Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 12/2015. Judecătoria LEHLIU-GARA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 12/2015 pronunțată de Judecătoria LEHLIU-GARA la data de 14-01-2015 în dosarul nr. 1300/249/2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA L. GARĂ
JUDEȚUL CĂLĂRAȘI
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 12
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 14.01.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE- M. D. J.
GREFIER - F. P.
Pe rol soluționarea cauzei civile, având ca obiect “hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare”, acțiune formulată de reclamanții R. G. și R. V.-G., împotriva pârâților R. N. și M. A..
La apelul nominal făcut în ședința publică s-au prezentat părțile, reclamanții fiind asistați de dl av. C. M..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de grefier, învederând instanței că au sosit relațiile solicitate de la OCPI Călărași, iar prin rezoluție s-a dispus citarea pârâților cu mențiunea prezentării la interogatoriu.
Instanța, din oficiu, potrivit art. 131 NCPC, procedând la verificarea competenței, constată că este competentă general, material și teritorial pentru soluționarea cauzei de față, având în vedere disp. art. 94 al.1 lit.”j” și art. 107 al.1 NCPC.
Instanța ia act că pârâții nu a formulat întâmpinare în cauză.
Instanța procedează la legitimarea părților conform actelor de identitate depuse la dosar.
Instanța, în conformitate cu disp. art. 237 al. 2 pct. 7 NCPC, acordă cuvântul pentru formulare de probe.
Avocatul reclamanților solicită în dovedirea acțiunii probele cu acte, respectiv actele de la dosar și interogatoriul pârâților și depune la dosar interogatorii scrise. Totodată, solicită ca aceștia să fie decăzuți din dreptul de a propune probe, întrucât nu au formulat întâmpinare în cauză.
Instanța, în conformitate cu prevederile art. 258 rap. la art. 255 al. 1 NCPC, încuviințează probele cu înscrisuri și interogatoriu solicitate de reclamanți, prin avocat, fiind admisibile (legale, verosimile, concludente și pertinente), urmând a se dovedi înțelegerea dintre părți și, având în vedere că pârâții nu a formulat întâmpinare în cauză și implicit nu a propus probe, potrivit art. 254 al. 1 NCPC rap. la art. 208 al. 2 NCPC, dispune decăderea acestora din dreptul de a mai propune probe și de a invoca excepții, în afara celor de ordine publică.
Instanța procedează la interogarea pârâților R. N. și M. A., interogatoriile fiind atașate la dosar.
Avocatul reclamanților precizează că nu mai are alte cereri de formulat și solicită judecarea cauzei pe fond.
Instanța, nemaifiind alte probe, consideră cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fond, astfel că nu se mai impune estimarea duratei cercetării procesului.
Avocatul reclamantului solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, să se ia act de poziția pârâților și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare a terenului intravilan descris în acțiune. Fără cheltuieli de judecată.
Pârâții, pe rând, solicită admiterea acțiunii reclamanților.
INSTANȚA
Deliberând asupra acțiunii civile de față.
Prin acțiunea introdusă la această instanță la data de 12.09.2014 și înregistrată sub nr._, reclamanții R. G., domiciliat în municipiul București, ., ., ., sectorul 3, fără forme legale în orașul F., ., nr.6, județul Călărași, CNP_ și R. V.-G., domiciliată în municipiul București, Ale. Suraia, nr.1, ., sectorul 3, fără forme legale în orașul F., ., nr.6, județul Călărași, CNP_, soți, i-a chemat în judecată civilă și personal la interogatoriu pe pârâții R. N., domiciliat în orașul F., ..78, județul Călărași, CNP_ și M. A., domiciliată în orașul F., .. 1 A, județul Călărași, CNP_, pentru ca pe baza probelor ce vor fi administrate, instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare asupra terenului intravilan în suprafața de 1032 mp, situat pe raza teritorială a orașului F., ..6, județul Călărași, categoria a II-a, tarlaua 17, . vecinătăți: Nord - B. S. și P. A., Est - . - B. M., Vest - T. B. și B. A., înscris în Titlul de proprietate nr.4559 din 14.11.2011.
În motivarea acțiunii reclamanții arată că, la data de 28.05.2013, au încheiat cu pârâții R. N. și M. A., un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care aceștia s-au obligat să le vândă terenul intravilan în suprafața de 1032 mp, situat pe raza teritorială a orașului F., ..6, județul Călărași, categoria a II-a, tarlaua 17, . vecinătăți: Nord - B. S. și P. A., Est - . - B. M., Vest - T. B. si B. A., înscris în Titlul de proprietate nr.4559 din 14.11.2011.
Mai arată că prețul total al vânzării a fost stabilit la suma de 25.000 lei, având în vedere gradul de rudenie dintre ei, fiu și noră, sumă pe care au achitat-o în întregime la data încheierii antecontractului, respectiv 28.05.2013, dată la care au și intrat în posesia terenului descris mai sus.
Precizează că promitenții-vânzători au dobândit terenul în cauză prin reconstituirea dreptului de proprietate conform Titlului de proprietate nr.4559 din 14.11.2011, iar pârâții - promitenți au arătat că la momentul perfectării actului de vânzare-cumpărare a terenului în cauză, nu vor mai avea pretenții la o altă sumă cu titlu de preț.
La data întocmirii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, cunoșteau faptul că promitenții-vânzători nu au întocmit documentația cadastrală pentru acest teren, însă în aceeași situație se află și acum, când au depus diligențe pentru a-i determina pe aceștia să se prezinte la notar cu toate actele, în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Întrucât această obligație premergătoare vânzării cade în sarcina proprietarului, obligație pe care aceștia nu și-au îndeplinit-o nici în momentul de față, consideră că se află în culpă, manifestând un total dezinteres în îndeplinirea obligațiilor asumate prin antecontract.
Având în vedere faptul că ei și-au îndeplinit obligațiile asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare prin achitarea integrală a prețului vânzării, se adresează instanței de judecată, pentru ca în urma probelor administrate în cauza, instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a terenului descris mai sus. Fără cheltuieli de judecată.
Apreciază valoarea obiectului litigiului la suma de 25.000 lei, valoare rezultată din prețul stabilit prin antecontractul de vânzare cumpărare, apropiată de valorile orientative stabilite în ghidul pentru uzul birourilor notariale, cu precizarea că în certificatul de atestare fiscala nu este menționată valoarea impozabilă a terenului în cauză. În consecința au timbrat cu suma de 1355 lei, având in vedere valoarea mai sus precizată.
În drept, reclamanții și-au întemeiem acțiunea pe dispozițiile art.1669 al.1 și 2 din Codul civil.
În dovedirea acțiunii, reclamanții au solicitat probele cu interogatoriile pârâților și înscrisuri.
Acțiunea este legal timbrată la valoare, cu 1355 lei taxă de timbru.
Alăturat acțiunii reclamantul a atașat în xerocopii certificate, următoarele înscrisuri: antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat între părți la data de 28.05.2013; Titlul de proprietate nr. 4559/14.11.2011 emis de Comisia Județeană Călărași pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor; Sentința civilă nr. 894/05.11.2009 pronunțată de Judecătoria L. Gară în dosarul nr._ definitivă și irevocabilă prin nerecurare; CI reclamanți; CI pârâți; certificatul de atestare fiscală nr._/10.09.2014 eliberat de Primăria F. din care rezultă că pentru terenul în cauză s-au achitat la zi taxele și impozitele; adeverința de rol nr._/10.09.2014 eliberată de Primăria or. F. din care rezultă că pârâții R. N. și M. A. figurează în registrul agricol vol.08, fila 10, cu TP nr.4559/2011 și teren în suprafață totală de 1032 mp, situată în tarlaua 17, . de folosință curți construcții situat în ., nr.6, iar terenul nu este arendat, ipotecat, închiriat.
Urmare a solicitării instanței, în conformitate cu disp. art. 57 al. 1 din OUG nr. 80/2013, cu adresa nr._/13.11.2014, OCPI Călărași comunică faptul că, în urma verificărilor efectuate în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară cu privire la suprafața de 1032 mp, T 17, P 583, situate pe raza or. F., nu figurează înscrise în cartea funciară.
Mai arată că există notat în RTI sub nr._/615/11.11.2013, Sentința civilă nr.894/05.11.2009, pronunțată în dosarul nr._ de Judecătoria L. Gară, asupra imobilului casă de locuit cu suprafața construită de 110 mp și anexe gospodărești, pe teritoriul administrativ F., ..6, prin care se constată vânzarea-cumpărarea, între reclamanții R. G., R. V. G. și pârâta M. A..
Tot urmare a solicitării instanței, în conformitate cu disp. art. 57 al. 1 din OUG nr. 80/2013, Primăria or. F. a înaintat certificatul de atestare fiscală nr._/21.11.2014 din care rezultă că pârâții R. N. și M. A. nu figurează cu debite pentru suprafața de teren intravilan.
În ședința publică din 14.01.2015, având în vedere că pârâții nu a formulat întâmpinare în cauză și implicit nu au propus probe, potrivit art. 254 al. 1 NCPC rap. la art. 208 al. 2 NCPC, instanța a dispus decăderea acestora din dreptul de a mai propune probe și de a invoca excepții, în afara celor de ordine publică.
În cauză s-au administrat probele cu înscrisuri și interogatoriul pârâților.
Răspunzând la interogatoriul propus de reclamanți, pârâții au recunoscut încheierea antecontractului de vânzare – cumpărare din data de 28.05.2013, referitor la terenul intravilan în suprafață de 1032 mp, situat pe raza teritorială a or. F., ..6, jud. Călărași, categoria a II-a, tarlaua 17, . faptul că au primit integral prețul de 25.000 lei, precizând că sunt de acord cu acțiunea reclamanților.
Instanța, analizând actele si lucrările dosarului, a reținut următoarea situație de fapt:
La data de 28.05.2013, între pârâții R. N. și M. A., în calitate de vânzători, și reclamanții R. G. și R. V. G., în calitate de cumpărători, a intervenit vânzarea–cumpărarea terenului intravilan în suprafața de 1032 mp, situat pe raza teritorială a orașului F., ..6, județul Călărași, categoria a II-a, tarlaua 17, . vecinătăți: Nord - B. S. și P. A., Est - . - B. M., Vest - T. B. și B. A., pentru prețul de 25.000 lei, preț pe care reclamanții l-au achitat integral la data încheierii antecontractului.
Cât privește proprietatea terenului, situația este următoarea:
Ca urmare a cererii formulate în baza Legii nr. 18/1991, pârâților R. N. și M. A. li s-a reconstituit, în nume propriu, dreptul de proprietate pentru suprafața totală de 1032 mp – teren intravilan, situat pe raza teritorială a orașului F., județul Călărași, tarlaua 17, . pe numele acestora Titlul de proprietate nr. 4559/14.11.2011 de către Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Călărași.
În speță, suntem în prezența unui antecontract de vânzare – cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 28.05.2013, situație față de care sunt incidente disp. noului cod civil (intrat în vigoare la 01.10.2011), având în vedere prevederile art. 5 al. 1 din Legea 71/2011.
Potrivit dispozițiilor art. 1669 al. 1 Cod civil „Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.
Pe de altă parte trebuie avut în vedere și dreptul comun în materie, respectiv art. 1279 Cod civil (Promisiunea de a contracta) care la alin. 3 prevede: „…dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.”
Prin urmare, din analiza dispozițiilor menționate mai sus rezultă că antecontractul de vânzare – cumpărare poate conduce la încheierea contractului în formă autentică, numai dacă și el îndeplinește condițiile de validitate ale vânzării.
Textele menționate fac referire la condițiile de validitate ale contractului, legiuitorul nefăcând distincție între cele de fond și cele de formă, or, unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să distingă.
De asemenea, art. 1179 NCC stabilește condițiile esențiale pentru validitatea contractului, iar potrivit alin. 2 al acestui articol „În măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.”
Mai mult decât atât, disp. art. 1244 NCC reglementează forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară, respectiv:„În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.”
Deci, condițiile vânzării trebuie să fie îndeplinite chiar din momentul încheierii promisiunii, numai momentul întocmirii vânzării este amânat.
Prin urmare, având în vedere că prin cererea de față se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare a unui imobil – teren intravilan, trebuie ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică, iar îndeplinirea acestei cerințe permite obținerea pronunțării unei astfel de hotărâri.
Instanța constată că antecontractul de vânzare–cumpărare sub semnătură privată încheiat între părți la data de 28.05.2013 nu întrunește toate condițiile de valabilitate necesare vânzării.
Față de toate aceste considerente, instanța, având în vedere și dispozițiile invocate mai sus, apreciază neîntemeiată acțiunea reclamanților, urmând a o respinge.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulată de reclamanții R. G., domiciliat în municipiul București, ., ., fără forme legale în orașul F., ., nr.6, județul Călărași, CNP_ și R. V.-G., domiciliată în municipiul București, Ale. Suraia, nr.1, ., ., fără forme legale în orașul F., ., nr.6, județul Călărași, CNP_, soți, împotriva pârâților R. N., domiciliat în orașul F., ..78, județul Călărași, CNP_ și M. A., domiciliată în orașul F., .. 1 A, județul Călărași, CNP_.
Cu recurs în 30 de zile de la comunicare, cerere care se depune la Judecătoria L. – Gară.
Pronunțată în ședința publică, azi, 14.01.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
M. – D. J. F. P.
Red. – JMD
Dac. – PF/Ex. 6/16.02.2015
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 13/2015.... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 45/2015. Judecătoria... → |
|---|
