Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 151/2013. Judecătoria FILIAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 151/2013 pronunțată de Judecătoria FILIAŞI la data de 04-03-2013 în dosarul nr. 1076/230/2012
Dosar nr._ - hotărâre care să țină loc de act autentic -
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA FILIAȘI
SENTINȚA CIVILĂ NR. 151
Ședința publică de la 04 martie 2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE - S. M. O.
Grefier - S. P.
.x.x.x.x.
Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamantul E. F. și pe pârâta E. A., având ca obiect "hotarâre care sa tina loc de act autentic".
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns reclamantul asistat de avocat N. D. și pârâta.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, s-a administrat proba cu interogatoriul pârâtei după ce în prealabil s-a procedat la identificarea acesteia, prin legitimarea cu B.I. . nr._/19.12.1981 eliberat de Miliția Filiași, după care, având în vedere poziția procesuală exprimată cu ocazia administrării probei cu interogatoriu instanța urmează a reveni asupra probei testimoniale ,apreciind ca fiind inutilă, și nemaifiind cereri noi formulate sau probe propuse, în baza disp. art. 150 C.pr.civ. a declarat închise dezbaterile și a acordat cuvântul pe fond.
Avocat N. D., pentru reclamant, a solicitat admiterea acțiunii formulate, fără cheltuieli de judecată.
Pârâtul a solicitat admiterea acțiunii promovate de reclamantă.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față constată următoarele:
Prin acțiunea civilă înaintată la Judecătoria Filiași la data de 31 iulie 2012 și înregistrată sub nr._ , reclamantul E. F. a chemat-o în judecată pe pârâta E. A., pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare cu privire la terenul arabil extravilan, în suprafață de 3000 m.p. situat în T.121 P.50., având următoarele vecinătăți: la Nord - DE 4473; la Sud – E. F.; la Est – R. C.; la Vest - V. D.
In motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că înțelegerea a fost constatată prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarului Public J. G. C. prin Incheierea nr. 1623/02 iunie 2006, urmând ca pârâta să întocmească documentația cadastrală și să încheie actul în formă autentică la același birou notarial.
A susținut reclamantul că problemele de sănătate și cheltuielile neprevăzute au constituit impedimente care au împiedicat-o pe pârâtă să întocmească cadastrul, iar în prezent aceasta refuză autentificarea actului.
In drept, a invocat dispozițiile art. 1073 din Codul civil vechi, art. 5 alin. 2 din legea nr. 247/2005, art. 111 din codul de procedură civilă sau/și art. 1669 și următoarele din Noul Cod Civil.
In dovedirea acțiunii a depus la dosar în copie următoarele înscrisuri: antecontractul de vânzare-cumpărare, TDP nr. 1815 – 2217/1997, certificat de atestare fiscală, Anexa I la acesta și dovada neprezentării la notarul public.
Acțiunea a fost corespunzător timbrată.
La termenul de judecată din data de 29 octombrie 2012 instanța a încuviințat proba cu interogatoriul luat pârâtei și proba cu expertiza tehnică judiciară specialitatea Topografie, cadastru și geodezie, fiind prorogată încuviințarea probei testimoniale solicitată de către reclamant până după efectuarea raportului de expertiză.
Raportul de expertiză având ca obiective: a) identificarea terenului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1623 din data de 02.06.2006 de B.N.P.J. G. C.( fila 5) dosar) prin punct suprafață și învecinări, cu stabilirea dimensiunilor și indicarea acestora pe schița topografică; b) stabilirea regimului juridic al terenului litigios, respectiv dacă acesta face parte din domeniul public sau privat al localității, dacă a fost reconstituit dreptul de proprietate unei terțe persoane pe teren, dacă s-a emis titlu de proprietate unei alte persoane pe teren; c) stabilirea dacă acesta se identifică cu terenul înscris în titlul de proprietate nr.1815-2217/20.10.1997 emis pe numele pârâtei E. A.(fila 7 dosar); d) întocmirea unei schițe topografice ; c) întocmirea planului de amplasament și delimitare a imobilului în sistem național de proiecție Stereografic 1970 și avizarea la O.C.P.I. D. a expertizei judiciare conform Ordinului nr. 1882/C-_ din 12 septembrie 2011 pentru aprobarea Regulamentului privind avizarea tehnică a expertizelor judiciare efectuate de experții judiciari în specializarea topografie, cadastru și geodezie ; d) evaluarea terenului, întocmit de către expertul tehnic judiciar C. V. a fost înaintat și atașat la dosar la data de 08.02.2013 ( filele 46-56 ).
La termenul de judecată din data de 04 martie 2013 a fost administrată proba cu interogatoriul pârâtei, aceasta recunoscând că a înstrăinat în favoarea reclamantului suprafața menționată în antecontractul de vânzare – cumpărare, primind prețul convenit, însă nu a perfectat actele la notar din cauza lipsei resurselor financiare necesare întocmirii lucrării de cadastru.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța constată și reține că ,
Prin Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea de autentificare nr. 1623 din data de 02 iunie 2006 a B.N.P. F. G. C. (filele: nr. 5 și nr. 6 din dosar), încheiat între reclamantul E. Floriean, în calitate de promitent – cumpărător și pârâta E. A., părțile au stabilit vânzarea, respectiv cumpărarea unei suprafețe de teren arabil extravilan de 3000 m.p. aflat în tarlaua 121 . pârâtă prin T.P. nr. 1815 – 2217 eliberat la data de 20.10.1997 de Comisia Județeană D., pentru prețul de 1.400 lei (RON). Acest preț a fost achitat integral de către reclamant, așa cum rezultă din răspunsurile la interogatoriu ale pârâtei E. A. (fila nr. 62 din dosar).
Prin Titlul de Proprietate nr. 1815 – 2217 eliberat la data de 20.10.1997 de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor D. pe numele pârâtei E. A. în calitate de moștenitoare a defunctului Tabîrcă O. I., (fila nr. 7 din dosar), a fost reconstituit în favoarea pârâtei dreptul de proprietate pentru suprafața totală de teren arabil de 1,94 ha, situat în extravilanul orașului Filiași, ., județul D., din care face parte și suprafața de 3000 m.p. din Tarlaua 68 .> Ulterior eliberării acestui titlu, la data de 02 iunie 2006 s-a încheiat între reclamantul E. Floriean, în calitate de promitent – cumpărător și pârâta E. A., în calitate de promitent – vânzător, o convenție materializată în înscrisul intitulat "Antecontract de vânzare – cumpărare”, autentificat la data de 02 iunie 2006 sub nr. 1623 de B.N.P. J. G. C. (fila nr. 6 din dosar) prin care părțile au stabilit vânzarea, respectiv cumpărarea suprafeței de teren descrise mai sus, pentru prețul de 1400 lei (RON). Acest preț a fost achitat integral de către reclamant, așa cum rezultă din răspunsurile la interogatoriu ale pârâtei (fila nr. 62 din dosar).
Posesia terenului a fost predată reclamantului E. Floriean după încheierea antecontractului, acesta aflându-se și în prezent în posesia suprafeței de teren care face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare, fapt necontestat de către pârâtă.
Au mai stabilit părțile ca, încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare să se încheie după întocmirea documentației cadastrale până la data de 02.08.2006.
La data de 11.09.2012 reclamantul a notificat-o pe pârâtă să se prezinte la Biroul Notarului Public J. G. C., cu sediul în Filiași pentru încheierea contractului în formă autentică însă, așa cum rezultă din adresa nr. 1235 din 11.09.2012 emisă de acest birou notarial, pârâta nu s-au prezentat pentru încheierea contractului de vânzare–cumpărare (fila 15).
Conform art. 6 alin. (2) C.civ. si al art. 3 din Legea nr. 71/2011, legea în vigoare la data încheierii unui act juridic va reglementa atât efectele trecute, adică efectele care s-au produs sub imperiul ei (principiul neretroactivității), cât si efectele viitoare, adică efectele care se vor produce după . legii noi (ultraactivitatea legii vechi)
Pentru actul juridic, prin Noul Cod Civil, a fost stabilită regula aplicării legii în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privința condițiilor de validitate si, pe cale de consecință, a nulității, ci si pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după . unei noi legi), pentru executarea obligațiilor asumate de părți, pentru încetarea actului juridic.
Această regulă se desprinde atât din dispozițiile art. 6 alin. (2) si (3) C.civ. (reluate în art. 3 si art. 4 din Legea nr. 71/2011), cât si din art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, potrivit căruia, ”contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea si încetarea sa”.
În consecință, întrucât antecontractul, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a terenului, a fost încheiat în luna iunie 2006, înainte de . Noului Cod Civil, 01.10.2011, efectele acestuia, inclusiv încheierea contractului în formă autentică, sunt reglementate de prevederile Codului civil de la 1864 și de Titlul X din Legea 247/2005- Circulația juridică a terenurilor.
Conform art. 2 alin 1 din Legea 247/2005–Titlul X, în vigoare la data încheierii convenției dintre reclamant și pârâte, „terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.”
Rezultă că înscrisul sub semnătură privată încheiat în data de 02.06.2006 este nul absolut ca act de vânzare-cumpărare, neputând transmite dreptul de proprietate asupra terenului.
Convenția respectivă este însă valabilă ca promisiune de vânzare-cumpărare, antecontract, în virtutea principiului conversiunii actelor juridice.
Astfel, promisiunea sinalagmatică de vânzare este contractul prin care ambele părți se obligă ferm (spre deosebire de angajamentul promitentului în cazul pactului de preferință) să încheie în viitor un contract de vânzare ale căror elemente esențiale (lucru vândut și preț) sunt deja convenite.
Convenția încheiată între părți în data 02.06.2006 și consemnată în înscrisul denumit de părți ”Antecontract de vânzare-cumpărare”, este în fapt o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, un antecontract.
Conform art. 5 alin. 2 din Titlul X -Circulația juridică a terenurilor al Legii nr. 247/2005 - „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.
Promitentului-vânzător îi revin: ca obligații principale, prezente în orice promisiune, obligația de a nu înstrăina sau greva în folosul altei persoane lucrul promis (1°), obligația de a nu încheia cu terții acte juridice susceptibile de a restrânge sau înlătura drepturile promitentului vânzător (2°), obligația de a consimți la autentificarea vânzării (3°), iar ca obligații secundare, ocazional, dacă părțile convin astfel, obligația de a preda anticipat promitentului-cumpărător.
Promisiunea sinalagmatică poate fi încălcată fie prin refuzul autentificării vânzării promise, principala obligație asumată.
Obligația decurgând pentru ambele părți din promisiune de a consimți la autentificarea vânzării promise este una de a face.
Este de principiu că refuzul îndeplinirii unei obligații legal asumate dă dreptul creditorului de a cere executarea silită a acesteia. În acest sens, art. 1279 din Noul cod civil stipulează că „în caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese”.
Promitenta vânzătoare E. E. nu și-a îndeplinit obligația de a consimți la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, neprezentându-se la notarul public la data convocării.
Potrivit art. ART. 969 din Codul civil de la 1864, în vigoare la momentul încheierii promisiunii „Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Ele se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege.”, iar potrivit art 970 din același cod „ Convențiile trebuie executate cu bună-credință. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa”, aceste prevederi legale fiind aplicabile în prezenta cauză conform art 6 din Noul Cod civil.
Aceste texte legale consacră principiul forței obligatorii a contractului pentru părțile contractante și principiul relativității efectelor contractului.
Instanța constată că reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate, de plată a prețului, iar pârâta nu și-a îndeplinit obligația de prezentare în fața notarului public în vederea încheierii contractului în formă autentică, fără motiv justificat, îndeplinindu-și în schimb obligația de predare a terenului, așa cum rezultă din răspunsul pârâtei E. A. la interogatoriu.
Instanțele judecătorești pot pronunța, pe baza unui antecontract de vânzare-cumpărare, o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare, conform art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulația juridică a terenurilor al Legii nr. 247/2005, „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”, în vigoare la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare dintre părți și deci aplicabile în prezenta cauză conform dispozițiilor art 6 din Noul Cod civil.
Se constată că în cauză sunt îndeplinite atât condițiile art 5 alin. 2 din Titlul X Circulația juridică a terenurilor al Legii nr. 247/2005, pârâtele fiind cele care refuză să încheie contractul, astfel încât reclamantul este îndreptățit să solicite instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, dovada refuzului fiind tocmai neprezentarea la notarul public la data stabilită și pentru care au fost convocate..
Terenul ce face obiectul vânzării a fost dobândit prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 de către pârâtă în calitate de moștenitoare a defunctului T. O.I. și este individualizat în cuprinsul Titlului de proprietate 1815 – 2217 eliberat la data de 20.10.1997 de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor D., este situat în extravilanul localității Filiași, ., jud. D. în T.121 P.50, are categoria de folosință extravilan și are suprafața indicată în titlul de proprietate de 3000 m.p.
De asemenea, din raportul de expertiză întocmit în cauză rezultă că terenul în suprafață de 3000 m.p. ce face parte din suprafața de 1,94 ha înscrisă în TDP 1815 – 2217 eliberat la data de 20.10.1997, pe numele pârâtei în calitate de moștenitoare a autorului Tabîrca O. I. este situat în extravilanul orașului Filiași, . în T 121 P.50, are categoria de folosință arabil extravilan, precum și următoarele vecinătăți: Nord – De 4473 -13,50 m ( distanța dintre punctele 5-26); Est: M. P. – 236,95 m. (distanța între punctele 26-53); Sud - E. F.-13,51 m. ( distanța între punctele 53-52) și Vest – V. D – pe distanța de 236,01 m.(distanța dintre punctele 52-38-34-33-5).
Totodată, conform certificatului de sarcini eliberat de OCPI D. (fila 11), pentru terenul litigios nu au fost înscrise sarcini, ceea ce indică faptul că nu au fost depuse la O.C.P.I. acte translative sau constitutive de drepturi reale pentru acest teren.
Având în vedere aceste considerente va fi admisă cererea reclamantului, se va constata valabilitatea înscrisului sub semnătură privată intitulat "Antecontract de vânzare -cumpărare”, la data de 02.06.2006, ca antecontract de vânzare-cumpărare și se va constata că reclamantul E. Floriean a devenit prin cumpărare cu prețul de 1400 lei (RON), proprietarul imobilului – teren arabil în suprafață de 3000 m.p., situat în extravilanul orașului Filiași,., județul D. și cuprins în Titlul de Proprietate nr. 1815-2217/20.10.1997 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor D. pe numele pârâtei E. A., suprafață ce face parte din Tarlaua 121 . determinată de conturul punctelor 5-26-53-52-38-34-33-5 pe planul de situație anexat la raportul de expertiză tehnică întocmit de expert tehnic judiciar în specialitatea topografie – cadastru – geodezie C. V. (filele nr. 46-49 din dosar), raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, cu vecinătățile: la Nord – D.e -4473, la Est – M. P., la Sud – E. F., la Vest – V. D.
Prezenta hotărâre urmează a ține loc de act autentic de vânzare – cumpărare și, în temeiul articolului 54 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 – Legea cadastrului și a publicității imobiliare, după rămânerea definitivă și irevocabilă, se va comunica Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară D..
În temeiul art. 77 ind. 1 alin. 6 din Legea 571/2003 privind Codul fiscal, se va comunica prezenta sentință în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă și irevocabilă, organului financiar local de la locul situării imobilului.
Se va lua act că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea de chemare în judecată având ca obiect “pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare” formulată de reclamantul E. Floriean, domiciliat în orașul Filiași, ., jud. D. împotriva pârâtei, E. A., domiciliată în orașul Filiași, ., jud. D..
Constată că reclamantul E. Floriean a devenit, prin cumpărare cu prețul de 1400 lei (RON), proprietarul imobilului – teren arabil în suprafață de 900 m.p., situat în extravilanul orașului Filiași,., județul D. și cuprins în Titlul de Proprietate nr. 1815-2217/20.10.1997 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor D. pe numele pârâtei E. A., suprafață ce face parte din Tarlaua 121 . determinată de conturul punctelor 5-26-53-52-38-34-33-5 pe planul de situație anexat la raportul de expertiză tehnică întocmit de expert tehnic judiciar în specialitatea topografie – cadastru – geodezie C. V. (filele nr. 46-49 din dosar), raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, cu vecinătățile: la Nord – D.e -4473, la Est – M. P., la Sud – E. F., la Vest – V. D.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare – cumpărare și, în temeiul articolului 54 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 – Legea cadastrului și a publicității imobiliare, după rămânerea definitivă și irevocabilă, se va comunica Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară D..
În temeiul art. 77 ind. 1 alin. 6 din Legea 571/2003 privind Codul fiscal, se va comunica prezenta sentință în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă și irevocabilă, organului financiar local de la locul situării imobilului.
Ia act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 04 Martie 2013
Președinte, Grefier,
S. M. O. S. P.
Red.jud. S.M.O.
Tehred.S.P.
6 exp./29.03.2013
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 193/2013.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 616/2013.... → |
|---|
