Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 1407/2014. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1407/2014 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 05-02-2014 în dosarul nr. 14082/215/2013
Dosar nr._ -hotărâre care sa tine loc de act de vanzare –cumpărare-
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 1407
Ședința publică de la 05 Februarie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE R. S.
Grefier V. P.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul G. I. și pe pârâtul C. C., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică răspuns avocat I. I., pentru reclamant, lipsă fiind părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează faptul că s-a depus la dosar raportul de expertiză întocmit de expert G. C. I., după care:
Avocat I. I., pentru reclamant, arată că nu formulează obiecțiuni la raportul de expertiză întocmit de expert G. C. I..
Instanța, constatând că probele încuviințate au fost administrate declară cercetarea procesului încheiată conform art. 244 N.C.Pr.civ. și potrivit art. 392 N.C.Pr.civ. deschide dezbaterile în fond.
Avocat I. I., pentru reclamant, având cuvântul, solicită admiterea acțiunii precizate, să se constate dreptul de proprietate al reclamantului asupra terenului în litigiu, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, fără cheltuieli de judecată.
În conformitate cu dispozițiile art. 394 N.C.Pr.civ. instanța declară dezbaterile în fond încheiate și reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față:
Prin acțiunea înregistrată la data de 18.04.2013 reclamantul G. I. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul C. C. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se valideze convenția- antecontract din data de 27.02.2007 încheiată de Cârtsea I D., autorul pârâtului și ca efect al acesteia, să se pronunțe o hotărâre care să suplinească acordul reclamantului de voință și să se constate dreptul său de proprietate asupra terenului extravilan arabil în suprafață de 1, 02 ha situat pe raza comunei Amărăștii de Sus, ., în T 106, P 81, cu vecinătățile: N_ CN 799, E- C. O, S- DE792, V- B. I, pronunțând o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de proprietate pentru reclamant.
În motivarea cererii de chemare în judecată reclamantul a arătat că la data de 27 februarie 2007, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat CHITANȚĂ a încheiat cu C. I D. un antecontract prin care acesta s-a obligat să-i înstrăineze un teren extravilan arabil în suprafață de 1, 02 ha situat în T 106 P 81, pe raza satului Zvorsca, ., chitanța fiind încheiată în prezența martorilor C. C., fiul vânzătorului, și M. V., ambii semnând chitanța, alături de vânzător și cumpărător, și s-a stabilit ca preț al vânzării suma de 4.000 lei (patru mii lei), care a și fost înmânată la acea dată vânzătorului, prețul terenului vândut fiind încasat în întregime de vânzător chiar de atunci. Cu privire la terenul în discuție, reclamantul a arătat că a fost emis T.D.P. nr. 2304 din 05.12.2002, pe numele vânzătorului C. I. D..
Reclamantul a mai arătata că de la data încheierii chitanței a intrat în posesia terenului cumpărat și l-a folosit netulburat, învederând că, deși, nu s-a stabilit un termen pentru perfectarea actelor autentice notariale, urma ca pârâtul să întocmească documentația cadastrală și după aceea să se încheie contractul de vânzare-cumpărare, prețul bunului vândut fiind achitat integral. S-a precizat în cererea de chemare în judecată că datorită faptului că nu s-a întocmit documentației cadastrale de către toți proprietarii parcelelor din tarlaua 106, astfel cum prevăd normele cadastrale actuale, terenul din litigiu a rămas fără documentație cadastrală și fără carte funciară, iar, la data de 23 septembrie 2007, a decedat vânzătorul C. D., moștenitorii săi fiind C. I., soție supraviețuitoare, și C. C., fiu, semnatar al chitanței din 27.02.2007 în calitate de martor.La data de 02.11.2008 a decedat și numita C. I., unicul său moștenitor fiind C. C., fiu, astfel întreaga succesiune a celor doi defuncți s-a transmis acestuia; reclamantul precizând că are în vedere succesiunea ca entitate abstractă, totalitate a drepturilor și obligațiilor asumate de o persoană, și nu doar emolumentul (bunurile existente efectiv în patrimoniu) - conform art. 650-651 cod civil Vechi (aplicabil litigiului).Astfel, către C. C. s-a transmis obligația asumată expres și explicit de autor, de înstrăinare prin act autentic a terenului prevăzut în chitanță.În acest sens, a adresat pârâtului notificarea nr. 182/N/2012 prin intermediul B. L. N., prin care i-a solicitat ca până cel mai târziu la data de 25.03.2013 să se prezinte în vederea încheierii actului autentic la BNP, pentru terenul amintit, pe care tatăl său s-a obligat să i-l vândă, notificarea fiind primită la data de 08.08.2013, însă nu a primit nicio înștiințare din partea pârâtului.A încercat și soluționarea litigiului prin procedura medierii, însă nici acest lucru nu s-a reușit, fapt dovedit cu procesul verbal de informare prealabilă nr. 7 din data de 17.04.2013 emisă de Birou Mediator L. T..
Motivele de drept ale cererii reclamantului se referă la prevederile art. 1294 din vechiul cod civil, ale cărui dispoziții, a apreciat că, sunt aplicabile litigiului potrivit principiului tempus regit actum de aplicare a legii în timp, conform cărora vânzarea este o convenție prin care două părți se obligă între ele, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și cealaltă a plăti prețul, iar în contractul ce a avut ca obiect transmiterea proprietății, aceasta se transmite prin consimțământul părților (art. 971 C.civil ), însă în cazul terenurilor, prin derogare de la principiul consensualismului în materia vânzării cumpărării, pentru valabilitatea contractului de vânzare cumpărare este necesară forma autentică, nerespectarea acestei cerințe fiind sancționată cu nulitatea absolută a actului.
Un alt temei invocat de reclamant îl reprezintă dispozițiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 conform cărora, pentru situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcții, una din părți refuză ulterior să încheie contractul; partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă, care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare.
În raport de aceste dispoziții legale, reclamantul a apreciat că actul încheiat între părți este valabil ca antecontract ce dă naștere unei obligații de a face, respectiv obligația de a încheia actul în formă autentică, chiar dacă nu s-a prevăzut un termen în acest sens, pentru că debitorul obligației a fost pus în întârziere, conform art. 1522 din Noul cod civil, iar potrivit dispozițiilor art. 969 din Vechiul cod civil ( aplicabil litigiului ), convențiile legal făcute au puterea de lege între părțile contractante, conform art. 970 din același cod, convențiile trebuie executate cu bună credință. Reclamantul a mai invocat prevederilor art. 1073 din vechiul cod civil, ce consacră principiul executării în natură a obligațiilor, și a prevederilor art. 1077 același cod, care dispun ca în cazul neîndeplinirii obligației de a face, creditorul poate fi autorizat să o aducă la îndeplinire pe cheltuiala debitorului, se deduce că legiuitorul permite ca instanța să suplinească voința debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
În susținerea cererii de chemare în judecată, reclamantul a depus următoarele înscrisuri în copie:înscrisul sub semnătură privată intitulat „CHITANȚA" încheiat la data de 27.02.2007 cu vânzătorul C. D., prin care dovedesc acordul părților pentru promisiunea de vânzare-cumpărare privind terenul în suprafață de 1,02 ha din T. 106, P. 81 (punctul „M.-n Deal") în schimbul sumei de 4.000 lei;titlul de proprietate funciară nr. 2304 din 05.12.2002 emis de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor din județul D., în care se află înscris și terenul extravilan arabil din Tarlaua 106, P. 81, pentru a dovedi dreptul de proprietate al vânzătorului asupra terenului vândut;certificat de deces pentru C. D., act prin care dovedește faptul decesului vânzătorului și deschiderea succesiunii acestuia la data de 23.09.2007;certificat de căsătorie C. D. cu B. (devenită C.) I., la data de 17.05.1946, prin care dovedesc că vânzătorul era căsătorit;-certificat de deces pentru C. I., prin care dovedește faptul decesului soției supraviețuitoare a soției vânzătorului și deschiderea succesiunii acesteia la data de 02.11.2008;certificat de naștere pentru C. C., prin care dovedește filiația acestuia față de C. D. și de C. I.;Anexele 23 și 24 pentru defuncții C. I. D. și C. I., prin care dovedește că singurul succesibil al defuncților este pârâtul C. D. C.;certificat de sarcini nr._ din 21.03.2013 eliberat de O.C.P.I. D. pentru terenul din T. 106 P. 81, act prevăzut de art. 31 din Lg. nr. 146/1997, prin care dovedesc că terenul vândut este liber de sarcini și că nu are întocmită documentație cadastrală și nici carte funciară;certificat fiscal nr. 1028 din 27.03.2013, cu privire la înscrierea terenului la rolul fiscal al vânzătorului C. D. și faptul că succesiunea acestuia nu a fost dezbătută la notarul public;notificarea nr. 18/N/2013 a B. L. împreună cu dovada poștală de primire din 08.03.2013, prin care dovedesc punerea în întârziere a pârâtului;procesul-verbal de informare prealabilă nr. 7 din data de 17.04.2013 întocmit de Birou Mediator L. T., care atestă încercarea de soluționare a litigiului prin procedura medierii;act de identitate . nr._ pentru reclamant și act de identitate . nr._ pentru pârât;
S-a solicitat administrarea probei cu interogatoriul pârâtului pentru a dovedi starea de fapt, după cum urmează: acordul părților la promisiunea vânzării terenului, întocmirea chitanței, plata prețului, . terenului, neefectuarea cadastrului și acceptarea tacită a succesiunii părinților săi de către pârât. In măsura în care pârâtul nu se va prezenta la interogatoriu, solicită ca instanța să facă aplicarea prevederilor art. 358 Cod Procedură Civilă Nou, proba testimonială cu martorul M. V., pentru a dovedi: acordul părților la promisiunea vânzării terenului, întocmirea chitanței, plata prețului, . terenului, neefectuarea cadastrului și acceptarea tacită a succesiunii părinților săi de către pârât, precum și proba cu expertiză tehnică în specialitatea cadastru-topografie, având ca obiective identificarea terenului arabil extravilan situat în ., ., în T106, P 81 înscris în TDP nr. 2304/05.12.2002, sub aspectul amplasamentului, vecinătăților, dimensiunilor pe laturi și a categoriei de folosință, să procedeze la evaluarea sa și la întocmirea unei schițe, urmând ca expertiza săfie avizată de O.C.P.I. D..
Reclamantul a solicitat să se ia act că nu înțelege să ceară cheltuieli de judecată și a cerut judecarea cauzei și în lipsa sa, conform art. 411 alin. 1 pct. 2 teza a II-a și art. 411 alin. 2 Cod Procedură Civilă Nou.
Pârâtul deși a fost încunoștințat în condițiile art.201 N.C.proc. civ., nu a depus întâmpinare și nu s-a prezentat la nici un termen ed judecată deși a fost legal citat.
În cauza au fost administrate proba cu înscrisurile depuse la dosar de către reclamant, proba cu interogatoriul pârâtului, proba testimonială, în cadrul căreia a fost audiat martorul M. V. și proba cu expertiză tehnică specialitatea topografie cadastru, raportul de fiind efectuat de către expert Grei C. și depus la data de 15.01.2014, asupra căruia părțile nu au formulat obiecțiuni.
Analizând probatoriul administrat în cauză în prisma normelor legale aplicabile instanța reține următoarele:
La data de 27.02.2007 între reclamantul G. I.,, pe de o parte, și numitul C. I.D., autorul pârâtului C. C., pe de altă parte, s-a încheiat un înscris întitulat "chitanță" prin care părțile contractante își exprimau acordul de voință cu privire la cumpărarea, respectiv vânzarea suprafeței de 10 200 mp teren extravilan, situat în ., jud. D., T-106, P-81,, având ca vecinătăți: N-CN 799, S- DE 792, E-C. O., V- B. I.
Din cuprinsul convenției, coroborat cu declarațiile martorului M. V. și, ținând cont de prezumția recunoașterii tacite în favoarea reclamantului în conformitate cu dispozițiile art. 358 C.proc. civ. ca o consecință a neprezentării pârâtului la interogatoriu, instanța reține că reclamantul a achitat prețul în cuantum de 4000 lei la momentul încheierii convenției .
De asemenea, din probatoriu administrat rezultă că părțile s-au înțeles ca ulterior să meargă la notar în vederea încheierii actului autentic de vânzare –cumpărare, însă, deși reclamantul le-a solicitat acest lucru atât autorului pârâtului, cât acestuia din urmă, actul în discuție nu a putut fi încheiat ca urmare a refuzului promitentului-vânzător, iar după decesul acestuia, și a pârâtului.
În ceea ce privește actul juridic în discuție, acesta neîndeplinind condiția „ad validitatem” a formei autentice, este nul ca vânzare-cumpărare, dar valorează antecontract de vânzare-cumpărare, în baza principiului conversiunii actelor juridice.
În consecință, încheierea acestei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, a generat în sarcina ambelor părți contractante obligații de „a face”, respectiv de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare in formă autentică.
În ceea ce le privește pe promitentul – vânzător C. I.D., acestuia i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului extravilan, categoria de folosință arabil,amplasat în Tarlaua 106, P. 81 al comunei Amărăștii de Sus, . rezultă din cuprinsul titlului de proprietate nr. 2304 din 05.12.2002 emis de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor din județul D.. În conformitate cu raportul de expertiză întocmit în cauză de către expertul Grei C. terenul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare se regăsește în titlul de proprietate emis promitentul – vânzător C. I.D..
La decesul promitentului-vânzător dreptul de proprietate asupra terenului din litigiu, precum și obligația născută în temeiul promisiunii de vânzare-cumpărare s-au transmis prin efectul succesiunii către pârâtul C. C., astfel cum reiese din înscrisurile depuse la dosar.
De asemenea, din cuprinsul certificatului_ din 21.03.2013 eliberat de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară D., reiese faptul că pentru imobilul ce face obiectul convenției de vânzare-cumpărare, nu s-au identificat sarcini.
În consecință, instanța constată incidența in speță a dispozițiilor art.1073, 1075 și 1077 C.civ. și art.5 din titlu X al Legii 247/2005, care consacră principiul executării în natură a obligațiilor, inclusiv a celor de a face, și în temeiul cărora, este admisibilă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, sub rezerva îndeplinirii cumulative a două condiții și anume: încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu respectarea cerințelor generale de valabilitate ale actelor juridice, prevăzute de art.948 C.civ. și existența în patrimoniul promitentului-vânzător a bunului a cărui vânzare a fost promisă.
Față de considerentele anterior expuse, instanța urmează să admită acțiunea și să constate valabilitatea antecontractului de vânzare –cumpărare încheiat la data 27.02.2007 între reclamantul G. I., în calitate de promitent –cumpărător, pe de o parte, și numitul C. I.D., în calitate de promitent – vânzător, cu privire la suprafață de 10 200 mp teren extravilan, situat în ., jud. D., T-106, P-81. Prezenta hotărâre va ține loc de act de vânzare–cumpărare între reclamant ,în calitate de cumpărător și pârâtul C. C. în calitate de vânzător.
Va lua act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea formulată și precizată de reclamantul G. I., domiciliat în ., ., județul D. în contradictoriu cu pârâtul C. C., domiciliat în ., ., județul D. .
Constată valabilitatea antecontractului de vânzare –cumpărare încheiat la data de 27.02.2007 între reclamantul G. I., în calitate de promitent –cumpărător, pe de o parte, și numitul C. I.D., în calitate de promitent – vânzător, cu privire la suprafață de 10 200 mp teren extravilan, situat în ., jud. D., T-106, P-81.
Prezenta hotărâre ține loc de act de vânzare –cumpărare între pârâta U. A. A. în calitate de vânzătoare și reclamanții P. A. și P. G., în calitate de cumpărători, având ca obiect suprafață de 10 200 mp teren extravilan, situat în ., jud. D., T-106, P-81, având ca vecinătăți: N-CN 799, d= 14,62 m între punctele 1-2, S- DE 792, d= 13,91 m între punctele 3-4, E-C. O., d= 686,91 m, între punctele 2-3, V- B. I., d= 685,22 m între punctele 4-1,astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză tehnico-judiciară specialitatea topografie și cadastru întocmit de expertul I. C. Greșița .
Ia act că reclamantul nu solicită cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 05.02.2014.
Președinte Grefier
Red. R.S./tehn.S.M.
4 ex./2014
| ← Încuviinţare executare silită. Hotărâre din 06-08-2014,... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 12/2014. Judecătoria... → |
|---|
