Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 9181/2015. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 9181/2015 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 30-06-2015 în dosarul nr. 43453/215/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 9181
Ședința publică de la 30.06.2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE: S.-M. B.
GREFIER: A. S.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul C. V., în contradictoriu cu pârâții F. D., R. A., F. M., S. M. și N. E., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns avocat L. M., pentru reclamant, lipsind pârâții.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
În conformitate cu dispozițiile art. 131, alin. 1 N.c.p.c., instanța pune în discuție competența instanței de judecată.
Avocat L. M., pentru reclamant, apreciază că instanța este competentă general, material și teritorial cu soluționarea prezentei cereri.
În conformitate cu prevederile art. 94, pct. 1, lit. j) din Noul Cod de Procedură Civilă raportate la prevederile art. 107, alin. 1 din Noul Cod de Procedură Civilă, instanța constată că este competentă general, material și teritorial cu soluționarea prezentei cereri.
Avocat L. M. solicita acordarea cuvantului pe probatorii, in vederea dovedirii starii de fapt solicitand incuviintarea probei cu inscrisuri, a probei cu interogatoriul paratilor si a probei testimoniale.
Instanta incuviinteaza proba cu inscrisurile deja depuse la dosarul cauzei si având în vedere prevederile art. 6 din Legea 17/2014 și Decizia Curții Constituționale nr. 755/2014, pune în discuție inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată apreciind ca celalalte probe solicitate nu sunt utile cauzei in raport de exceptia invocata.
Avocat L. M., pentru reclamant, solicită respingerea excepției inadmisibilității acțiunii, apreciind că anterior punerii în discuție a excepției trebuie să i se pună în vedere reclamantului să facă dovada îndeplinirii procedurii prevăzute de Legea 17/2014, privind dreptul de preemtiune având în vedere că cererea de chemare în judecată a fost formulată anterior intrării în vigoare a Legii 17/2014.
Instanta ramane in pronuntare pe exceptia inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată avand in vedere ca reclamantul trebuie sa faca dovada, pe langa respectarea procedurii administrative prealabile privind respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului si a faptului ca imobilul este inscris in cartea funciara, la dosar existand la F.11, dovada ca imobilul nu este inscris in cartea funciara, astfel incat nu se impune acordarea unui termen in vederea depunerii la dosar a dovezii indeplinirii procedurii privind dreptul de preemtiune, cele doua conditii prevazute de Legea 17/2014 trebuind sa fie indeplinite cumulativ de reclamantul care solicita constatarea valabilitatii unui antecontract de vanzare-cumparare cu privire la terenuri situate in extravilanul localitatilor.
INSTANȚA
Prin cererea formulată și înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 09.12.2014 sub nr._ reclamantul C. V. a chemat în judecată pe pârâții F. D., R. A., F. M., S. M. și N. E., solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate valabilitatea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare intitulată "chitanță" încheiată la data de 05.10.2014 între reclamant, în calitate de promitent-cumpărător și pârâtul F. D., în calitate de promitent-vânzător, cu privire la suprafața de teren arabil de 1 ha și 920 mp, situată în T 110, P 3 din ., ., având ca vecini la N – CN 814, la E – I. T., la S – DE 830 și la V – P. E., urmând ca hotărârea ce se va pronunța să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că, în fapt, la data de 05.10.2014, a încheiat cu pârâtul F. D. o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare intitulată "chitanță", prin care acesta i-a vândut suprafața de teren arabil de 1 ha și 920 mp, situată în T 110, P 3 din ., ., având ca vecini la N – CN 814, la E – I. T., la S – DE 830 și la V – P. E.
Reclamantul a mai arătat că prețul vânzării-cumpărării suprafeței de teren de 1 ha și 920 mp a fost de 1000 lei și a fost achitat integral de reclamant la data încheierii convenției de vânzare-cumpărare și în prezența martorului S. V. iar după vânzare, promitentul-vânzător i-a predat posesia și folosința terenului pe care l-a cumpărat de la acesta, pe care l-a stăpânit netulburat de nimeni până în prezent.
Totodată, reclamantul a arătat că pentru suprafața de teren pe care i-a vândut-o pârâtul i-a prezentat titlul de proprietate nr. 2523/17.01.2004 prin care acestuia i-a fost reconstituit în indiviziune împreună cu ceilalți pârâți (frații acestuia), în calitate de moștenitori legali ai autorului F. M., dreptul de proprietate pentru o suprafață totală de teren de 5 ha și 3200 mp, situată în ., ., din care face parte și terenul în litigiu.
De asemenea, reclamantul a precizat că pârâtul i-a vândut suprafața de teren și cu acordul pârâților, aceștia cunoscând de vânzarea-cumpărarea terenului intervenită între părți, ratificând această vânzare, în condițiile în care
între pârâtul F. D. și ceilalți pârâți exista o înțelegere privind partajarea voluntară a terenului, terenul în litigiu fiind atribuit pârâtului F. D. și folosit doar de către acesta, până a data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
După încheierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, reclamantul arată că i-a rugat pe toți pârâții, de mai multe ori, să meargă la notar pentru autentificarea convenției, însă aceștia au refuzat de fiecare dată, invocând diferite motive, inclusiv împrejurarea că locuiește în alt județ.
În drept, au fost invocate prevederile art. 1279 C.civ.
În susținerea acțiunii au fost depuse la dosar, în copii conforme cu originalul, titlul de proprietate nr. 2523/2004, înscris sub semnătură privată intitulat "chitanță", certificat de sarcini nr._/20.06.2014 eliberat de O.C.P.I. D., certificat privind identificarea nr. cadastral și nr. de carte funciară nr._/20.06.2014 eliberat de O.C.P.I. D., certificat fiscal nr. 2407/25.06.2014 eliberat de Consiliul Local Amărăștii de Sus.
Pârâtii, deși li s-a comunicat cererea de chemare în judecată cu mențiunea ca în termen de 25 de zile de la primirea comunicării, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a mai propune probe și de a invoca excepții au obligația de a depune întâmpinare, la dosar existând dovada comunicării efectuate către pârâti, în procedura de regularizare a cererii, nu au depus la dosar întâmpinare.
Examinând probele administrate în cauză, instanța reține că acțiunea reclamantului este inadmisibilă.
În fapt, la data de 05.10.2004, între pârâtul F. D., pe de o parte, în calitate de vânzătoare și reclamantul C. V., pe de altă parte, în calitate de cumpărător, s-a încheiat înscrisul sub semnătură privată intitulat "chitanță", prin care părțile contractante și-au exprimat acordul de voință cu privire la vânzarea, respectiv cumpărarea terenului extravilan arabil de 1 ha și 920 mp, situat în T 110, P 3 din ., .. D., pentru suma de 1000 lei.
Potrivit dispozițiilor art. 5 alin. 1 din Legea 17/2014 în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, iar conform art. 3 din legea 17/2014 înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Din analiza acestor dispoziții legale incidente în cauză, rezultă că, pentru a se putea pronunța o hotărâre care să tină loc de contract de vânzare cumpărare cu privire la o suprafață de teren situată în extravilan, este necesară îndeplinirea cumulativă a mai multor condiții legale, respectiv: antecontractul sa fie încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, imobilul ce face obiectul antecontractului sa fie înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, sa fie îndeplinită o procedura administrativă prealabilă privind respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Prin urmare, analizând înscrisurile depuse la dosarul cauzei instanța constată că terenul categoria extravilan arabilîn suprafață de 1 ha și 920 mp, situat în T 110, P 3 din ., ., nu este înscris în cartea funciară precum și că reclamantul nu a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune în sensul parcurgerii procedurii prevăzute de art. 6 și următoarele din Legea 17/2014.
Mai mult, având în vedere înscrisul sub semnătură privată intitulat "chitanță" instanța constată că reclamantul este titularul unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate întrucât transferul dreptului de proprietate nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat.
În acest sens, instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la înscrierea la rolul fiscal și în cartea funciară a suprafeței de teren ce face obiectul antecontractului, precum exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești.
Așadar, îndeplinirea condițiilor legale în vigoare, printre care și prevederile Legii 17/2014 pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Din acest punct de vedere, aplicarea prevederilor legii 17/2014, respectiv a celor referitoare înscrierea imobilului ce face obiectul antecontractului este la rolul fiscal și în cartea funciară precum și la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. 2 din Constituție, ci este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute după acest moment.
În acest sens este și jurisprudența Curții Constituționale, potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după ., precum și tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi (Decizia nr. 287 din 1 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 729 din 12 august 2004).
Mai mult, instanța retine ca prin Decizia 755/2014 Curtea Constituționala a admis excepția de neconstituționalitate și a constatat că prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale reținându-se că persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, și persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de către un avocat, pe de altă parte, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, se află în aceeași situație juridică, întrucât natura juridică a actului - antecontract de vânzare, efectele produse de acesta - obligația de a încheia în viitor contactul de vânzare, precum și momentul încheierii antecontractelor - anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, sunt identice. Se arata de catre Curte ca nu exista nicio rațiune obiectivă și rezonabilă în sensul opțiunii legislative analizate (diferențierea act autentic - act sub semnătură privată), opțiune care nu înlătură nicio inegalitate de fapt sau de drept, ceea ce echivalează cu instituirea unui tratament juridic diferențiat sub forma unui privilegiu în favoarea persoanelor care au încheiat un antecontract autentic conferindu-se dreptului lor de creanță o poziție distinctă, diferențiată și mai avantajoasă față de cel al persoanelor care au încheiat un antecontract sub semnătură privată.
Pe cale de consecință având în vedere că terenul categoria extravilan arabil în suprafață de 1 ha și 920 mp, situat în T 110, P 3 din ., ., nu este înscris în cartea funciară, precum și că reclamantul nu a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune în conformitate cu prevederile art. 3, 4, 9 din Legea 17/2014, va respinge cererea având ca obiect hotărâre care să tină loc de act autentic, ca inadmisibilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulată de reclamantul C. V. (C.N.P._), cu domiciliul în ., ., în contradictoriu cu pârâții F. D., cu domiciliul în C., . 5, ., jud. D., R. A., cu domiciliul în C., . 5, ., jud. D., F. M., cu domiciliul în C., .. 54 A, ., ., S. M., cu domiciliul în Drobeta T. S., ., jud. M. și N. E., cu domiciliul în București, ., sector 2, având ca obiect constatarea valabilității promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare intitulată "chitanță" încheiată la data de 05.10.2004, între reclamant, în calitate de promitent-cumpărător și pârâtul F. D., în calitate de promitent-vânzător, cu privire la suprafața de teren arabil de 1 ha și 920 mp situată în T 110, P. 3 din ., ., formulata de reclamantul C. V., în contradictoriu cu pârâții F. D., R. A., F. M., S. M. și N. E., ca inadmisibilă.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, apel ce se depune la Judecătoria C..
Pronunțată în ședință publică, azi 30.06.2015.
PREȘEDINTE,GREFIER,
Red. S.M.B. / Tehnored. A.S.
8 ex. /10.07.2015
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 7804/2015.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 8432/2015.... → |
|---|
