Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2014/2014 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 24-11-2014 în dosarul nr. 13156/215/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă nr._/2014
Ședința publică de la 24 Noiembrie 2014
Instanța constituită din:
Președinte: R. M. D.
Grefier: V. G.
Pe rol, soluționarea acțiunii civile având ca obiect acțiunea în constatare formulată de reclamanții N. I. și N. V., în contradictoriu cu pârâta N. M..
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns reclamantul N. V., personal și asistat de avocat L. M., și martorul S. I., lipsind reclamanta N. I. și pârâta N. M..
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, care învederează:
- obiectul pricinii acțiune în constatare;
- procedura de citare legal îndeplinită;
- stadiul procesului fond.
Martorul prezintă o copie a cărții de identitate . nr._ si legitimația nr. 1236 cu care face dovada identității sale, apărătorul reclamanților arătând că este martorul a cărui audiere a solicitat-o.
În temeiul dispozițiilor art. 321 coroborat cu art. 323Cod procedură civilă, instanța procedează la administrarea probei testimoniale, declarația martorului fiind consemnată și depusă la dosarul cauzei.
Apărătorul reclamanților depune la dosar interogatoriu pentru pârâtă și certificat emis de O.C.P.I. D. și învederează ca nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, instanța considerând lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept ale cauzei, în temeiul art.394 alin.1 Cod de Procedură Civilă, declară închise dezbaterile și acordă cuvântul pe fond.
Apărătorul reclamanților solicită admiterea acțiunii, așa cum a fost formulată, constatarea valabilității convenției de vânzare-cumpărare și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, fără cheltuieli de judecată.
INSTANȚA
Asupra acțiunii civile deduse judecății:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 11.04.2014, sub nr._, reclamanții N. I. și N. V. au chemat în judecată pe pârâta N. M., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate valabilitatea "actului de vânzare-cumpărare" încheiat la 05.07.2008 între părți, cu privire la imobilul compus din suprafața totală de 1 ha și 8500 mp, din care 1 ha și 7500 mp reprezintă teren arabil extravilan, iar diferența de 1000 mp reprezintă teren intravilan, precum și din casa compusă din 2 camere, aflată pe terenul intravilan de 500 mp, imobil situat în ., .. De asemenea, s-a solicitat ca hotărârea ce se va pronunța să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul menționat.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că la data de 05 iulie 2008 între aceștia, în calitate de cumpărători, și pârâtă, în calitate de vânzător, s-a încheiat convenția de vânzare-cumpărare pentru imobilul compus din suprafața totală de teren de 1 ha și 8500 mp, precum și din casa cu 2 camere situată pe terenul intravilan de 500 mp, descris amănunțit în înscrisul sub semnătură privată intitulat „act de vânzare-cumpărare”, pentru care au achitat integral prețul de 4.000 lei.
S-a mai arătat că din suprafața totală de 1 ha și 8500 mp, 1 ha și 7500 mp reprezintă teren arabil extravilan, repartizat astfel:
- 5000 mp în T1, P5, cu vecini: la nord – Ps.44, la est – P. D., la sud – Dc. 197, la vest – C. C-tin;
- 4300 mp în T51, P151, cu vecini: la nord – Dc.197, la est – M. C-tin, la sud – De. 30, la vest – N. N.;
- 1700 mp în T6, P63, cu vecini: la nord – De.67, la est – N. N., la sud – De. 767, la vest – N. I.;
- 3950 mp în T51, P52, cu vecini: la nord – De.30, la est – N. I., la sud – De. 930, la vest – M. N.;
- 2600 mp în T47, P21, cu vecini: la nord – Dc.767, la est – P. I., la sud – Ps. 100, la vest – C. I.;
iar diferența de 1000 mp, reprezintă intravilan, repartizat astfel:
- 500 mp în T21, P354, cu vecini: la nord – N. M., la est – V. P., la sud – Școală, la vest – D. I.;
- 500 mp în T21, P353, cu vecini: la nord – Ds.332, la est – V. P., la sud – N. M., la vest – D. I.. Pe terenul intravilan de 500 mp se află amplasată și casa cu două camere.
Au mai arătat reclamanții că de la data încheierii convenției și până în prezent pârâta le-a predat imobilul, pe care l-au stăpânit netulburat. De asemenea, au arătat că, deși au făcut demersuri în vederea prezentării la notar pentru autentificarea convenției, pârâta a refuzat să își îndeplinească această obligație.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 5 alin.2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 și art. 1073 – 1075 C.civil.
În scop probator, reclamanții au depus următoarele înscrisuri, copii certificate pentru conformitate: înscrisul sub semnătură privată intitulat „act de vânzare-cumpărare”, TDP nr. 475-_/07.09.1995, încheiere nr._/ 17.09.2013 emisă de O.C.P.I. D., proces-verbal de informare prealabilă din 10.04.2014, certificat nr._/07.03.2014 emis de O.C.P.I. D., adeverință nr. 1175/05.05.2014 emisă de Primăria Comunei Vîrvoru de Jos, certificat de atestare fiscală pentru persoane fizice privind impozite și taxe locale nr. 1171/05.05.2014, certificat nr._/ 17.09.2014 emis de O.C.P.I. D., carte funciară nr._.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa de timbru in cuantum de 295 lei.
În dovedirea acțiunii, reclamanții au solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei și încuviințarea probei testimoniale, propunând audierea martorului S. I., probe ce au fost încuviințate și administrate de instanță.
În faza de regularizare a cererii, pârâta nu a depus întâmpinare.
Analizând întregul material probator administrat în cauza, instanța reține următoarele:
În fapt, la data de 05 iulie 2008 între reclamanții N. I. și N. V., în calitate de cumpărători, și pârâta N. M., în calitate de vânzător, s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare prin care părțile contractante și-au exprimat acordul de voința cu privire la vânzarea, respectiv cumpărarea unui imobilul compus din suprafața totală de teren de 1 ha și 8500 mp, precum și din casa cu 2 camere situată pe terenul intravilan de 500 mp, descris amănunțit în înscrisul sub semnătură privată intitulat „act de vânzare-cumpărare”, pentru care s-a achitat integral prețul de 4.000 lei.
Din suprafața totală de 1 ha și 8500 mp, 1 ha și 7500 mp reprezintă teren arabil extravilan, repartizat astfel:
- 5000 mp în T1, P5, cu vecini: la nord – Ps.44, la est – P. D., la sud – Dc. 197, la vest – C. C-tin;
- 4300 mp în T51, P151, cu vecini: la nord – Dc.197, la est – M. C-tin, la sud – De. 30, la vest – N. N.;
- 1700 mp în T6, P63, cu vecini: la nord – De.67, la est – N. N., la sud – De. 767, la vest – N. I.;
- 3950 mp în T51, P52, cu vecini: la nord – De.30, la est – N. I., la sud – De. 930, la vest – M. N.;
- 2600 mp în T47, P21, cu vecini: la nord – Dc.767, la est – P. I., la sud – Ps. 100, la vest – C. I.;
iar diferența de 1000 mp, reprezintă intravilan, repartizat astfel:
- 500 mp în T21, P354, cu vecini: la nord – N. M., la est – V. P., la sud – Școală, la vest – D. I.;
- 500 mp în T21, P353, cu vecini: la nord – Ds.332, la est – V. P., la sud – N. M., la vest – D. I.. Pe acest teren intravilan de 500 mp se află amplasată și casa cu două camere.
În ceea ce privește legea aplicabilă raportului juridic dedus judecații, instanța reține că potrivit art. 2664 din Codul civil din 2009 "prezentul cod întră în vigoare la data care va fi stabilită în legea pentru punerea în aplicare a acestuia", iar potrivit art. VIII Legea nr. 79/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, acesta intră în vigoare la data de 1 octombrie 2011.
Potrivit art. 6 alin. 5 din Codul civil din 2009 (în continuare Codul civil) "dispozițiile legii noi se aplică tuturor actelor și faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după ., precum și situațiilor juridice născute după .".
Având în vedere că data încheierii înscrisului sub semnătură privată denumit “act de vânzare-cumpărare” este 05.07.2008, instanța reține că legea aplicabilă este Codul civil din 1864.
Înscrisul sub semnătură privată în discuție, neîndeplinind condiția „ad validitatem” a formei autentice este nul ca vânzare-cumpărare, având în vedere prevederile art. 2 alin 1 din legea nr. 247/2005: „Terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute”,dar valorează antecontracte de vânzare-cumpărare, în baza principiului conversiunii actului juridic reglementat de art. 978 cod civil (actus interpetandus este potius ut valeat quam ut pereat ).
În consecință, încheierea acestei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare a generat în sarcina tuturor parților contractante o obligație de a face, respectiv de a perfecta in viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În lumina dispozițiilor art. 1073 și art. 1077 Cod civil, în cazul promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare ale căror clauze anticipatorii au fost executate de către părți instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Pentru a se realiza acest lucru trebuie să fie îndeplinite două condiții: - antecontractul sa respecte cerințele generale de valabilitate a actelor juridice prevăzute de art. 948 Cod civil și anume: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauza licită, respectiv condiția ca bunul a cărui vânzare a fost promisă să se afle in patrimoniul vânzătorului promitent și să nu existe alte impedimente legale.
De asemenea, art. 5. alin 2 din Legea nr. 247/2005 dispune că în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Așadar, dacă vreuna din părțile convenției refuză să își îndeplinească obligațiile stabilite prin antecontractul încheiat, inclusiv obligația de a se prezenta în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care si-a îndeplinit toate obligațiile, are posibilitatea de a se adresa instanței de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Această soluție se impune și în temeiul principiului îndeplinirii în natură a obligațiilor care permite creditorului să obțină îndeplinirea întocmai a obligației asumate de către debitorul său.
Din analiza acestor dispoziții legale instanța constată că pentru a se pronunța o hotărâre care să tină loc de act autentic reclamantul are obligația de dovedi îndeplinirea următoarelor condiții: dreptul de proprietate exclusivă a pârâtului-vânzător asupra bunului înstrăinat, acesta trebuind să fie în continuare în patrimoniul vânzătorului la data pronunțării hotărârii, plata prețului de către cumpărător, posesia neîntreruptă și netulburată a reclamantului de la data încheierii convenției, refuzul nejustificat al pârâtului de a încheia actele în formă autentică precum si demersurile făcute de reclamant în acest sens, achitarea taxelor si impozitelor pentru terenuri conform certificatului de atestare fiscală precum si lipsa oricăror sarcini asupra terenului conform certificatului de sarcini eliberat de OCPI D..
Așa fiind, o condiție esențială de admisibilitate a unei astfel de acțiuni o reprezintă existența refuzului nejustificat al uneia dintre părți de a-și îndeplini obligația asumată prin antecontract de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică. Acest refuz nejustificat trebuie să fie dovedit prin orice mijloc de probă pentru a putea fi admisibilă o astfel de acțiune.
Analizând îndeplinirea acestei condiții în cauza de față, instanța reține că reclamanții nu a reușit să facă dovada în cauză a refuzului nejustificat al pârâtei de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Astfel, din probele administrate a rezultat ca reclamanții nu au efectuat niciun demers pentru a încheia contractul în formă autentică, în condițiile în care aceștia au precizat chiar în cuprinsul cererii de chemare în judecată că doar au "rugat-o" pe pârâtă de mai multe ori să se prezinte la notar, iar aceasta a refuzat de fiecare dată.
Tot ceea ce cunoaște martorul S. I. cu privire la eventualul refuz al pârâtei cu privire la încheierea actului în formă autentică sunt aspecte aflate de acesta de la reclamantul N. V., martorul nefiind de față la vreo discuție intre părți pentru a putea percepe in mod direct refuzul pârâtei.
Ca atare, având în vedere ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanța reține că reclamanții N. I. și N. V. nu au făcut dovada refuzului pârâtei N. M. de a perfecta actele la notarul public, condiție esențială de admisibilitate a acțiunii pe care a formulat-o.
Or, părțile nu au posibilitatea de a opta între încheierea contractului de vânzare-cumpărare la notar sau la instanță, legea reglementând posibilitatea unei părți de se adresa instanței de judecată doar în situația în care exista un refuz nejustificat al celeilalte părți de a se prezenta în vederea încheierii contractului, refuz ce trebuie a fi dovedit de reclamanți.
D. urmare, părțile de comun acord se pot prezenta la notar, instanța de judecata neputându-se substitui acestuia decât în condițiile expres prevăzute de lege, conform celor arătate anterior.
În considerarea argumentelor mai sus expuse și a dispozițiilor legale incidente, instanța va respinge acțiunea în constatare formulată de reclamanții N. I. și N. V., în contradictoriu cu pârâta N. M., ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulată de reclamanții N. I. și N. V., ambii domiciliați în Municipiul C., cartier Brestei, .-a nr. 11, județul D., în contradictoriu cu pârâta N. M., domiciliată în C., .. 37, ..1, ., ca neîntemeiată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, apel ce se va depune la sediul Judecătoriei C..
Pronunțată în ședința publică de la 24 noiembrie 2014.
Președinte,Grefier,
R. M. DobrinVirginia G.
| ← Înlocuire amendă cu muncă în folosul comunităţii.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 8356/2014.... → |
|---|
