Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 23/2013. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 23/2013 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 23-10-2013 în dosarul nr. 22708/215/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Ședința publică de la 23.10. 2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: L. N.
Grefier: D. S.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul J. G. în contradictoriu cu pârâții P. I., M. M., M. M., RUSIN V., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns av.D. M. în substituirea pentru reclamant.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează următoarele ;
- prin compartimentul registratură s-a depus raportul de expertiză întocmit de către expertul M. I. .
Avocat D. M. pentru reclamant învederează că nu formulează obiecțiuni la raportul de expertiză și nu mai are alte cereri de formulat.
Avocat D. M. pentru reclamant solicită admiterea acțiunii, în sensul de a se constata dreptul de proprietate asupra terenului extravilan în suprafață de 2 ha situat în T 4 . raza comunei Teslui ,județul D., iar hotărârea pronunțată să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, fără cheltuieli de judecată.
INSTANȚA
Asupra cauzei de față ;
Prin acțiunea înregistrată la data de 05.09.2012 reclamanta J. G. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul P. I. pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de titlul de proprietate pentru reclamant pentru un teren extravilan în suprafață de 2 ha situat în T 4 P 135 din ., constatând valabilitatea convențiilor intervenite succesiv între P. M. (autorul actualului vânzător) și M. I. (proprietara terenului conform TDP nr. 1466/2003) din data de 07.07.2007 și a convenției din 01.03.2011 dintre P. I. (moștenitorul lui P. M.) ca și vânzător și persoana reclamantului, în calitate de cumpărător.
În fapt, în anul 2007, proprietara terenului M. I., ce deține TDP nr. 1466/2003 vinde cu 2 chitanțe de mână lui P. M., 2 ha din terenul de 2, 49 ha deținut în . în T 4 P135/10. În acest sens întocmesc chitanța de mână se plătește prețul stabilit și se intră în posesia terenului de către cumpărător.
P. M. decedează în anul 2009, fără a perfecta actul notarial, iar unicul moștenitor al acestuia, conform certificatului de moștenitor nr. 80/2010, pârâtul P. I., vinde actualului reclamant același teren, prin chitanța de mână din data de 01.03.2011. De asemenea, prețul de 5000 lei este plătit și terenul transmis în posesia reclamantului J. G.. Terenul înstrăinat este individualizat în schița parcelară emisă de Primăria Teslui.
Având în vedere pasivitatea vânzătorului în perfectarea actelor notariale acesta a fost notificat la data de 05.03.2012 la sediul BNP Consens C. unde însă nu s-a prezentat, astfel cum rezultă din încheierea de certificare nr. 8/06.03.2012 emisă de notar și în consecință, s-a adresat instanței pentru recunoașterea dreptului său.
Prin urmare a promovat prezenta acțiune în vederea dobândirii unui înscris care să ateste dreptul său de proprietate asupra bunurilor cumpărate. Interesul său este să clarifice circuitul juridic al terenurilor cumpărate.
În drept, își întemeiază acțiunea pe dispozițiile art. 1669 NCC coroborat ci art. 1650 și următoarele NCC, art. 1516 și urm. NCC cu trimitere la art. 969- 970 Cod civil, art. 1073 - 1075 Civil civil valabil la data încheierii actului și art. 5 alin.2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
A propus proba cu interogatoriul pârâților, martori și înscrisuri.
A evaluat terenul la valoarea din convenție.
S-a depus: act de vânzare cumpărare din data de 01.03.2011, titlul de proprietate nr. 1466 din data de 28.02.2013, certificat de moștenitor nr. 80 din data de 14.09.2011, certificat de moștenitor nr. 63 din data de 20.06.2011, certificat de moștenitor nr. 46 din data de 06.05.2010, acte de stare civilă, antecontract de vânzare cumpărare din anul 2007, adresa nr. 73 din data de 27.02.2012, încheiere de autentificare nr. 08 din data de 06.03.2012, schiță parcelară, certificat de atestare fiscală pentru persoane fizice, certificat nr._ din data de 01.10.2012.
La data de 16.01.2013 reclamanta a depus cerere de completare a acțiunii prin care a solicitat introducerea în cauză în calitate de pârâți a lui M. M., M. M. și S. V., ca moștenitori ai numitei M. I., titulara titlului de proprietate și vânzătoarea din primele chitanțe de mână din anul 2007.
În urma validării acestor convenții dintre M. I. și P. M. se poate valida și convenția ulterioară dintre P. I. (moștenitorul lui P.) și J. G..
Temeiul acestei cereri îl reprezintă art. 1560 și următoarele NCC (art. 974 Cod civil), înțelegând să exercite o acțiune oblică pentru realizarea drepturilor vânzătorului din convenția lor.
Prin încheierea de ședință din data de 21.11.2012 instanța a dispus introducerea în cauză în calitate de pârâți a lui M. M., M. M. si S. V..
Prin încheierea de ședință din data de 16.01.2013 instanța a dispus conceptarea în cauză în calitate de pârâtă a pârâtei Rusin V., aceasta fiind S. V., dar în prezent căsătorită.
Din oficiu, instanța a dispus emiterea unei adrese către OCPI D. pentru a înainta extras de carte funciară pentru terenul în suprafață de 2 ha situat în tarlaua 4, . titlului de proprietate nr. 1466/28.02.2003, emis pe numele lui M. M. I., moștenitoarea autorului A. T. M. situat în extravilanul comunei Teslui, județul D. sau certificat de sarcini în situația în care imobilul nu are carte funciară deschisă, relațiile fiind comunicate cu adresa nr. 2 2811 din data de 22.03.2013.
La termenul din 03.04.2013 reclamantul a renunțat la judecata în contradictoriu cu pârâta Rusin V., iar instanța a luat act de renunțare prin încheierea de ședință din acea zi, pârâta fiind scoasă din cauză.
Au fost administrate proba cu înscrisuri, testimonială, interogatoriul pârâților și expertiză judiciară topografică.
Raportul de expertiză specialitatea topografie a fost efectuat de către expert M. I. G. și depus la data de 23.10.2013. Asupra acestuia părțile nu au formulat obiecțiuni.
Analizând probatoriul administrat, instanța reține următoarele:
I. Cu privire la convenția dintre defuncta M. I. și derfucntul P. M..
Din înscrisurile sub semnătură privată încheiate la data de 07.07.2007 și respectiv 29.07.2007, coroborate cu declarațiile martorilor audiați – S. O. și S. G. S. (filele 80 și 100) – rezultă că între M. I., titulara dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață totală de 2 h, situat în extravilanul satului CoȘereni, ., înscris în titlul de proprietate nr. 1466 din 28.02.2003 (decedată la data de 17.05.2009), în calitate de vânzătoare și P. M., în calitate de cumpărător, decedat la data de 11.10.2009, au intervenit două promisiuni de vânzare-cumpărare cu privire la terenul descris mai sus. Fiecare convenție a vizat câte o suprafață de 1 ha teren arabil.
Pentru terenul din prima convenție a fost achitat prețul convenit, de 1800 lei, la data încheierii lui, astfel cum rezultă din înscrisul sub semnătură privată (fila 72) și declarațiile martorilor audiați și pentru al doilea teren s-a achitat suma de 1400 lei.
Terenul a fost identificat și evaluat de expertul M. I. G., avizat de OCPI D..
Situația de fapt reținută este confirmată de atitudinea procesuală pasivă a pârâților M. M., M. M. care nu au formulat nicio apărare în cauză și nu s-au prezentat la interogatoriu, deși citați cu mențiunea aplicării dispozițiilor art. 225 Cod procedură civilă, în cazul neprezentării la instanță.
Lipsa lor la interogatoriu naște prezumția specială relativă de recunoaștere a pretențiilor reclamanților, conform art. 225 Cod procedură civilă, ce se coroborează cu celelalte probe administrate.
Prin urmare, între autorii părților s-a încheiat un antecontract, o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, cu privire la terenul în litigiu. Prin promisiunea de vânzare-cumpărare nu operează transferul dreptului de proprietate având ca obiect un teren, pentru acest transfer fiind obligatorie încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, conform art.2 din Legea nr.247/2005 din Titlul X, privind circulația juridică a terenurilor.
Însă antecontractul dă naștere obligației de a face în sarcina promitentului vânzător, corelativă dreptului de creanță al promitentului cumpărător de a cere îndeplinirea acestei obligații, de a încheia actul de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege.
Întrucât vânzătorul promitent a decedat, actul autentic nu a putut fi încheiat până în prezent.
În speță sunt aplicabile dispozițiile art. 1073 cod civil (din 1864, în vigoare la data nașterii raportului juridic), potrivit cărora creditorul este îndreptățit să obțină executarea întocmai a obligației asumate de către debitorul său (principiul executării in natură a obligațiilor). În cazul in care obligația de a face nu este adusa la îndeplinire de către debitor, creditorul, potrivit prevederilor art. 1077 Cod civil, poate fi autorizat de a o aduce la indeplinire.
Totodată, efectele unei asemenea convenții sunt prevăzute și în art. 5 din Titlul X - Circulația juridică a terenurilor - al Legii nr. 247/2005, care stabilește că ,,(1) Înstrăinările realizate sub orice formă, în temeiul prezentei legi, nu validează titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor și dobânditorilor, dacă acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării dispozițiilor legale în vigoare la data încheierii lor.
(2) În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.”
Așa fiind, instanța are posibilitatea ca, prin suplinirea consimțământului debitorului obligației de "a face", în speță pârâții, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic notarial de înstrăinare.
În speță, pârâții M. M. și M. M. au moștenit între alte drepturi și obligații și pe aceea născută din antecontractul încheiat de autorul lor, de a încheia actul autentic pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului promis defunctului P. M..
Reclamantul are interesul să solicite validarea antecontractului și perfectarea vânzării descrise mai sus, întrucât el a încheiat un act asemănător cu pârâtul P. I., cu privire la același teren, intenționând să dobândească în final dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu.
Pentru aceste motive, va admite cererea privind prima vânzare încheiată între M. I., în calitate de vânzătoare și P. M., în calitate de cumpărător, va constata valabilitatea acestei vânzări, cu privire la terenul în suprafață totală de 2 ha, menționat mai sus și identificat în raportul de expertiză judiciară topografică.
Prezenta hotărâre va ține loc de act notarial de vânzare-cumpărare imobiliară privitoare la imobilul descris mai sus.
II. Cu privire la convenția dintre pârâtul P. I., fiul defunctului P. M. și reclamant.
Din probele administrate rezultă că terenul în suprafață de 2 ha, descris mai sus a făcut obiectul unui antecontract ulterior primului, analizat la pct. I. Și acesta privește o promisiune de vânzare-cumpărare, constatată prin înscrisul sub semnătură privată datat 01.03.2011 (fila 79), care dă naștere obligației de a face în sarcina promitentului vânzător P. I., corelativă dreptului de creanță al promitentului cumpărător J. G. de a cere îndeplinirea acestei obligații, de a încheia actul de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege.
Din aceeași convenție se naște și dreptul de a da, respectiv de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului ce face obiectul convenției. Analizând condițiile promisiunii de vânzare-cumpărare, instanța constată, față de probele administrate, că reclamantul și-a îndeplinit obligația proprie – plata prețului, însă vânzătorul promitent nu și-a îndeplinit obligațiile asumate: aceea de a da și de a face. Nu a putut procura terenul promis spre vânzare. Deși avea posesia și folosința, acesta nu avea și dreptul de proprietate, astfel că nu avea ce transmite mai departe reclamanților.
Prin prezenta hotărâre, instanța a validat primul antecontract și suplinește consimțământul moștenitorilor defunctei M. I., dar hotărârea nu este irevocabilă, pentru a opera irevocabil transferul dreptului de proprietate de la primul vânzător la primul cumpărător. Astfel, pârâtul P. I. nu a putut moșteni de la tatăl său, M. M., un drept pe care acesta nu l-a dobândit în mod legal, fiind necesară mai întâi transmiterea dreptului de proprietate de la M. I. la P. M. și apoi poate opera transmiterea dreptului de proprietate prin moștenire către pârâtul P. I. și în final transferul dreptului către al doilea cumpărător, J. G..
Pentru aceste motive, instanța nu poate suplini un consimțământ al unei persoane care nu poate transmite un drept pe care nu îl are ea însăși, acest drept fiind afectat de o condiție suspensivă.
Pentru aceste considerente, instanța urmează să respingă cererea cu privire la a doua vânzare, în raport cu aceasta fiind formulată prematur, urmând ca, după rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri, să promoveze o acțiune pentru valorificarea creanței pe care o are reclamantul împotriva pârâtului P. I..
În baza prevederilor art. 771 alin.6 din Codul fiscal și ale art. 54 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului prezenta hotărâre se va comunica, în termen de 30 de zile de la data rămânerii irevocabile, Primăriei ., C. financiar, în vederea calculării impozitului pentru transferul dreptului de proprietate, precum și către OCPI D..
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea precizată a reclamantului J. G., cu domiciliul în Slatina ,. ,., ., jud.O., domiciliul procedural ales la Cabinet Avocat "A. B. " ,C., ..121, jud.D. în contradictoriu cu pârâții P. I., cu domiciliul în com. Teslui ,., . ,județul D. M. M., cu domiciliul în com. Teslui ,. ,M. M. cu domiciliul în com. Teslui ,. și Rusin V. , cu domiciliul în com. Teslui ,.
Constată valabil antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat prin înscrisurile sub semnătură privată la data de 07.07.2007 și respectiv, la data de 29.07.2007 între defuncta M. I., autoarea pârâților M. M., M. M. și M. M., în calitate de promitentă-vânzătoare, pe de o parte și defunctul P. M., autorul pârâtului P. I., în calitate de promitent-cumpărător, pe de altă parte, cu privire la suprafața totală de 2 ha teren înscris în titlul de proprietate nr. 1466 din 28.02.2003 emis pe numele defunctei M. I. și situat în extravilanul satului Coșereni, ., în tarlaua 4, . în raportul de expertiză judiciară topografică și anexă întocmite de expertul M. I. în octombrie 2013.
Constată că între persoanele menționate mai sus a intervenit vânzarea cu privire la terenul în suprafață totală de 2 ha, descris mai sus.
Prezenta sentință ține loc de act notarial de vânzare-cumpărare imobiliară privitoare la terenul menționat.
Respinge cererea privind constatarea valabilității antecontractului încheiat la data de 01.03.2011, între P. M. și reclamantul J. G. și pentru pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act notarial de vânzare-cumpărare.
Prezenta hotărâre se va comunica, în termen de 30 de zile de la data rămânerii irevocabile, Primăriei ., C. financiar, în vederea calculării impozitului pentru transferul dreptului de proprietate, precum și Oficiului de cadastru și publicitate imobiliară D..
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 23.10.2013.
PreședinteGrefier
L. N. D. S.
Red.L.N.
Tehnored.D.S.
7 ex./ 2013
| ← Evacuare. Sentința nr. 4824/2013. Judecătoria CRAIOVA | Plângere contravenţională. Sentința nr. 2013/2013.... → |
|---|
