Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 659/2015. Judecătoria FĂLTICENI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 659/2015 pronunțată de Judecătoria FĂLTICENI la data de 10-03-2015 în dosarul nr. 4146/227/2014
Dosar nr._ - hotărâre care să țină loc de act autentic -
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA FĂLTICENI
SENTINȚA CIVILĂ NR. 659.
Ședința publică din data de 10 martie 2015.
Instanța constituită din:
Președinte: D. E. G.
Grefier: O. A.
Pe rol, judecarea cauzei civile având ca obiect – hotărâre care să țină loc de act autentic – formulată de reclamanții A. E. ȘI A. M. C. în contradictoriu cu pârâta L. A..
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă reclamanta și pârâta, reclamanta fiind asistată de avocat A. E. (cu delegație la fila 36 dosar) – care reprezintă și pe pârâtul care lipsește.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, de către grefierul de ședință după care:
Apărătoarea reclamanților – avocat A. E. – depune la dosar anexa 24 după defunctul M. I. P. eliberată de Primăria Comunei Baia, județul Suceava (fila 79), precizând că i s-a comunicat că emiterea Încheierii de Carte Funciară prin care se alocă număr cadastral se emite ulterior hotărârii judecătorești.
Întrebate fiind, părțile: reclamanții prin apărător și pârâta – personal, arată că nu mai au de formulat alte cereri.
Nemaifiind excepții de invocat, cereri de formulat și probe de administrat, instanța constată procesul în stare de judecată și în temeiul art. 392 Cod procedură civilă, acordă cuvântul pe fond.
Apărătoarea reclamanților – avocat A. E. – solicită în baza probatoriului cu înscrisuri și a poziției procesuale de recunoaștere a pârâtei consemnată în interogatoriul civil luat la termenul de judecată din 26.01.2015, admiterea acțiunii – așa cum a fost formulată; fără cheltuieli de judecată.
Pârâta, achiesând la pretențiile reclamanților, arată că este de acord cu acțiunea așa cum a fost formulată.
În temeiul art. 394 Cod procedură civilă, instanța declară închise dezbaterile pe fond și reține cauza spre soluționare.
După deliberare,
INSTANȚA
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea adresată acestei instanțe și înregistrată sub nr._ din 03.10.2014, reclamanții A. E. și A. M. C. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta L. A., ca pe baza probatoriului ce se va administra, să se pronunțe o hotărâre, care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare sub condiție rezolutorie.
In fapt, reclamanții au arătat că la data de 15.06.2014, au încheiat cu pârâta un antecontract de vânzare-cumpărare, consemnat prin înscris sub semnătură privată intitulat „act de vânzare-cumpărare”, prin care a convenit cu pârâta la vânzarea-cumpărarea următoarelor suprafețe de teren:
- Suprafața de 573 mp teren parte din .-extravilan, situat în ., jud.Suceava, între vecinii: M. M., Linie Ogoare, C. P. și Canal;
- Suprafața de teren de 3606 mp și suprafața de 550 mp parte din .-extravilan, situate în ., jud. Suceava, între vecinii: M. M., Canal, C. P. și Canal;
- Suprafața de teren de 1871 mp parte din . extravilan, situată în ., jud. Suceava, între vecinii:M. M., Canal, C. P., Drum Exploatare.
Precizează că pârâta L. A. este proprietara terenului în calitate de unică moștenitoare a tatălui său Murarașu P., în urma căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate conform titlului de proprietate nr. 1273/24.10.1997, iar terenul este liber de sarcini și se află în circuitul civil.
Arată că prețul pe care l-a plătit pentru aceste bunuri la data încheierii actului a fost de 1000 lei.
Menționează reclamanții că au convenit cu pârâta ca imediat după îndeplinirea obligației financiare să încheie actul în formă autentică, însă acest lucru nu a fost posibil până acum, motiv pentru care a promovat prezenta cerere.
Mai arată reclamanții că înscrisul sub semnătură privată a fost încheiat la data de 15.06.2014, plata făcându-se în același moment, respectându-se în acest fel prevederile art.1179, art.1236 NCC, 1270, 1272, 1516, 1528 NCC, iar vânzarea este perfectă – vânzătoarea fiind obligată să facă cele necesare autentificării vânzării-cumpărării, acțiunea formulată fiind una legală, urmând a se avea în vedere și dispozițiile art.5(2) Titlul X din Legea 247/2005.
În drept, și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art.1179 Noul Cod Civil, art.1236 NCC, art.1270, 1272, 1516, 1528 NCC, Titlul X – circulația juridică a terenurilor din Legea 247/2005, art. 195 C..
In dovedirea susținerilor, reclamanta înțelege să se folosească de proba cu înscrisuri și proba cu martorii Z. P. și A. A..
Legal citată, pârâta sa formulat întâmpinare prin care a arătat că este de acord cu acțiunea formulată de reclamanți.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:
La data de 15.06.2014 între părți a intervenit o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare materializată în înscrisul sub semnătură privată intitulat „ contract de vânzare-cumpărare ” (f. 13 dosar), prin care pârâta L. A., în calitate de promitent - vânzător a înstrăinat reclamanților A. E. și A. C. dreptul de proprietate asupra următoarelor suprafețe de teren:
- Suprafața de 573 mp teren parte din .-extravilan, situat în ., jud.Suceava, între vecinii: M. M., Linie Ogoare, C. P. și Canal;
- Suprafața de teren de 3606 mp și suprafața de 550 mp parte din .-extravilan, situate în ., jud. Suceava, între vecinii: M. M., Canal, C. P. și Canal;
- Suprafața de teren de 1871 mp parte din . extravilan, situată în ., între vecinii:M. M., Canal, C. P., Drum Exploatare, pentru care a achitat pretul integral de 1000 lei la data încheierii antecontractului.
Reclamanții au intrat în stăpânirea imobilelor în litigiu după încheierea antecontractului de vânzare – cumpărare si plata prețului.
Terenul ce a făcut obiectul convenției de vânzare-cumpărare este proprietatea pârâtei, conform titlului de proprietate nr.1273/24.10.1997.
Instanța apreciază că forma pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea de a vinde și/sau a cumpăra, care anticipează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil, este cea autentică.
Art. 1279 al. 3 teza I cod civil – la nivel de parte generală – dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia (contractului respectiv, nu ale antecontractului) sunt îndeplinite.
Și art. 1669 teza finală Cod civil - când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare, refuză, nejustificat, să încheie actul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite – la nivel de vânzare-cumpărare justifică acest lucru.
Art. 1179 al. 2 Cod civil dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.
Art. 1244 Cod civil (forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară), prevede că:
În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.
Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.
Astfel, necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (fond și formă) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare și/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă este îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Transferul dreptului de proprietate asupra suprafețelor de teren în litigiu nu s-a produs la data de 15.06.2014, întrucât înscrisul sub semnătură privată denumit contract de vânzare cumpărare, nu respectă forma autentică ad validitatem a convențiilor ce strămută dreptul de proprietate privată asupra unui teren, formă stipulată sub sancțiunea nulității absolute, conf. art. 1244 Cod civil, astfel încât transferul dreptului de proprietate se produce la momentul pronunțării hotărârii judecătorești care complinește lipsa formei autentice. Astfel instanța care pronunță hotărârea judecătorească este obligată să respecte dispozițiile legale în vigoare, printre care și prevederile Legii 17/2014.
Cum transferul dreptului de proprietate nu s-a realizat în mod valabil, până la . Legii 17/2014, orice transmisiune ulterioară de drepturi reale asupra unui teren extravilan se realizează în condițiile cadrului legal.
Pentru aceste motive, constatând că nu este îndeplinită condiția de formă impusă de dispozițiile legale enunțate mai sus, instanța va respinge cererea ca nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge ca nefondată, cererea având ca obiect – hotărâre care ține loc de act autentic - formulată de reclamanții A. E., CNP_, domiciliată în .. Mălini, jud. Suceava și A. M. C., CNP_, domiciliat în ., jud. Suceava, în contradictoriu cu pârâta L. A., CNP_, domiciliată în ., jud. Suceava.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria Fălticeni.
Pronunțată în ședința pblică din data de 10.03.2015.
P., Grefier,
Red.D.E.G./Tehnored.I.M./5 ex/30.03.2015
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 757/2015. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 664/2015. Judecătoria... → |
|---|
