Pretenţii. Hotărâre din 11-10-2013, Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 11-10-2013 în dosarul nr. 35761/245/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Ședința publică de la 11.10.2013
Completul constituit din:
PREȘEDINTE O. I. I.
Grefier D. C.
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamanta ASOCIAȚIA DE proprietari .-C și pe pârâta .. C. SRL, având ca obiect evacuare acțiune în pretenții; daune cominatorii.
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsesc părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică de la 25.09.2013 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta sentință civilă, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea cauzei pentru data de 02.10.2013 și 09.10.2013, când pentru aceleași considerente a amânat pronunțarea pentru astăzi, când
INSTANȚA,
Prin cererea înregistrată pe rolul instanței la 21.11.2012 sub numărul de mai sus reclamanta- pârâtă Asociația de Proprietari .-C a solicitat în contradictoriu cu pârâta-reclamantă . evacuarea pârâtei din spațiul situat la parterul ., obligarea pârâtei la plata chiriei de la data încetării contractului până la evacuare precum și la plata daunelor cominatorii în valoare de 50 lei/zi până la executarea obligației, cu cheltuieli de judecată.
În motivare reclamanta-pârâtă a arătat că a avut încheiat cu societatea comercială contractul de închiriere autentificat sub nr.1870/14.10.2002 pe o perioadă de 10 ani care s-a împinit la 14.10.2012.În condițiile în care nu s-a ajuns la o înțelegere privind prelungirea contractului reclamanta-pârâtă este îndreptățită să obțină evacuarea.
În drept art.1270, 1321, 1777 și urm. Ciod civil, art.1809 cod civil de la 1809 Cod civil.
Pârâta-reclamantă a formulat întâmpinare solicitând respingerea cererii precum și cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 69.000 lei reprezentând îmbunătățiri și amenajări aduse spațiului a cărui destinație a fost schimbată din gunoier în spațiu comercial și instuirea unui drept de retenție.A solicitat de asemenea cheltuieli de judecată.
În drept art. 1823 alin.3 Cod civil.
La dosar au fost depuse în copiec contractul de închiriere, alte înscrisuri.A fost administrată proba cu expertiză în construcții și evaluare.
Analizând lucrările cauzei, instanța reține următoarele:
Între reclamantă pârâtă în calitate în calitate de proprietar locator și pârâta reclamantă în calitate locatar a fost încheiat cu privire la un spațiu situat în Iași, ., la parter ., contractul de închiriere autentificat sub nr.1870/14.10.2002 la BNP C. P. din Iași pe o perioadă de 10 ani care s-a împinit la 14.10.2012, cu posibilitate de prelungire prin act adițional. Chiria lunară convenită a fost de 300.000 ROL însă, astfel cum rezultă din cuprinsul întâmpinării-f.25, începând cu anul 2004 părțile au renegociat un nou nivel al chiriei de 150 RON.
Analizând cererea principală instanța reține că, în lipsa unui act adițional de prelungire a contractului care a încetat prin împlinirea termenului până la care a fost încheiat, dreptul pârâtei-reclamante de a folosi imobilul a încetat astfel că este justificată cererea de evacuare are obligația de a preda imobilul. Art.27 din contract și art.1431 Cod civil de la 1864 în vigoare la data încheierii contractului obligă locatarul la restituirea bunului însă în speță prin instituirea dreptului de retenție potrivit celor ce urmează reintrarea imobilului în stăpânirea locatorului va fi amânată.
Începând data încetării contractului și a pierderii dreptului de folosință pârâta-reclamantă datorează reclamantei-pârâte despăgubiri potrivit dreptului comun al răspunderii civile delictuale dat de art. 998-999 Cod civil pentru prejudiciul cauzat prin folosirea spațiului și lipsirea reclamantei-pârâte de această folosință, prejudiciul pe care instanța îl reține ca fiind echivalent cu valoarea chiriei încasate anterior de reclamanta-pârâtă. Instanța va acorda suma de 150 RON lunar pentru intervalul cuprins între 14.10.2012 și data pronunțării prezentei hotărâri pentru că, prin institurea dreptului de retenție, pârâta-reclamantă va păstra detenția bunului până la executarea de către reclamanta-pârâtă a datoriei sale bănești și fără dreptul de a folosi, astfel că nu poate fi obligată la plata lipsei de folosință.
Cererea reclamante-pârâte de plată a daunelor cominatorii va fi respinsă pentru că această instituție juridică se referă exclusiv la obligațiile de a face/a nu face ce nu pot fi aduse la îndeplinire decât de debitorul însuși or în speță obligațiile pârâtei-reclamante de evacuare și plată sunt susceptibile de executare silite. Mai mult art. 580 ind.5 din codul de procedură civilă de la 1865 în vigoare la data sesizării instanțe stabilește un alt mecanism și că nu se pot acorda daune cominatorii.
Referitor la cererea reconvențională, instanța reține că pe durata derulării contractului pârâta-reclamantă a efectuat, cu acordul locatorului și în baza autorizației de construire nr. 501/2003, de lucrări de amenajare a spațiului închiriat a cărui utilizare a fost schimbată din aceea de gunoier în aceea de spațiu comercial. Aceste lucrări, astfel cum au fost descrise în raportul de expertiză întocmit în cauză, au fost de natură să crească valoarea de folosință a bunului nu numai pe durata cât acesta a fost folosit de locatar ci și în viitor după reluarea folosinței de către reclamanta –pârâtă. Ca și drept comun, în baza art. 494 Cod civil de la 1864 în vigoare la data efectuării lucrărilor locatorul devine proprietar însă este obligat să restituie valoarea acestora ( nu și sporul de valoare al imobilului pentru că locatarul nu se putea considera proprietar al acestuia pentru a fi considerat un constructor de bună credință) pentru că altfel s-ar realiza o îmbogățire fără justă cauză în condițiile în care nu este vorba despre lucrări care ar putea fi ridicate.
Reclamanta –pârâtă a negat această obligație invocând art.33 din contractul de închiriere potrivit căruia la încetarea contractului chiriașul va fi despăgubit pentru investițiile imobiliare efectuate cu avizul proprietarului și dovedite cu documente legale de către următorul locatar al imobilului. Într-adevăr obligația de despăgubire a locatorului nu este o instituție de ordine publică astfel că pot fi primite derogări în măsura în care ele sunt în mod valabil stabilite de părțile obligației. În speță însă art. 33 din contract nu poate primi eficiență în acest sens. Se constată că obligația locatorului este înlocuită cu obligația unui terț, în sensul unei delegații perfecte – art.1133 Cod civil, însă fără a fi individualizat acest terț și evident fără acordul acestuia, în condițiile în care persoana sa nici nu era cunoscută la data încheierii contractului. Încheierea unui nou contract de închiriere nu era/este în puterea pârâtei-reclamante ci apare că locatorul a prevăzut că executarea obligației sale și satisfacerea creanței locatarului se va face într-o împrejurare care depinde de voința sa și a unui terț nedeterminat. Nu este vorba despre o obligație asumată sub condiție suspensivă potestativă simplă din partea debitorului, valabilă potrivit art.1006 și 1010 Cod civil, pentru că de voința terțului nu depinde producerea unui eveniment viitor și incert și nașterea obligației de plată în sarcina debitorului ( inițial) ci această obligație s-ar naște chiar în sarcina terțului, or este evident că nici o constrângere nu poate fi aplicată în acest scop și deci mecanismul imaginat nu este garantat și funcțional din punct de vedere juridic.
În consecință, dând eficiență dreptul comun, instanța va obliga reclamanta-pârâtă la plata sumei de 8852 lei către pârâta-reclamantă, în condițiile în care la suma de 8352 lei stabilită de expert se adaugă suma de 500 lei care poate fi în mod rezonabil reținută ca fiind achitată de reclamantă pentru contractul de proiectare nr.47/28.08.2002 –f 59 verso și pentru autorizația de construcție, în condițiile în care prin concluziile scrise pârâta –reclamantă a arătat că aceasta este limita în care pretențiile sale pot fi considerate dovedite.
Totodată, având în vedere că aceste despăgubiri se referă la același bun pe care pârâta-reclamantă este obligat să îl restituie reclamantei –pârâte, va institui în favoarea pârâtei- reclamante un drept de retenție până la încasarea efectivă a despăgubirilor stabilite prin prezenta hotărâre. Dreptul de retenție a fost până la . Noului Cod civil o creație a literaturii de specialitate și a practicii judiciare în sensul unui mijloc de garantare a realizării creanței referitoare la cheltuielile efectuate cu/în interesul unui bun pe care creditorul este obligat să îl restituie unei alte persoane prin instituirea unui termen suspensiv în privința predării bunului până la încasarea efectivă a despăgubirilor. Reglementat de art. 2495 și urm.din Noul Cod civil, în vigoare la data pronunțării prezentei hotărâri care este data nașterii dreptului și aplicabile prezentului litigiu potrivit art. 189 din Legea nr.71/2011 ( a se vedea și ”Aplicarea în timp a Noului Cod civil”, Prof. dr. G. B., www.inm-lex.ro), dreptul de retenție nu conferă titularului dreptul de a folosi bunul în interesul său ( art. 2497 rap.la art.808 din Noul Cod civil), astfel că pârâta-reclamantă nu va putea continua prerogativa folosinței bunului conferită anterior de contractul de închiriere ci numai va putea refuza predarea bunului până la realizarea creanței, însă nici nu va fi obligată la plata lipsei de folosință pentru acest interval.
În aplicarea art. 274-276 C.proc.civ instanța reține că reclamanta-pârâtă a achitat suma de 26 lei taxă de timbru, 4,5 lei timbru judiciar, 1500 lei onorariu de avocat și 300 lei onorariu de expert iar pârâta reclamantă a achitat 1495,5 lei taxă timbru, beneficiind de o scutire în același cuantum,300 lei onorariu de expert și 2894 lei onorariu de avocat. Considerând ponderea în care părțile au căzut reciproc în pretenții, instanța va obliga reclamanta-pârâtă la plata sumei de 645, 12 lei reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar calculată la suma de 8852 lei și suma de 500 lei onorariu de avocat parțial urmând ca pârâta reclamantă să achite diferența de onorariu cuvenită expertului potrivit art. 213 C.proc.civ iar cu privire la celelalte cheltuieli să opereze compensarea.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte cererea principală formulată de reclamanta –pârâtă Asociația de proprietari .-C cu sediul în Iași, ., ., parter în contradictoriu cu pârâta reclamantă ., cu sediul în Iași, stradela C., nr.9, ., .> Dispune evacuarea pârâtei-reclamante din spațiul situat în Iași, ., la parterul ..
Obligă pârâta –reclamată să plătească reclamantei pârâte suma de 150 lei lunar pentru intervalul cuprins între 14.10.2012 și 11.10.2013.
Respinge cererea reclamantei-pârâte privind daunele cominatorii.
Admite în parte cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă . în contradictoriu cu reclamanta –pârâtă Asociația de proprietari .-C.
Obligă reclamanta –pârâtă Asociația de proprietari .-C să plătească pârâtei –reclamante . suma de 8852 lei.
Instituie un drept de retenție în favoarea pârâtei reclamante cu privire la spațiul situat în Iași, ., la parterul . începând cu data de 11.10.2013 până la data plății sumei de 8852 lei de către reclamanta –pârâtă.
Obligă reclamanta –pârâtă Asociația de proprietari .-C să plătească pârâtei reclamante suma de 645,12 lei și suma de 500 cheltuieli de judecată, respectiv taxă de timbru, timbru judiciar și onorariu de avocat parțial.
Obligă pârâta-reclamantă . să plătească suma de 415 lei în contul d-lui expert N. C. cu titlul de diferență de onorariu.
Dispune compensarea celorlalte cheltuieli de judecată efectuate de părți-
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 11.10.2013.
Președinte,Pentru grefier aflat în CM semnează Grefier șef secție civilă,
Red/tehn.OII
4EX/24.02.2014
| ← Acţiune în constatare. Sentința nr. 2013/2013. Judecătoria IAŞI | Rezoluţiune contract. Sentința nr. 2013/2013. Judecătoria IAŞI → |
|---|
