Acţiune în constatare. Sentința nr. 4369/2013. Judecătoria GIURGIU
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4369/2013 pronunțată de Judecătoria GIURGIU la data de 07-05-2013 în dosarul nr. 8217/236/2010*
Dosar nr._
Operator de date cu caracter personal nr. 8756
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA G.
JUDECATORIA G. - CAUZE GENERALE
SENTINȚA CIVILĂ NR.4369
Ședința publică din data de 07 mai 2013
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE A. Măcsinoiu
Grefier D. P.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanții I. V. N., M. F. și pe pârâta M. D., având ca obiect acțiune în constatare .
Despre mersul lucrărilor și dezbaterilor,s-a făcut vorbire în încheierea din data de 29 aprilie 2013 când instanța a reținut cauza în pronunțare pe fond dar,având nevoie de timp pentru a delibera,a amânat pronunțarea pentru data de astăzi când a deliberat și a pronunțat următoarea sentință:
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată sub nr._ la Judecătoria G., reclamanții M. M. și M. F., au chemat în judecată pe pârâta M. D., pentru ca prin hotărâre judecătorească să se constate săvârșită vânzarea cumpărarea imobilului compus din casă de locuit și anexe în suprafață totală de 96,37 mp. și teren intravilan aferent în suprafață de 800 mp. imobil situat în ., urmând ca hotărârea ce se va pronunța să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare a imobilului cu rezerva dreptului de uzufruct viager asupra acestuia în favoarea pârâtei M. D..
În motivarea cererii se arată că la 15.09.2009 părțile au convenit cu privire la vânzarea cumpărarea pentru prețul de 8000 lei integral achitat a nudei proprietăți a imobilului menționat în petitul acțiunii, pârâta rezervându-și dreptul de uzufruct viager.
Prin sentința civila nr. 2324/21.04.2011 Judecatoria G. a respins acțiunea formulata de reclamanți.
Prin Decizia Civila nr. 302/2012 Tribunalul G. a admis recursul declarat de recurenții reclamanți a casat sentința civila nr. 2324/21.04.2011 a Judecătoriei G. si a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Cauza a fost reinregistrata pe rolul judecătoriei G. la data de 24.09.2012 sub nr._ .
In temeiul art. 167 cprciv instanta a încuviințat proba cu înscrisuri.
Potrivit probatoriului administrat în cauză, instanța reține următoarele:
La data de 15.09.2009 reclamantii si parata au incheiat un contract de vanzare cumparare (nul absolut pentru lipsa formei) prin intermediul caruia parata vindea reclamantilor imobilul compus din casa si teren intravilan in suprafata de 800 mp grevat de un drept de uzufruct viager in favoarea paratei.
Pentru admisibilitatea actiunii, trebuie indeplinite următoarele conditii:
a) existenta unei promisiuni bilaterale de vanzare;
b) existenta unui refuz al paratilor de a incheia contractul de vanzare;
c) executarea obligatiilor proprii de catre reclamant
d) indeplinirea conditiilor de validitate ale contractului si dovada dreptului de proprietate asupra bunului promis,
e)sa nu existe alte impedimente.
Conditiile enuntate trebuie respectate intocmai, prevederile Titlului X art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005 fiind tangente cu prevederile art. 44 din Constitutie si art. 1 protocolul 1 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Atributul dispoziției reprezintă cel mai important atribut al dreptului de proprietate ocrotit atât de art. 44 din Constituție cat si de art. 1 protocolul 1 CEDO, context in care o eventuala suplinire a consimtamantului de către o autoritate judiciara, fara a fi necesar, si in considerația oricăror alte motive decât cele permise si autorizate expres de lege reprezintă ingerința nejustificata in dreptul de proprietate al partii parate.
Ingerinta se defineste ca fiind o imixtiune a unui organ statal in dreptul de proprietate al unei persoane in alte conditii decat cele expres specificate si ingaduite de lege, retinandu-se in acelasi timp si faptul ca partile nu pot deroga prin conventii particulare de la normele legale imperativ - exprese sau de ordine publica.
Prin urmare, simplul fapt ca atat reclamantii cat si parata se afla in relații de coniventa, si prin conventie particulara urmaresc validarea intelegerii lor in alte conditii si pentru alte motive decat cele expres autorizate de lege, nu exclude si nu acopera existenta unei ingerinte in dreptul de proprietate al paratului, ingerinta subzistand chiar si in aceste conditii.
Asadar, aplicarea prevederilor Titlului X art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005, in alte limite, in alte conditii sau in alti parametri decat cei specificati si autorizati expres, constituie o ingerinta in dreptul de proprietate al partii parate fiind incalcate atat art. 1 protocolul 1 CEDO cat si art. 44 din Constitutie.
a) In ceea ce priveste existenta unei promisiuni bilaterale de vanzare, se retin urmatoarele:
In virtutea principiului conversiunii actului juridic, inscrisul sub semnatura privata, intocmit de parti este susceptibil sa conduca la executarea in natura a obligatiei paratului prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, astfel incat conditia se constata a fi indeplinita.
b)In ceea ce priveste, a doua conditie referitoare la existenta unui refuz al paratului de a incheia contractul de vanzare; se retin urmatoarele:
In primul rand, procedura judiciara reprezinta o procedura contencioasa, deci nu trebuie si nu poate fi considerata, sau confundata cu o procedura alternativa procedurii notariale prevazute de legea 36/1995, astfel incat, simplul fapt ca partile doresc, in relatii de conventa fiind, sa incheie contractul prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti, nu confera instantei competenta generala.
Instantele judecatoresti solutioneaza procese (litigii), în timp ce activitatea de autentificare a înscrisurilor este de competenta exclusiva a notarului public.
Asadar, atat din propria formulare cat si prin raportare la celelalte dispozitii legale referitoare la competenta, prevederile Titlului X art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005 nu reprezinta o procedura alternativa procedurii necontecioase - notariale ci are în vedere doar situatiile în care între partile contractante intervine un litigiu, un conflict privind executarea antecontractului, deoarece instantele sunt competente sa intervina numai în solutionarea unor litigii, a unor diferende între justitiabili.
De asemenea, retine judecatorul faptul ca accesul la justitie unanim recunoscut si respectat, atat de legislatia interna cat si de catre cea CEDO, trebuie exercitat, urmarit si asigurat de catre parti cu seriozitate si buna credinta, in limite si competentele prevazute de lege, si fara ca partile sa interfereze in mod voit cu interesul unanim, majoritar, serios, legitim si expres instituit de normele de ordine publica prevazute de lege.
In cauza dedusa judecatii, nu se poate retine ca parata refuza incheierea actului.
Astfel, se retine pe de o parte faptul ca nu s-a facut dovada convocarii paratei la notar, parata (mama reclamantei) nu a formulat intampinare si nici aparari verbale in fata instantei iar cu prilejul administrarii interogatoriului a achiesat in tot la pretentiile reclamantilor.
Pe de alta parte, potrivit dispozitiilor art. 26 alin. 3 din Lg. 7/1996, titularul drepturilor dobândite prin uzucapiune nu poate sa dispune de ele decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară. Din probele administrate a rezultat ca pentru terenuri nu a fost intocmita carte funciara, astfel ca, simpla prezenta fizica a paratei in fata notarului nu ar fi de natura sa conduca la intocmirea actului in mod valabil, in cauza existand un impediment obiectiv, si absolut la incheierea contractului.
Imprejurarile sunt elocvente, se coroboreaza si indica neindoielnic faptul ca reclamantii au introdus actiunea in relatii de coniventa cu partea parata, context in care instanta exclude existenta unui refuz al partii parate, între parti nu exista de fapt niciun conflict, ci doar o intentie . si fiica) de a alege o alta cale decât cea pusa la dispozitie de lege, simulând în acest sens existenta unui asa-zis litigiu între ele, care în realitate nu exista.
Rolul instantelor judecatoresti este acela de a da o rezolvare conflictelor intre justitiabili iar depasirea acestui rol ar constitui o depasire a atributiilor puterii judecatoresti împrejurare care constituie o încalcare a legii (prevazuta inclusiv ca motiv de casare în recurs de art.304 pct.4 Cod proc.civ.) tinzand in acelasi timp la o ingerinta neautorizata de lege in dreptul de proprietate al partii parate ocrotit atat de art. 1 protocolul 1 CEDO cat si de art. 44 din Constitutie.
Pe de alta parte, prevederile Titlului X art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005 confera posibilitatea instantei de a pronunta o hotarare care sa tina loc de contract numai in situatia in care partea refuză să incheie contractul, nu si in alte situatii si pentru alte impedimente putative, reale, generale, temporare sau absolute, asumate sau neasumate de catre promitentul cumparator.
Asadar, in acceptiunea Titlului X art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005 simpla invocare de catre partea reclamanta aflata in relatii de vadita coniventa cu partea parata, a unor impedimente putative, precum imposibilitatea intocmirii cartii funciare, si a cadastrului motivat pe lipsa planurilor parcelare, nu confera posibilitatea instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, retinandu-se in acelasi timp ca eventuale impedimente obiective care il impiedica pe notar sa perfecteze actul, il impiedica si pe judecator, in lipsa de stipulatie expresa.
In ceea ce priveste impedimentele, se retine ca desi legislativ nu exista o prevedere expresa, totusi promitentul cumparator la incheierea oricarui antecontract, (cu atat mai mult cu cat pretul este platit cu anticipatie), manifesta diligenta si prudenta omului rational, sens in care verifica daca promitentul vanzator este titluarul dreptului de proprietate (sau poate deveni), precum si daca exista cadastre, carti funciare, impedimente ori interdictii temporare sau absolute, in ceea ce priveste posibilitatea de perfectare a actelor in forma autentica prevazuta de lege, context in care se retine ca o eventuala lipsa de diligenta a promitentului comparator sau o eventuala asumare a antecontractului in conditiile date de existenta a unui impediment la perfectarea actului, ii este opozabila promitentului cumparator, nu ii confera un statut privilegiat si nu poate constitui un temei in baza caruia notarul public sau judecatorul, in lipsa de stipulatie expresa, sa faca abstractie de exigentele prevazute de lege pentru operatiunea solicitata.
Mai mult decat atat, desi se va sustine, in cauza nu s-a dovedit ca in localitate nu sunt finalizate planurile parcelare, retinandu-se pe de alta parte ca si cadastrul si cartea funciara pot fi intocmite chiar si in lipsa planurilor parcelare, context in care orice aparari intemeiate pe astfel de motive sunt putative, si urmeaza a fi indepartate de la solutionarea cauzei.
În raport de toate aceste considerente de fapt si de drept, instanța apreciază ca în cauza de fata, în lipsa unui refuz nejustificat al pârâtului de a încheia actul translativ de proprietate conform obligației asumate prin antecontract, nu exista niciun litigiu între parti iar, actiunea civila dedusa judecatii nu se fundamenteaza pe ocrotirea unui interes serios si legitim, fundamentandu-se pe scopul de a infrange legea in încercarea de a ocoli procedura de publicitate imobiliara.
In concluzie, condiția analizata nu este îndeplinita.
c) In ceea ce priveste conditia referitoare la executarea obligatiilor proprii ale reclamantului se retine ca potrivit probatoriului administrat, rezulta ca reclamanții au achitat prețul stabilit, context in care condiția se constata ca fiind îndeplinita.
d) In ceea ce priveste indeplinirea conditiilor de validitate ale contractului si conditia referitoare la dovada dreptului de proprietate asupra bunului promis, se retin urmatoarele:
Conditiile referitoare la consimtamant, capacitate, obiect si cauza sunt indeplinite, iar parata este proprietara imobilului obiect al antecontractului, potrivit sentintei civile nr. 1555/18.03.2008.
e) Sa nu existe alte impedimente.
Judecatorul, potrivit legii si in virtutea rolului activ, in scopul asigurarii interesului general-majoritar-prioritar, reprezentat de asigurarea securitatii si stabilitatii circuitului civil, – trebuie sa respecte, sa impuna si sa antameze intregul ansamblu de valori legislative sau norme special edictate cu referire la operatiunea juridica dedusa judecatii, astfel incat, interesul unanim, majoritar, serios, legitim si expres instituit de lege sa nu fie lezat sau adus in derizoriu, prin activitati insidioase sau conventii particulare cu viziuni complexe, ci dimpotriva interesul colectiv sa fie ocrotit, respectat cu seriozitate si strictete spre a-si atinge scopul edictat pentru care a fost propus, acela de a asigura stabilitatea si securitatea circuitului civil.
Hotararea judecatoreasca pronuntata in aceasta materie, in situatia admiterii, are efect constitutiv de drepturi, efect constitutiv care impune neindoielnic si o finalitate in deplina concordanta cu dispozitiile Codului civil si Legii nr.7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, in al carei domeniu de reglementare intra atat securitatea tranzactiilor cat si identificarea riguroasa a imobilelor ce fac obiectul publicitatii imobiliare, precum si opozabilitatea drepturilor dobandite prin modurile recunoscute de legea civila.
Prin urmare si in cadrul procedurii judiciare, se impune o abordare a reglementarilor continute de Codul Civil si de Legea nr. 7/1996, intrucat ele reflecta optiunea ferma a legiuitorului de a institui o obligatie de verificare a situatiei fizice si juridice imobilului cu privire la care se formeaza acordul de vointa, obligatie ce revine atat partilor, cat si autoritatii care valideaza acordul de vointa si consfinteste transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu in altul.
Conform art. 1 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 Cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării., iar potrivit art. 1 alin. 1 lit. d din Legea nr. 7/1996 scopul acestui sistem este: contribuie la asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare .
Se observa cu usurinta faptul ca normele edictate expres si imperativ, depasesc interesul individual si puterea de disponibilitate a partii reclamante sau parate, intrand in sfera interesului interesului general-majoritar-prioritar, securitatea tranzactiilor vizand nu numai partile ci inclusiv tertii.
Judecatorul ocroteste atat normele obligatorii, atat normele de importanta nationala, cat si normele menite a asigura securitatea tranzactiilor imobiliare. Masura este necesara tocmai in vederea asigurarii dreptului la proprietate privata, atat al partilor cat si al tertilor, recunoscut de Constitutie, precum si de normele CEDO.
In acest context, si in raport de vointa clar exprimata a leguitorului “sistem unitar si obligatoriu”; “de importanta nationala”; “asigura securitatea tranzactiilor imobiliare”, orice alte pledoarii sunt de prisos, cu precizarea ca atat cadastrul cat si cartea funciara pot fi intocmite chiar si in lipsa planurilor parcelare.
Mai mult decat atat, potrivit art. 26 alin (1) din Legea 7/1996 Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înțelege să dispună de ele, iar potrivit alin. 3 al aceluiasi articol Titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate nu poate însă dispune de ele decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară.
In conformitate cu art. 47 alin. (6) din Legea nr. 7/1996 Intabularea poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătorești sau hotărârii autorității administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.
In cauza dedusa judecatii, parata a dobandit dreptul de proprietate prin uzucapiune, insa imobilul casa si teren nu este inscris in cartea funciara.
Prin urmare in raport de prevederile art. 26 alin (3) din Legea 7/1996 lipsa cartii funciare reprezinta un impediment obiectiv si absolut care il impiedica pe notar sa perfecteze actul, retinandu-se in acelasi timp ca, nici macar judecatorul nu poate face abstractie de impedimentele obiective si absolute, in lipsa de stipulatie expresa.
De asemenea, deși cu prilejul rejudecării cauzei, la termenul de judecata din data de 29.04.2013 instanța a pus in discuția parților reclamante necesitatea depunerii la dosar a certificatului fiscal si a extrasului de carte funciara, reactualizate in raport de faptul ca cele existente la dosar au o vechime de peste 3 ani, totuși pârtile prin aparator au arătat ca nu doresc un termen in vedere depunerii acestora.
Potrivit art. 64 alin. 2 lit i din Legea 7/1996 întocmirea de acte translative de proprietate fără extras de carte funciară, reprezintă contravenție, iar potrivit art. 259 alin. 6 indice 1 din Codul Fiscal instrăinarea unui teren, prin oricare dintre modalitățile prevăzute de lege, nu poate fi efectuată până când titularul dreptului de proprietate asupra terenului respectiv nu are stinse orice creanțe fiscale locale, cu excepția obligațiilor fiscale aflate în litigiu, cuvenite bugetului local al unității administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau al celei unde își are domiciliul fiscal contribuabilul în cauză, cu termene de plată scadente până la data de întâi a lunii următoare celei în care are loc înstrăinarea. Atestarea achitării obligațiilor bugetare se face prin certificatul fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităților administrației publice locale. Actele prin care se înstrăinează terenuri cu încălcarea prevederilor prezentului alineat sunt nule de drept.
Prin urmare, in cauza in afara de impedimentul prev. de art. 26 alin (3) din Legea 7/1996, exista si alte impedimentele prevăzute de art. 64 alin. 2 lit i din Legea 7/1996 si art. 259 alin. 6 indice 1 din Codul Fiscal.
In concluzie, condiția analizata nu este îndeplinita.
Sintetizând se constata faptul ca doua din cele cinci condiții analizate, nu sunt îndeplinite.
Ca ultim aspect se retine faptul ca inclusiv principiul forței obligatorii, tinzand la aducerea la indeplinire a convenției parților, cunoaște la rândul sau unele limitări, astfel incat isi poate produce si definitiva efectele intre parți numai in măsura in care nu se tinde la incalcarea normelor de ordine publica, si doar daca toate cerințele legii sunt îndeplinite pentru executarea in natura a obligației, in caz contrar reclamantul având dreptul la restituirea prețului precum si la despăgubire.
Așadar, in lipsa de stipulație expresa, simpla invocare a forței obligatorii cu privire la o convenția particulara a parților nu constituie un fundament si nici un argument serios pentru eludarea sumei de valori ocrotite prin norme de ordine publica precum: competentele exclusive; art. 259 alin. 6 indice 1 Cfisc; art. 26 alin (3) din Legea 7/1996.
Pentru toate aceste considerente acțiunea urmează a fi respinsa.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulată de reclamantele I. V. N. domiciliată în București sector 6, bulevardul I. M. nr.20,., ., . F. domiciliată în comuna Vedea . în contradictoriu cu pârâta M. D. domiciliată în ..
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 07 Mai 2013
Președinte,Grefier,
| ← Revendicare imobiliară. Sentința nr. 4370/2013. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 8487/2013. Judecătoria... → |
|---|
