Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 794/2013. Judecătoria FĂGĂRAŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 794/2013 pronunțată de Judecătoria FĂGĂRAŞ la data de 20-02-2013 în dosarul nr. 243/226/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA F.
JUDEȚUL B.
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 794/2013
Ședința publică din 20 februarie 2013
JUDECĂTOR: D. A.
GREFIER: P.-Ș. M.-R.
Pe rol se află pronunțarea plângerii formulate depetenta B. C. Carpatica S.A., cu sediul în Mun. Sibiu, ., Jud. Sibiu, cu citarea intimatului ., cu sediul în Mun. F., ., Jud. B., împotriva încheierii nr._/01.10.2012 a O.C.P.I. B. – B.C.P.I. F..
La apelul nominal făcut în ședința publică au fost lipsă părțile.
Procedura de citare legal îndeplinită.
Cauza s-a dezbătut în fond la termenul din 13 februarie 2013 când s-au pus concluzii care se află consemnate în încheierea de amânare a pronunțării de la acea dată și care face parte integrantă din prezenta sentință.
INSTANȚA
Constată că prin cererea înregistrată sub nr. 37RP/19.12.2012 la ANCPI - OCPI B., trimisă acestei instanțe și înregistrată la data de 09.01.2013 cu nr._, petenta B. C. CARPATICA SA, prin reprezentant legal, a formulat plângere împotriva încheierii nr._ soluționate la data de 01.10.2012 de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară B. – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară F..
În motivarea plângerii, petenta a arătat că a formulat cerere de reexaminare împotriva încheierii pronunțate de OCPI B. - BCPI F. în dosarul nr._/2012, încheiere prin care s-a admis cererea având ca obiect întabularea dreptului de ipotecă și notarea interdicțiilor de înstrăinare, grevare, construire, demolare, extindere, închiriere și s-a respins înscrierea ipotecii asupra accesoriilor reprezentând dobânzi, penalități și alte costuri aferente creditului.
A mai arătat că în data de 29.08.2012 s-a încheiat între B. C. Carpatica SA, în calitate de creditor, și . F., în calitate de garant ipotecar, contractele de ipotecă imobiliară nr.393/1/29.08.2012, autentificat sub nr. 2393/29.08.2012 de BNP P. M. C. și nr.394/1/29.08.2012, autentificat sub nr. 2394/29.08.2012 de BNP P. M. C., prin care, conform art. 1 contractul de ipotecă mai sus menționat, garantul ipotecar s-a obligat să garanteze creditul contractat de la B. C. Carpatica SA, în sumă de 1.540.000 lei, dobânzile variabile, care la data încheierii contractului erau de ROBOR la 3 luni + 4% /an, rata dobânzii modificându-se trimestrial, pe toată perioada de creditare, în funcție de nivelul ratei ROBOR la 3 luni și toate costurile aferente creditului, până la recuperarea lor integrală, cu imobilul proprietatea S.C. U. C. S.A. F.-identificat în CF nr._ a localității F., cu nr. cadastral C1 top 2971/1/426/1 și creditul contractat de la B. C. Carpatica SA, în sumă de_ lei, dobânzile variabile, care la data încheierii contractului erau de ROBOR la 3 luni + 4,5% /an, rata dobânzii modificându-se trimestrial, pe toată perioada de creditare, în funcție de nivelul ratei ROBOR la 3 luni și toate costurile aferente creditului, până la recuperarea lor integrală, cu imobilul proprietatea S.C. U. C. S.A. F.-identificat în CF nr._ a localității F., cu nr. cadastral C1 top 2971/1/426/1.
S-a mai arătat că prin cererea notarului public s-a solicitat întabularea ipotecii asupra întregii creanțe garantate precum și înscrierea interdicțiilor aferente, conform contractului de ipotecă imobiliară, iar prin această încheiere registratorul a omis să se pronunțe asupra capătului de cerere privind dobânzi variabile, deși conform art. 64 din ordinul 633/13.10.2006, registratorul avea obligația să se pronunțe asupra acestui capăt de cerere.
Întrucât i s-a admis doar cererea având ca obiect întabularea dreptului de ipotecă și notarea interdicțiilor de înstrăinare, grevare, construire, demolare, extindere, închiriere, respingându-i-se înscrierea ipotecii asupra accesoriilor reprezentând dobânzi, penalități și alte costuri aferente creditului, a formulat cerere de reexaminare împotriva încheierii pronunțate de OCPI B. în dosarul nr._/2012, motivat de faptul că legiuitorul a reglementat în cuprinsul prevederilor art.2354 cod civil faptul că ipoteca garantează cu același rang, capitalul, dobânzile, penalitățile și a considerat că nu este necesară o înscriere suplimentară sau o precizare a acestui aspect în înscrierea de CF, însă în opinia OCPI B. se consideră că dobânzile, penalitățile și costurile aferente creditului nu sunt determinate în cuprinsul contractului de ipotecă, iar conform prevederilor art. 2372 cod civil, ipoteca convențională nu este valabilă decât dacă suma pentru care a fost constituită se poate determina rezonabil din actul de ipotecă.
A mai arătat că nici o bancă nu poate determina nivelul accesoriilor, la momentul acordării creditului, întrucât dobânda este variabilă pe toată perioada de creditoare, pot interveni restructurări și reeșalonări ale creditului, la solicitarea împrumutatului, operațiuni care influențează nivelul costurilor, existând riscul pentru bancă de a se înscrie în cartea funciară o ipotecă subsecventă asupra aceluiași imobil în favoarea altui creditor ce poate invoca prioritate față de dobânzile și costurile băncii neîntabulate.
De asemenea a arătat că, în mod greșit, i s-a respins notarea în aceeași carte funciară a interdicției de constituire de drepturi reale, în special dreptul de superficie ori concesiune, întrucât notarea respectivelor interdicții întrunește condițiile legale pentru admitere, Ordinul 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară prevăzând la art. 42 alin. 1 că notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte și drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturi reale asupra imobilelor și altor înscrieri cu caracter temporar în legătură cu imobilul, iar la alin. 2 lit. „h”, că în această categorie pot fi enumerate interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare și amenajare.
Mai mult, conform art. 1 alin. 1 lit. „d” din Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 71/2011, se prevede că unul din scopurile sistemului de cadastru și carte funciară este contribuția la asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare și facilitarea creditului ipotecar, iar la art. 19 alin. 1 lit. „e” din aceeași lege se prevede că se înscriu fapte juridice, drepturi personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la proprietate, cum tot astfel și la lit. „b” referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate și sarcini, sunt prevăzute faptele juridice, drepturile personale sau alte drepturi juridice, precum și acțiunile privitoare la drepturile reale.
Astfel, solicită admiterea plângerii și pe cale de consecință întabularea în cartea funciară nr._ F. a dreptului de ipotecă, inclusiv asupra dobânzilor variabile și notarea interdicțiilor de constituire de drepturi reale.
Referitor la aceeași chestiune, petenta a mai arătat că la art. 876 alin. 2, 902 alin. 2 și 903 din Codul civil se prevede expres faptul că aceste interdicții, ca orice fapte, acte, raporturi etc. care se referă la imobil pot face obiectul notării.
În drept s-a invocat disp. art.50 alin.2 din Legea 7/1996, modificată.
Examinând actele și lucrările dosarului, instanța reține în fapt următoarele:
Conform cererii de înscriere adresată de BNP P. M. C. OCPI la data de 03.09.2012 s-a solicitat întabularea ipotecii, notarea interdicției de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare amenajare și constituire de drepturi reale asupra imobilului înscris în CF nr._ F. în baza contractelor de ipotecă imobiliară autentificate sub nr. 2393/29.08._ și nr. 2394/29.08.2012, încheiate între B. C. Carpatica SA și . F., pentru garantarea împrumuturilor în sumă de 1.540.000 lei, cu dobânzi variabile ce a făcut obiectul contractului de împrumut nr.393/1/29.08.2012, și respectiv de 1.026.500 lei, cu dobânzi variabile,ce a făcut obiectul contractului de împrumut nr.394/1/29.08.2012, prin constituirea unei ipoteci de rang I asupra mai multor imobile, printre care și imobilul înscris în CF nr._ F. nr. top. 2971/1/426/1. (f. 16-47).
Conform pct.1 din contractul de ipotecă imobiliară, garanții ipotecari se obligă să garanteze creditul acordat de bancă conform contractului de credit, precum și dobânzile variabile și toate costurile aferente creditului, (dobânzi remuneratorii, dobânzi penalizatoare, comisioane, orice alte cheltuieli legate de recuperarea tuturor sumelor datorate și a cheltuielilor de judecată sau decurgând din procedurile de executare silită), până la rambursarea lor integrală.
De asemenea, garanții ipotecari au solicitat înscrierea ipotecii în cartea funciară, precum și notarea în cartea funciară a interdicțiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare, amenajare și constituire de drepturi reale cu privire la imobil, (în special dreptul de superficie ori concesiune), pe perioada existenței ipotecii.
Prin încheierea nr.14.941/04.09.2012 s-a dispus întabularea în CF nr._ UAT F. a dreptului de ipotecă în favoarea Băncii Comerciale Carpatica SA, pentru cele două credite mai sus menționate, în privința capitalului, asupra imobilului cu nr. top. 2971/1/426/1, proprietatea . F., și s-a respins cererea de notare a interdicției de constituire de drepturi reale cu privire la imobil, (în special dreptul de superficie ori concesiune) pentru motivele arătate în încheiere.
În conformitate cu prevederile art. 50 alin.2 din Legea nr.7/1996, petenta a formulat cerere de reexaminare a încheierii nr.14.941/04.09.2012, solicitând întabularea ipotecii asupra întregii creanțe garantate, respectiv atât asupra capitalului, cât și asupra accesoriilor acestuia, iar prin încheierea nr._/01.10.2012, a B.C.P.I. F. s-a respins cererea de reexaminare, reținându-se că în conformitate cu dispozițiile art. 2354 Cod civil, ipoteca garantează cu același rang capitalul, dobânzile, comisioanele, penalitățile și cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului, nemaifiind necesară o altă înscriere în cartea funciară în această privința, cu atât mai mult cu cât valoarea accesoriilor reprezentând dobândă variabilă, comisioane și alte cheltuieli aferente capitalului împrumutat nu este determinată în contractul de ipotecă, și nici nu se poate determina, cu mențiunea că părțile au posibilitatea să convină asupra înscrierii în cartea funciară a unei ipoteci pentru valoarea ce reprezintă totalul costurilor, comisioanelor, dobânzilor etc., cu respectarea art. 2372 (1) Cod civil.
Instanța constată că potrivit art.2372 alin.1 din Codul civil, ipoteca convențională nu este valabilă decât dacă suma pentru care este constituită se poate determina în mod rezonabil în temeiul actului de ipotecă. Cum în contractele de ipotecă mai sus menționate s-a determinat concret suma pentru care s-a constituit ipoteca imobiliară, iar în privința dobânzilor variabile acestea se determină prin raportare la ROBOR, nu se poate spune că părțile nu au indicat în mod rezonabil felul în care se vor determina acestea, și-n consecință nu mai este nevoie de o altă convenție a părților pentru a se putea înscrie ipoteca asupra accesoriilor creditului.
Instanța constată că în conformitate cu art.2354 din Codul Civil, ipoteca garantează cu același rang capitalul, dobânzile, comisioanele, penalitățile și cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului. Ca urmare, scopul ipotecii este să asigure, în caz de neplată din partea debitorului, recuperarea creanței creditului, servind astfel restabilirii echilibrului contractual afectat de conduita necorespunzătoare a debitorului. Așadar, ipoteca va garanta, în principiu, executarea obligațiilor bănești, respectiv restituirea capitalului împrumutat și a dobânzilor aferente, și, în subsidiar, orice alte cheltuieli efectuate de creditor cu conservarea și/sau preluarea bunului.
Așadar, garanția ipotecară, prin indivizibilitatea ei, determină faptul că atunci când există o obligație principală și mai multe obligații accesorii, toate garantate cu un singur bun, ea va asigura plata integrală a acestei obligații.
Astfel, în conformitate cu aceste dispoziții asupra imobilului ipotecat trebuia întabulat dreptul de ipotecă și-n privința dobânzilor, taxe, comisioane, penalități și cheltuieli.
Referitor la respingerea cererii de notare a interdicției de constituire de drepturi reale, în special dreptul de superficie ori concesiune, instanța reține că, în conformitate cu art. 20 din Legea nr.7/1996, modificată prin Legea nr.71/2011, înscrierile în cartea funciară sunt: întabularea, înscrierea provizorie și notarea, cazurile, condițiile și regimul juridic al acestor înscrieri fiind stabilite de Codului civil, la art. 902 alin.2 Cod civil apărând inserate alte cazuri decât cele prevăzute de lege care sunt supuse notării.
Așadar, instanța reține că art.902 Cod civil enumeră nelimitativ actele sau faptele supuse notării, notarea fiind înscrierea prin care se asigură informarea terților asupra unor fapte sau situații juridice care au legătură cu drepturile tabulare. Prin notare, terții sunt informați asupra unor restricții sau condiții ale exercițiului drepturilor înscrise în cartea funciară. Se poate observa că unele din aceste acte sau fapte au legătură cu capacitatea civilă a persoanelor titulare de drepturi reale imobiliare înscrise în cartea funciară, alte fapte sau situații juridice indică însușirile juridice ale imobilelor (exemplu: calitatea de societate comercială), prin alte notări se fac publice anumite acte juridice din care izvorăsc drepturi personale în legătură cu imobilele înscrise, ca de exemplu locațiunea, dreptul de preemțiune născut din convenții, iar prin alte notări se indică anumite restricții ale exercitării drepturilor reale, ca de exemplu interdicția convențională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris în cartea funciară ori urmărirea imobilelor ce fac obiectul drepturilor tabulare (sechestrul, urmărirea imobiliară). De asemenea, se notează în cartea funciară litigiile aflate pe rolul instanțelor judecătorești având ca obiect drepturi tabulare pentru că de modul de soluționare al acestora depune soarta drepturilor litigioase.
Chiar dacă legea nu prevede expres posibilitatea notării interdicției de constituire a drepturilor reale de superficie și de concesiune, instanța apreciază că această interdicție asupra căreia părțile au convenit poate fi notată în cartea funciară, întrucât se referă la restricția unor drepturi reale privitoare la imobilul cu care s-a garantat, iar dreptul de superficie și cel de concesiune sunt drepturi reale.
În considerarea celor mai sus expuse, instanța apreciază că plângerea petentei este întemeiată și urmează să o admită, și în consecință să dispună desființarea încheierii nr._/01.10.2012 emisă de către BCPI F. în dosarul nr._/12.09.2012, și înscrierea în CF nr._ F., a dreptului de ipotecă asupra imobilului cu nr. top. 2971/426/1, inclusiv asupra dobânzilor, comisioanelor și celorlalte costuri aferente creditului, cu același rang ca și ipoteca înscrisă în favoarea petentei asupra imobilului aparținând intimatului, precum și notarea interdicțiilor de constituire de drepturi reale pe perioada existenței ipotecii, conform contractului de ipotecă imobiliară nr. 393/1 din 29.08.2012 autentificat de BNP P. M. C., cu nr. 2393/29.08.2012 și nr. 394/1 din 29.08.2012 autentificat de BNP P. M. C., cu nr. 2394/29.08.2012.
Nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite plângerea formulată de petenta B. C. Carpatica S.A., cu sediul în Mun. Sibiu, ., Jud. Sibiu, cu citarea intimatului ., cu sediul în Mun. F., ., Jud. B., împotriva încheierii nr._/01.10.2012 a O.C.P.I. B. – B.C.P.I. F., și în consecință:
Desființează încheierea nr._/01.10.2012 a O.C.P.I. B. – B.C.P.I. F. în dosarul nr._/12.09.2012 .
Dispune înscrierea în CF nr._ F., a dreptului de ipotecă asupra imobilului cu nr. top 2971/1/426/1, inclusiv asupra dobânzilor, comisioanelor și celorlalte costuri aferente creditului, cu același rang ca și ipoteca înscrisă în favoarea petentei asupra imobilului intimatului, precum și notarea interdicției de constituire de drepturi reale pe perioada existenței ipotecii, în special drepturi de superficie ori concesiune, conform contractului de ipotecă imobiliară nr. 393/1/29.08.2012 autentificat de BNP P. M. C. sub nr. 2393 la data de 29.08.2013 și nr. 394/1/29.08.2012, autentificat de BNP P. M. C. sub nr. 2394 la data de 29.08.2012.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 20 februarie 2013.
JUDECĂTOR GREFIER
D. A. P.-Ș. M.-R.
Red. D.A.
22.03.2013
Tehnored. PSMR-4 ex.
22.03.2013
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 2268/2013. Judecătoria... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 111/2013. Judecătoria... → |
|---|
