Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 3262/2013. Judecătoria GIURGIU
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3262/2013 pronunțată de Judecătoria GIURGIU la data de 29-03-2013 în dosarul nr. 12675/236/2011
Dosar nr._
Operator de date cu caracter personal nr. 8756
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA G.
JUDECATORIA G. - CAUZE GENERALE
SENTINȚA CIVILĂ NR.3262
Ședința publică din data de 29 martie 2013
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE A. Măcsinoiu
Grefier D. P.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant M. C. la S. I. R.-M. R. și pe pârât C. I. prin procurator R. N., pârât T. I. prin procurator R. N., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
Despre mersul lucrărilor și dezbaterilor s-a făcut vorbire în încheierea din data de 18 martie 2013 când instanța a reținut cauza în pronunțare pe fond dar ,având nevoie de timp pentru a delibera,a amânat pronunțarea pentru data de 25 martie 2013 când a amânat din nou pronunțarea pentru data de astăzi,a deliberat și a pronunțat următoarea sentință:
INSTANȚA
P. cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 15.09.2011 sub nr. unic_ reclamantul Maroiu C. a chemat in judecata paratele C. I. si Trimbez I., ambele prin procurator R. N. solicitand instantei ca prin hotararea ce va pronunta sa constate savarsita vanzarea cumpararea terenurilor in suprafata de 8300 mp; 1 ha si 3 ha si 5000 mp situate pe raza comunei Gaujani, jud. G., aflate in administrarea SA V. si inscrise in TP_/1994.
In motivarea cererii, in esența s-a arătat faptul ca prin act sub semnătura privata intitulat antecontract de vânzare cumpărare a cumpărat de la parate terenurile pentru un preț de_ lei.
In drept s-au invocat prevederile art. 111 Cprciv, art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea 247/2005, art. 1295 Cciv.
S-au atașat cererii: înscrisuri.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru si timbru judiciar.
Deși legal citat paratul nu a formulat întâmpinare.
In temeiul art. 167 cprciv instanța a incuviintat proba cu inscrisuri, interogatoriul paratelor, proba cu 1 martor si expertiza specialitatea topografie.
Potrivit probatoriului administrat în cauză, instanța reține următoarele:
La data de 10.09.2011 reclamantul si paratele prin procurator R. N. au incheiat un antecontract prin intermediul caruia paratele prin procurator se obliga sa vinda reclamantului terenurilor in suprafata de 8300 mp; 1 ha si 3 ha si 5000 mp situate pe raza comunei Gaujani, jud. G., aflate in administrarea SA V. si inscrise in TP_/1994 pentru prețul de_ lei..
Așa cum rezulta din ultimul paragraf al antecontractului pârtile s-au inteles „sa încheie actele de vânzare-cumpărare pe cale judecătoreasca” (f.18)
Pentru admisibilitatea actiunii, trebuie indeplinite următoarele conditii:
a) existenta unei promisiuni bilaterale de vanzare;
b) existenta unui refuz al paratilor de a incheia contractul de vanzare;
c) executarea obligatiilor proprii de catre reclamant
d) indeplinirea conditiilor de validitate ale contractului si dovada dreptului de proprietate asupra bunului promis,
e)sa nu existe alte impedimente.
Conditiile enuntate trebuie respectate intocmai, prevederile Titlului X art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005 fiind tangente cu prevederile art. 44 din Constitutie si art. 1 protocolul 1 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Atributul dispoziției reprezintă cel mai important atribut al dreptului de proprietate ocrotit atât de art. 44 din Constituție cat si de art. 1 protocolul 1 CEDO, context in care o eventuala suplinire a consimtamantului de către o autoritate judiciara, fara a fi necesar, si in considerația oricăror alte motive decât cele permise si autorizate expres de lege reprezintă ingerința nejustificata in dreptul de proprietate al partii parate.
Ingerinta se defineste ca fiind o imixtiune a unui organ statal in dreptul de proprietate al unei persoane in alte conditii decat cele expres specificate si ingaduite de lege, retinandu-se in acelasi timp si faptul ca partile nu pot deroga prin conventii particulare de la normele legale imperativ - exprese sau de ordine publica.
P. urmare, simplul fapt ca atat reclamantul cat si paratele se afla in relații de coniventa, si prin conventie particulara urmaresc validarea intelegerii lor in alte conditii si pentru alte motive decat cele expres autorizate de lege, nu exclude si nu acopera existenta unei ingerinte in dreptul de proprietate al paratului, ingerinta subzistand chiar si in aceste conditii.
Asadar, aplicarea prevederilor Titlului X art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005, in alte limite, in alte conditii sau in alti parametri decat cei specificati si autorizati expres, constituie o ingerinta in dreptul de proprietate al partii parate fiind incalcate atat art. 1 protocolul 1 CEDO cat si art. 44 din Constitutie.
a) In ceea ce priveste existenta unei promisiuni bilaterale de vanzare, se retin urmatoarele:
Înscrisul sub semnătura privata, întocmit de parți este susceptibil sa conduca la executarea in natura a obligatiei paratelor prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, astfel incat, conditia se constata a fi indeplinita.
Intelegerea partilor referitoare la “încheierea actelor de vânzare-cumpărare pe cale judecătoreasca”, consfintita prin ultimul paragraf al antecontractului (f.18, pct. 4), este nula absoluta, partile neputand deroga prin conventii particulare de la normele de competenta de ordine publica.
b)In ceea ce priveste, a doua conditie referitoare la existenta unui refuz al paratului de a incheia contractul de vanzare; se retin urmatoarele:
In primul rand, procedura judiciara reprezinta o procedura contencioasa, deci nu trebuie si nu poate fi considerata, sau confundata cu o procedura alternativa procedurii notariale prevazute de legea 36/1995, astfel incat, simplul fapt ca partile doresc, in relatii de conventa fiind, sa incheie contractul prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti, nu confera instantei competenta generala.
Instantele judecatoresti solutioneaza procese (litigii), în timp ce activitatea de autentificare a înscrisurilor este de competenta exclusiva a notarului public.
Asadar, atat din propria formulare cat si prin raportare la celelalte dispozitii legale referitoare la competenta, prevederile Titlului X art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005 nu reprezinta o procedura alternativa procedurii necontecioase - notariale ci are în vedere doar situatiile în care între partile contractante intervine un litigiu, un conflict privind executarea antecontractului, deoarece instantele sunt competente sa intervina numai în solutionarea unor litigii, a unor diferende între justitiabili.
De asemenea, retine judecatorul faptul ca accesul la justitie unanim recunoscut si respectat, atat de legislatia interna cat si de catre cea CEDO, trebuie exercitat, urmarit si asigurat de catre parti cu seriozitate si buna credinta, in limite si competentele prevazute de lege, si fara ca partile sa interfereze in mod voit cu interesul unanim, majoritar, serios, legitim si expres instituit de normele de ordine publica prevazute de lege.
In cauza dedusa judecatii, nu se poate retine ca paratele refuza incheierea actului.
Astfel, in primul rand se retine faptul ca prin insasi antecontractul incheiat partile au stabilit de comun acord “încheierea actelor de vânzare-cumpărare pe cale judecătoreasca”, (f.18, pct. 4)
Mai mult decat atat, se retine faptul ca paratele nu a formulat intampinare si nici aparari verbale in fata instantei achiesand in totalitate prin conduita lor la pretentiile reclamantului, retinandu-se ca ultim aspect ca in perioada anilor 2009 - 2013 reclamantul a introdus pe rolul instantei peste 300 actiuni avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic, imprejurarea care denota faptul ca reclamantul introduce astfel de actiuni in relatii de coniventa cu paratii.
De asemenea, potrivit dispozitiilor art. 54 din Lg. 7/1996, pentru intocmirea unui act prin care urmeaza sa se transmita proprietatea, partile sunt obligate sa infatiseze notarului public documentatia cadastrala, pentru ca ulterior imobilul sa poata fi intabulat in cartea funciara, notarul public fiind obligat sa ceara din oficiu aceasta inscrierea. Ori, din probele administrate a rezultat ca o astfel de documentatie cadastrala nu a fost intocmita de nici una dintre parti (desi administratorul reclamantei detine procura speciala si in acest sens), astfel ca, simpla prezenta fizica a paratului in fata notarului nu ar fi de natura sa conduca la intocmirea actului in mod valabil, in cauza existand un impediment obiectiv, temporar si absolut la incheierea contractului.
Imprejurarile sunt elocvente, se coroboreaza si indica neindoielnic faptul ca reclamantul introduce astfel de actiuni in relatii de coniventa cu partile parate, context in care instanta exclude existenta unui refuz al partii parate, între parti nu exista de fapt niciun conflict, ci doar o intentie . a alege o alta cale decât cea pusa la dispozitie de lege, simulând în acest sens existenta unui asa-zis litigiu între ele, care în realitate nu exista.
Rolul instantelor judecatoresti este acela de a da o rezolvare conflictelor intre justitiabili iar depasirea acestui rol ar constitui o depasire a atributiilor puterii judecatoresti împrejurare care constituie o încalcare a legii (prevazuta inclusiv ca motiv de casare în recurs de art.304 pct.4 Cod proc.civ.) tinzand in acelasi timp la o ingerinta neautorizata de lege in dreptul de proprietate al partii parate ocrotit atat de art. 1 protocolul 1 CEDO cat si de art. 44 din Constitutie.
Pe de alta parte, prevederile Titlului X art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005 confera posibilitatea instantei de a pronunta o hotarare care sa tina loc de contract numai in situatia in care partea refuză să incheie contractul, nu si in alte situatii si pentru alte impedimente putative, reale, generale, temporare sau absolute, asumate sau neasumate de catre promitentul cumparator.
Asadar, in acceptiunea Titlului X art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005 simpla invocare de catre partea reclamanta aflata in relatii de vadita coniventa cu partea parata, a unor impedimente putative, precum imposibilitatea intocmirii cartii funciare, si a cadastrului motivat pe lipsa planurilor parcelare, nu confera posibilitatea instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, retinandu-se in acelasi timp ca eventuale impedimente obiective care il impiedica pe notar sa perfecteze actul, il impiedica si pe judecator, in lipsa de stipulatie expresa.
In ceea ce priveste impedimentele, se retine ca desi legislativ nu exista o prevedere expresa, totusi promitentul cumparator la incheierea oricarui antecontract, (cu atat mai mult cu cat pretul este platit cu anticipatie), manifesta diligenta si prudenta omului rational, sens in care verifica daca promitentul vanzator este titluarul dreptului de proprietate (sau poate deveni), precum si daca exista cadastre, carti funciare, impedimente ori interdictii temporare sau absolute, in ceea ce priveste posibilitatea de perfectare a actelor in forma autentica prevazuta de lege, context in care se retine ca o eventuala lipsa de diligenta a promitentului comparator sau o eventuala asumare a antecontractului in conditiile date de existenta a unui impediment la perfectarea actului, ii este opozabila promitentului cumparator, nu ii confera un statut privilegiat si nu poate constitui un temei in baza caruia notarul public sau judecatorul, in lipsa de stipulatie expresa, sa faca abstractie de exigentele prevazute de lege pentru operatiunea solicitata.
Mai mult decat atat, desi se va sustine, in cauza nu s-a dovedit ca in localitate nu sunt finalizate planurile parcelare, retinandu-se pe de alta parte ca si cadastrul si cartea funciara pot fi intocmite chiar si in lipsa planurilor parcelare, context in care orice aparari intemeiate pe astfel de motive sunt putative, si urmeaza a fi indepartate de la solutionarea cauzei.
În raport de toate aceste considerente de fapt si de drept, instanța apreciază ca în cauza de fata, în lipsa unui refuz nejustificat al pârâtului de a încheia actul translativ de proprietate conform obligației asumate prin antecontract, nu exista niciun litigiu între parti iar, actiunea civila dedusa judecatii nu se fundamenteaza pe ocrotirea unui interes serios si legitim, fundamentandu-se pe scopul de a infrange legea in încercarea de a ocoli procedura de publicitate imobiliara.
In concluzie, condiția analizata nu este îndeplinita.
c) In ceea ce priveste conditia referitoare la executarea obligatiilor proprii ale reclamantului se retine ca potrivit probatoriului administrat, rezulta ca reclamantul a achitat prețul stabilit, context in care condiția se constata ca fiind îndeplinita.
d) In ceea ce priveste indeplinirea conditiilor de validitate ale contractului si conditia referitoare la dovada dreptului de proprietate asupra bunului promis, se retin urmatoarele:
Conditiile referitoare la consimtamant, capacitate, obiect si cauza sunt indeplinite, iar paratele sunt proprietarele terenurilor obiect al antecontractului potrivit titlului de proprietate nr._/1994 si a certificatului de mostenitor nr. 245/1997 emis de BNP U. M..
e) Sa nu existe alte impedimente.
Judecatorul, potrivit legii si in virtutea rolului activ, in scopul asigurarii interesului general-majoritar-prioritar, reprezentat de asigurarea securitatii si stabilitatii circuitului civil, – trebuie sa respecte, sa impuna si sa antameze intregul ansamblu de valori legislative sau norme special edictate cu referire la operatiunea juridica dedusa judecatii, astfel incat, interesul unanim, majoritar, serios, legitim si expres instituit de lege sa nu fie lezat sau adus in derizoriu, prin activitati insidioase sau conventii particulare cu viziuni complexe, ci dimpotriva interesul colectiv sa fie ocrotit, respectat cu seriozitate si strictete spre a-si atinge scopul edictat pentru care a fost propus, acela de a asigura stabilitatea si securitatea circuitului civil.
Hotararea judecatoreasca pronuntata in aceasta materie, in situatia admiterii, are efect constitutiv de drepturi, efect constitutiv care impune neindoielnic si o finalitate in deplina concordanta cu dispozitiile Codului civil si Legii nr.7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, in al carei domeniu de reglementare intra atat securitatea tranzactiilor cat si identificarea riguroasa a imobilelor ce fac obiectul publicitatii imobiliare, precum si opozabilitatea drepturilor dobandite prin modurile recunoscute de legea civila.
P. urmare si in cadrul procedurii judiciare, se impune o abordare a reglementarilor continute de Codul Civil si de Legea nr. 7/1996, intrucat ele reflecta optiunea ferma a legiuitorului de a institui o obligatie de verificare a situatiei fizice si juridice imobilului cu privire la care se formeaza acordul de vointa, obligatie ce revine atat partilor, cat si autoritatii care valideaza acordul de vointa si consfinteste transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu in altul.
Potrivit art. 54 din Lg. 7/1996, pentru intocmirea unui act prin care urmeaza sa se transmita proprietatea, partile sunt obligate sa infatiseze notarului public documentatia cadastrala, pentru ca ulterior imobilul sa poata fi intabulat in cartea funciara, notarul public fiind obligat sa ceara din oficiu aceasta inscrierea.
Conform art. 1 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 Cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării., iar potrivit art. 1 alin. 1 lit. d din Legea nr. 7/1996 scopul acestui sistem este: contribuie la asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare .
Se observa cu usurinta faptul ca normele edictate expres si imperativ, depasesc interesul individual si puterea de disponibilitate a partii reclamante sau parate, intrand in sfera interesului interesului general-majoritar-prioritar, securitatea tranzactiilor vizand nu numai partile ci inclusiv tertii.
Judecatorul ocroteste atat normele obligatorii, atat normele de importanta nationala, cat si normele menite a asigura securitatea tranzactiilor imobiliare. Masura este necesara tocmai in vederea asigurarii dreptului la proprietate privata, atat al partilor cat si al tertilor, recunoscut de Constitutie, precum si de normele CEDO.
In acest context, si in raport de vointa clar exprimata a leguitorului “sistem unitar si obligatoriu”; “de importanta nationala”; “asigura securitatea tranzactiilor imobiliare”, orice alte pledoarii sunt de prisos, cu precizarea ca atat cadastrul cat si cartea funciara pot fi intocmite chiar si in lipsa planurilor parcelare.
Așadar, in aplicarea prevederilor imperative, unitare, obligatorii si de importanta naționala menite sa asigure securitatea tranzacțiilor imobiliare ale Legii nr. 7/1996, coroborate cu prevederile Codului Civil, prevederile Legii 36/1995, precum si cu protocoalele cu putere de act normativ încheiate in domeniu, se constata faptul ca, in cazul instrainarii imobilelor, “perfectarea contractului” trebuie însoțita de individualizarea imobilului prin cadastru.
P. urmare, simpla individualizare a suprafetei de teren prin . in titlul de proprietate este insuficienta pentru validarea unui acord de vointa, pentru autentificarea pe cale judiciara a unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare, intrucat ea nu corespunde exigentelor de identificare a imobilelor impuse in mod imperativ de legiuitor in cadrul dinamicului circuit civil.
In cauza partile nu au intocmit documentatia cadastrala, imprejurare care reprezinta un impediment obiectiv, temporar si absolut care il impiedica pe notar sa perfecteze actul, retinandu-se in acelasi timp ca in lipsa de stipulatie expresa, nici macar judecatorul nu poate face abstractie de impedimentele obiective, temporare si absolute, in lipsa de stipulatie expresa.
Se retine faptul ca deși partea reclamanta s-a obligat in lipsa cadastrului sa depună la dosar schițe ale terenurilor avizate de OCPI, iar cauza a fost amânata mai multe termene in vederea depunerii acestor schițe, acestea totuși nu au fost depuse. Ulterior instanța a pus in discuția parților efectuarea unei expertize specialitatea topografie, insa la termenul de judecata din data de 18.03.2013 (f.46) reclamantul a inteles sa renunțe la acest mijloc de proba.
In concluzie, condiția analizata nu este îndeplinita.
Sintetizând se constata faptul ca doua din cele cinci condiții analizate, nu sunt îndeplinite.
Ca ultim aspect se retine faptul ca inclusiv principiul forței obligatorii, derogând din convenția parților, cunoaște la rândul sau unele limitări, astfel incat isi poate produce si definitiva efectele intre parți numai in măsura in care nu se tinde la incalcarea normelor de ordine publica, si doar daca toate cerințele legii sunt îndeplinite pentru executarea in natura a obligației, in caz contrar reclamantul având dreptul la restituirea prețului precum si la despăgubire.
Așadar, in lipsa de stipulație expresa, simpla invocare a forței obligatorii cu privire la o convenția particulara a parților nu constituie un fundament si nici un argument serios pentru eludarea sumei de valori ocrotite prin norme de ordine publica.
Pentru toate aceste considerente acțiunea urmează a fi respinsa.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulată de reclamantul M. C. domiciliat în . cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la S.C.V.P de Avocați I. R.-M. R. în municipiul G., .. 19, parter, . în contradictoriu cu pârâții C. I.- domiciliată în Bacău .. 38, . județul Bacău și T. I. domiciliată în . . nr. 35 județul C. ambele prin procurator R. N. domiciliat domiciliat în C., . nr. 66, ., ..
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 29.03.2012.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Tehnored.Jud.M.A
Ex.5/2014
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 7143/2013.... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 4485/2013. Judecătoria... → |
|---|
