiul Cluj-N., . nr. 24, județul Cluj, B. N. I., cu domiciliul în municipiul Cluj-N., .. 9, județul Cluj și B. G., cu domiciliul în municipiul Cluj-N., .. 9, județul Cluj, ca neîntemeiată.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 06.02.2014.
PREȘEDINTE
I. - C. V. C.
Grefier
L. P. C.
Red. IV/07.03.2014
| ← Contestaţie la executare. Încheierea nr. 6099/2014.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 1097/2014.... → |
|---|
