Pretenţii. Sentința nr. 6820/2015. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6820/2015 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 19-05-2015 în dosarul nr. 6820/2015
Cod operator: 3171
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Ședința publică din data de 19 Mai 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE Z. L. F. M.
GREFIER Z. N.
SENTINȚA CIVILĂ NR. 6820/2015
Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamant D. A. – R. și pe pârât S. V. - R., având ca obiect pretenții .
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 05.05.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta încheiere când, din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru termenul de astăzi, când:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată:
I. Susținerile părților
1. Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe în data de 03.11.2014, sub nr. mai sus menționat, reclamantul D. A. R. a solicitat instanței să pronunțe o hotărâre prin care să oblige pârâtul S. V. R. la plata sumei de 1314,44 lei, conform chitanței nr._/01.02.2014 emise de Asociația de proprietari Poșta Tătărași. A pretins și cheltuieli de judecată.
În motivare, a arătat următoarele:
A încheiat cu pârâtul contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2094/11.07.2013 la BNPA P. T. & F., având ca obiect apartamentul cu nr.22 din Iași, ..83, ., etaj 6, jud.Iași, înscris în cartea funciară nr._-C1-U37. În cuprinsul acestui acord se menționează faptul că vânzătorul a dobândit imobilul cu regim juridic de bun propriu, în temeiul actului de adjudecare emis la data de 03.06.2013 de către B. Zabolotnăi V. în dosarul de executare silită nr.365/2012.
În cuprinsul contractului, pe fila 2, se prevede că vânzătorul a achitat datoriile către furnizorii de servicii cu excepția sumei de 3800 lei, reprezentând debite și restanțe datorate cu titlu de contribuție la cheltuielile asociației, cumpărătorul obligându-se la plata acestora, cu drept de regres împotriva vânzătorului.
În dosarul de executare silită nr.173/2013, s-a primit de la B. A. C. suma de 1846,33 lei, rămânând de plată suma de 2041,10 lei în sarcina vânzătorului, conform actului de vânzare-cumpărare.
Din acest total, el a achitat suma pretinsă prin cerere, dar demersurile ulterioare de recuperare a debitului au rămas fără rezultat.
În drept, și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art.1516, 1528 și 1536 C.Civ..
În dovedirea celor afirmate, a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri și interogatoriul pârâtului.
A anexat următoarele înscrisuri: notificare către Asociația de Proprietari, adresa nr.59/22.10.2013 emisă de Asociația de Proprietari Poșta Tătărași (f.6), contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2094/11.07.2013 la BNPA P. T. & F. (f.7-10), notificare, chitanța nr._/01.02.2014 emisă de Asociația de Proprietari Poșta Tătărași (f.15).
2. Pârâtul a depus întâmpinare și nu s-a prezentat în instanță pentru a formula apărări, fiind citat prin publicitate, iar curatorul desemnat formulând apărări consemnate în încheierile de ședință (f.46, ultimul termen).
II. Aspecte procesuale
Cererea a fost legal timbrată.
La dta de 29.01.2015, au fost anexate la dosarul cauzei verificările în baza de date a DEPABD privindu-l pe pârât (f.29-30). Cum datele sale coincideau cu cele în raport de care i se făcuseră comunicările în dosar, s-a dispus citarea prin publicitate, fiind desemnată av.G. L. N. în calitate de curator (f.33).
Instanța, prin încheierea de la termenul din 24.03.2015, a încuviințat proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei.
III. Situația de fapt
Între S. V. R. (în calitate de vânzător) și D. A. R. și D. C. (în calitate de cumpărători) a intervenit contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2094/11.07.2013 la BNPA P. T. & F., având ca obiect apartamentul cu nr.22 din Iași, ..83, ., etaj 6, jud.Iași, înscris în cartea funciară nr._-C1-U37 (f.7-10).
În cuprinsul actului, s-a menționat faptul că vânzătorul a dobândit imobilul cu regim juridic de bun propriu, în temeiul actului de adjudecare emis la data de 03.06.2013 de către B. Zabolotnăi V. în dosarul de executare silită nr.365/2012.
În ultimul paragraf de pe a treia pagină, a fost inserată următoarea mențiune: “vânzătorul declară, sub sancțiunea prevăzută de codul penal pentru fals în declarații, că achitat datoriile pentru serviciile de utilități publice de care este grevat apartamentul vândut (inclusiv Eon Energie România S.A., EON Gaz România S.A., S.C. Salubris S.A., S.C. Apavital S.A.) și cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari sunt achitate “la zi”, cu excepția sumei de 3800 lei, reprezentând debite și restanțe datorate cu titlu de contribuție la cheltuielile asociației; vânzătorul declară că plata către furnizorii de servicii publice comunitare S.C. Salubris S.A. și S.C. Apavital S.A. este inclusă în cotele de contribuție la Asociația de Proprietari. În cazul existenței oricăror diferențe de plată (restanțe penalități), subsemnații, cumpărători, ne obligăm în mod expres și necondiționat să le achităm”.
După cum rezultă din chitanța nr._/01.02.2014 emisă de Asociația de Proprietari Poșta Tătărași (f.15), reclamantul din speță a achitat către această entitate suma de 1314,44 lei, cu titlu de restanțe aferente perioadei 08.2012 – 05.2013, deci anterioară momentului cumpărării apartamentului de către el.
Prin adresa nr.59/22.10.2013 emisă de Asociația de Proprietari Poșta Tătărași (f.6), aceasta atrăgea atenția asupra faptului că vânzarea apartamentului în discuție s-a făcut printr-un act de adjudecare, însă fără a se prezenta adeverința asociației privind lipsa datoriilor, nerespectându-se prevederile art.20 alin.2 și 3 din legea 230/2007, deoarece la acel moment erau înregistrate restanțe în contul acestui apartament.
IV. Analiza fondului
Înainte de analiza temeurile de drept incidente, se impune precizarea că acea clauză din contract pe care se întemeiază reclamantul apare ca fiind echivocă, deoarece noțiunea de orice “orice diferențe de plată (restanțe penalități)” (în raport de care cumpărătorii își asumă obligația de plată expresă și necondiționată) este posibil să se refere alte sume decât cea de 3800 lei, indicată ca restanță cu câteva rânduri mai sus, sau inclusiv la acea sumă de 3800 lei.
În aceste condiții, instanța trebuie să interpreteze sensul clauzei prin raportare la contextul general al situației părților și al prevederilor legale aplicabile.
Conform art.20 alin.2 și 3 din legea 230/2007, “notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverință din partea asociației de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, eliberată în original sub semnătura președintelui și a administratorului asociației de proprietari, cu precizarea numelui și prenumelui acestora, și cu ștampila asociației de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligații sunt nule de drept.”, respectiv “în cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari, înstrăinarea proprietății se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător”.
Prin urmare, la momentul încheierii respectivului contract dintre părți, era necesară fie o adeverință din partea asociației de proprietari privind datoriile existente, fie asumarea datoriilor existente de către cumpărători.
Din datele dosarului nu reiese că o astfel de adeverință ar fi fost emisă de asociație (ba chiar aceasta atrăgea atenția asupra datoriilor existente, iar restul înscrisurilor confirmă că existau astfel de datorii), astfel încât pentru legalitatea contractului era necesară asumarea obligației de plată de către cumpărători.
Or, în cuprinsul actului există acea frază potrivit căreia “în cazul existenței oricăror diferențe de plată (restanțe penalități), subsemnații, cumpărători, ne obligăm în mod expres și necondiționat să le achităm”.
Dacă această frază nu s-ar referi inclusiv la suma de 3800 lei, în raport de care părțile contractului au afirmat cu certitudine că se regăsește ca datorie față de furnizori și asociația de proprietari, atunci contractul nu s-ar fi putut încheia în condiții legale.
Astfel, în baza prezumției de legalitate a actelor juridice autentificate, instanța consideră că sintagma din finalul acelei clauze se referă la orice datorii care putea să greveze apartamentul, deci inclusiv la suma de 3800 lei care a fost menționată expres.
Dincolo de acest aspect, părțile nu au menționat expres dacă aceste datorii și asumarea lor de către cumpărători au fost avute în vedere la stabilirea prețului de vânzare, dar nu există dubii că datoria propriu-zisă nu este a reclamantului din speță, de vreme ce ea se referă la restanțe la întreținere dintr-o perioadă în care nu era proprietar. În lipsa unei prevederi exprese în contract prin care să se arate că acesta nu are nicio pretenție viitoare, instanța nu poate prezuma o astfel de renunțare la dreptul de regres împotriva vânzătorului.
În ceea ce privește aspectul legat de dobândirea pe calea adjudecării a imobilului de către proprietarul anterior, care ar putea să conducă la ideea că vânzătorului din contract nu i-ar putea fi imputate datoriile acumulate înainte de adjudecare, instanța nu poate intra în asemenea considerații în lipsa unor prevederi contractuale care să se refere la această situație. Din perspectiva contractului dintre părți, datoriile la furnizori și asociația de proprietari sunt ale vânzătorului, fiind o chestiune care nu privește acest litigiu dacă și cumpărătorul s-ar putea îndrepta sau nu împotriva fostului proprietar (care a fost executat silit și căruia i s-a vândut apartamentul la licitație).
Conform art.1341 C.Civ., “cel care plătește fără a datora are dreptul la restituire”. Este adevărat că în situații precum cele din speță cumpărătorul își asumă obligația de plată, fiind forțat de dispozițiile art.20 alin.3 din legea 230/2007 să procedeze astfel, însă această obligație este asumată doar față de asociație, într-o operațiune ce reprezintă practic o delegație imperfectă (până la proba contrară că ar fi perfectă), iar în temeiul acelei clauze asociația urmează să-l poată acționa chiar pe noul proprietar. Această asumare a obligației nu schimbă însă cu nimic faptul că datoria pe care și-o asumă cumpărătorul nu este a acestuia, ci a fostului proprietar.
Prin urmare, cumpărătorul din speță, care a plătit o datorie ce nu era a lui, în urma obligației asumate în temeiul unei clauze obligatorii față de asociația de proprietari, are dreptul de a obține restituirea de la cel care a profitat de operațiunea respectivă și căruia se poate prezuma că îi aparține datoria.
După cum s-a arătat anterior, această persoană este vânzătorul, atât timp cât în contract referirea la datorii s-a făcut fără nicio rezervă, simpla menționare a actului de adjudecare ca titlu de proprietate neputând echivala cu o astfel de rezervă.
Chiar dacă nu s-ar putea reține incidența instituției plății nedatorate, pe motiv că plata care s-a făcut era corespunzătoare unei obligații reale față de o terță persoană, este întrunit mecanismul presupus de îmbogățirea fără justă cauză, conform căruia “cel care, în mod neimputabil, s-a îmbogățit fără justă cauză în detrimentul altuia este obligat la restituire, în măsura pierderii patrimoniale suferite de cealaltă persoană, dar fără a fi ținut dincolo de limita propriei sale îmbogățiri” (art.1345 C.Civil).
Conform acestui mecanism, patrimoniul îmbogățit este cel al vânzătorului, ținut până la proba contrară să achite datoriile către asociația de proprietari, iar cel diminuat este al vânzătorului, care a plătit o datorie ce nu îi incumba.
În aceste condiții, va obliga pârâtul la plata către reclamant a sumei de 1314,44 lei, reprezentând contravaloarea contravaloarea sumei achitate către Asociația de Proprietari Poșta Tătărași conform chitanței nr._/01.02.2014.
Aplicând dispozițiile art.473 C.pr.civ., instanța va obliga pârâtul la plata către reclamant a sumei de 1147 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloarea cumulată a taxei de timbru achitate (97 lei), a onorariului de avocat (1000 lei – dovedit cu chitanța nr.70/06.05.2015) și a remunerației provizorii pentru avocatul curator G. L. N. (50 lei).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea formulată de reclamantul D. A. R. (având CNP:_, cu domiciliul procedural ales la C. avocat S. C. cu sediul în Iași, ..4, ..5, ., . Bussiness Center, jud. Iași) în contradictoriu cu pârâtul S. V. R. (având CNP:_, cu ultimul domiciliu cunoscut în Iași, ., ., . și cu domiciliul procesual ales la cabinet de avocat “D. L.”, în Iași, ..3, ., jud.Iași).
Obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 1314,44 lei, reprezentând contravaloarea contravaloarea sumei achitate către Asociația de Proprietari Poșta Tătărași conform chitanței nr._/01.02.2014.
Obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 1147 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloarea cumulată a taxei de timbru achitate (97 lei), a onorariului de avocat (1000 lei) și a remunerației provizorii pentru avocatul curator G. L. N. (50 lei).
Cu apel la Tribunalul Iași (care se depune la Judecătoria Iași), în 30 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 19.05.2015.
Președinte, Grefier,
Z.L.F.M.Pentru Grefier în C.O. semnează
Grefier Șef de Secție Civilă
Red./Tehnored. Z.L.F.M.
4 ex/16.07.2015
| ← Pretenţii. Sentința nr. 6807/2015. Judecătoria IAŞI | Succesiune. Sentința nr. 6790/2015. Judecătoria IAŞI → |
|---|
