Acţiune în constatare. Sentința nr. 7424/2014. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7424/2014 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 22-05-2014 în dosarul nr. 20589/215/2012*
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr. 7424/2014
Ședința publică din data de 22 Mai 2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE C. M.
Grefier M. O.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant . și pe pârâții V. T., V. C. L., V. G., P. E., B. N. D., având ca obiect acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în ședința publică au lipsit părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că reclamanta a completat taxa judiciara de timbru cu suma de 32 lei, solicitând judecarea pricinii in lipsă, după care, instanța, constatând cauza in stare de judecată o retine pentru deliberare si pronunțare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 09.08.2012, reclamanta . a solicitat în contradictoriu cu pârâtul V. G. G., ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate că între reclamantă și pârât a intervenit la data de 28.05.2010 un antecontract de vânzare pentru terenul în suprafață de 2.239 m.p. situat în extravilanul comunei Rojiște, județul D., T1627, P37, ce se învecinează la N-De 952, E-Brozban N., S-Cn 962 și V-primăria.
În motivare, a arătat că la data de 28.05.2010 a intervenit între reclamantă și pârât un antecontract de vânzare-cumpărare pentru terenul mai sus menționat, teren înscris în TDP nr. 1496-_/29.08.1995, pentru care a plătit prețul de 336 lei în data de 28.05.2010, dar vânzătorul nu s-a prezentat la notariat pentru a încheia actul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Conform precontractului încheiat, pârâții erau obligați ca până la data de 28.04.2011 să întocmească documentația cadastrală și să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului autentic.
Deși au fost notificați în vederea prezentării la notariat pentru încheierea actului în formă autentică, pârâții nu au binevoit să se prezinte.
În drept, s-au invocat prevederile art. 111 C.pr.civ. și art. 1516 C.civil.
În dovedire s-au depus: chitanță de plată a taxei de timbru, împuternicire avocațială, convenție( antecontract) autentificat sub nr. 1078 din data de 28.04.2010, TDP nr. 1496-_ din data de 29.08.1995, notificare, certificat de deces . nr._ din data de 15.03.2004, certificat de atestare fiscală pentru persoane juridice, certificat de moștenitor nr. 53/09.04.2010 supliment la certificatul de moștenitor nr. 399 din data de 17.11.2004.
La data de 05.09.2012 reclamanta a depus precizare la acțiune prin care a învederat că pârâtul V. G. a decedat la data de 06.10.2010 și au rămas ca moștenitori: V. T., în calitate de soție supraviețuitoare și V. C. L., V. G., P. E. și B. N. D. în calitate de descendenți de gr. I, solicitând introducerea acestora în cauză.
Prin încheierea de ședință din data de 05.09.2012, instanța a dispus introducerea în cauză, în calitate de pârâți, a numiților V. T., V. C. L., V. G., P. E., B. N. D., în calitate de moștenitori ai autorului V. G..
La termenul de judecată din data de 03.10.2012, instanța a încuviințat administrarea probei testimoniale, sens în care a fost audiat martorul T. Dinuța la același termen de judecată.
La data de 03.10.2012, pârâta V. T. a depus întâmpinare prin care a arătat că în anul 2010 soțul său a vândut o suprafața de 2239 m.p. situat în extravilanul comunei Rojiște, pentru care a primit suma de 336 lei. În data de 28.05.2010, soțul său a fost chemat la notar de către reclamantă pentru a semna contractul de vânzare-cumpărare, lucru care s-a întâmplat în aceeași zi spunându-i că totul s-a încheiat cu această vânzare-cumpărare. De atunci nu a mai primit nici un fel de adresă ori altceva privind această tranzacție la adresa lor.
La termenul din data de 03.10.2012, instanța a încuviințat proba cu interogatoriul pârâtei V. T., probă solicitată de reclamantă.
Ceilalți pârâți, deși legal citați, nu s-au prezentat în instanță și nu au solicitat probe în apărare.
Prin sentința civilă nr._/03.10.2012 pronunțată de Judecătoria C. a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta ., în contradictoriu cu pârâții V. G., V. C. L., V. G., P. E., B. N. D..
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că la data de 28.05.2010 între reclamantă și autorul pârâților, în prezent decedat, a intervenit un antecontract de vânzare – cumpărare, având ca obiect terenul în suprafață de 2.239 m.p. situat în extravilanul comunei Rojiște, județul D., T1627, P37, ce se învecinează la N- De 952, E-Brozban N., S-Cn 962 și V- primăria, pentru un preț ce a fost achitat, părțile contractante obligându-se a perfecta vânzarea până la 28.04.2011, cheltuielile cu întocmirea documentației cadastrale înscrierea dreptului în CF și rectificarea titlului de proprietate intrând în sarcina promitentei- cumpărătoare.
A reținut instanța că la data de 06.10.2010 a decedat promitentul - vânzător, astfel că nu s-a mai executat obligația de perfectare a vânzării, datorită acestui fapt juridic, iar nu din culpa debitorului acestei obligații.
După deces, reclamanta nu a făcut dovada cu nici un mijloc de proba că a notificat moștenitorii promitentului - vânzător să execute obligația autorului acestora, odată cu acceptarea moștenirii, succesorii preluând toate drepturile și obligațiile autorului lor cu privire la bunurile succesorale.
Reține instanța că antecontractul de vânzare-cumpărare a afost încheiat sub imperiul legii vechi, respectiv codul civil din 1864, care nu prevedea expres că, în situația în care una dintre părțile care au încheiat o promosiune bilaterală de vânzare-cumpărare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, așa cum prevede actualul Cod civil, în art. 1669.
Verificând aplicarea legii civile în timp, instanța constată că, potrivit art. 6 alin. 5 C. Civ. și art. 3 din Legea 71/2011, actele și faptele juridice încheiate, ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . noului cond civil, nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau după caz, a săvârșirii ori produceriilor, iar potrivit art. 6 alin. 6 C.civ. și art. 5 alin. 2 din Legea 71/2011, „dispozițiile noului cod civil sunt aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare al acestuia, derivate din starea și capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiație, adopție și obligația legală de întreținere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al terenurile, și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după . legii noi.”
Astfel, conform principiilor neretroactivității legii civile în timp, prevăzute de art. 6 C.civ. și al aplicării imediate a legii civile noi, actelor și faptelor juridice civile le sunt aplicabile dispozițiile legii civile în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor, cu excepția retroactivității legii civile noi și a ultraactivității legii civile vechi, dacă legea nouă prevede expres o astfel de excepție.
În cazul raportutilor obligaționale, reține instanța că se va aplica legea de la data încheierii acestor situații juridice, acestea nefiind expres prevăzute în excepțiile menționate de art. 6 alin. 6 C.civ.
Față de aceste considerente, instanța a aplicat în speță dispozițiile vechiului Cod civil care prevedea că, în conformitate cu art. 1073, „creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă a obligației, iar în caz contrar are dreptul la dezdăunare”.
În speță, nu se face dovada că debitorii obligației de perfectare a vânzării au refuzat în mod culpabil, să-și execute obligația, moștenitorii defunctului promitent –vânzător nrfiind înștiințați de obligația preluată de la defunct, nu au fost notificați și nu se face dovada că au refuzat culpabil prezentarea la notarul public prentru perfectarea vânzării.
A mai reținut instanța că, la interogatoriu, pârâta V. T. arată că este de acord să se prezinte la notarul public pentru perfectarea vânzării.
Din probele administrate în cauză a rezultat că reclamanta, în calitate de promitent- cumpărător, s-a obligat să suporte cheltuielile cu întocmirea actelor și formalităților necesare premergătoare încheierii actului autentic de vânzare- cumpărare, obligație pe care nu și-a îndeplinit-o, astfel că moștenitorii promitentului vânzător pot invoca excepția de neîndeplinire a contractului, ceea ce reprezintă un mijloc de apărare aflat la dispoziția uneia dintre părțile contractului sinalagmatic, în cazul în care i se pretinde executarea obligațiilor ce-i incumba, fără ca partea care pretinde executarea sa-si fi executat propriile obligații.
Împotriva sentinței civile nr._/03.10.2013 a declarat recurs reclamanta .., solicitând admiterea recursului, modificarea sentinței atacate în sensul admiterii acțiunii formulate.
Prin decizia civilă nr. 971/22.05.2013, Tribunalul D. a reținut că recursul este fondat.
Astfel, cu înscrisul depus în recurs, intitulat "precontract de vânzare-cumpărare", s-a arătat că recurentul și-a dovedit susținerea potrivit căreia înțelegerea privind vânzarea terenului a avut loc cu defunctul V. G., autorul intimaților pârâți, inițial la data de 22.01.2006 ( fila 5).
De asemenea, s-a mai reținut că martora Teracotă Dinuța, audiată pe parcursul judecății cauzei în prima instanță (fila 38 fond) confirmă existența acestei convenții inițiale, cu privire la aceeași suprafață de teren, declarând că a fost de față la încheierea antecontractului.
Participanții la încheierea acestei convenții s-au prezentat la notar la data de 28.04.2010; în lipsa documentației cadastrale nu s-a putut încheia convenția de vânzare în formă autentică, astfel că promitentul-vânzător și promitentul-cumpărător au mai încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, de data aceasta autentificat de notar, în care au reluat obligațiile stabilite în cadrul antecontractului inițial.
În aceeași zi, promitentul-vânzător, defunctul V. G. și-a desemnat un mandatar, pe C. D., pentru a-i îndeplini toate formalitățile necesare și documentația cadastrală și a-i vinde reclamantei terenul din litigiu.
Chiar dacă în cuprinsul antecontractului încheiat la notar a fost inserată clauza potrivit căreia cheltuielile cu întocmirea documentației cadastrale sunt în sarcina promitentei-cumpărătoare, aceasta nu înseamnă că îndrituirea de a întocmi documentația îi revenea promitentei-cumpărătoare; în primul rând pentru că operațiunea presupune fapte persoanele care implicau darea unei procuri, iar în al doilea rând, pentru că promitentul vânzător a înțeles să mandateze o altă persoană pentru realizarea formalităților prealabile vânzării, pe C. D..
Înțelegerea părților a fost ca suportarea cheltuielilor pentru întocmirea documentației să cadă în sarcina promitentei-cumpărătoare, însă în cauză nu numai că nu s-a făcut dovada demarării demersurilor pentru obținerea documentației cadastrale, dar nici măcar nu s-a susținut o astfel de inițiativă.
În atare situație, în lipsa aducerii la cunoștința promitentei-cumpărătoare a demersurilor întreprinse pentru realizarea lucrării cadastrale și a costului acesteia, acesteia nu se poate reține vreo culpă în ceea ce privește executarea obligației de plată a costului lucrărilor întocmite.
Excepția de neexecutare a contractului ar putea fi invocată în cauză de către pârâți numai în situația în care aceștia, în calitate de succesori ai obligației asumate de defunct, s-ar fi declarat gata să întocmească documentația cadastrală, i-ar fi adus la cunoștință reclamantei costul lucrării, iar aceasta ar fi refuzat să îl suporte. Or, în cauză, nu numai că nu ne aflăm în această situație, dar pârâții nici nu au invocat excepția privind neexecutarea contractului, această instituție nefiind reglementată de norme de ordine publică pentru ca instanța să o poată invoca din oficiu.
Față de aceste considerente, Tribunalul a constatat că debitorii obligației de perfectare a vânzării nu și-au îndeplinit în mod culpabil obligația contractuală, situație în care creditorul are deschisă calea acțiunii prin care să solicite instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
D. urmare, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin.5 C.pr.civ., Tribunalul a admis recursul, a casat hotărârea și a trimis cauza pentru rejudecare, dat fiind că nu a fost cercetat fondul cauzei și nu au fost analizate condițiile necesare pentru încheierea valabilă a contractului, printre care și aceea ca vânzătorul să fie proprietarului lucrului vândut.
S-a mai arătat că, în rejudecare, se va avea în vedere de asemenea, necesitatea existenței la dosar a certificatului de sarcini în cazul în care imobilul nu are carte funciară deschisă, a certificatului fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale pentru a atesta faptul că vânzătorul nu are taxe sau impozite neplătite către stat, precum și că figurează ca titular al dreptului de proprietate asupra imobilului pe rolul administrației financiare.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 04.07.2013 sub nr._ .
În rejudecare, părțile nu au formulat cereri noi și au fost administrate proba cu înscrisuri și cu expertiza de specialitate.
Analizând cererea reclamantei prin prisma probatoriului administrat, raportat la dispozițiile legale incidente, instanța reține următoarele:
La data de 28.04.2010, autorul pârâților, V. G. G., în calitate de promitent-vânzător a încheiat cu reclamanta ., în calitate de promitent-cumpărător, un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1078/28.04.2010, prin care s-a obligat să-i înstrăineze reclamantei suprafața totală de 2.239 mp. situată pe raza ., T 162, P 37, individualizată conform TDP nr. 1496-_/29.08.1995, certificatului de moștenitor autentificat sub nr. 53/09.04.2010 supliment la certificatul de moștenitor autentificat sub nr. 399/17.11.2004.
Prețul vânzării în cuantum de 336 lei a fost achitat integral până la data încheierii actului, potrivit clauzelor din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1078/28.04.2010.
Conform art. 969 C.civ., conventiile incheiate intre părți produc efectele juridice urmărite și conforme cu legea, iar în cazul in care se refuza executarea de bunăvoie, creditorul are dreptul să obțină îndeplinirea întocmai a obligației debitorului.
Validarea unui antecontract, prin suplinirea consimțământului debitorului obligației de către instanța de judecată, era posibilă, în condițiile art. 1073-1077 C.civ. coroborate cu dispozitiile art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 care prevedeau că terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute iar in situația în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
După . data de 01.10.2011 a legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, această posibilitate este reglementată de legiuitor în cuprinsul art. 1669 NCCiv. .
În cauză însă, în condițiile art. 102 alin. 1 din legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a legii nr. 287/2009 (Noul Cod Civil), potrivit căruia contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa, instanța constată că antecontractului de vânzare-cumpărarea încheiat între părțile în cauză îi sunt aplicabile dispozițiile vechiului Cod Civil (1864) coroborate cu dispozitiile art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 modificată.
În consecință, convenția intervenită între părți constituie un antecontract de vânzare-cumpărare, care dă naștere unei obligații de a face, respectiv obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică.
Dacă vreuna din părțile convenției nu-și îndeplinește această obligație, cealaltă are posibilitatea de a se adresa instanței judecătorești competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și care va avea un caracter constitutiv de drept.
Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, îndeplinind toate condițiile prevăzute de art. 948 C.civ., una dintre părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului.
Analizând antecontractul, instanța constată că înscrisul autentic care atestă convenția părților îndeplinește condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.
Cu privire la condițiile speciale cerute pentru ca acțiunea să poată fi admisă, instanța constată că refuzul nejustificat al pârâților de a-și îndeplini obligația de autentificare a contractului de vânzare-cumpărare a fost reținut de către instanța de control judiciar prin decizia civilă nr. 971/22.05.2013 iar, în rejudecare, dezlegările date de instanța de recurs sunt obligatorii pentru instanța de fond. De asemenea, reclamanta și-a îndeplinit obligația de a achita prețul vânzării, după cum rezultă din probatoriul administrat.
În privința dreptului de proprietate al promitentului-vânzător, respectiv al pârâților succesori în drepturile acestuia, asupra imobilului înstrăinat, așa cum acesta a fost identificat în cuprinsul raportului de expertiză topo-cadastrală efectuat în cauză, instanța reține că această dovadă s-a făcut cu titlul de proprietate nr. 1496-_/29.08.1995 și certificatul de moștenitor autentificat sub nr. 53/09.04.2010 supliment la certificatul de moștenitor autentificat sub nr. 399/17.11.2004.
Potrivit art. 1073 C.civ., creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în caz contrar are dreptul la dezdăunări și, văzând și dispoz. art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005, instanța urmează să admită cererea modificată și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în privința imobilului-teren înstrăinat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea de chemare în judecată modificată, formulată de reclamanta ., cu sediul procesual ales la Cabinet Av. R. M. L., din Drobeta Turnu Severin, ., nr. 9, ., ., în contradictoriu cu pârâții B. N. D., V. T., V. C. L., V. G., P. E., toți cu domiciliul in C., ., nr. 9, ., ..
Constată valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1078/28.04.2010, încheiat între reclamantă, în calitate de promitent-cumpărător și autorul pârâților, V. G. G., în calitate de promitent-vânzător, la data de 28.04.2010, având ca obiect teren extravilan, în suprafață totală de 2.239 mp. din acte și 2.215 mp. din măsurători, situat pe raza ., T 162, P 37, individualizat conform TDP nr. 1496-_/29.08.1995, certificatului de moștenitor autentificat sub nr. 53/09.04.2010 supliment la certificatul de moștenitor autentificat sub nr. 399/17.11.2004 și raportului de expertiză specialitatea topografie-cadastru-geodezie, avizat OCPI, parte integrantă din prezenta sentință.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 22.05.2014.
PREȘEDINTE GREFIER
C. M. M. O.
Red./tehn.CM.
8ex./22.07.2014
| ← Reexaminare sanctiune contraventionala. Sentința nr. 4986/2014.... | Încuviinţare executare silită. Sentința nr. 83/2014.... → |
|---|
