Rectificare carte funciară. Sentința nr. 3868/2015. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3868/2015 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 23-03-2015 în dosarul nr. 32845/215/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr.3868/2015
Ședința publică de la 23 Martie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE L. T.
Grefier D. N.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant B. S. și pe pârât . SRL, pârât B. T. Sucursala C., având ca obiect rectificare carte funciară.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reclamantul personal și asistat de av. M. L., lipsă fiind pârâții.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că s-au depus prin Serviciul Registratură înscrisurile solicitate OCPI D..
Av. M. L., pentru reclamant, depune la dosar, în copie antecontract de vânzare cumpărare din 26.08.2009 și act adițional încheiat la acest antecontract încheiat la data de 08.10.2009 și arată că reclamantul a formulat plângere penală pentru cercetarea infracțiunii de înșelăciune.
La interpelarea instanței, reclamantul arată că nu a avut loc împotriva acestuia o executare silită.
Nemaifiind cereri sau excepții preliminare de discutat, instanța acordă cuvântul în vederea propunerii de probe.
Reprezentantul reclamantului solicită încuviințarea probei cu înscrisurile de la dosar.
Apreciind că proba cu înscrisuri solicitată de reclamant este admisibilă și poate să conducă la soluționarea procesului, potrivit dispozițiilor art.258, alin.1 rap. la art.255 N.C.P.C o încuviințează.
În temeiul art.254, alin.1 N.c.p.civ., instanța constata că pârâta . SRL, este decăzut din dreptul de a solicita probe având în vedere că acesta nu a depus întâmpinare și pârât B. T. Sucursala C. este decăzuta din dreptul de a solicita proba cu înscrisuri având în vedere că acestea nu au fost atașate întâmpinării.
Nemaifiind alte cereri de formulat probe de administrat sau excepții de invocat, instanța fiind lămurită, în conformitate cu prevederile art. 394 alin 1. C proc civilă acorda cuvântul în dezbateri asupra fondului.
Reprezentanta reclamantului solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată arătând ca nu corespunde înscrierea din cartea funciara cu realitatea. Solicită comunicarea hotărârii către OCPI D.. Nu solicită cheltuieli de judecată.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 04.11.2013, sub nr._/215/2013, reclamantul B. S. a chemat în judecată pe pârâtele . și B. T. Sucursala C., solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună radierea ipotecii înscrisă în favoarea Băncii T. Sucursala C. pentru garantarea creditului ipotecar, contractat de către . SRL C. pentru imobilul teren în suprafață de 296 m.p., situat în C., tarlaua 64, parcela 8, . L( fost nr.101, fost .).
În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că între acesta în calitate de cumpărător și pârâta . SRL C., în calitate de promitent vânzător s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 26.08.2009 și actul adițional din data de 08.10.2009 prin care părțile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere imobilul casă de locuit și teren în suprafață de 296 m.p., situat în C., ., actualmente 101 L, antecontractul fiind înscris în Cartea Funciară nr._ a Mun. C..
A menționat în continuare că, a convenit cu . SRL C. ca la data de 25.10.2009 să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare la notar, lucru care nu a fost posibil, deoarece promitenta vânzătoare nu și-a respectat obligația contractuală, motiv pentru care a formulat acțiune în constatare prin care a solicitat să se constate valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare descris mai sus și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare a imobilului în cauză, așa cum rezultă din sentința nr.3184 din 01.11.2011 pronunțată de Tribunalul D. în dosarul nr._/63/2011.
A menționat că, după ce a cumpărat imobilul, Agenția Imobiliară . a constatat că suprafața de teren de 296 m.p. era ipotecată la bancă, însă în antecontractul de vânzare cumpărare nu s-a specificat acest lucru, agenția cu rea credință ascunzând acest lucru, reclamantul fiind cumpărător de bună-credință.
A menționat în continuare că a formulat la O.C.P.I. D. o cerere prin care a solicitat intabularea dreptului său de proprietate conform sentinței civile definitivă și irevocabilă nr.3184 din 01.11.2011 a Tribunalului D., însă la rubrica înscrisuri privitoare la sarcina s-a făcut înscrierea ipotecii privind contractul de ipotecă în favoarea Băncii T., Sucursala C., județul D..
Este adevărat că banca are ipotecă de rang 1, însă reclamantul fiind cumpărător de bună credință, aceasta se poate îndrepta împotriva giranților cât și a Agenției Imobiliare .. care a intermediat vânzarea imobilului în cauză.
A învederat dispozițiile art.35 și art.36 din Legea 7/1996, republicată.
Față de cele relatate mai sus solicită instanței admiterea acțiunii așa cum a fost formulată în sensul de a dispune radierea ipotecii menționată în Cartea Funciară a O.C.P.I. D. prin care s-a notat Contractul de Ipotecă în favoarea Băncii T. sucursala C., privind imobilul teren în suprafață de 296 mp, situat în C., . L, jud. D., tarlaua 64 .> In drept, și-a întemeiat cererea pe disp. art. 35 și 36 din Legea 7/1996 modificată și art. 907 NCC.
În sprijinul acțiunii a depus la dosar în copie următoarele înscrisuri: sentința nr.3184/ 01.11.2011, pronunțată de Tribunalul D., extras de carte funciară, certificat de atestare fiscală, antecontract de vânzare-cumpărare din 08.10.2009, act adițional la antecontract, plan de amplasament și delimitare a imobilului cu propunere de dezmembrare, certificat de nomenclatură stradală nr.2347 din data de 11.07.2012, încheierea nr._ din data de 06.04.2012.
Cererea de chemare în judecată a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 50 de lei.
La data de 15.01.2014, pârâta B. T. SA, Sucursala C. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, nelegală și nefondată.
A arătat că, din punct de vedere legal, ipoteca este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executării unei obligații. De asemenea, ipoteca este, prin natura ei, accesorie și indivizibilă. Ea subzistă cât timp există obligația pe care o garantează și poartă în întregime asupra tuturor bunurilor grevate, asupra fiecăruia dintre ele și asupra fiecărei cote părți din acestea, chiar în cazurile în care proprietatea este divizibilă sau obligațiile sunt divizibile.
Au fost învederate dispozitiile art.2429-2431, art.2382 cod civil și dispozițiile cap.7 și pct.2.5 și pct.3.1. din contractul de ipoteca nr.644/IPO/01/18.12.2007, autentificat sub nr.4177/18.12.2007 de către BNP D. F. si Contract de ipoteca nr. 95/1PO/01/10.03.2008.
A solicitat să se observe că reclamantul omite sa menționeze atat faptul ca ipoteca asupra bunului imobil a fost constituita anterior incheierii Precontractului de vânzare cumpărare din data de 26.08.2009 si a Actului Adițional din data de 08.10.2009 cat si faptul ca avea cunoștință privitoare la sarcinile existente asupra imobilului si terenului la acea data. Mai mult decât atat la data incheierii actului adițional nr.3 la Contractul de credit nr.95/_ la pag.8/13 se face referire la corpul de proprietate 12 care, conform Raportului de evaluare 2727/05.03.2010 intocmit de evaluator BT, D. A. menționează ca pe teren se edifica o construcție finalizata in proporție de 100% având nivel de inaltime P+M, Su-130 mp.
De asemenea s-a menționat în contractul de ipoteca autentificat sub nr.4177/2007 si nr. 946/2008 de către BNP D. Furar la art. 2.5. ca ipoteca constituita in baza contractului de credit si a accesoriilor acestuia se va întinde asupra tuturor imbunatațirilor, adăugirilor si extinderilor aduse imobilului de la data incheierii acestui contract pana la indeplinirea integrala si exacta a obligațiilor de decurg din contractul de credit.
Prin sentința civilă nr.4779 din 31.03.2014, instanța a admis excepția necompetenței materiale a Judecătoriei C., invocată din oficiu de către instanță și a declinat competența de soluționare a cauzei privind pe reclamantul B. S., cu domiciliul în C., ., județ D., în contradictoriu cu pârâtele . SRL, cu sediul în C., ., jud.D. și B. T., Sucursala C., cu sediul în C., ..16, județ D., în favoarea Tribunalului D., Secția I civilă.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului D. sub nr._ .
Prin decizia civilă nr.185/13.06.2014, pronunțată de Tribunalul D., instanța a admis excepția necompetenței materiale a Tribunalului D. invocată, din oficiu, de către instanță, a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei C., secția civilă, în temeiul art.133 alin. 2 C.p.civ. a constatat intervenit conflictul negativ de competență, în temeiul art.134 C.p.civ. a dispus suspendarea cauzei și înaintarea dosarului la Curtea de Apel C. pentru soluționarea conflictului negativ de competență.
Prin sentința nr.46 din 30.06.2014, Curtea de Apel C. a stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei C..
La data de 03.09.2014 cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei C. sub nr._ .
În temeiul rolului activ așa cum este reglementat de art.254, alin. 5 N.C.P.C instanța a dispus emiterea unei adrese către B. T. SUCURSALA C. cu solicitarea da înainta în copie certificată contractul de ipotecă autentificat sub nr 4177/2007 și nr. 946/2008 de către BNP D. F. precum și către OCPI D. pentru a înainta în copie certificată CF nr._ UAT C..
La data de 20.10.2014, OCPI D. a înaintat în copie certificată înscrisurile solicitate.
Întrucât B. T. nu a comunicat înscrisurile solicitate, instanța a dispus emiterea unei adrese către OCPI D. cu solicitarea de a înainta în copie certificată contractul de ipotecă autentificat sub nr.4177/2007 de către BNP D. F. în baza căruia a fost intabulat dreptul de ipotecă pentru suma de 970.000 lei in favoarea Băncii T. Sucursala C. asupra imobilului situat în C., . L în CF nr._ provenita din conversia CF nr._ și contractul de ipotecă autentificat sub nr. 946/2008 de către BNP D. F. în baza căruia a fost intabulat dreptul de ipotecă pentru suma de 250.000 lei in favoarea Băncii T. Sucursala C. asupra imobilului situat în C., . L în CF nr._ provenita din conversia CF nr._, înscrisurile fiind înaintate instanței la data de 19.02.2015.
Instanța a încuviințat pentru reclamant proba cu înscrisuri potrivit dispozițiilor art.258, alin.1 rap. la art.255 N.C.P.C .
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin contractul de ipotecă aut. sub nr.4177/18.12.2007 de către BNP D. F. din C., încheiat între B. T. SA Cluj-Sucursala C., în calitate de creditor ipotecar și . SRL, în calitate de garant, . SRL s-a obligat să garanteze obligația de plată a sumei de 970.000 lei, plus dobânzile eferente, sumă acordată prin contractul de credit nr.644/18.12.2007 printr-o ipotecă de rang I asupra imobilului constând în teren intravilan, cu o suprafață de 7130 mp, situat în C., ., ., jud.D., identificat prin număr cadastral_/2 și înscris în Cartea Funciară nr._ C..
Prin încheierea nr._/20.12.2007, emisă de către OCPI D. s-a dispus întabularea în CF_ C. a dreptului de ipotecă asupra imobilului menționat anterior pentru suma de 970.000 lei și dobânzi, în favoarea Băncii T. Sucursala C., notându-se totodată interdicția de înstrăinare, ipotecare și dezmembrare în favoarea aceluiași creditor.
Prin contractul de ipotecă aut. sub nr.946/10.03.2008 de către BNP D. F. din C., încheiat între B. T. SA Cluj-Sucursala C., în calitate de creditor ipotecar și . SRL, în calitate de garant, . SRL s-a obligat să garanteze obligația de plată a sumei de 250.000 lei, plus dobânzile eferente, sumă acordată prin contractul de credit nr.95/10.03.2008 printr-o ipotecă de rang II asupra imobilului constând în teren intravilan, cu o suprafață de 7207 mp, situat în C., ., ., jud.D., identificat prin număr cadastral_/2 și înscris în Cartea Funciară nr._ C..
Prin încheierea nr._/13.03.2008, emisă de către OCPI D. s-a dispus întabularea în CF_ C. a dreptului de ipotecă asupra imobilului menționat anterior pentru suma de 250.000 lei și dobânzi, în favoarea Băncii T. Sucursala C., notându-se totodată interdicția de înstrăinare, ipotecare și dezmembrare în favoarea aceluiași creditor.
La data de 26.08.2009, între pârâta . SRL și reclamantul B. S. a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare prin care pârâta . SRL s-a obligat să vândă reclamantului B. S. imobilul format din terenul în suprafață de 296 mp pe care se află construcția C12, cu regim de înălțime P+M, casă de locuit, identificat cu număr cadastral provizoriu_/2/12, situat în C., ., jud.D..
Conform certificatului de nomenclatură stradală nr.2347/11.07.2012, emis de către Primăria Municipiului C., imobilul situat în ., compus din teren în suprafață de 296 mp, figurează în Nomenclatorul Străzilor din Municipiul C. la adresa ..
Prin sentința civilă nr.3184/01.11.2011, pronunțată de Tribunalul D., în dosarul nr._/63/2011, instanța a admis acțiunea formulată de reclamantul B. S., în contradictoriu cu pârâta S.C. E. A. TOUR S.R.L., a constatat validitatea antecontractului de vânzare-cumpărare/26.08.2009 completat prin actul adițional /08.10.2009, încheiat între pârâtă în calitate de promitent – vânzător și reclamant în calitate de promitent – cumpărător, având ca obiect imobilul casă de locuit C12 – P + M, în suprafață construită de 65 mp și terenul aferent în suprafață de 296 mp din acte și măsurători, situat în C., . L ( fost nr. 101), având numărul cadastral provizoriu_/2/12, hotărârea ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Prin cererea dedusă judecății, reclamantul a solicitat instanței să dispună radierea ipotecii înscrisă în favoarea Băncii T. Sucursala C. pentru garantarea creditului ipotecar, contractat de către . SRL C. pentru imobilul teren în suprafață de 296 m.p., situat în C., tarlaua 64, parcela 8, . L( fost nr.101, fost .), invocând în esență faptul că este cumpărător de bună-credință.
În prealabil, instanța arată că analiza dispozițiilor legale incidente, față de prevederile art.104, alin.1 din Legea nr.71/2011, va fi făcută în raport de prevederile Codului civil din 1864, contractele de ipotecă a căror radiere se solicită fiind încheiate anterior datei de 1 octombrie 2011.
Reține instanța că potrivit art.1746 Cod civil ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligații.
Unul dintre efectele ipotecii, prevăzut de art.1790 Cod civil este acela că, creditorul ipotecar care și-a conservat dreptul prin inscripția ipotecară are dreptul să urmărească bunul în mâna oricui s-ar găsi.
În completare, prin art.25, alin.1 din Legea nr.7/1996(forma în vigoare la data autentificării contractelor de ipotecă) înscrierile în cartea funciară își vor produce efectele de opozabilitate față de terți de la data înregistrării cererilor.
Prin urmare, chiar dacă imobilul ipotecat a fost înstrăinat de către constituitorul ipotecii către o altă persoană, acesta se strămută către noul dobânditor grevat de sarcinile care au fost constituite și care au devenit opozabile terților prin înscriere în registrul de publicitate imobiliară.
Ori, în cauză, instanța reține că atât încheierea contractelor de ipotecă a căror radiere se solicită cât și îndeplinirea condițiilor de opozabilitate a sarcinilor reale imobiliare prin înscrierea acestora în cartea funciară au fost făcute anterior ca reclamantul să dobândească dreptul de proprietate asupra imobilului situat în C., tarlaua 64, parcela 8, . L( fost nr.101), jud.D., respectiv la data de 09.12.2011, data rămânerii irevocabile a sentinței civile nr.3184/01.11.2011, pronunțată de Tribunalul D..
Se reține astfel că hotărârea judecătorească ce ține loc de contract de vânzare-cumpărare are caracter constitutiv de drepturi, astfel încât promitentul-cumpărător devine proprietar al imobilului abia ca efect al acestei hotărâri judecătorești, anterior având doar un drept de creanță împotriva promitentului-vânzător.
În această situație, garanțiile reale imobiliare sunt opozabile reclamantului și dau dreptul creditoarei ipotecare B. T. SA să urmărească imobilul în mâna oricui s-ar afla, potrivit art.1790 C.civ., neavând relevanță în raport cu acesta buna-credință a reclamantului la cumpărarea imobilului.
Pe cale de consecință, nu se poate reține incidența dispozițiilor art.35 și art.36 din Legea nr.7/1996, republicată invocate de către reclamant, iar aspectele învederate, în sensul că banca se poate îndrepta împotriva giranților privesc procedura de executare de către creditor a garanției imobiliare, neputând constitui un motiv în baza căruia să se dispună radierea ipotecilor înscrise în favoarea Băncii T..
Față de considerentele menționate anterior, instanța va respinge acțiunea ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulată de reclamantul B. S., cu domiciliul în C., ., județ D., în contradictoriu cu pârâții . SRL, cu sediul în C., ., județ D. și B. T. Sucursala C., cu sediul în C., ..16, județ D., ca neîntemeiată.
Cu apel în termen de 30 zile de la comunicare, apel care se depune la Judecătoria C..
Pronunțată în ședință publică, azi, 23.03.2015.
Președinte, Grefier,
L. T. D. N.
Red.Jud.L.T.
Tehnored.D.N.
5ex/02.07.2015
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 2748/2015.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 2774/2015.... → |
|---|
