Anulare act. Sentința nr. 4250/2015. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4250/2015 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 14-04-2015 în dosarul nr. 4250/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C.
SECTIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 3047
DOSAR CIVIL NR._
SENTINTA CIVILA NR. 4250/2015
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 14.04.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN
PREȘEDINTE: R. E. L.
GREFIER: R. GALIU
Pe rol, soluționarea cauzei civile având ca obiect anulare act, formulata de reclamanții M. C. PRIN PRIMAR, și P. M. C. ambii cu sediul in C., ., județul C. ,în contradictoriu cu pârâții S. T.-G. cu domiciliul in C., ., J. C., C. I., și C. V. A. ambii cu domiciliul in C., .. 195, ., ..
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 31.03.2015. Solicitările părților au fost consemnate în încheierea de ședința din acea data, incheiere ce face corp comun cu prezenta hotărâre pentru când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera a dispus amânarea pronunțării la data de 07.04.2015 si apoi la 14.04.2015, când s-a dat următoarea soluție.
I N S T A N T A
Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului C. reclamanții M. C. și P. M. C. au solicitat în contradictoriu cu pârâții S. T.-GRAȚIELA, C. I. și C. V.-A. au solicitat să se constate nulitatea absolută contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4284 din 14.11.2003 la B.N.P. Asociați I. M. și Pătrascu I. G., precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reclamanții au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 532 la data de 16.07.2003 la B.N.P. D. R. L. pârâții C. V.-A. și C. I. au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafața de 300,90 mp, situat în C., . .. 5, județul C., de la M. C., iar prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 533/16.07.2003 autentificat la B.N.P. D. R. L. pârâții C. I. și C. V. A. au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafața de 329,14 m.p., situat în C., . .. 6, județul C..
La data de 14.11.2003 au fost încheiate actul de alipire și contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4284/14.11.2003 la B.N.P. Asociați I. M. și P. I.-G. prin care cele două loturi au fost alipite, formând un imobil unitar în suprafață de 629,90 mp conform actelor și 630,04 mp conform măsurătorilor ce a fost vândut către S. T.-Grațiela.
Potrivit art. 3.14: "M. C., aducem la cunoștința cumpărătorului, obligația de a respecta destinația terenului, așa cum este determinată în studiul și raportul de evaluare, în caietul de sarcini și cum este stabilită în certificatul de urbanism, la regimul economic, anume: locuință." Potrivit art. 3.19 cumpărătorul C. V.-A. și-a asumat obligația de a respecta destinația terenului stabilită prin documentațiile de urbanism aprobate, anume locuință.
Potrivit art. 3.20 din contract: "Destinația terenului aferent realizării obiectivului, înscrisă în prezentul contract, va putea fi schimbată, cu acordul vânzătorului, în condițiile respectării de către proprietar a cerințelor legale referitoare la avizare și autorizare și sub rezerva achitării diferenței de preț, rezultată ca urmare a întocmirii raportului de reevaluare ce se va întocmi cu prilejul schimbării noii destinații a terenului."
Pârâții au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4284/14.11.2003 cu rea-credință deoarece aveau cunoștință de clauza inserată în contractele nr. 532 și 533/16.06.2003, cât și de notarea din Partea a III-a cărții funciare nr._ a M. C. în sensul respectării obligației de a respecta destinația terenului. Pârâții au urmărit un scop prohibit de lege, prin neinserarea cu rea-credință a clauzei referitoare la obligația de a respecta destinația terenului, respectiv locuința. În contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4284/14.11.2003 pârâții nu au mai inserat clauza contractuală referitoare la obligația asumată prin contractele nr. 532/2003 și 533/2003, în speță de a respecta destinația terenului, eludând dispozițiile legale prevăzute de Legea nr. 453/2001 pentru a nu achita diferența de preț datorată ca urmare a unei eventuale schimbări de destinație a terenului.
Fapta pârâților se circumscrie și dispozițiilor art. 215 alin.3 Cod penal privind infracțiunea de înșelăciune în convenții. Motivele de nulitate invocate de reclamanți sunt frauda la lege și cauza ilicită.
Scopul ilicit al contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4284/14.11.2003 a fost de fapt dobândirea dreptului de proprietate asupra loturilor nr. 5 și 6 în vederea modificării destinației terenului din locuință în cea de construire imobil D+P+4 etaje birouri, fără a mai fi inserată clauza contractuală prevăzută la punctul 3.14 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 532/16.07.2003 în scopul de a eluda prevederile Legii nr. 453/2001 și ale Legii nr. 213/1998 și de a nu achita diferența de preț datorată ca urmare a unei eventuale schimbări de destinație a terenului. Pârâții au urmărit un scop prohibit de lege, prin neinserarea cu rea-credință a clauzei referitoare la obligația de a respecta destinația terenului, respectiv locuință.
Reaua-credință este în mod vădit evidentă, întrucât ulterior încheierii contractului pârâta S. T.-Grațiela a solicitat Primăriei C. schimbarea destinației terenului din locuință în imobil D+P+4 etaje birouri, cererea fiind înregistrată sub nr._/2012. În cauză a fost efectuat raportul de reevaluare nr._/2012 care a concluzionat că diferența de preț ce urmează să fie achitată în urma schimbării destinației terenului este de 79.864,88 Euro fără TVA. Pârâta urma să fie invitată la etapa de renegociere a diferenței de preț și semnarea unui proces-verbal în acest sens. Pârâta nu a dat curs invitației la renegociere, formulând cu rea-credință o acțiune înregistrată pe rolul Judecătoriei C. sub nr._/212/2012 având ca obiect constatarea prescripției dreptului material la acțiune cu privire la plata sumei de 79.864,88 Euro și rectificarea notării din Partea a III-a a cărții funciare nr._ a M. C. în sensul radierii obligației de a respecta destinația terenului.
În dovedirea cererii reclamanții au solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, a probei cu interogatoriul pârâților.
În drept reclamanții au invocat art. 966 și 968 Cod civil.
Pârâta S. T. GRAȚIELA a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată, cu obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.
Pe cale de excepție s-a invocat excepția necompetenței materiale a Tribunalului C., motivat de împrejurarea că suma achitată cu titlu de preț al terenului a fost de 11 000 de lei, rezultând o valoare în lei de 36 850 de lei, așa încât instanța competentă să soluționeze cauza în primă instanță este Judecătoria C. și nu instanța sesizată.
Totodată, pârâta a invocat excepția lipsei de interes a reclamanților în promovarea cererii având în vedere că M. C. nu a fost parte în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4284/14.11.2003, astfel că și dacă se va admite cererea imobilul va reintra în patrimoniul vânzătorilor C. și nu în patrimoniul M. C.. Singura intenție a reclamanților în formularea cererii este de a paraliza soluționarea dosarului nr._/212/2012 având ca obiect constatarea prescripției obligației de renegociere a prețului și de achitare a sumei de 79.864 Euro. Pârâta a mai invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților în promovarea cererii având în vedere că aceștia nu au calitatea de parte interesată în formularea acțiunii, iar reclamanții nu pot obține nici un folos ca urmare a admiterii cererii.
Pârâta a solicitat suspendarea cauzei până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr._/212/2012.
Pe fondul cauzei pârâta a solicitat respingerea cererii ca nefondată arătând că în condițiile în care prin H.C.L.M. nr. 4491/30.09.2009 s-a aprobat schimbarea indicatorilor urbanistic pentru loturile 5 și 6 aparținând pârâtei rezultă că la data respectivă a avut loc schimbarea destinației terenului din construcții locuințe în construcții birouri. În certificatul de urbanism nr. 536/09.03.2010 se menționează că destinația terenului stabilită prin planurile de urbanism și amenajarea teritoriului aprobată este birouri în timp ce în certificatele de urbanism anterioare apărea destinația construire locuințe ce denotă că s-a schimbat destinația respectivă la 30.09.2009, la momentul adoptării H.C.L.M. nr. 4491/2009.
Nemenționarea clauzei privind obligația de a respecta destinația terenului nu constituie motiv de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare. Pârâta a dobândit terenul liber de orice sarcini, nefiind opozabilă clauza contractuală legată de condiționarea schimbării destinației terenului de plata unei diferențe de preț. Dacă ar fi cunoscut această situație pârâta nu ar mai fi cumpărat terenul la prețul pieței de la acea dată. Reclamanții nu au arătat care este dispoziția din legea nr. 453/2001 care a fost încălcată la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare. Nu există nicio dispoziție legală care să interzică schimbarea destinației unui teren, această modificare fiind posibilă cu privire la orice teren. Schimbarea destinației terenului nu s-a efectuat prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ci a fost realizată chiar de reclamanți prin H.C.L.M. nr. 4491/30.09.2009.
În drept pârâta a invocat art. 969 Cod civil, art. 948 Cod civil, art. 205-208 Cod procedură civilă.
În susținerea întâmpinării pârâta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și a probei cu interogatoriul reclamanților.
Prin sentința civilă nr. 2375/16.05.2013 Tribunalul C. a admis excepția necompetenței materiale și a declinat soluționarea cauzei în favoarea Judecătoriei C., cauza fiind înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 13.06.2013.
Prin încheierea din 21.11.2013 instanța a suspendat judecarea cauzei până la soluționarea dosarului nr._/212/2012.
La data de 21.11.2014 reclamanții au formulat cerere de repunere pe rol a cauzei având în vedere că dosarul nr._/212/2012 a fost soluționat definitiv.
Prin încheierea din 16.12.2014 instanța a admis cererea de repunere pe rol a cauzei și a repus cauza pe rol, iar prin încheierea din 22.12.2014 a unit excepția lipsei de interes și excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților cu fondul cauzei.
În cauză au fost administrate proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriul părților.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
La data de 16.07.2003 între M. C., în calitate de vânzător, și C. V.-A. și C. I., în calitate de cumpărători, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 532 la data de 16.07.2003 la B.N.P. D. R. L. având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului în suprafața de 300,90 mp, situat în C., . .. 5, județul C., de la M. C., iar prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 533/16.07.2003 autentificat la B.N.P. D. R. L. pârâții C. I. și C. V. A. au dobândit de la M. C. dreptul de proprietate asupra terenului în suprafața de 329,14 m.p., situat în C., . .. 6, județul C..
La data de 14.11.2003 au fost încheiate actul de alipire și contractul de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 4284/14.11.2003 la B.N.P. Asociați I. M. și P. I.-G. prin care cele două loturi sus menționate au fost alipite, iar pârâții C. I. și C. V.-A. au vândut către S. T.-Grațiela terenul intravilan situat pe teritoriul administrativ al M. C., .+6 în suprafață de 629,90 mp conform acte și 630,04 mp conform măsurători.
Pe calea prezentei cereri reclamanții au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 4284/14.11.2003 la B.N.P. Asociați I. M. și P. I.-G., invocând ca motive de nulitate cauza ilicită și frauda la lege.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active reclamanților instanța urmează să o respingă ca neîntemeiată reținând următoarele:
Calitatea procesuală activă presupune existența unei identități între persoana care a formulat cererea de chemare în judecată și titularul dreptului dedus judecății. În speță reclamanții au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare. Instanța reține că sancțiunea nulității absolute poate fi invocată de orice persoană interesată. Având în vedere că prin contractele de vânzare-cumpărare nr. 532/16.07.2003 și 533/16.07.2003 M. C. și pârâții C. V.-A. și C. I. au convenit că destinația terenului, va putea fi schimbată, cu acordul vânzătorului, sub rezerva achitării eventualei diferențe de preț către M. C., rezultată ca urmare a întocmirii raportului de reevaluare ce se va întocmi cu prilejul schimbării noii destinații a terenului, iar ulterior această obligație, care există și în sarcina subdobânditorilor terenului, nu a mai fost înscrisă și în contractul de vânzare-cumpărare a cărei nulitate se solicită pe calea prezentei cereri, instanța constată că reclamanții au calitatea de persoane interesate, având astfel calitate procesuală activă, motiv pentru care instanța va respinge excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților ca neîntemeiată.
În ceea ce privește excepția lipsei de interes în formularea cererii, instanța reține că interesul reprezintă folosul practic urmărit prin promovarea cererii de chemare în judecată. Având în vederea susținerea reclamanților în sensul că pârâții nu au mai inserat în cauză obligația de a nu schimba destinația terenului și de a achita diferența de preț datorată ca urmare a unei eventuale schimbări, și că astfel sunt prejudiciați, instanța apreciază că reclamanții justifică interesul în introducerea cererii de chemare în judecată, motiv pentru care va respinge excepția lipsei de interes ca neîntemeiată.
Pe fondul cauzei, în ceea ce privește scopul ilicit al contractului invocat de reclamanți, instanța reține că potrivit art. 948 condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat, o cauză licită. Potrivit art. 966 Cod civil: "Obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea niciun efect.", iar potrivit art. 968 Cod civil: "Cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice." Totodată, potrivit art. 967 alin.2 Cod civil: "Cauza este prezumată până la dovada contrarie." Astfel, cauza actului juridic este prezumată a fi valabilă, iar acela care invocă nevalabilitatea cauzei are sarcina probei.
Potrivit art. 3.14 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 532/16.07.2003: "M. C., aducem la cunoștința cumpărătorului, obligația de a respecta destinația terenului, așa cum este determinată în studiul și raportul de evaluare, în caietul de sarcini și cum este stabilită în certificatul de urbanism, la regimul economic, anume: locuință." Potrivit art. 3.20 din același contract: "Destinația terenului aferent realizării obiectivului, înscrisă în prezentul contract, va putea fi schimbată, cu acordul vânzătorului, în condițiile respectării de către proprietar a cerințelor legale referitoare la avizare și autorizare și sub rezerva achitării diferenței de preț, rezultată ca urmare a întocmirii raportului de reevaluare ce se va întocmi cu prilejul schimbării noii destinații a terenului."
În cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4284/14.11.2003, ce se solicită a fi anulat pe calea prezentei cereri, părțile nu au mai prevăzut obligația cumpărătorului de a respecta destinația terenului, respectiv locuință, dar omisiunea inserării acestei clauze nu este de natură să atragă nulitatea absolută a contractului. Prin inserarea clauzei potrivit căreia cumpărătorul este obligat să respecte destinația terenului în cuprinsul contractelor de vânzare-cumpărare nr. 532/16.07.2003 și 533/16.07.2003 s-a instituit convențional o obligație propter rem, iar această obligație se transmite și subdobânditorilor bunului, fără a fi nevoie de îndeplinirea altor formalități în acest sens. Prin dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului pârâta S. T. G. a dobândit și obligația de a respecta destinația terenului, aceasta putând fi schimbată cu acordul vânzătorului, în condițiile respectării de către proprietar a cerințelor legale referitoare la avizare și autorizare și sub rezerva achitării diferenței de preț, rezultată ca urmare a întocmirii raportului de reevaluare ce se va întocmi cu prilejul schimbării noii destinații a terenului. Faptul că în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4284/14.11.2003 părțile nu au menționat clauzele menționate la punctele 3.14, 3.19 și 3.20 din contractele de vânzare-cumpărare nr. 532/16.07.2003 și 533/16.07.2003 nu înseamnă că obligația de a respecta destinația terenului nu mai există, aceasta fiind preluată de pârâta S. T. Grațiela. Obligația asumată de pârâții C. V.-A. și C. I. este o sarcină a lucrului, efectele sale producându-se și asupra subdobânditoarei S. T. Grațiela, indiferent că a fost sau nu menționată expres în convenția de înstrăinare. Din moment ce obligația de a respecta destinația terenului există indiferent dacă aceasta a fost menționată sau nu în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4284/14.11.2003, neinserarea obligației nu înseamnă că scopul încheierii actului de vânzare-cumpărare a fost ilicit. Așa cum s-a reținut mai sus cauza este ilicită când este prohibită de legi. Faptul că în anul 2012, după 9 ani de la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pârâta S. T.-Grațiela a solicitat Primăriei C. schimbarea destinației terenului nu face dovada faptului că scopul urmărit de pârâți la încheierea contractului în anul 2003 a fost unul ilicit. Cauza este ilicită când este prohibită de legi, dar reclamanții nu au indicat în mod expres ce articole din legile nr. 453/2001 și 213/1998 au fost încălcate la încheierea contractului.
În ceea ce privește frauda la lege invocată de reclamanți, instanța reține că aceștia au susținut că pârâții au încălcat dispozițiile legii nr. 453/2001 privind modificarea legii nr. 50/1991 și legea nr. 213/1998, dar nu au indicat în mod expres care anume dispoziții din legile sus menționate au fost încălcate de pârâți la încheierea actului de vânzare-cumpărare, motivul de nulitate absolută invocat fiind astfel neîntemeiat.
Pentru toate aceste considerente instanța va respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții M. C. prin Primar în contradictoriu cu pârâții S. T.-Grațiela și C. I. și C. V.-A. ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge excepția lipsei de interes în formularea cererii și excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților ca neîntemeiate.
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții M. C. prin PRIMAR și P. M. C. ambii cu sediul in C., ., județul C. în contradictoriu cu pârâții S. T.-GRAȚIELA cu domiciliul in C., ., J. C., C. I. și C. V.-A. ambii cu domiciliul in C., .. 195, ., ., ca neîntemeiată.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Cererea de apel se va depune la Judecătoria C..
Pronunțată în ședință publică astăzi, 14.04.2015.
P., GREFIER,
R. E. L. R. GALIU
Conform art. 426 alin.4 C.pr.civ. semnează
grefier – șef secție civilă M. Ț.
Red. jud. R.E.L../7ex/06.08.2015
emis 5 comunicari .
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 3250/2015. Judecătoria... | Actiune in raspundere contractuala. Sentința nr. 4289/2015.... → |
|---|
