Revendicare imobiliară. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2014/2014 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 30-10-2014 în dosarul nr. 11395/215/2009*
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr._/2014
Ședința publică din data de 30.10.2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE C. M.
GREFIER M. O.
Pe rol judecarea cauzei civile privind reclamantul-pârât A. V. C. în contradictoriu cu pârâții-reclamanți T. I. și T. I., având ca obiect revendicare imobiliară.
Dezbaterile și susținerile părților sunt consemnate în încheierea de ședință de la termenul de judecată din data de 16.10.2014, când instanța, având nevoie de timp pentru deliberare și pentru a da posibilitatea părților să formuleze concluzii scrise, a amânat pronunțarea succesiv pentru termenul din 23.10.2014 și pentru termenul de azi, când, în aceeași compunere, a hotărât următoarele,
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei C. sub nr._, reclamantul A. V. C. a chemat în judecată pe pârâții T. I. și T. I. pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună obligarea pârâților să-I lase în deplină proprietate și posesie suprafața de aproximativ 300 m.p. teren intravilan situată în comuna Robănești, .. D., în T2, P298.
In motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNP C. T., reclamantul a dobândit de la numita T. G., în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 880/12.11.2007, nuda proprietate asupra imobilului situat în intravilanul comunei Robănești, . 2 P 298 și 299, Județul D., înscris în CF 474 Robănești, compus din teren în suprafață de 2427 mp și construcția C2 casă de locuit în suprafață construită de 75 mp.
Prin sentința civilă nr. 2741/17.02.2009 pronunțată de Judecătoria C. în dosar nr._/215/2008 a fost constatată nulitatea absolută parțială a contractului sus menționat, cu privire la construcția C2 casă de locuit, din considerentele acesteia rezultând că s-a avut în vedere încheierea de către părți a contractului de vânzare-cumpărare după pronunțarea încheierii de admitere în principiu în cauza nr._ a Judecătoriei C., în scopul scoaterii din masa de împărțit a construcției cu privire la care exista procesul de partaj.
De asemenea, a arătat reclamantul că apreciază valoarea terenului revendicat la suma de 400 lei.
In scop probator, reclamantul a depus la dosar următoarele înscrisuri: contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 880/12.11.2007, Incheierea nr._ a OCPI D., sentința civilă nr. 2741/17.02.2009 a Judecătoriei C., certificat de atestare fiscală, împuternicire avocațială, titlul de proprietate nr. 1013-_/02.12.1996.
La data de 06.07.2009, pârâții au formulat și depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
La data de 14.10.2011/2009, reclamantul a depus la dosar ..03.2008 a Judecătoriei C..
In cauză, au fost încuviințate probele cu înscrisuri, martori și expertiză tehnică specialitatea topografie.
La data de 09.02.2010, s-a depus la dosar raportul de expertiză întocmit de expert tehnic Spânescu S., iar în urma obiecțiunilor formulate la raportul de expertiză, la data de 12.05.2010 a fost depusă la dosar completarea la raportul de expertiză.
La termenul din 12 mai 2010, instanța a constatat nulitatea raportului de expertiză întocmit de expert tehnic Spânescu S., care a fost înlocuit cu expertul tehnic Ș. I..
La termenul din data de 06.10.2010, expertul tehnic Ș. I. a fost înlocuit cu expertul tehnic I. M. G..
La data de 03.01.2011, s-a depus la dosar raportul de expertiză tehnică întocmit de expert tehnic I. M. G..
Prin sentința civilă nr.842 din 19.01.2011 pronunțată de Judecătoria C. a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantul A. V.-C. împotriva pârâților T. I. și T. I., ca neîntemeiată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNP C. T., reclamantul a dobândit prin cumpărare, de la numita T. G., în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 880/12.11.2007, nuda proprietate asupra imobilului situat în intravilanul comunei Robănești, . 2 P 298 și 299, Județul D., înscris în CF 474 Robănești, compus din teren în suprafață de 2427 mp și construcția C2 casă de locuit în suprafață construită de 75 mp.
Prin sentința civilă nr. 2741/17.02.2009 pronunțată de Judecătoria C. în dosar nr._/215/2008 a fost constatată nulitatea absolută parțială a contractului sus menționat, cu privire la construcția C2 casă de locuit, din considerentele acesteia rezultând că s-a avut în vedere încheierea de către părți a contractului de vânzare-cumpărare după pronunțarea încheierii de admitere în principiu în cauza nr._ a Judecătoriei C., în scopul scoaterii din masa de împărțit a construcției cu privire la care exista procesul de partaj.
De asemenea, instanța a reținut că dosarul nr._ a soluționat irevocabil prin sentința civilă nr.4110/21.03.2008 în sensul atribuirii acestei construcții în lotul pârâtului T. I..
Expertiza tehnică întocmită în cauză de exp. I. M. a concluzionat că întreaga suprafață revendicată de reclamant, delimitată de punctele cadastrale 90-32-18-17-16-9-91-12-13-93-92-90 este aferentă exploatării normale a construcției proprietatea pârâtului T. I..
Instanța a constatat că acțiunea în revendicare nu poate fi primită, nefiind îndeplinită condiția ocupării fără drept de către pârâți a terenului revendicat. În cauză, pârâtul T. I. este titularul unui drept de superficie asupra terenului aferent construcției dobândite în urma partajului, situație de natură a paraliza acțiunea proprietarului neposesor, care este obligat să respecte dreptul de folosință al superficiarului.
Pentru aceste considerente, acțiunea formulată a fost respinsă, ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamantul A. V.-C., criticând-o ca fiind netemeinică și nelegală.
Analizând recursul prin prisma criticilor formulate și în raport de dispozițiile art. 3041 C.pr.civ.,Tribunalul a constatat că este fondat, a casat sentința atacată și a trimis cauza spre rejudecare.
În rejudecare, dosarul a fost reînregistrat pe rolul Judecătoriei C. la data de 07.07.2012 sub nr._ și repartizat aleatoriu completului civil C15.
În cauză a fost administrată proba cu expertiza specialitatea topografie, raportul de expertiză, refăcut integral, fiind depus la dosar de expertul desemnat D. D., la data de 18.09.2014. Obiecțiunile părților au fost respinse ca nefondate de instanță.
Analizând probatoriul administrat în cauză, instanța reține următoarele:
Din înscrisurile depuse de părți la dosar, instanța reține că reclamantul A. V.-C. este nepotul de soră al pârâtului-reclamant T. I., iar între aceștia (sau antecesorii lor, împreună și cu alți moștenitori) s-a mai derulat un litigiu prin care părțile și-au partajat averea succesorală rămasă de la autorul comun, T. N., printre care și unele din construcțiile edificate pe terenul situat în . în prezenta cauză.
Pe acest amplasament, autorii T. N. și T. G. au avut în proprietate suprafața de 2427 mp. teren intravilan situat în T 2, P 298, 299 și 299/1, pentru care a fost emis titlul de proprietate nr. 1013-_/02.12.1996.
Cu ocazia acțiunii de partaj soluționate prin sent.civ.nr. 4110/21.03.2008, pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, având ca obiect partaj judiciar succesoral de pe urma autorului T. N., rămasă irevocabilă, pârâtului-reclamant T. I. i-a fost atribuită casa de locuit cu 3 camere, sală, bucătărie și fântână, edificate pe terenul intravilan din com. Robănești, . exclusivă a mamei acestuia, T. G.. A fost obligat acesta la plata unei sulte în cuantum de_ lei către reclamanta T. G.. S-a constatat că pârâta A. M. este străină de succesiunea autorului.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 880/12.11.2007, T. G., bunica maternă a reclamantului-pârât, respectiv mama pârâtului-reclamant T. I., a vândut reclamantului A. V.-C., terenul intravilan în suprafață de 2427 mp. din acte și 2461 mp. din măsurători, construcția C1 casă de locuit cu o suprafață construită de 49 mp. și construcția C2 casă de locuit cu o suprafață construită de 75 mp. .
Prin sentința civilă nr. 2741/17.02.2009, pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._/215/2008, rămasă irevocabilă, a fost constatată nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 880/12.11.2007, cu privire la construcția C2 – casă de locuit.
În prezenta cauză, reclamantul A. V.-C. revendică în contradictoriu cu pârâții-reclamanți T. I. și T. I., terenul în suprafață de aproximativ 300 mp. situat în intravilanul com. Robănești, ., P298, parte integrantă din totalul de de 2427 mp. din acte și 2461 mp. din măsurători.
Concluzionând, deși pe amplasamentul din com. Robănești, . dețin în proprietate mai multe construcții distincte, în ceea ce privește terenul în suprafață de 300 mp. revendicat în prezenta cauză de reclamant, instanța constată că acesta este proprietatea exclusivă a reclamantului conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 880/12.11.2007.
Instanța mai reține că, până în anul 1991, acest teren a figurat la rolul autorului comun T. N. decedat în 1990, iar după . legii nr. 18/1991, până în anul 2007, terenul a fost proprietatea exclusivă a titularei T. G., conform titlul de proprietate nr. 1013-_/02.12.1996.
În ceea ce privește construcțiile edificate pe terenul intravilan, instanța reține, din analiza celor două sentințe judecătorești anterior amintite coroborat cu concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză de expert D. D., că pârâtul-reclamant T. I. este proprietarul casei de locuit C2 și a anexelor gospodărești – C3, WC2 și F2, toate edificate pe terenul aflat în prezent în proprietatea reclamantului, așa cum au fost identificate în Anexele 1-3.
Tot din examinarea acelorași probatorii, instanța reține și că anexa gospodărească C3 a fost edificată de către pârâții-reclamanți T. I. și I. în perioada anului 1995, iar casa de locuit - C2 și fântâna - F2 i-au fost atribuite pârâtului prin sentința de partaj nr. 4110/21.03.2008.
Astfel, instanța reține ca pârâții-reclamanți T. I. și I. au edificat construcția-anexă C3 în perioada în care părțile se gospodăreau împreună și erau în relații amiabile. În ceea ce privește apărarea pârâților referitoare la atribuirea fântânii F1 prin sentința de partaj, aceasta nu poate fi primită de instanță deoarece, din descrierea fântânii reținute la masa succesorală a autorului T. N., așa cum rezultă din raportul de expertiză întocmit de expertul Sollosy G., aceasta are o vechime de 30 de ani, cu un coeficient de uzură de 90% și durată medie de utilizare de 30 de ani. În acest sens, instanța reține că această descriere corespunde în cauză fântânii F2, nefolosită în prezent, așa cum concluzionează și expertul D. D.. De asemenea, susținerea pârâților este contrazisă și de planșa foto aflată la fila 143 din dosar, din observarea căreia reiese cu ușurință că fântâna F1 este o construcție recentă nicidecum una cu o vechime de 30 de ani. De altfel, chiar pe parcursul procesului, părțile au avut o poziție oscilantă și contradictorie, fiecare susținând, anterior depunerii raportului de expertiză de către expertul D. D., că F2 este fântâna reținută și atribuită la partaj, iar F1 este construcție proprie (f.140). În privința grupului sanitar WC2, instanța reține că acesta este amplasat în afara construcției – C2, respectând obiceiul locului, fiind o anexă obligatorie a casei de locuit a cărei normală utilizare o asigură, condiții în care regimul juridic al construcției C2 este aplicabil și anexei WC2.
În concluzie, în ceea ce privește starea de fapt, instanța reține că imobilele construcții C2, C3, WC2 și F2 sunt proprietatea pârâților-reclamanți T. I. și I., fiind edificate pe terenul ce a figurat inițial la rolul autorului comun T. N., care ulterior a fost proprietatea exclusivă a soției supraviețuitoare a acestuia, T. G., conform titlul de proprietate nr. 1013-_/02.12.1996, în prezent terenul fiind proprietatea exclusivă a reclamantului A. V.-C., potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 880/12.11.2007. Instanța mai reține și că pârâții-reclamanți T. I. și I. locuiesc dintotdeauna în acest imobil.
În acest context, în ceea ce privește cererea principală, instanța reține că acțiunea în revendicare este acea acțiune în justiție prin care reclamantul, care este proprietarul bunului individual determinat cu privire la care a pierdut posesia, solicită obligarea pârâtului, care stăpânește bunul respectiv, să-i recunoască dreptul de proprietate și să-i restituie bunul.
Instanța reține că acțiunea în revendicare este o acțiune reală și petitorie prin care proprietarul neposesor cere recunoașterea dreptului său de proprietate trebuind să dovedească, pe de o parte existența dreptului său de proprietate asupra bunului revendicat și, pe de alta parte, ocupațiunea abuzivă exercitată de pârât.
În concluzie, reclamantul, care revendică imobilul, este cel care trebuie să facă dovada pozitivă, în sensul că este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat (actori incumbit probatio), în cauză, reclamantul făcând o astfel de dovadă în privința suprafeței de teren revendicate, așa cum instanța a reținut mai sus.
Însă, în privința caracterului abuziv al ocupațiunii acestui teren de către pârâții-reclamanți T. I. și I., instanța reține că dimpotrivă, din coroborarea probatoriilor administrate în cauză, a rezultat tocmai contrariul, cea mai mare parte a suprafeței de teren fiind aferentă construcțiilor aflate în proprietatea pârâților, fiind astfel folosită în mod legitim de aceștia. Aceste aspecte urmează să fie analizate mai jos, cu ocazia examinării cererii reconvenționale, deoarece caracterul ocupațiunii este determinant atât în privința soluției asupra acțiunii în revendicare, cât și a celei privind existența unui drept de superficie.
Astfel, în ceea ce privește cererea reconvențională formulată de pârâți, privind instituirea unui drept de superficie, instanța reține că dreptul de superficie nu are o reglementare directă și expresă în Codul civil de la 1865, aplicabil în speță, dar doctrina și practica a recunoscut existența acestuia, ca o consecință a caracterului relativ al prezumției de proprietate, instituită de art. 492 cod civil de la 1865, ce permitea dovedirea faptului că o construcție existentă pe un teren nu este a proprietarului terenului.
Conform definițiilor doctrinare, dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcțiile, plantațiile sau alte lucrări ce se află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosință accesoriu dreptului de proprietate asupra construcțiilor. În fapt, doar acest „drept de folosință” asupra terenului, este dreptul de superficie propriu-zis, dezmembrământ al dreptului de proprietate.
În mod evident însă, existența dreptului de superficie nu se naște în mod automat din faptul edificării construcției. Calificarea dreptului de superficie, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, care nu era enumerat expres printre drepturile reale reglementate de Codul civil de la 1865, poate fi făcută doar sub aspectul unei „aproximări juridice”, deoarece acesta este un drept real complex, care include în conținutul său juridic atributele dreptului de proprietate asupra unei construcții, plantații sau lucrări, precum și prerogativa folosinței și, în mod limitat, prerogativele posesiei și dispoziției asupra terenului pe care se află respectiva construcție, plantație sau lucrare, teren care se află însă în proprietatea altei/altor persoane decât titularul dreptului de proprietate asupra construcției.
Prin urmare, exercitarea dreptului de superficie va fi țărmurită nu numai de limitele materiale și juridice ale dreptului de proprietate asupra construcției sau plantației, ci și de cele ale dreptului de proprietate asupra terenului, care au legătură cu exercitarea dreptului de superficie. El include în conținutul său juridic nu numai atributul de posesie ori folosință asupra terenului, dar și o parte din atributul dispoziției asupra terenului sub aspect atât material cât și juridic, trebuind să existe o strânsă corelație între nudul proprietar al terenului și titularul dreptului de superficie. Superficiarul are un drept de dispoziție material asupra terenului care se circumscrie cu privire la posibilitatea de a dispune de substanța terenului numai în vederea folosirii construcției.
Astfel, s-a acceptat în mod unanim că dreptul de superficie se poate naște, fie în baza convenției dintre proprietarul terenului și constructor, fie prin prescripția achizitivă, fie în baza legii. În speță, constructorii T. N. și T. G. erau și proprietarii terenului la data edificării construcțiilor C2 și F2, care însă, în urma dezbaterii succesiunii autorului T. N., au fost atribuite unui alt succesor – adică pârâtului T. I. - și nu soției supraviețuitoare T. G. care, la momentul dezbaterii succesiunii era și titularul exclusiv al dreptului de proprietatea asupra terenului. De asemenea, așa cum s-a mai arătat anterior, grupul sanitar WC2 reprezintă o dependință obligatorie a casei de locuit C2, având același regim juridic, iar, în privința anexei gospodărești C3, edificată în anul 1995, pârâții au avut acordul tacit al titularei T. G., precum și cel al coindivizarei la acel moment, A. M. (nefiind încă dezbătută succesiunea autorului T. N.), pentru a ridica construcția pe terenul în cauză.
Prin urmare, modalitatea de dobândire a dreptului de superficie al pârâților-reclamanți reconvenționali T. I. și T. I. este reprezentată, pe de o parte de sent.civ.nr. 4110/21.03.2008, pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._ iar, pe de altă parte, de acordul coindivizarilor. Nici titulara T. G. și nici cealaltă coindivizară la acel moment, A. M. (sora pârâtului și mama reclamantului) nu i-au notificat pe pârâți cu privire la încetarea lucrărilor de construire, ci, dimpotriva le-au permis acestora să renoveze casa reținută la partaj, să construiască anexe noi, precum și să locuiască în construcțiile astfel edificate.
În ceea ce privește aplicabilitatea în speță a jurisprudenței CEDO, așa cum rezultă din cauza Bock și P. împotriva Romaniei, potrivit căreia simplul fapt de a ridica o construcție pe terenul altuia nu ar putea constitui un drept de superficie în favoarea constructorului, instanța apreciază că, în speța de față, nu suntem într-o ipoteză de fapt identică cu cea din cauza menționată deoarece, așa cum s-a reținut, pârâtului i-au fost atribuite o parte din construcții prin hotărâre judecătorească de partaj de pe urma autorului comun T. N., iar anexa a fost edificată cu acordul mamei sale, T. G., care era proprietar asupra terenului în cauză, la data edificării acestei construcții.
De altfel, în situația de fapt dată, în care, părțile în litigiu sunt rude apropiate și locuiesc în aceeași gospodărie extinsă, având în vedere și împrejurarea că ambele părți dețin pe același amplasament construcții proprietate exclusivă, precum și faptul că pârâții locuiesc dintotdeauna în acest imobil, soluția ce urmează a fi adoptată de instanță, în sensul de a constata un drept de superficie pârâților constând în dreptul de proprietate asupra construcțiilor C2, C3, F2 și grup sanitar (WC2) și din dreptul de folosință exclusivă, pe durata existenței acestora, asupra terenului aferent în suprafață de 244 mp. (S2), precum și din dreptul de folosință comună asupra căii de acces constând în alee betonată, așa cum acestea sunt identificate în planul de situație Anexa nr. 3 a raportului de expertiză topo, parte integrantă din hotărâre, apare ca fiind și echitabilă.
Ingerința în dreptul reclamantului este una justificată de împrejurările în care s-au ridicat construcțiile, de calitatea părților la momentul ridicării construcției, de acordul tacit al moștenitorilor și, având în vedere că dreptul de folosință exclusivă privește doar o suprafață de 244 mp. (S2), iar cel de folosință comună doar . la calea publică, reclamantul deținând în proprietate exclusivă, pe același amplasament, diferența până la totalul de 2461 mp. din măsurători, soluția ce urmează a fi dată de instanță apare ca fiind o ingerință mai mică în dreptul reclamantului decât ingerința care s-ar produce în dreptul de proprietate al pârâților asupra locuinței lor dacă ar fi puși în imposibilitatea utilizării potrivit destinației sale.
În consecință, în privința petitului în revendicare, instanța va obliga pârâții să lase reclamantului, în deplină proprietate și liniștită posesie, suprafețele de teren reprezentând curte și grădină (incluse în totalul de 322 mp=S1), așa cum acestea sunt identificate de către expertul topo D. D. în planul de situație Anexa nr. 2 a raportului de expertiză, ce face parte integrantă din prezenta sentință, care exced suprafeței de teren asupra căreia le-a fost instituit dreptul de superficie, și care astfel sunt ocupate fără drept.
Pentru considerentele expuse, instanța va admite în parte cererile principală și reconvențională, formulate de părți, în sensul celor anterior reținute.
Se va lua act că nu s-au solicitat cheltuielile de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte cererea principală de chemare în judecată având ca obiect revendicare imobiliară formulată de reclamantul-pârât A. V. C., cu domiciliul în . M., .. 72, județul D., în contradictoriu cu pârâții – reclamanți T. I. și T. I., ambii cu domiciliul în . M., .. 72, județul D..
Obligă pârâții să lase reclamantului, în deplină proprietate și liniștită posesie, suprafețele de teren reprezentând curte și grădină (incluse în totalul de 322 mp=S1), așa cum acestea sunt identificate de către expertul topo D. D. în planul de situație Anexa nr. 2 a raportului de expertiză, ce face parte integrantă din prezenta sentință.
Admite în parte cererea reconvențională formulată de pârâții – reclamanți T. I. și T. I..
Constată dreptul de superficie al pârâților-reclamanți compus din dreptul de proprietate asupra construcțiilor C2, C3, F2 și grup sanitar (WC2) și din dreptul de folosință exclusivă, pe durata existenței acestora, asupra terenului aferent în suprafață de 244 mp. (S2), precum și din dreptul de folosință comună asupra căii de acces constând în alee betonată, așa cum acestea sunt identificate în planul de situație Anexa nr. 3 a raportului de expertiză topo, parte integrantă din hotărâre.
Ia act că nu s-au solicitat cheltuielile de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria C. și se soluționează de Tribunalul D..
Pronunțată în ședință publică, azi, 30.10.2014.
PREȘEDINTE GREFIER
C. M. M. O.
Red./tehn.CM./MO.
5ex./13.01.2015
| ← Pretenţii. Sentința nr. 1905/2014. Judecătoria CRAIOVA | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
