Pretenţii. Sentința nr. 25/2015. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 25/2015 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 25-06-2015 în dosarul nr. 14887/212/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C.
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR.
Ședința din data de 25.06.2015
Camera de consiliu
Completul compus din:
PREȘEDINTE : A. A.
GREFIER: S. G.
Pe rol soluționarea cererii având ca obiect evacuare, formulată de reclamanta R. AUTONOMĂ EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT C. cu sediul în C., ., jud. C. în contradictoriu cu pârâții A. E. și A. S. ambii cu domiciliul în C., ., ..
La apelul nominal făcut în camera de consiliu se prezintă pârâții A. E. și A. S., lipsind reclamanta.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință.
Instanța constată că s-au depus la dosar precizările solicitate reclamantei, prin care învederează faptul că își menține solicitarea de evacuare a pârâților din imobilul indicat în cererea de chemare în judecată, pe motiv că nu s-a achitat chiria aferentă fostului chiriaș și cheltuielile de întreținere datorate de pârâți. Au fost depuse, de asemenea, precizări privind sumele achitate de către pârâți, atât în numele fostului chiriaș, cât și în nume propriu.
De asemenea, instanța constată că s-au depus la dosar înscrisurile solicitate pârâților. Constată că pârâții au achitat inclusiv chiria pe luna mai.
Apreciază că înscrisurile depuse pot conduce la soluționarea cauzei.
Pârâtul A. E. declară că, astfel cum rezultă și din declarația notarială, acesția s-au obligat să plătească inclusiv datoriile fostului chiriaș, după cum au fost sfătuiți de către reclamantă și învederează că nu a avut cunoștință de cele două hcl adoptate.
În conformitate cu disp. art. 394 Cod proc. civ., instanța declară închise dezbaterile și reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față,
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 04.06.2015 sub nr._, reclamanta R.A. EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT C. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții A. E. și A. S., evacuarea acestora din imobilul situat în municipiul C., ., ., . la plata contravalorii folosinței spațiului/chiriei în cuantum de 111,64 lei, începând cu luna mai 2015, până la data executării efective a hotărârii de evacuare, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că este titulara dreptului de administrare a unității locative din imobilul situat în C., ., ., . în vedere că imobilul este ocupat fără titlu valabil de către pârâți, acesta nu poate face obiectul unei repartiții sau al unui contract de închiriere.
S-a mai susținut că, în imobilul în cauză, au locuit numiții MAMUT SABRIE și A. SEVIS, în baza Contractului de închiriere nr. 1546 și, având în vedere că aceștia nu au achitat la termen chiria aferentă imobilului, prin Sentința civilă nr._ din 18.10.2011 pronunțată în Dosarul nr._/212/2010, s-a dispus rezilierea contractului, evacuarea chiriașilor și obligarea acestora la plata debitului constând în chirie restantă și penalități de întârziere, irevocabilă prin Decizia nr. 465 din 05.04.2013.
La data de 01.12.2012, MAMUT SABRIE și A. SEVIS au realizat un schimb de locuință cu pârâții, conform declarației înregistrată la RAEDPP C. cu nr. 5308 din 24.05.2013, schimb ce nu a fost aprobat de proprietarul Municipiul C..
Prin Hotărârea nr. 165 din 17.06.2013, Consiliul local al Municipiului C. aprobă repartizarea apartamentului către pârâți, condiționând semnarea/perfectarea acestuia de dovada achitării, de către pârâți, a debitelor restante acumulate în contul apartamentului, atât în evidența regiei, cât și în evidența Asociației de proprietari. În acest sens, pârâtul A. E. și-a asumat angajamentul de a stinge în integralitate debitele, atât către reclamantă cât și către Asociația de proprietari.
Prin HCL 43 din 30.03.2015, s-a anulat poziția nr. 1 din anexa nr. 1 la HCL 165/17.06.2013 privind repartizarea apartamentului către pârâți.
În consecință, reclamanta a emis o notificare acestora, prin care au fost somați, în temeiul art. 1039 C.proc.civ., să evacueze imobilul de bunăvoie, însă pârâții nu s-au conformat în sensul eliberării imobilului.
În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 1034 și urm., art. 1040 C.proc.civ., dispozițiile art. 555 alin. (1) și ale art. 870 C.civ..
În probațiune, reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri.
Cererea a fost legal timbrată, cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 100 lei, potrivit dispozițiilor art. 6 alin. (3) din OUG nr. 80/2013.
Pârâții, legal citați, nu au formulat întâmpinare, însă s-au prezentat la primul termen de judecată și au formulat apărări în sensul că au achitat, atât datoriile restante înregistrate pe numele lui MAMUT SABRIE, atât la RAEDPP, cât și Asociația de proprietari, cât și datoriile proprii. Susțin pârâții că și-au asumat Angajamentul de plată respectiv la cererea RAEDPP, pentru a fi în măsură să realizeze schimbul de locuințe respectiv, suprafața deținută în baza propriului contract de închiriere nefiind suficientă pentru cei 4 membri de familie ai acestuia.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Reclamanta R.A. EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT C. este titulara dreptului de administrare a unității locative din municipiul C., ., ., .> Instanța reține că, potrivit datelor comunicate de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară imobilul în discuție nu figurează cu carte funciară.
Reclamanta și-a întemeiat cererea pe procedura specială prevăzută în TITLUL XI al noului Cod de procedură civilă - Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept.
Potrivit procedurii speciale, pentru a se pronunța cu privire la cererea de evacuare, instanța urmează a analiza condițiile exercitării unei asemenea acțiuni, prin raportare la situația de fapt dedusă judecății, respectiv calitatea de proprietar a reclamantei, ocuparea fără titlu a imobilului de către pârâți, notificarea pârâților de a evacua imobilul și refuzul acestora de a-l evacua.
În ceea ce privește calitatea de proprietar a reclamantei, instanța reține că acesta a făcut dovada că este titulara dreptului de administrare a fondului locativ, aflat în proprietatea municipiului C.. Această calitate rezultă fără echivoc din actele depuse de reclamantă la dosar, respectiv, HCL nr. 332/1996 privind înființarea R.A. EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT C. și HCL nr. 85/2008 privind aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a R.A. EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT C..
Din coroborarea acestor dispoziții legale cu prevederile Regulamentului de organizare și funcționare a R.A. EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT C., potrivit cărora reclamanta administrează, gestionează și întreține fondul locativ de stat aparținând domeniului public și privat al municipiului C., instanța constată că, față de reglementarea procedurii speciale de evacuare, reclamanta are calitate de proprietar în sensul art. 1034 alin. (2) lit. f) C.proc.civ. și, în consecință, legitimitate procesuală activă în prezenta cauză.
Cu privire la celelalte condiții de admitere a acțiunii în evacuare, instanța reține următoarea situație de fapt:
Pârâții au procedat la un schimb de locuințe cu MAMUT SABRIE și A. SEVIS, în calitate de foști chiriași ai imobilului, fără a avea în acest sens acordul proprietarului Municipiul C.. Cu toate acestea, pârâții s-au mutat în imobilul din . luna decembrie 2012, angajându-se prin declarație notarială încheiată la data de 10.01.2013 să achite toate datoriile aferente, atât către reclamantă, cât și către Asociația de proprietari. Reclamanta a fost înștiințată despre acest schimb încă din data de 01.02.2013, potrivit declarației chiriașei MAMUT SABRIE depusă la dosar.
În consecință, pârâții au procedat, potrivit chitanțelor depuse la dosar, la plata restanțelor constând în chiria datorată reclamantei și a cheltuielilor de întreținere, atât cele aparținând fostei chiriașe MAMUT SABRIE, cât și cele proprii familiei sale.
Din Precizările depuse de reclamantă la dosar, instanța reține că pârâții au achitat în numele fostului chiriaș MAMUT SABRIE suma de 2292,58 lei reprezentând chirie și 768,21 lei reprezentând penalități, înregistrând un rest de plată în cuantum de 878,04 lei și, în nume propriu, contravaloarea folosinței spațiului, în fiecare lună, începând cu 01.01.2013 și până în prezent, respectiv 3237,56 lei, rezultând că este achitată la zi chiria lunară de 111,64 lei datorată în nume propriu de către pârâți.
Cu privire la restanțele respective, instanța reține, din analiza înscrisurilor aflate la dosar, că există titluri executorii pentru plata acestora constând în hotărâri judecătorești, astfel: pentru chiria restantă aferentă perioadei februarie-octombrie 2010 și a penalităților de întârziere, precum și pentru chiria datorată până la părăsirea imobilului, prin Sentința civilă nr._/2011 pronunțată de Judecătoria C. în Dosarul nr._/212/2010 și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 465/2013 a Tribunalului C., instanța a dispus obligarea lui MAMUT SABRIE și A. SEVIS la plata acestora, iar în ceea ce privește cheltuielile de întreținere aferente imobilului, prin Sentința civilă nr._/2012 pronunțată de Judecătoria C. în Dosarul nr._/212/2011, irevocabilă prin Decizia civilă pronunțată la data de 11.02.2014, Municipiul C. prin Primar în calitate de proprietar, a fost obligat la plata acestor cheltuieli aferente perioadei mai 2008-aprilie 2011, precum și la plata penalităților de întârziere.
Totodată, în prezent, pe rolul Judecătoriei C. se află înregistrat Dosarul nr._/212/2014, prin care Asociația de proprietari IV 36-40 a solicitat obligarea Municipiului C. prin Primar la plata cheltuielilor de întreținere aferente perioadei ianuarie 2012-iunie 2014.
Prin Hotărârea nr. 165 din 17.06.2013, Consiliul local al Municipiului C. aprobă repartizarea apartamentului situat în .. Potrivit Raportului nr. 3359 din 16.05.2013, Comisia de Fond Locativ a propus repartizarea apartamentului familiei pârâtului A. E., urmând ca perfectarea contractului să se facă după ce acesta va face dovada achitării debitelor restante acumulate de MAMUT SABRIE, atât în evidența regiei, cât și în evidența Asociației de Proprietari.
Potrivit chitanțelor depuse la dosar, începând cu data de 04.12.2012, pârâții au efectuat plăți în contul chiriei aferente Contractului de închiriere 1546, în numele lui MAMUT SABRIE.
La data de 13.01.2015, reclamanta emite o notificare către pârâți, fără a atașa însă și dovada comunicării acesteia, prin care aceștia sunt somați să procedeze la plata contravalorii chiriei pentru perioada decembrie 2014-ianuarie 2015, a sumei de 2446 lei reprezentând rest de debit neachitat din datoriile pe care aceștia s-au angajat să le achite, precum și la plata cheltuielilor de întreținere restante în termen de 30 de zile, sub sancțiunea evacuării acestora din imobil.
La data de 23.03.2015, reclamanta emite o notificare către pârâți, comunicată acestora la data de 03.04.2015, prin care aceștia sunt somați ca în termen de 5 zile de la primire să facă dovada achitării sumelor datorate către RAEDPP și către Asociația de proprietari, în caz contrar urmând a se demara procedura de evacuare a acestora din imobil pe considerentul nerespectării Angajamentului autentificat sub nr. 43 din 10.01.2013 la BNP A. și ASOCIAȚII.
Prin HCL 43 din 30.03.2015, s-a anulat poziția nr. 1 din anexa nr. 1 la HCL 165/17.06.2013.
Față de această situație de fapt, instanța reține că, începând cu luna decembrie 2012, între reclamantă și pârâți a existat un contract de închiriere în sens de negotium, chiar dacă nu a fost încheiat în acest sens și un instrumentum după cum recunoaște reclamanta. În acest sens, instanța reține caracterul consensual al contractului de închiriere ceea ce implică reguli speciale în privința probațiunii acestuia. Astfel, pârâții au exercitat folosința asupra imobilului în cauză, cu acordul proprietarului prin mandatarul acestuia, care fusese înștiințat despre aceasta încă de la începutul anului 2013 cu privire la schimbul de locuințe și a procedat totodată, atât la plata chiriei aferente, potrivit chitanțelor depuse la dosar, cât și la plata cheltuielilor de întreținere.
Faptul că reclamanta nu a perfectat contractul de închiriere respectiv, deși avea această obligație legală, nici măcar la momentul repartizării apartamentului către pârâți prin HCL nr. 165 din 17.06.2013 nu conduce la inexistența unui titlu locativ al pârâților cu privire la imobilul în cauză.
Din analiza dispozițiilor Legii nr. 114/1996 instanța reține că, într-adevăr, locuințele aparținând fondului locativ de stat au un regim special, fiind stabilită procedura de repartizare a acestora, urmată de încheierea contractului de închiriere. Cu toate acestea, reclamanta nu a procedat la încheierea în formă scrisă a contractului cu pârâții, condiționându-se perfectarea acestuia de îndeplinirea unor obligații având un alt izvor, respectiv Angajamentul semnat de către pârât, deși apartamentul în cauză fusese repartizat potrivit legii prin HCL, fiind achitată periodic și la termen chiria aferentă acestuia.
Astfel, instanța apreciază că Angajamentul de plată semnat de către pârâți reprezintă un izvor de obligații distinct de contractul de închiriere de față. Cu toate acestea, pârâții au fost somați să elibereze imobilul, în măsura în care nu fac dovada achitării acestor datorii în termen de 30, respectiv 5 zile, deși acestea nu decurgeau din raporturile de închiriere existente între părți. Pe de altă parte, prin Angajamentul respectiv, pârâții nu s-au obligat la respectarea unui anumit termen de plată, iar din chitanțele depuse la dosar, rezultă că aceștia s-au conformat în sensul achitării unei părți considerabile din datoria lui MAMUT SABRIE.
Cu referire directă la acțiunea de față având ca obiect evacuare, instanța va proceda la analizarea îndeplinirii condițiilor specifice acesteia și constată că, astfel cum s-a reținut anterior, că există între părți un contract de închiriere, chiar dacă numai în sens de negotium, recunoscut chiar prin HCL nr. 165 din 17.06.2013, în baza căruia pârâții au procedat la plata chiriei către reclamantă, astfel cum rezultă din chitanțele depuse la dosar și din modalitatea de formulare a cererii de chemare în judecată, în sensul că se solicită obligarea pârâților doar la plata chiriei începând cu luna mai 2015. În consecință, pârâții și-au îndeplinit obligațiile decurgând din prezentul contract.
Din perspectiva regulilor specifice procedurii speciale a evacuării, instanța reține că pârâții nu au avut calitatea de ocupanți/tolerați în imobil, ci calitatea de locatari, fiind incidente astfel dispozițiile speciale prevăzute de legislația locativă, precum și de art. 1038 C.proc.civ..
Potrivit art. 1038 C.proc.civ., atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
În acest sens, instanța constată că, la data de 13.01.2015, pârâții au fost somați, în temeiul dispozițiilor art. 1038 C.proc.civ., să procedeze la plata contravalorii chiriei pentru perioada decembrie 2014-ianuarie 2015, a sumei de 2446 lei reprezentând rest de debit neachitat din datoriile pe care aceștia s-au angajat să le achite, precum și la plata cheltuielilor de întreținere restante în termen de 30 de zile, sub sancțiunea evacuării acestora din imobil.
În condițiile în care reclamanta nu a făcut dovada încetării contractului prin alte modalități potrivit dreptului comun, această notificare putea avea semnificația de denunțare a contractului de închiriere în condițiile art. 1816 C.civ., însă reclamanta nu a depus la dosar dovada comunicării acesteia prin intermediul executorului judecătoresc către pârâți, potrivit legii.
La data de 23.03.2015, reclamanta emite o notificare către pârâți, comunicată acestora la data de 03.04.2015, prin care aceștia sunt somați ca în termen de 5 zile de la primire să facă dovada achitării sumelor datorate către RAEDPP și către Asociația de proprietari, în caz contrar urmând a se demara procedura de evacuare a acestora din imobil pe considerentul nerespectării Angajamentului autentificat sub nr. 43 din 10.01.2013 la BNP A. și ASOCIAȚII. Instanța reține așadar că reclamanta a procedat de această dată la somarea pârâților în considerarea calității acestora de ocupanți ai imobilului, deși în perioada dintre cele două notificări nu intervenise nicio modificare în privința raporturilor locative existente între părți.
Prin HCL 43 din 30.03.2015, s-a anulat poziția nr. 1 din anexa nr. 1 la HCL 165/17.06.2013, însă instanța apreciază că, după cum hotărârea de repartizare a imobilului neurmată de perfectarea contractului în sens de instrumentum nu a avut nicio relevanță cu privire la existența și derularea raportului de locațiune dintre părți, nici hotărârea de anulare a repartizării imobilului către pârâți nu poate fi reținută drept cauză de încetare a locațiunii, cu atât mai puțin în lipsa unei notificări în acest sens a pârâților.
Față de aceste considerente, reținând că, în cauză, nu s-a făcut dovada încetării raporturilor de locațiune, nici potrivit dreptului comun și nici prin emiterea unei notificări în condițiile art. 1038 C.proc.civ., instanța constată că în prezent pârâții dețin un titlu locativ cu privire la imobil, îndeplinindu-și în mod corespunzător obligațiile ce le revin, astfel încât va respinge cererea de evacuare a acestora pentru lipsă de titlu, ca neîntemeiată.
În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata chiriei aferentă lunii mai 2015 și în continuare până la executarea hotărârii de evacuare, față de caracterul accesoriu al cererii și având în vedere și chitanța depusă la dosar prin care se face dovada achitării chiriei aferente lunii mai, instanța va respinge cererea, ca neîntemeiată.
Potrivit dispozițiilor art. 453 C.proc.civ, față de soluția dispusă cu privire la capătul principal de cerere și constatând că pârâții nu au nicio culpă în demararea prezentului litigiu, instanța va respinge cererea reclamantei de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea de evacuare formulată de reclamanta R. AUTONOMĂ EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT C., J_, CUI_, cu sediul în C., ., jud. C. în contradictoriu cu pârâții A. E., CNP_ și A. S., CNP_, ambii cu domiciliul în C., ., ., ., ca neîntemeiată.
Respinge cererea de obligare a pârâților la plata chiriei aferente lunii mai 2015 și în continuare până la data executării efective a hotărârii de evacuare, ca neîntemeiată.
Respinge cererea de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
Cu drept de apel, în termen de 5 zile de la pronunțare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria C..
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 25.06.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
A. A. S. G.
Red.Jud. A.A./25.06.2015
Tehnored.S.G./25.06.2015/5EX
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 7571/2015. Judecătoria... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 7082/2015. Judecătoria... → |
|---|
