Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 2573/2013. Judecătoria FOCŞANI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2573/2013 pronunțată de Judecătoria FOCŞANI la data de 28-05-2013 în dosarul nr. 5339/231/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
Judecătoria Focșani – Județul V.
SECȚIA CIVILĂ
SENTINTA CIVILA NR. 2573
Ședința publică din data de 28 Mai 2013
Completul constituit din:
Președinte – R. I.
Grefier – G. R.
Pe rol se află pronunțarea acțiunii civile formulata de reclamanții M. V. și M. Anișoara cu domiciliul în loc. Focșani, ., jud. V. în contradictoriu cu pârâtul G. D. cu domiciliul în loc. Focșani, .. 12 bis, jud. V. având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Dezbaterile orale au avut loc in ședința publica din data de 21.05.2013, note consemnate in încheierea de ședința de la acea data, si cand instanta in vederea deliberării a amanat pronuntarea, pentru astazi, cand
INSTANTA
Asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea adresata acestei instante la data de 07.05.2012 sub nr._ ,reclamantii M. V. si M. A. au chemat în judecata pe pârâtul Golesteanu D.,pentru pronuntarea unei hotarari prin care sa se dispuna perfectarea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare autentificata sub nr.1457/27.08.2011 la BNP C. G.,cu privire la suprafata de 35 mp.situata in Focsani,.-58,nr.cadastral_,T.92,p.c.5275.
În motivare, se arata ca partile au incheiat un contract de promisiune bilaterala de vanzare cumparare,ca paratul s-a obligat sa vanda suprafata de 36 mp. sau cat se va gasi la masuratoare in urma dezmembrarii ,respective 32 mp. in partea de sud a proprietatii iar 3 mp. in partea de est a proprietatii sale,ca pretul vanzarii a fost de 100 euro/mp. din care s-a achitat un avans de 500 euro,stabilindu-se ca perfectarea sa aiba loc in forma autentica pana la data de 22.09.2011.Au mai sustinut ca perfectarea nu s-a putut realiza ,intrucat paratul in mod nejustificat a pretins ca suprafata rezultata in urma dezmembrarii care a fost vizata prin promisiunea bilaterala este de 70 mp .,desi in realitate este de 35 mp.
Cererea a fost motivata in drept,potrivit disp. art.5 al.2 din Titlul X din Lg.247/2005.
In dovedirea cererii ,reclamantii au depus inscrisuri(f.3-9) si a solicitat administarea probei cu expertiza specialitatea topometrie .
Paratul Golesteanu D. a formulat intampinare inregistrata la dosar la data de 21.06.2012, prin care a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata si a invocat sub forma de “exceptii”(calificate de instanta la termenul de judecata din data de 25.09.2012 drept aparari de fond ,pentru considerentele expuse in incheierea de sedinta),nulitatea absoluta a promisiunii bilaterale de vanzare cumparare, neexecutarea contractului de catre promitentii cumparatori.
In fapt ,paratul a aratat ca i s-a restituit in natura terenul in litigiu,prin dispozitia Primariei Focsani ,ca din vina reclamantilor care au amplasat diverse constructii provizorii pe terenul proprietatea sa nu au reusit sa intre in posesia terenului liber de orice sarcini,ca reclamantii nu au dat curs solicitarii paratului de a-si ridica constructiile amplasate,ca in ideea solutionarii conflictului ,pe cale amiabila,a incercat si vanzarea catre reclamanti a suprafetei ocupate de acestia in mod abuziv,de 70 mp asa cum au constatat organele autorizate ,si nu a suprafetei de 35 mp,asa cum sustin reclamantii,intrucat in urma dezmembrarii a rezultat suprafata de 70 mp .A mai sustinut ,ca intrucat reclamantii nu s-au prezentat sa incheie actul pana la data de 22.09.2011, sa plateasca pretul convenit de parti,actul a devenit nul si reclamantii au pierdut avansul.In subsidiar ,paratul mai arata ca reclamantii nu s-au prezentat sa achite pretul stabilit ,suma consemnata de reclamanti nu reprezinta pretul convenit de 7000 euro pentru suprafata de 70 mp. ci doar o parte ,astfel ca vanzarea nu s-a putut perfecta din vina acestora ,lipsind consimtamnatul partilor privind lucrul vandut si pretul platit.
In drept ,au fost invocate disp.art.924 si urm.,art.1294 si urm.Cod Civil,art.5 al.1 Titlu X din Legea 247/2005.
In aparare ,paratul a solicitat proba cu inscrisuri(f.19-47 ,50- 63) si cu interogatoriile reclamantilor.
Conform art. 167 Cod procedura civila,instanta a încuviintat proba cu înscrisuri ,cu interogatoriile partilor si cu expertiza specialitatea topometrie .
Din analiza actelor si lucrarilor dosarului, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:
Prin contractul de promisiune bilaterala de vanzare cumparare aut.sub nr.1457/22.08.2011 de BNP G. C.–f.3,4 din dosar, paratul Golesteanu D. s-a obligat sa vanda reclamantilor M. V. si M. A. ,aproximativ suprafata de 36 mp. sau cat se va gasi la masuratoare in urma dezmembrarii ,astfel:32 mp. in partea de sud a proprietatii iar 3 mp. in partea de est ,din imobilul proprietatea paratului, situate in intravilanul mun.Focsani,.-58,judetul V.,cu numar cadastral_,inscris in c..f.nr._ ,..5275,compus din suprafata totala de 637 mp. teren curti constructii ,teren vecin cu proprietatea reclamantilor, atribuit paratului prin dispozitia nr.2331/_ eliberata de Primaria mun.Focsani .Primitentul vanzator Golesteanu D. si-a mai asumat prin antecontract obligatia ca pana la data perfecatrii contrcatului de vanzare cumparare in forma autentica ,stabilita de parti ca fiind 22.09.2011 ,sa depuna toate diligentele in vederea dezmembrarii imoblului .S-a stability ca prêt al vanzarii ,suma de 100 euro/mp., din care paratul a primit de la reclamanti suma de 500 euro ,urmand ca diferenta calculata la suprafata rezultata in urma dezmembrarii ,sa o primeasca la data perfectarii contractului in forma autentica,22.09.2011.Partile au stabilit si clauza de arvuna ,in sensul ca daca partile nu- si respecta obligatiile asumate ,sa suporte sanctiuni constand in aceea ca vanzatorul va restitui dublul sumei incasate de 500 euro iar cumparatorii vor pierde suma achitata.Partile au mai convenit ca in cazul in care vreuna dintre parti nu se av prezenta pentru autentificare ,fiecare parte sa paota solicita instantei de judecata sa pronunte o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de act autentic de instrainare.
Potrivit planului de amplasamment si delimitare a imobilului inregistrat sub nr._/15.09.2011 la OCPI V.-f .22, s-a identificat de catre parat in urma dezmembrarii suprafata de 70 mp.,nr. cadastral_, intravilan mun. Focsani, .-58, T.92,p.5275.
Potrivit incheierii de certificare nr.3757/26.09.2011 incheiata de BNP G. C. –fila 5 ,rezulta ca partile s-au prezentat in fata notarului public ,la acea data ,ca reclamantii nu au mai fost de acord cu perfectarea vanzarii intrucat au considerat ca schita cadsastrala ce face obiectul contractului de promisiune bilaterala de vanzare cumparare nu corespunde realitatii.
Prin cererea de chemare in judecata reclamantii ,promitenti cumparatori au solicitat perfectarea promisiunii se vanzare cumparare cu privire la suprafata de 35 mp .
In drept,potrivit dispozitiilor art.1669 al.1 din Noul Cod Civil:” Când una dintre părțile care au încheiat promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.” Asadar, în conditiile prevazute de text, consimtamantul partii în culpa în executarea obligatiilor ce-i revin din antecontractul încheiat de parti, ar fi suplinit prin hotararea ce s-ar pronunta de instanta de judecata.
Insa ,fata de obiectul si motivarea in fapt a cererii de chemare in judecata ,asa cum aceasta a fost formulata de catre reclamanti ,actiunea cu care instanta este investita impune implicit stabilirea cu prioritate a obiectului promisiunii de vanzare cumparare bilaterale incheiate intre parti ,stabilirea existentei vointei comune reale a partilor( a cauzei si a consimtamantului si a identitatii intre vointa interna si cea decalarata), intrucat dispozitiile legale anterior mentionate devin incidente in situatia in care aceste conditii ale actului juridic raportat la catimea obiectului cererii de chemare in judecata ,pot fi retinute ca indeplinite,intrucat potrivit art.977 Cod Civil”interpretarea contractelor se face dupa intentia . ,iar nu dupa sensul literal al termenilor”.
Or ,in speta ,fata de pozitiile procesuale ale partilor exprimate atat anterior deducerii situatiei litigioase dintre acestea judecatii ,dar si fata de cea exprimata in cuprinsul cererii de chemare in judecata si in cuprinsul intampinarii ,rezulta ca se impune a stabili daca obiectul promisiunii de vanzare cumparare este determinat sau determinabil ,care este acesta si daca ,raportat la obligatiile asumate prin contractul de promisiune bilaterala ,paratul se afla sau nu in culpa iar reclamantii si-au indeplinit obligatiile ce le incumba.
Astfel,instanta va analiza implicit si daca apararile formulate de parat prin intampinare privind nulitatea absoluta a conventiei de promisiune bilaterala si respective, neexecutarea obligatei asumate de catre reclamanti ,sunt sau nu intemeiate.
Instnata retine ca la incheierea conventiei intre parti,au fost indeplinite toate conditiile de validitate prevazute de art.948-968 Cod Civil(dispozitii aplicabile la data incheierii promisiunii bilaterale,reglemenate de vechiul Cod Civil),neputand fi ignorata insa existenta unor trasaturi specifice care deriva din particularitatile conventiei.
Astfel ,pentru a se analiza existenta unui obiect determinabil al promisiunii de vanzare cumparare bilaterale ,se impune a se sublinia ca obiectul antecontarctului de vanzare cumparare cuprinde doar cadrul general in care se va naste raportul juridic cu continutul ce va fi stability ulterior de parti in cadrul contarctului de vanzare cumparare ,in conditiile in care promisiunea de vanzare cumparare are ca obiect doar obligatia de a face aprtilor (de a incheia in viitor contractul de vanzare cumparare)si nu de a da(de a transfera proprietatea).Astfel,obligatia de a face asumata de parat a fost a ceea de a efectua toate demersurile necesare transferarii in viitor a dreptului de proprietate asupra suprafetei de teren ocupate de constructiile edificate de recalmanti pe terenul sau ,constructii in fiinta la data dce 22.08.2011 ,dupa parcurgerea etapei asumate de parti ,intermediare, a dezmembrarii imobilului ,reclamantii asumandu-si obligatia platii pretului de 100 euro /mp pentru tot terenul ce va rezulta in urma dezmembrarii.
Pentru considerentele ce vor fi retinute in continuare,se impune a se stabili ca ,fara putinta de tagada,fata de insesi recunoasterile tuturor partilor facute cu ocazia administrarii probei cu interogatoriul,este evident ca intentia . a cumpara si respectiv de a vinde ,s-a reunit la data de 22.08.2011 si ca a avut ca obiect suprafata de teren a carei marime a fost prefigurata mental de fiecare parte, prin raportare la unicul criteriu comun avut in vedere la acea data, constand in marimea terenului ocupat de constructiile reclamantilor,partile fiind de acord cu toate datele particulare ale actului in care s-a stabilit un pret serios ,determinat (100 euro/mp) si sincer.
Astfel ,prin operatiunea juridica incheiata de parti,acestea si-au asumat reciproc obligatii constnad in a face demersurile necesare pentru a face posibila incheierea actului in forma autentica ,cauza incheierii antecontractului dintre parti constand in aceea ca in momentul realizarii acordului de vointa al partilor ,nu putea fi realizat si tarnsferul dreptului de proprietate asupra terenului ce facut obiectul conventiei ,intrucat terenul in suprafata de totala de 637 mp. nu era dezmembrat .
Ca obiectul vanzarii cumpararii ,avut in vedere de ambele parti il constituie suprafata de 70 mp. ocupata la data de 22.08.2011 de constructiile edificate de reclamanti pe proprietatea paratului, rezulta din coroborarea expertizei administrate in cauza cu intergatoriile luate ,la cererea partilor(f.69-71) dar si de instanta din oficiu ,raspunsurile fiind consemnate in incheierea de sedinta din data de 05.03.3013 –f.89.Suprafata consemnata in cuprinsul promisiunii bilateral de 36 mp., a fost cea apreciata si aproximata de parti ,in lipsa unor masuratori concrete si fara intocmirea unei schite preexistente datei de 22.08.2011 .
Astfel ,raspunzand la interogatoriile administrate ,reclamantii au recunoscut ca suprafata ce a facut obiectul antecontractului a fost de 36 mp. sau cat se va gasi la masuratoare,formula prin care reclamantii au acceptat implicit probabilitatea ca aceasta suprafata sa fie mai mare, dar au contestat ca in urma dezmembrarii s-au gasit 70 mp., reclamanta,sustinand ca suprafata ocupata de constructii la data de 22.08.2011,era doar de 35 mp,iar reclamantul de 1,81m latime si 18 m lungime .Reclamantii au mai recunoscut si ca la acea data, erau amplasate pe terenul paratului ,un gard,o parte din magazie ,partial un gratar,reclamanta sustinand ca in prezent mai exista doar un gard si ca un colt al magaziei ,care era construit pe terenul paratului a fost demolat, recalmantul raspunzand intial ca ,desi a existat un colt de magazie construit pe terenul paratului ,acesta a fost demolat ca si celelalte constructii, si ca vanzarea a fost promisa pentru realizarea unei bune vecinatati.Ulterior,prin raspunsurile date de reclamanti la interogatoriul administrat din oficiu,acestia au recunoscut ca au vrut sa cumpere intreaga suprafata apartinand paratului pe care se aflau instalatii de canalizare ,electrice ,de apa,pomi fructiferi,ca la data de 22.08.2011 nu era niciun gard construit pe terenul paratului, acesta fiind construit ulterior,in august- septembrie 2011,ca in august 2011 era o magazie ,ca un colt al acesteia cadea pe terenul paratului si ca in prezent, pe terenul paratului mai exista gardul si gratarul ,coltul magaziei fiind demolat.Reclamanta a recunoscut si ca la data incheierii promisiunii de vanzare cumparare ,partile nu au masurat terenul ,ca ar fi apreciat ca acesta ar avea suprafata de 33 mp,ca in prezent exista aceleasi constructii ca si in august 2011,mai putin coltul magaziei care era edificat pe terenul paratului,care a fost demolat intre timp.
La randul sau,paratul a sustinut ca obiectul conventiei l-a constituit terenul ocupat de un pom fructifer ,de jumatate dintr-un gratar si, in plus,in partea de vest a proprietatii sale, terenul ocupat de o bucata de magazie care se afla si in prezent,(desi in parte a fost demolata,potrivit sustinerilor reclamantilor) tot pe proprietatea sa .
|In concluzie,terenul in litigiu ce a facut obiectul promisiunii bilaterale incheiate intre parti, este determinabil raportand vointa . (de a cumpara terenul ocupat de grad,gratar si de un colt de magazie, din care doar o parte a fost demolata pana in prezent),la situatia concreta din teren, stabilita de expertul specialitatea topometrie I. C. prin raportul de expertiza intocmit in cauza (f.74-76 cu completarile ulterioare-f.80,f.85-87.f.97-99).Astfel,expertul a identificat in schitele intocmite –f.87 si 99, toate constructiile existente in prezent ,edificate de reclamanti pe terenul paratului .S-a identificat gratarul “G”.,aflat in parte pe suprafata S1 ,in suprafata de 43,21 mp,magazia de scandura ,aflata si in prezent, in parte pe suprafata de S 2 ,in suprafata de 10,08 mp ,expertul identificand si suprafata S 3 de 16,71 mp ,identificata in raport cu sustinerile reclamantilor care au sustinut ca au eliberat-o dupa data incheierii actului,prin demolarea unui colt al magaziei ,in legatura cu care au considerat acestia ca ar fi ocupat la acea data proprietatea paratului .Expertul conchide ca erorile de apreciere a partilor au fost determinate de lipsa masuratorilor ce nu au fost efectuate la data incheierii antecontractului .
Coroborand probele administrate in cauza dar si sustinerile reclamantilor in sensul ca acestia au intentionat ca obiectul conventiei sa il constituie terenurile hasurate ,masurate in schita de la fila 9 ,acestia solicitand de altfel si revenirea la expert pentru identificarea acestor suprafete ce ar fi facut obiectul contractului dintre parti ,se retine ca obiectul conventiei partilor il constituie in mod cert suprafetele insumate ale suprafetelor identificate pe schita cu S1 ,S2 si S 3, respectiv suprafata totala de 70 mp.Vor fi deci retinute suprafatele S1 si S2 ,intrucat asa cum expertul a identificat, potrivit concluziilor depuse la dosar-fila 98 ,aceste suprafete sunt cele in legatura cu care insisi reclamantii au sustinut ca au facut obiectul promisiunii de vanzare ,suprafete hasurate in schita de la fila 9.In plus,se va retine ca si suprafata S 3 face parte din obiectul conventiei partilor intrucat, coroborand sustinerile reclamantilor ,raspunsurile la interogatoriu ,cu situatia de fapt identificata de expert, rezulta ca reclamantii au construit gradul despartitor dintre proprietatea pe care acestia pretind ca o detin si cea a paratului pe aliniamentul 2,9,6,7,8-schita fila 87, dupa incheierea antecontractului ,retragand un colt al magaziei de pe terenul paratului ,care se afla pe S 3 la data dezmembrarii si efectuarii masuratorilor aferente acestei opratiuni de specialistii in cadastru,gardul inconjurand insa in prezent suprafetele S 1 si S2, asa cum expertul a concluzionat.Demersurile reclamantilor au vizat tocmai micsorarea in mod unilateral a catimii obiectului promisiunii de vanzare cumparare ,cu consecinta diminuarii si a pretului aferent contractului de vanzare cumparare. Asa se explica de ce reclamantii sustin prin raspunsurile date la interogatoriu ca in prezent nu mai exista niciun colt al magaziei pe terenul paratului, crezand in mod eronat ca prin construirea gardului pe aliniamentul 2,9,6,7,8 au delimitat in mod correct proprietatile partilor ,ignorand faptul ca si in prezent un colt al magaziei acestora se afla pe proprietatea paratului, ca si gardul construit ulterior incheierii promisiunii bilaterale si ca, la data de 22.08.2011, pe suprafata S 3 ,se afla si un alt colt de magazie demolat de acestia ulterior.
De altfel,este evident ca vointa reclamantilor a fost oscilanta ,intre data incheierii promisiunii bilaterale de vanzare cumparare, cand au fost de acord sa cumpere pe viitor, dupa dezmembrare ,suprafata apartinand paratului, ocupata la data de 22.08.2011 de constructiile lor, ca ulterior acestia s-au razgandit, incercand ,dupa ce au aflat ca in realitate terenul masoara mai mult decat au estimat initial ,sa ii restranga in mod artificial marimea rezultata in urma dezmembrarii si care a fost insusita de reclamanti prin semnarea contractului de promisiune bilaterala,prin demolarea unui colt de magazie care se afla pe suprafata S3 identificata de expert pe schita.
Pentru aceste motive actiunea reclamantilor nu poate fi admisa ,intrucat suprafata ce face obiectul cererii acestora de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare cumparare,nu este acceasi cu cea care a facut obiectul promisiunii bilaterale de vanzare cumpararre, incheiate intre aceleasi parti.
Apararea paratului privind nulitatea absoluta a promisiunii de vanzare cumparare intrucat pretul nu a fost platit pana la data stabilita in conventie(22.09.2012) nu este intemeiata, intrucat neplata pretului atrage rezolutiunea conventiei si nu nulitatea sa ,la fel ca si cea constand in justificarea netemeiniciei actiunii reclamantilor prin aceea ca acestia se afla in culpa ,neplatind pretul conventiei, intrucat reclamantii au cerut perfectarea conventiei pentru suprafata de 35 mp. ,pentru care asa cum rezulta din inscriurile incheiate de BNP G. C. ,acestia au platit pretul de 100 euro/mp.
Pentru aceste considerente ,instanta nu va perfecta promisiunea bilateral de vanzare cumparare incheiata intre parti ,pentru suprafata de 35 mp teren si va respinge cererea de chemare in judecata ca neintemeiata .
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge cererea formulata de reclamanții M. V. și M. Anișoara cu domiciliul în loc. Focșani, ., jud. V. în contradictoriu cu pârâtul G. D. cu domiciliul în loc. Focșani, .. 12 bis, jud. V. având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic, ca neintemeiata.
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
Pronunțata in ședința publica,azi,28.05.2013 .
P.,
R. I.
Grefier,
G. R.
Pentru grefier delegat la
Tribunalul G., semnează
Grefier șef C. M.
Tehn /Red. R.I.
5ex/20.06.2013
..2013
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 3467/2013.... | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr.... → |
|---|
