Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 861/2013. Judecătoria FĂGĂRAŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 861/2013 pronunțată de Judecătoria FĂGĂRAŞ la data de 20-02-2013 în dosarul nr. 26/226/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA F.
JUDEȚUL B.
Dosar C. nr. 26 /226/2013
SENTINȚA CIVILĂ NR.861/2013
Ședința publică din 20 februarie 2013
JUDECĂTOR: B. G.
GREFIER: M. G. S.
Pe rol fiind pronunțarea cauzei civile formulată de petenta B. C. CARPATICA SA, prin reprezentant legal, în contradictoriu cu intimata ., având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară, respectiv împotriva încheierii de reexaminare nr._/01.10.2012 emisă de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară B. – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară F..
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura de citare legal îndeplinită.
Cauza s-a dezbătut pe fond la termenul din 13 februarie 2013, când părțile prezente au pus concluzii, consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta sentință.
INSTANȚA
Constată că prin cererea înregistrată sub nr.34 /RP/13.12.2012 la ANCPI - OCPI B., trimisă acestei instanțe și înregistrată la data de 03.01.2013 sub nr._, petenta B. C. CARPATICA SA, prin reprezentant legal, a formulat plângere împotriva încheierii nr._ soluționată la data de 01.10.2012, emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară B. – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară F..
În motivarea plângerii, petenta a arătat că a formulat cerere de reexaminare împotriva încheierii pronunțate de OCPI B., BCPI F. în dosarul nr._/2012, încheiere prin care s-a admis cererea având ca obiect întabularea dreptului de ipotecă și notarea interdicțiilor de înstrăinare, grevare, construire, demolare, extindere, închiriere și s-a respins înscrierea ipotecii asupra accesoriilor reprezentând dobânzi, penalități și alte costuri aferente creditului.
A mai arătat că în data de 29.08.2012 s-a încheiat între B. C. Carpatica SA, în calitate de creditor, și . F., în calitate de garant ipotecar, contractele de ipotecă imobiliară nr.393/1/29.08.2012, și nr.394/1/29.08.2012, prin care garantul ipotecar s-a obligat să garanteze creditul contractat de la B. C. Carpatica SA, conform contractului de credit bancar nr.393/29.08.2012, în sumă de 1.540.000 lei, dobânzile variabile, care la data încheierii contractului erau de ROBOR la 3 luni + 4% /an și în sumă de 1.026.500 lei, dobânzile variabile, care la data încheierii contractului erau de ROBOR la 3 luni + 4,5%/an.
Întrucât i s-a admis doar cererea având ca obiect întabularea dreptului de ipotecă și notarea interdicțiilor de înstrăinare, grevare, construire, demolare, extindere, închiriere, respingându-i-se înscrierea ipotecii asupra accesoriilor reprezentând dobânzi, penalități și alte costuri aferente creditului, a formulat cerere de reexaminare împotriva încheierii pronunțate de OCPI B. în dosarul nr._/2012, motivat de faptul că legiuitorul a reglementat în cuprinsul prevederilor art.2354 cod civil faptul că ipoteca garantează cu același rang, capital, dobânzi, penalități și a considerat că nu este necesară o înscriere suplimentară sau o precizare a acestui aspect în înscrierea de CF, însă în opinia OCPI B. se consideră că dobânzile, penalitățile și costurile aferente creditului nu sunt determinate în cuprinsul contractului de ipotecă, iar conform prevederilor art. 2372 cod civil, ipoteca convențională nu este valabilă decât dacă suma pentru care a fost constituită se poate determina rezonabil din actul de ipotecă.
A mai arătat că nici o bancă nu poate determina nivelul accesoriilor, la momentul acordării creditorului, întrucât dobânda este variabilă pe toată perioada de creditoare, pot interveni restructurări și reeșalonări ale creditului, la solicitarea împrumutatului, operațiuni care influențează nivelul costurilor, existând riscul pentru bancă de a se înscrie în cartea funciară o ipotecă subsecventă asupra aceluiași imobil în favoarea altui creditor ce poate invoca prioritate față de dobânzile și costurile băncii neîntabulate.
De asemenea a arătat că, în mod greșit, i s-a respins notarea în aceeași carte funciară a interdicției de constituire de drepturi reale, în special dreptul de superficie ori concesiune, întrucât notarea respectivelor interdicții întrunește condițiile legale pentru admitere, Ordinul 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară prevăzând la art. 42 alin. 1 că notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte și drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturi reale asupra imobilelor și altor înscrieri cu caracter temporar în legătură cu imobilul, iar la alin. 2 lit. „h”, că în această categorie pot fi enumerate interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare și amenajare.
Mai mult, conform art. 1 alin. 1 lit. „d” din Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 71/2011, se prevede că unul din scopurile sistemului de cadastru și carte funciară este contribuția la asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare și facilitarea creditului ipotecar, iar la art. 19 alin. 1 lit. „e” din aceeași lege se prevede că se înscriu fapte juridice, drepturi personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la proprietate, cum tot astfel și la lit. „b” referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate și sarcini, sunt prevăzute faptele juridice, drepturile personale sau alte drepturi juridice, precum și acțiunile privitoare la drepturile reale.
Astfel, solicită admiterea plângerii și pe cale de consecință întabularea în cartea funciară nr._ F. a dreptului de ipotecă, inclusiv asupra dobânzilor variabile și notarea interdicțiilor de constituire de drepturi reale.
Referitor la aceeași chestiune, petenta a mai arătat că la art. 876 alin. 2, 902 alin. 2 și 903 din Codul civil se prevede expres faptul că aceste interdicții, ca orice fapte, acte, raporturi etc. care se referă la imobil pot face obiectul notării.
În drept s-a invocat disp. art.50 alin.2 din Legea 7/1996 modificată.
Instanța examinând actele și lucrările dosarului reține în fapt următoarele:
La data de 29.08.2012 între B. C. Carpatica SA în calitate de creditor ipotecar și . F. în calitate de garant ipotecar au intervenit contractele de ipotecă imobiliară nr.393/1 din data de 29.08.2012 autentificat sub nr.2393/29.08.2012 de BNP P. M. C., precum și contractul nr.394/1 din data de 29.08.2012 autentificat sub nr.2394/29.08.2012 de același BNP, contracte prin care garantul ipotecar s-a obligat să garanteze creditele acordate de bancă conform contractelor de credit, pentru suma de 1.540.000 RON, și respectiv suma de 1.026.500 RON la care se adaugă dobânzile variabile, care la data încheierii contractului erau raportate la ROBOR 3M+4%, și respectiv ROBOR 3M+4,5% an, variabila (ROBOR 3M la data de 30.03.2012 – 4,57%), prevăzându-se că rata dobânzii se va modifica trimestrial pe toată perioada de creditare în funcție de rata ROBOR la 3 luni comunicată în ultima zi lucrătoare a lunii/trimestrului/semestrului/anului precedent celui de aplicare, și toate costurile aferente creditului, până la recuperarea lor integrală cu imobilul proprietatea garantului ipotecar . F. înscris în CF nr._ a localității F., cu nr. cadastral: Top 2971/1/422.
Așa cum rezultă din cererea notarului public s-a solicitat BCPI F. întabularea asupra întregii creanțe garantate, respectiv atât asupra capitalului –valoarea creditului contractat,cât și asupra accesoriilor acestuia, precum și înscrierea interdicțiilor aferente, conform contractului de ipotecă imobiliară.
Prin încheierea nr._/3.09.2012 pronunțată de OCPI B. - BCPI F., a fost admisă cererea notarului public P. M. C. în sensul că asupra imobilului cu nr. cadastral - nr. topografic 2971/1/422 înscris în CF nr._ UAT F., proprietatea garantului ipotecar . F. s-a intabulat dreptul de ipotecă în valoare de 1.540.000 RON, precum și dreptul de ipotecă în valoare de 1.026.500 RON în favoarea Băncii Comerciale Carpatica SA, s-a notat interdicția de înstrăinare și grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare și amenajare în favoarea Băncii Comerciale Carpatica SA sub B3 și respectiv B5 din CF nr._ UAT F., fiind respins capătul de cerere privind notarea în aceeași CF a interdicției de constituire de drepturi reale (în special dreptul de superficie ori concesiune).
Având în vedere soluția pronunțată petenta B. C. Carpatica SA F. în temeiul art.50 alin.2 din Legea nr.7/1996 a formulat cerere de reexaminare împotriva încheierii nr. 14 928/3.09.2012 pronunțate de OCPI B. - BCPI F., cerere prin care s-a solicitat înscrierea ipotecii și asupra accesoriilor reprezentând dobânda dobânzi, taxe, comisioane, penalități, cheltuieli, respectiv tuturor costurilor aferente creditului astfel cum sunt menționate în contractele de ipotecă mai sus arătate.
Prin încheierea nr._/1.10.2012 pronunțată de OCPI B. a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de petenta B. C. Carpatica SA menținându-se încheierea nr._ ca fiind corectă, motivat de faptul că din contractele de ipotecă autentificate de BNP P. M. C. sub nr.2393/2012, 2394/2012 s-a constatat că valoarea ipotecii este de 1.540.000 RON și respectiv 1.026.500 RON, valori pentru care s-a înscris ipoteca în cartea funciară, acestea fiind singurele sume care puteau fi determinate în mod rezonabil în temeiul actului de ipotecă, astfel că având în vedere disp.art.2354 Cod civil potrivit cărora „ipoteca garantează cu același rang capitalul, dobânzile, comisioanele, penalitățile și cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului” nu este necesară o înscriere suplimentară în cartea funciară. Un alt argument reținut în încheierea pronunțată în sprijinul soluției adoptate a fost și acela că valoarea accesoriilor reprezentând dobânda variabilă, comisioane și speze aferente capitalului împrumutat nu este determinată în contractul de ipotecă și nici nu se poate determina din acesta, astfel că nu se poate calcula nici tariful acestei înscrieri.
Potrivit art.2372 alin.1 din Codul civil –ipoteca convențională nu este valabilă decât dacă suma pentru care este constituită se poate determina în mod rezonabil în temeiul actului de ipotecă.
Conform art.2354 din Codul Civil – ipoteca garantează cu același rang capitalul, dobânzile, comisioanele, penalitățile și cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului.
Analizând cuprinsul contractelor de ipotecă încheiate între părți prin prisma dispozițiilor legale mai sus arătate și a soluției de respingere a cererii de reexaminare, raportat la argumentația invocată în susținerea soluției adoptate, instanța reține că plângerea formulată de petenta B. C. Carpatica SA împotriva încheierii de carte funciară este întemeiată, în condițiile în care în contractele respective s-a menționat suma care reprezintă capitalul împrumutat, precum și o modalitate concretă de determinare a dobânzilor și a celorlalte costuri ale creditului respectiv prin raportare la ROBOR, astfel că nu se poate susține că aceste dobânzi variabile nu pot fi determinate.
Cele două texte legale se impun a fi coroborate în interpretarea lor, legiuitorul instituind regula întinderii ipotecii și asupra accesoriilor și asupra celorlalte costuri ale creditului principal cum ar fi dobânzile, comisioanele, penalitățile și cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului, acestea fiind acoperite de ipotecă cu condiția să poată fi determinate prin raportare la o anumită valoare de referință a dobânzii, fie prin raportare la un anumit mod sau mecanism de calcul al acestor dobânzi, practicat de o instituție financiar bancară la momentul încheierii contractului respectiv.
Or, în cazul în speță, instanța reține că se menționează în mod expres faptul că ipoteca garantează, nu numai capitalul împrumutat, ci și dobânzile și comisioanele, menționându-se un mod de calcul al acestora, respectiv prin raportare la ROBOR, ceea ce înseamnă că nu se impune încheierea unei alte convenții între părți pentru notarea ipotecii și asupra accesoriilor creditului, întrucât există elemente suficiente de determinare a accesoriilor garantate în contractul de ipotecă intervenit între părții cu privire la garantarea creditului împrumutat.
În ceea ce privește respingerea cererii formulate de petentă privind notarea interdicțiilor de constituire a drepturilor reale (în special a dreptului de concesiune și de superficie) asupra imobilului respectiv, instanța reține că art.20 alin.1 din Legea nr.7/1996, astfel cum a fost modificat prin art.87 pct.3 din Legea nr.71/2011, prevede că înscrierile în cartea funciară sunt întabularea, înscrierea provizorie și notarea.
Potrivit art.902 din Noul Cod Civil –faptele sau alte raporturi juridice care au legătură cu un imobil devin opozabile față de terțele persoane exclusiv prin notare, dacă nu se face dovada că acestea au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla lor cunoaștere nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate.
Așadar efectele notării constau în informarea terților asupra unor fapte sau situații juridice care au legătură cu drepturile înscrise în cartea funciară. În afara altor cazuri prevăzute de lege, art.902 alin.2 din Noul Cod civil dispune că sunt supuse notării în cartea funciară unele acte și fapte juridice în înțeles restrâns ce au legătură cu capacitatea civilă a persoanelor fizice ori juridice titulare de drepturi tabulare (punerea sub interdicție sau ridicarea acestei măsuri, deschiderea procedurii insolvenței), unele acte juridice prin care se nasc drepturi personale patrimoniale care ca izvor raporturi juridice obligaționale privitoare la imobilele înscrise în cartea funciară (intenția de a înstrăina și de a ipoteca, constituirea unei garanții reale asupra unei creanțe ipotecare), sunt supuse notării de asemenea anumite restricții privitoare la exercitarea drepturilor tabulare (interdicția convențională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris în cartea funciară), precum și anumite însușiri juridice ale bunurilor imobile înscrise în cartea funciară (calitatea de bun comun a unui imobil sau destinația acestuia ca locuință).
Conchizând instanța reține că deșii legea nu prevede expres posibilitatea notării interdicției de constituire a drepturilor reale de superficie și de concesiune, apreciază că această interdicție asupra căreia părțile au convenit poate fi notată în cartea funciară, întrucât se referă la restricția unor drepturi reale privind imobilul cu care s-a garantat, iar dreptul de superficie și cel de concesiune sunt drepturi reale.
Așa fiind pentru considerentele ce preced urmează a admite plângerea formulată de petenta B. C. Carpatica SA, împotriva încheierii nr._ din data de 1.10.2012 emisă de registratorul sef din cadrul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară B., încheiere prin care a fost respinsă cererea de reexaminare a încheierii de carte funciară nr._/2012 a Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară F., și a dispune înscrierea în CF nr._ (provenită din cartea funciară de pe hârtie cu nr.7202 A+4) UAT F. a dreptului de ipotecă asupra imobilului având nr.top.2971/1/422, inclusiv asupra dobânzilor, comisioanelor și celorlalte costuri aferente creditului, cu același rang ca și ipoteca înscrisă în favoarea petentei asupra imobilului aparținând intimatei, precum și notarea interdicțiilor de constituire a drepturilor reale (în special a dreptului de concesiune și de superficie) pe perioada existenței ipotecii, conform contractelor de ipotecă imobiliară nr.393/1 din data de 29.08.2012 intervenit între petentă și intimată autentificat de BNP P. M. C. prin încheierea cu nr.2393/29.08.2012 și nr.394/1 din data de 29.08.2012 intervenit între aceleași părți, autentificat de același BNP prin încheierea nr.2394 din 29.08.2012.
Pentru aceste motive
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite plângerea formulată de petenta B. C. Carpatica SA, cu sediul în mun. Sibiu, ., jud. Sibiu, prin reprezentant legal, cu citarea intimatei ., cu sediul în mun. F., ., jud. B. împotriva încheierii nr._ din data de 1.10.2012 emisă de registratorul sef din cadrul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară B., încheiere prin care a fost respinsă cererea de reexaminare a încheierii de carte funciară nr._/2012 a Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară F., și în consecință:
Dispune înscrierea în CF nr._ (provenită din cartea funciară de pe hârtie cu nr.7202 A+4) UAT F. a dreptului de ipotecă asupra imobilului având nr.top.2971/1/422, inclusiv asupra dobânzilor, comisioanelor și celorlalte costuri aferente creditului, cu același rang ca și ipoteca înscrisă în favoarea petentei asupra imobilului aparținând intimatei, precum și notarea interdicțiilor de constituire a drepturilor reale pe perioada existenței ipotecii, conform contractelor de ipotecă imobiliară nr.393/1 din data de 29.08.2012 intervenit între petentă și intimată autentificat de BNP P. M. C. prin încheierea cu nr.2393/29.08.2012 și nr.394/1 din data de 29.08.2012 intervenit între aceleași părți, autentificat de același BNP prin încheierea nr.2394 din 29.08.2012.
Cu apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 20 februarie 2013.
JUDECĂTOR,GREFIER,
B. G. M. G. S.
red.B.G.
15.03.2013
dact.M.G.S.
18.03.2013
4 ex.-
| ← Actiune in regres. Sentința nr. 2750/2013. Judecătoria FĂGĂRAŞ | Obligaţie de a face. Sentința nr. 1640/2013. Judecătoria FĂGĂRAŞ → |
|---|
