Pretenţii. Sentința nr. 144/2015. Judecătoria CLUJ-NAPOCA

Judecătoria CLUJ-NAPOCA - Sentințe și decizii civile / 2015

Sentința nr. 144/2015 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 12-01-2015 în dosarul nr. 10369/211/2014

Dosar nr._

ODCP nr. 3185

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA CLUJ-N.

CIVIL

SENTINȚA CIVILĂ Nr.144/2015

Ședința publică de la 12.01.2015

Completul format din:

PREȘEDINTE I. - C. V. C.

Grefier D. S.

Pe rol soluționarea cauzei civile privind pe reclamanta K. F.-G., în contradictoriu cu pârâta ..-D, având ca obiect acțiune în constatare.

La apelul nominal făcut în ședința publică, lipsesc părțile.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei după care:

Mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 11.12.2014, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de mai mult timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi.

INSTANȚA,

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată formulată la data de 15.05.2014 și înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr. de mai sus de reclamanta K. F.-G., în contradictoriu cu pârâta ..-D, s-a solicitat instanței să constatate că începând cu data de data de 31.03.2014, a operat rezilierea de plin drept (pact comisoriu de grad IV) a Contractului de închiriere nr. 1/09.08.2013 (înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Cluj-N. sub nr._ din data de 13.09.2013), având ca obiect închirierea spațiului situat în loc. Cluj-N., ., ., jud. Cluj, în suprafață de 106 mp, pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către pârâtă conform art. 4,10 din contract, să dispună evacuarea pârâtei din spațiul închiriat situat în loc. Cluj-N., ., ., jud. Cluj, să dispună obligarea pârâtei la refacerea celor două sobe de teracotă demontate, a celor doi pereți interiori distruși, a tencuielii interioare, a instalației electrice, a instalației termice, la montarea ușilor interioare, la montarea gresiei și faianței îndepărtate din baie și bucătărie, respectiv să fie obligată pârâta la montarea parchetului îndepărtat, toate din spațiul închiriat, în caz contrar să autorizeze să efectueze reclamanta aceste lucrări pe cheltuiala pârâtei, să oblige pârâta la achitarea penalităților de întârziere în cuantum de 1% pe zi de întârziere conform art.4 din contract, precum și a sumei de 252 de lei contravaloarea utilităților restante, să oblige pârâta la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a spațiului precum și a penalităților de întârziere în cuantum de 1% aferente calculate începând cu data de 01.04.2014, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare s-a arătat că reclamanta a încheiat cu pârâta ..-D la data de 09.08.2013 Contractul de închiriere nr. 1 care a fost înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Cluj-N. sub nr._ din data de 13.09.2013, având ca obiect închirierea spațiului situat în loc. Cluj-N., ., ., în suprafață de 106 mp.

Având în vedere faptul că pârâta și-a încălcat obligațiile contractuale privind plata chiriei și a utilităților precum și întreținerea corespunzătoare a spațiului, acumulând restante de mai bine de 90 de zile la plata chiriei și distrugând spațiul și bunurile din acesta, fiind incidente prevederile art. 4 și 10 din contractul menționat, ce prevăd posibilitatea rezilieri de drept și necondiționate a contractului reclamanta a comunicat acesteia încetarea contractului începând cu data de 31.03.2014.

Anterior, pârâta a fost notificată și i s-a solicitat respectarea prevederilor contractuale, dar aceasta nu s-a conformat. De asemenea, pârâta a fost chemată la mediere, tot fără rezultat.

Reclamanta i-a comunicat pârâtei prin intermediul Societății civile profesionale de executori Judecătorești M. și Asociații că începând cu data de 31.03.2014, Contractul de închiriere nr. 1/09.08.2013, înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Cluj-N. sub nr._ din data de 13.09.2013, având ca obiect închirierea spațiului situat în loc. Cluj-N., ., ., jud. Cluj, în suprafață de 106 mp, încheiat între părți încetează, ca urmare a rezilierii de drept (pact comisoriu de grad IV) pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale conform art. 4,10 din contract. În acest sens i-a solicitat pârâtei ca în data de 07.04.2014 ora 15 să elibereze spațiul și să predea reclamantei posesia asupra acestuia, și a invitat-o la spațiul situat în loc. Cluj-N., ., . pentru încheierea procesului verbal de predare-primire. Totodata, i s-a pus în vedere să înapoieze reclamantei toate bunurile sustrase din imobil (centrală termică, tevi de cupru, calorifere, vana, etc. ) și să refacă: cele două sobe de teracotă demontate fără acordul reclamantei precum și cei doi pereți interiori distruși fără autorizație și fără acordul reclamantei, respectiv să monteze parchetul îndepărtat fără acord, să refacă tencuiala interioară a imobilului precum și orice alte stricăciuni de care reclamanta nu avea cunoștință la acel moment.

Reclamanta a declanșat executarea silită împotriva pârâtei pentru chiria restantă, contractul de închiriere reprezentând titlu executoriu în temeiul art. 1798 c. civ.-dosar nr.241/16.04.2014, iar conform încheierii civile nr.4274/2014 din data de 24.04.2014, dosar nr._, Judecătoria Cluj-N. a dispus încuviințarea executării silite.

Cu rea credință și în lipsa oricărui acord al reclamantei pârâta a procedat la distrugerea/demontarea a două sobe de teracotă existente în spațiu. Aceasta a mai dărâmat 2 pereți interiori ai spațiului închiriat și a depozitat cărămiziile pe calea de acces a apartamentului, distrugând și tencuiala interioară a imobilului și a îndepărtat parchetul sens în care solicită obligarea pârâtei la aducerea spațiului în situația în care acesta a fost predat în caz contrar să fie autorizată reclamanta să efectueze ea aceste lucrări pe cheltuiala pârâtei.

Reclamanta a constatat că pârâta și-a mai însușit pe nedrept o vana Fibrex, țavă de cupru aferentă rețelei de încălzire, plăcile de ceramică aferente celor două sobe de teracotă, baterie de baie, wc și bazin Geberit, centrala termica, geamurile iluminator, telecomanda de la bariera din curte, contoarele apă și o parte din geamurile imobilului precum și patru uși interioare în valoare de aproximativ 20.000 de lei și deși a somat-o în nenumărate rânduri să îi înapoieze aceste bunuri, a refuzat drept pentru care a formulat și o plângere penală pentru infracțiunile de furt, abuz de încredere și distrugere.

Conform prevederilor contractuale - art.4 pârâta și-a asumat plata unor penalități de întârziere în cuantum de 1% pe fiecare zi de întârziere la plata chiriei drept pentru care solicită obligarea acesteia la plată. Totodată, solicită ca începând cu data de 01.04.2014 și până la părăsirea efectivă a spațiului să fie obligată pârâta la achitarea chiriei așa cum a fost stabilită în contract precum și a penalităților de 1% pe fiecare zi întârziere în conformitate cu prevederile art. 1831 alin. 2. c. civ.

În drept, s-au invocat: art. 1777-1833, 1549-1554, 1528, 1530-1537 c. civ, art .194 și următoarele c. pr. civ. și respectiv art. 451-453 c. pr. civ.

Pârâta a depus la dosar întâmpinare în care a solicitat respingerea acțiunii invocând mai multe excepții de inadmisibilitate, care nu au natura unor veritabile excepții de procedură, fiind în realitate apărări de fond. Pârâta de pus la dosar și o cerere reconvențională solicitând instanței să verifice validitatea declarației unilaterale de reziliere și în subsidiar să se constate că pârâta are un drept de retenție asupra imobilului închiriat.

A arătat că în mod deliberat reclamanta a arătat ca și sediu un imobil care fusese înstrăinat și că aceasta avea posibilitatea să ia cunoștință de adresa actuală a pârâtei, prin urmare cheltuielile efectuate de către reclamantă cu îndeplinirea procedurii legale de citare și cu plata curatorului special sunt din vina reclamantei și se impune a fi suportate de către aceasta.

Mai întâi actiunea este inadmisibilă prin raportare la art. 1549 C.civ., întrucât reclamanta solicită atât rezilierea contractului cât și executarea silită a obligațiilor neîndeplinite încă. Subliniază și imposibilitatea practică de pronunțare și punere în executare a unei hotărâri care să dispună atât evacuarea cât și obligarea la efectuarea reparațiilor.

Apoi, acțiunea este inadmisibilă prin raportare la dispozițiile art. 35 C.p.c. și art 4,10 din contractul dedus judecății, în raport de care cererea în constatare nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege, ceea ce reclamanta a și făcut deja prin promovarea cererii de executare silită. Reclamanta s-a prevalat de rezilierea unilaterală, prin urmare nu se mai impune intervenția instanței, o asemenea cerere fiind lipsită de interes.

Consideră că petitul 5 este inadmisibil întrucât dacă reclamanta consideră contractul reziliat nu poate să mai ceară în continuare plata chiriei.

Arată că este de acord cu admiterea petitului 3 din cererea de chemare în judecată.

Arată că declarația de reziliere nu produce efecte decât de la data comunicării cu pârâta si că în speță comunicarea nu s-a făcut la sediul de fapt al pârâtei, deși reclamanta avea posibilitatea să afle care este acest sediu sau să comunice declarația direct cu administratorul pârâtei. În plus, arată că reclamanta nu a avut certitudinea validității declarației de reziliere din moment ce a formulat atât prezenta acțiune cât și o cerere de executare silită. În plus, reclamanta nu ar putea să își invoce propria culpă solicitând instanței să verifice validitatea declarației de reziliere, acesta fiind atributul exclusiv al pârâtei.

În situația în care se va constata incidența rezilierii, solicită instituirea unui drept de retenție motivat de faptul că pârâta a efectuat cu privire la bunul închiriat lucrări de pregătire în vederea amenajării prin recompartimentare, turnare de șape, tencuire, modificare a instalației electrice, lucrări pentru care a cheltuit sume considerabile de bani.

La termenul din data de 23.10.2014 instanța a constatat că întâmpinarea și cererea reconvențională au fost depuse tardiv.

În probațiune au fost anexate copii după următoarele înscrisuri: C. contract de închiriere nr. 1/09.08.2013 (înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Cluj-N. sub nr._ din data de 13.09.2013) (f. 10-13), notificarea nr.56/2014 expediată prin Biroul Executorului Judecătoresc C. M. R. (f. 16-17), Certificatul de autentificare nr.1/28.02.2014 (f. 18), Notificarea 66N/26.03.2014 expediată prin Societatea civilă profesională de executori Judecătorești M. și Asociații și dovada comunicării cu pârâta (f. 19, 130-134), Procesul verbal de predare -primire a spațiului încheiat la data de 07.04.2014 (f. 14), Cererea de executare silită pentru chirie -dosar nr.214/16.04.2014 (f. 20), Invitație la mediere (f. 21), certificat de informare proces verbal de informare gratuita privind avantajele medierii (f. 22), furnizare informații de baza .-D (f. 8-9, 52-53), planșe foto (f. 25-32, 79-88), extras e-mail.

Instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar. De asemenea, instanța a încuviințat și administrat proba cu interogatoriile părților și al reprezentantului legal al pârâtei (interogatoriile se găsesc la f. 41-44, 94-100, 103), proba cu cercetarea la fața locului (procesul verbal este atașat la f. 104), precum și proba cu martorii: P. D. M. (declarația martorului a fost consemnată separat și atașată la f. 120 dosar), B. H. D. (declarația martorului a fost consemnată separat și atașată la f. 121 dosar), C. P. (declarația martorului a fost consemnată separat și atașată la f. 122 dosar), M. T. D. (declarația martorului a fost consemnată separat și atașată la f. 123 dosar).

Analizând actele și materialul probatoriu existent la dosarul cauzei, instanța reține următoarele:

În fapt, la data de 09.08.2013 între reclamanta, în calitate de locator și pârâtă, în calitate de locatar s-a încheiat Contractul de închiriere nr. 1 care a fost înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Cluj-N. sub nr._ din data de 13.09.2013, având ca obiect închirierea spațiului situat în loc. Cluj-N., ., ., jud. Cluj, în suprafață de 106 mp, imobil proprietatea reclamantei.

Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 58 luni, începând cu data de 01.11.2013 pentru o chirie lunară de 425 euro.

Potrivit contractului (art. 7) locatarul are, printre altele, "obligația de a face plata chiriei la termen", respectiv la data de 06 a lunii, să suporte costurile consumului de energie electrică, energie termică, apă, salubritate, „să folosească spațiul închiriat conform destinației sale, ca un bun gospodar, iar la încetarea contractului să predea spațiul în condițiile în care a fost preluat " precum și "să păstreze integritatea bunurilor închiriate, să le întrețină în mod corespunzător, să nu le deterioreze sau degradeze".

Conform art. 10 lit. c „(...) contractul încetează de drept, necondiționat și de îndată, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără nici o altă formalitate prealabilă, desființarea făcându-se în virtutea prezentului pact comisoriu de gradul IV, fără intervenția justiției, începând cu data comunicări scrise din partea locatarului, nemaifiind necesară constatarea acestui fapt de către instanțele judecătorești.

În data de 28.02.2014 pârâta, prin administrator R. M. s-a prezentat la notar și a arătat că recunoaște neachitarea chiriei restante, după cum reiese din certificatul de autentificare înregistrat sub nr. 1/28.02.2014 emis de notarul R. I.. De asemenea, în fața instanței pârâta nu a contestat faptul că nu și-a îndeplinit obligațiile de plată a sumelor reprezentând contravaloarea utilităților.

Reclamanta i-a comunicat pârâtei prin intermediul Societății civile profesionale de executori Judecătorești M. și Asociații că începând cu data de 31.03.2014, Contractul de închiriere nr. 1/09.08.2013, înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Cluj-N. sub nr._ din data de 13.09.2013, având ca obiect închirierea spațiului situat în loc. Cluj-N., ., ., în suprafață de 106 mp, încheiat între părți încetează, ca urmare a rezilierii de drept (pact comisoriu de grad IV) pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale conform art. 4,10 din contract. În acest sens i-a solicitat pârâtei ca în data de 07.04.2014 ora 15 să elibereze spațiul și să predea reclamantei posesia asupra acestuia, și a invitat-o la spațiul situat în loc. Cluj-N., ., . pentru încheierea procesului verbal de predare-primire. Totodata, i s-a pus în vedere să înapoieze reclamantei toate bunurile sustrase din imobil (centrală termică, tevi de cupru, calorifere, vana, etc. ) și să refacă: cele două sobe de teracotă demontate fără acordul reclamantei precum și cei doi pereți interiori distruși fără autorizație și fără acordul reclamantei, respectiv să monteze parchetul îndepărtat fără acord, să refacă tencuiala interioară a imobilului precum și orice alte stricăciuni de care reclamanta nu avea cunoștință la acel moment.

Conform prevederilor contractuale - art. 4 pârâta și-a asumat plata unor penalități de întârziere în cuantum de 1% pe fiecare zi de întârziere la plata chiriei.

Coroborând probele administrate în cauză, instanța constată că pârâta nu a avut acordul reclamantei pentru efectuarea lucrărilor în spațiul închiriat. Astfel, după cum instanța a constatat cu ocazia cercetării la fața locului și pârâta (prin administrator a confirmat) în imobilul închiriat pârâta a efectuat mai multe lucrări: a demontat două sobe de teracotă și doi pereți interiori, a demontat instalația termica și, parțial, instalația electrică, a îndepărtat tencuiala interioară, gresia și faianța din baie și bucătărie, a îndepărtat ușile interioare și parchetul din apartament, montând în locul parchetului o șapă.

Necontestat în cauză, la momentul închirierii, apartamentul era amenajat ca un spațiu de locuit. Reclamanta a arătat la interogator (pct. 5) că a cunoscut că pârâta intenționează să utilizeze spațiul pentru o expoziție de mobilă. În acest sens, părțile au convenit de principiu că pârâta va efectua unele lucrări asupra spațiului închiriat, astfel încât acest spațiu să fie conform cu necesitățile pârâtei (reclamanta a recunoscut la interogator că a fost de acord cu aplicarea unei vopsele lavabile, iar procesul verbal încheiat cu ocazia predării apartamentului face referire la efectuarea unor lucrări de reamenajare și reabilitare).

De principiu, astfel cum dispune și art. 1821 C.civ., la încetarea locațiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locațiune în starea în care l-a primit. În speță, la art. 7 din contract se prevede obligația pârâtei ca „la încetarea contractului să predea spațiul în condițiile în care a fost preluat, respectiv în bună stare de funcționare ținându-se cont de uzura normală” și „să păstreze integritatea bunurilor închiriate, să le întrețină în mod corespunzător, să nu le deterioreze sau degradeze”. Astfel, în condițiile în care în contract nu au fost prevăzute lucrările care urmau a se efectua, dar se menționează că la terminarea contractului (58 luni) spațiul se va preda în starea inițială se poate prezuma că lucrările avute în vedere se către părți nu erau de amploarea celor demarate de către pârâtă (spre exemplu, este greu de crezut că părțile au fost de acord cu demontarea pereților de la baie și bucătărie, și mutarea băii în locul bucătăriei, pentru ca peste 58 de luni apartamentul să fie readus în starea inițială). Pârâta avea sarcina de a proba faptul că a avut acordul prealabil al proprietarului pentru efectuarea fiecărei lucrări, iar în speță nu a reușit să facă această dovadă. Dimpotrivă, din actele dosarului reiese că, în momentul în care a constatat că se impune îndepărtarea parchetului, pârâta a procedat mai întâi la efectuarea lucrărilor și abia apoi a încercat să obțină acordul proprietarului.

Declarația martorului P. D. M. nu va fi luată în considerare la judecarea prezentei cauze întrucât martorul este interesat în cauză (este asociat la societatea pârâtă) iar declarația martorului este nesinceră (spre exemplu martorul a arătat că a fost înlocuită instalația electrică, deși la fața locului instanța a observat că instalația electrică era funcțională, dar nu avea aspectul unei instalații refăcute și nu era prinsă de perete ocazie cu care administratorul pârâtei a explicat că instalația electrică s-a desprins ca urmare a lucrărilor efectuate și urmează să fie fixată înapoi; martorul a arătat că apartamentul prezenta probleme cu hidroizolația—tigle sparte, podul nu era izolat corespunzător, declarație contrazisă de celălalt martor prezentat de către pârâtă, C. P.—care a arătat că „in afară de zona iluminatorului și o țeavă din baie” nu au existat alte probleme cu hidroizolația).

În ceea ce privește starea în care a fost predat apartamentul, instanța constată că la art. VI din contract s-a precizat că „spațiul se predă în stare bună, reparat și vopsit proaspăt” iar în procesul verbal de predare-primire al apartamentului nu există mențiuni cu privire la starea apartamentului. De asemenea, din fotografiile depuse la dosar (efectuate cu cca 1 lună înainte de predarea apartamentului) reiese că, la momentul la care au fost efectuate fotografiile, spațiul era în stare bună. Astfel, sunt confirmate cele arătate în fața instanței de martorii propusi de către reclamantă, martori care au arătat că apartamentul avea un aspect general corespunzător.

În drept, potrivit art. 1270 C. civil, (1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege, iar conformart. 1547 C. civil, Debitorul este ținut să repare prejudiciul cauzat cu intenție sau din culpă.

Conform art. 1549 C.civ., (1) Dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese, dacă i se cuvin. (2) Rezoluțiunea poate avea loc pentru o parte a contractului, numai atunci când executarea sa este divizibilă. De asemenea, în cazul contractului plurilateral, neîndeplinirea de către una dintre părți a obligației nu atrage rezoluțiunea contractului față de celelalte părți, cu excepția cazului în care prestația neexecutată trebuia, după circumstanțe, să fie considerată esențială. (3) Dacă nu se prevede altfel, dispozițiile referitoare la rezoluțiune se aplică și în cazul rezilierii.

În temeiul art. 1550 C.civ., (1) Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită. (2) De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părțile au convenit astfel, rezoluțiunea poate opera de plin drept.

În raport de dispozițiile art. 1552 C.civ., (1) Rezoluțiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere. (2) Declarația de rezoluțiune sau de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripție prevăzut de lege pentru acțiunea corespunzătoare acestora. (3) În toate cazurile, declarația de rezoluțiune sau de reziliere se înscrie în cartea funciară ori, după caz, în alte registre publice, pentru a fi opozabilă terților. (4) Declarația de rezoluțiune este irevocabilă de la data comunicării ei către debitor sau, după caz, de la data expirării termenului prevăzut la alin. (1).

Art. 1553 C.civ. prevede: (1) Pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului. (2) În cazul prevăzut la alin. (1), rezoluțiunea sau rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării. (3) Punerea în întârziere nu produce efecte decât dacă indică în mod expres condițiile în care pactul comisoriu operează.

Art. 1554 C. civil prevede efectele rezoluțiunii și ale rezilierii: (1) Contractul desființat prin rezoluțiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este ținută, în acest caz, să restituie celeilalte părți prestațiile primite. (2) Rezoluțiunea nu produce efecte asupra clauzelor referitoare la soluționarea diferendelor ori asupra celor care sunt destinate să producă efecte chiar în caz de rezoluțiune. (3) Contractul reziliat încetează doar pentru viitor.

Potrivitart. 1528 C. civil, (1) În cazul neexecutării unei obligații de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuși ori să facă să fie executată obligația. (2) Cu excepția cazului în care debitorul este de drept în întârziere, creditorul poate să exercite acest drept numai dacă îl înștiințează pe debitor fie odată cu punerea în întârziere, fie ulterior acesteia.

Potrivit art. 1777 c.civ., Locațiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie.

Conform art. 1798 C.civ., Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

Art. 1817 C.civ. dispune: Atunci când, fără justificare, una dintre părțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii

Conform art. 1821 C.civ., (1) La încetarea locațiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locațiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii. (2) Până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare potrivit destinației stabilite. (3) Restituirea bunurilor mobile luate în locațiune se face în locul în care au fost predate.

Potrivit art. 1822 C.civ., (1) Locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinței sale, inclusiv cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedește că a survenit fortuit. (2) El răspunde inclusiv pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca și de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deținerea sau accesul la bun.

În temeiul art. 1823 C.civ., (1) Locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului pe durata locațiunii și nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului. (2) Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar. (3) În cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenție.

Potrivit art 1830 C.civ., (1) În cazul în care, fără justificare, una dintre părțile contractului de închiriere nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului. (2) De asemenea, locatorul poate cere instanței rezilierea contractului de închiriere și în cazul în care chiriașul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deținerea sau accesul în locuință fie au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil sau în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinței sau a părților comune.

Conform art. 1831 C.civ., (1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești. (2) Chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinței, precum și la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.

În temeiul art. 1516 alin.1 C.civ. creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și la timp a obligației, iar în temeiul art. 1516 al. 2 C. civil, „atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate la alegerea sa și fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin: să ceară sau după caz să treacă la executarea silită a obligației; 2. să obțină, dacă obligația este contractuală, rezilierea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligații corelative; 3. să folosească, atunci când este cazul, orice alt mijloc prevăzut de lege, pentru realizarea dreptului său”.

Potrivit art. 1535 alin.1 C. civil, „în cazul în care o sumă de bani nu este plătită la scadență, creditorul are dreptul la daune moratorii, de la scadență până în momentul plății, în cuantumul convenit de părți sau, în lipsă, în cel prevăzut de lege, fără a trebui să dovedească un prejudiciu.”

În speță, instanța constată că reclamanta a notificat pârâtei încetarea contractului ca urmare a rezilierii de drept (pact comisoriu de grad IV) pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale conform art. 4 și 10 din contract și art. 1552 al. 1, 1553, 1817 C.civ. Analizând această prevedere contractuală instanța constată că prevederea de la art. 10 din contract constituie un pact comisoriu de ultim grad instituit în favoarea reclamantei.

Instanța consideră că în mod corect notificarea a fost expediată la sediul pârâtei înregistrat la ORC și nu verbal administratorului pârâtei sau pe adresa acestuia de e-mail, întrucât parte în contract era pârâta și nu administratorul acesteia, iar conform art. 155 al. 1 pct 3 C.p.c. persoanele juridice de drept privat se citează la sediul lor principal. În ceea ce privește presupusul sediu de fapt al pârâtei, acesta nu există, fiind evident că nu putea fi cunoscut de către reclamantă (noul sediu urma să fie imobilul în litigiu, după amenajare—amenajare care încă nu a avut loc). În plus, conform art. 10 din contract notificarea trebuia să îmbrace forma scrisă (prin urmare reclamanta nu putea să notifice pârâta telefonic prin administratorul acesteia, chiar dacă ar fi cunoscut numărul acestuia de telefon).

Având în vedere dispozițiile legale suscitate, înțelegerea părților reflectată în contractul dedus judecății și voința reclamantei exprimată în prin intermediul Societății civile profesionale de executori Judecătorești M. și Asociații, instanța va constata că, începând cu data de 31.03.2014, Contractul de închiriere nr. 1/09.08.2013, înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Cluj-N. sub nr._ din data de 13.09.2013, având ca obiect închirierea spațiului situat în loc. Cluj-N., ., ., jud. Cluj, în suprafață de 106 mp, încheiat între părți a încetat, ca urmare a rezilierii de drept.

Ca efect al constării rezilierii contractului, în temeiul prevederilor contractuale (art. 7 din contract) și ale art. 1831 c. civ. instanța va dispune evacuarea pârâtei din spațiului situat în Loc. Cluj-N., ., . jud. Cluj (pârâta nemaiavând un titlu locativ valabil începând cu data de 31.03.2014) și va obliga pârâta chiriașă la plata chiriei prevăzute în contract și după momentul la care contractul a fost reziliat, până la data eliberării efective a spațiului.

Pârâta nu poate să invoce un drept de retenție, întrucât în speță sunt incidente dispozițiile art. 1823 al. 3 C.civ., în raport de care pârâta, care (astfel cum s-a arătat mai sus) nu a avut acordul prealabil al locatorului pentru efectuarea lucrărilor, nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenție. În plus, din declarațiile martorilor audiați în cauză coroborate cu fotografiile depuse la dosar, instanța constată că anterior intervenției pârâtei apartamentul în litigiu era locuibil, iar în prezent spațiul „amenajat” de către pârâtă este impropriu oricare ar fi destinația luată în considerare (locuință/spațiu comercial), întrucât apartamentul nu mai este tencuit, centrala termică a fost demontată, instalația electrică nu este fixată în perete iar baia nu există—în aceste condiții, este evident că intervenția pârâtei nu a produs un spor de valoare imobilului.

În ceea ce privește plata penalităților de 1 % pe zi de întârziere, instanța constată că părțile au stabilit prin contract, la art. 4 o clauză penală, potrivit căreia, în cazul depășirii termenelor de plată convenite, penalizările sunt de 1 % pe zi de întârziere („neplata la termen a chiriei dă dreptul locatorului să perceapă penalități în cuantum de 1%/zi de întârziere, începând cu prima zi după data scadenței”), prin urmare, pârâta va fi obligată nu doar la plata chiriei prevăzute în contract începând cu data de 01.04.2014 și până la data eliberării efective a spațiului ci și la plata penalităților de întârziere în cuantum de 1% aferente acestor sume, calculate, conform art. 4 din contract, începând cu prima zi după data scadenței pentru fiecare chirie și nu începând cu data de 01.04.2014 pentru toate sumele—cum s-a solicitat (fără temei contractual sau legal) prin cererea de chemare în judecată.

Reclamanta a mai solicitat să fie obligată pârâta la plata penalităților de întârziere în cuantum de 1%/zi de întârziere, conform art. 4 din contract. În raport de art. 1798 C.civ., contractul de închiriere încheiat între părți constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract, întrucât este un contract de locațiune încheiat prin înscris sub semnătură privată care a fost înregistrat la organele fiscale. Interpretând dispozițiile art. 1798 C.civ. în mod logic (este lipsit de sens să se considere că doar principalul—respectiv chiria, are caracter executoriu, nu și accesoriul—respectiv penalitățile prevăzute în contract pentru neplata la termen a chiriei) și prin raportare la disp art. 628 C.p.civ. (care permit executorului judecătoresc să calculeze cuantumul penalităților stabilite în titlul executoriu, nefiind necesară intervenția instanței), instanța constată că, în mod evident, caracterul executoriu al contractului de închiriere în ce privește plata chiriei produce efecte și în ceea ce privește penalitățile aferente sumelor prevăzute cu titlu de chirie. Prin urmare, în speță, reclamanta are deja un titlu executoriu (contractul de închiriere care face obiectul cauzei) pentru plata penalităților de întârziere în cuantum de 1%/zi de întârziere, conform art. 4 din contract și nu poate să obțină un al doilea titlu executoriu pentru aceeași obligație, o astfel de cerere fiind lipsită de interes și nejustificată.

Având în vedere faptul că în speță nu s-a demonstrat că pârâta a avut acordul reclamantei pentru efectuarea lucrărilor în spațiul închiriat, cum în contract (art. 7) se prevede obligația pârâtei ca „la încetarea contractului să predea spațiul în condițiile în care a fost preluat, respectiv în bună stare de funcționare ținându-se cont de uzura normală”, văzând și dispozițiile art. 1821 C.civ., instanța va obliga pârâta la refacerea celor două sobe de teracotă demontate, a celor doi pereți interiori distruși, a tencuielii interioare, a instalației electrice, a instalației termice, la montarea ușilor interioare, la montarea gresiei și faianței îndepărtate din baie și bucătărie și la montarea parchetului îndepărtat din spațiul închiriat, iar în caz contrar, potrivit art. 1528 C.civil, va autoriza reclamanta să efectueze aceste lucrări pe cheltuiala pârâtei.

În ceea ce privește plata sumei de 252 de lei reprezentând contravaloarea utilităților restante, instanța constată că pârâta nu a contestat că ar datora aceste sume și că obligația pârâtei de a achita aceste sume la termen a fost asumată contractual la art. 7 lit. e și f, prin urmare a fost întrunit acordul de voințe al părților, cererea reclamantei fiind întemeiată și cu privire la acest petit, instanța urmând să îl admită ca atare.

Apărările pârâtei sunt nejustificate. Astfel, reclamanta are posibilitatea să solicite atât rezilierea contractului cât și executarea silită a obligațiilor neîndeplinite încă întrucât potrivit art. 1549 al. 3 numai dacă nu se prevede altfel, dispozițiile referitoare la rezoluțiune se aplică și în cazul rezilierii, iar conform art. 1554 al. 3 C.civ., contractul reziliat încetează doar pentru viitor, prin urmare reclamanta este în drept să solicite atât contravaloarea chiriei și a utilităților restante (efecte trecute ale contractului) cât și rezilierea contractului.

Instanța constată că nu există o imposibilitate practică de pronunțare și punere în executare a unei hotărâri care să dispună atât evacuarea cât și obligarea la efectuarea reparațiilor, întrucât, în concret, prin pronunțarea unei asemenea hotărâri, reclamanta are fie posibilitatea să aștepte efectuarea reparațiilor de către pârâtă (în cazul în care părțile se vor înțelege în acest sens) și apoi să solicite pârâtei să părăsească spațiul, fie să evacueze pârâta și să efectueze lucrările pe seama acesteia.

Art. 35 C.p.c. nu are aplicabilitate în sensul solicitat de către pârâtă, având în vedere efectele rezilierii prezentate mai sus din care rezultă că solicitarea chiriei prin intermediul executării silite nu împiedică declararea rezilierii. De altfel, în speță, tocmai fiindcă rezilierea a operat deja de drept, reclamanta nu are la dispoziție o acțiune în realizare cu privire la reziliere, prin urmare nu poate decât să solicite instanței să constate intervenția rezilierii (având interes pentru a justifica temeinicia celorlalte petite), ceea ce a și făcut.

Contrar susținerilor pârâtei, chiar reclamanta consideră contractul reziliat poate să ceară în continuare plata chiriei conform art. 1831 al. 2 C.civ.

Pârâta a arătat că este de acord cu admiterea petitului 3 din cererea de chemare în judecată, dar deși spațiul a fost în posesia sa, în anul 2014 nu s-a efectuat nici o lucrare la apartamentul în litigiu, după cum a declarat administratorul pârâtei la termenul la care s-a judecat cauza. Astfel, instanța constată că susținerile pârâtei privind renovarea si reabilitarea spațiului conform înțelegerii părților „în cel mai scurt timp” sunt simple alegații care nu sunt susținute de nici un mijloc de probă.

Pentru aceste considerente, instanța va admite în parte cererea formulată de către reclamanta K. F.-G., în contradictoriu cu pârâta ..-D, va constata că, începând cu data de 31.03.2014, Contractul de închiriere nr. 1/09.08.2013, înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Cluj-N. sub nr._ din data de 13.09.2013, având ca obiect închirierea spațiului situat în loc. Cluj-N., ., ., în suprafață de 106 mp, încheiat între părți a încetat, ca urmare a rezilierii de drept, pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către pârâtă conform art. 4,10 din contract, va dispune evacuarea pârâtei din spațiului închiriat situat în loc. Cluj-N., ., ei.1, ., va obliga pârâta la refacerea celor două sobe de teracotă demontate, a celor doi pereți interiori distruși, a tencuielii interioare, a instalației electrice, a instalației termice, la montarea ușilor interioare, la montarea gresiei și faianței îndepărtate din baie și bucătărie și la montarea parchetului îndepărtat din spațiul închiriat, iar în caz contrar va autoriza reclamanta să efectueze aceste lucrări pe cheltuiala pârâtei, va obliga pârâta la plata chiriei prevăzute în contract începând cu data de 01.04.2014 și până la data eliberării efective a spațiului precum și a penalităților de întârziere în cuantum de 1%/zi aferente acestor sume, penalități care se vor calcula, conform art. 4 din contract, începând cu prima zi după data scadenței pentru fiecare chirie și va obliga pârâta să achite reclamantei suma de 252 de lei reprezentând contravaloarea utilităților restante, urmând să respingă în rest cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

Referitor la cheltuielile de judecată, instanța arată că, potrivit art. 453 C.p.c.,(1) Partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. (2) Când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părți poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. Dacă este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată.

Având în vedere acest temei juridic, faptul că solicitările reclamantei vor fi admise în mare parte, principiul disponibilității care guvernează întregul proces civil, precum și împrejurarea că reclamanta, pentru a promova prezenta cerere, a achitat taxa de timbru în valoare de 100 lei, onorariu avocațial în cuantum de 1.000 de lei, taxele poștale și onorariu executor de 74,40+6,5 lei, onorariu notar 40 de lei, taxa ORC Cluj de 16 lei, onorariu curator în cuantum de 100 de lei, instanța va obliga pârâta să plătească reclamantei suma de 1336,9 lei cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Admite în parte cererea formulată de către reclamanta K. F.-G., domiciliată în Cluj-N., ., ., județ Cluj, cu domiciliul procesual ales pentru corespondentă la avocat A. N. Rauca-D. cu sediul în Cluj-N.. ..14- parter, jud. Cluj, în contradictoriu cu pârâta ..-D cu sediul în Cluj- N., ., ., județul Cluj, reprez. legal de R. M., cu domiciliul în Cluj-N., ., ., județul Cluj, cu sediul procesual ales la C. ind de av. B. B. J., cu sediul în Cluj N., .. 131, ..

Constată că, începând cu data de 31.03.2014, Contractul de închiriere nr. 1/09.08.2013, înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Cluj-N. sub nr._ din data de 13.09.2013, având ca obiect închirierea spațiului situat în loc. Cluj-N., ., ., jud. Cluj, în suprafață de 106 mp, încheiat între părți a încetat, ca urmare a rezilierii de drept, pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către pârâtă conform art. 4,10 din contract.

Dispune evacuarea pârâtei din spațiului închiriat situat în loc. Cluj-N., ., ei.1, ..

Obligă pârâta la refacerea celor două sobe de teracotă demontate, a celor doi pereți interiori distruși, a tencuielii interioare, a instalației electrice, a instalației termice, la montarea ușilor interioare, la montarea gresiei și faianței îndepărtate din baie și bucătărie și la montarea parchetului îndepărtat din spațiul închiriat, iar în caz contrar autorizează reclamanta să efectueze aceste lucrări pe cheltuiala pârâtei.

Obligă pârâta la plata chiriei prevăzute în contract începând cu data de 01.04.2014 și până la data eliberării efective a spațiului precum și a penalităților de întârziere în cuantum de 1%/zi aferente acestor sume, penalități care se vor calcula, conform art. 4 din contract, începând cu prima zi după data scadenței pentru fiecare chirie.

Obligă pârâta să achite reclamantei suma de 252 de lei reprezentând contravaloarea utilităților restante.

Respinge în rest cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 1336,9 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel, în termen de 30 de zile de la comunicare.

Apelul se depune la Judecătoria Cluj N..

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 12.01.2015.

JUDECĂTOR, GREFIER,

V. C. I. C. D. S.

Red. ICCV/4ex./12.01.2015

DOSAR CIVIL NR._

HOT.

12.01.2015

Admite în parte cererea formulată de către reclamanta K. F.-G., în contradictoriu cu pârâta ..-D.