Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 488/2015. Judecătoria OLTENIŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 488/2015 pronunțată de Judecătoria OLTENIŢA la data de 17-04-2015 în dosarul nr. 488/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA OLTENIȚA-JUDETUL CĂLĂRAȘI
Operator de date cu caracter personal nr. 3270
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR.488
Ședința publică de la 17.04.2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE G. C.-O.
Grefier C. Anișoara
Pe rol fiind pronunțarea asupra acțiunii civile formulată de reclamanta A. SRL C., cu sediul în ., în contradictoriu cu pârâtul C. GH. C., domiciliat în ., având ca obiect „hotărâre care sa tina loc de act autentic”, cauză anulată și trimisă spre rejudecare prin decizia civilă nr.967/10.12.2014 pronunțată de Tribunalul Călărași – Secția civilă în dosarul nr._ .
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la data de 03.04.2015, când reclamanta prin apărător a pus concluzii în fond, consemnate în încheierea de la acel termen, care face parte integrantă din prezenta sentință, și când instanța, la cererea reclamantei prin apărător, pentru a depune concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru azi, 17.04.2015, hotărând următoarele:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei constată următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Oltenița la data de 16.05.2014, sub nr._, reclamanta A. SRL C., cu sediul în ., a chemat în judecată pe pârâtul C. GH. C., domiciliat în ., solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare in ceea ce privește suprafața de teren de 0,11 ha, situata in extravilanul comunei C., jud. Călărași, în tarlaua 40, . la N- canal, la E-C. Ghe. Ș., la S- Drum, iar la V- C. P Ș..
Prin Sentința civilă nr. 1368/20.08.2014, Judecătoria Oltenița a respins actiunea formulată de către reclamanta .. C., în contradictoriu cu pârâtul C. GH. C..
Prin Decizia nr. 967/10.12.2014, Tribunalul Călărași a admis apelul declarat de apelanta .., în contradictoriu cu intimatul C. C., împotriva sentinței civile nr. 1368/20.08.2014, pronunțată de Judecătoria Oltenița, pe care a anulat-o și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță.
La data de 14.01.2015, dosarul a fost reînregistrat la Judecătoria Oltenița, sub nr._ și are ca obiect rejudecarea cauzei.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că:
La data de 10.01.2014, a incheiat cu paratul o chitanța de mana prin care acesta consimțea sa-i vanda suprafața de teren descrisa mai sus.
Cu ocazia perfectării acestui act a si plătit paratului suma de 1000 lei reprezentând prețul vânzării.
Tot prin acest act, părțile semnatare s-au angajat la indeplinirea tuturor formalităților necesare si prealabile Încheierii in forma autentica a actului de vanzare-cumparare pentru aceasta suprafața de teren, . 30 de zile.
Desi i-a solicitat paratului de mai multe ori acest lucru, s-a lovit de refuzul acestuia.
Deoarece și-a onorat obligația de plata a prețului vânzării inca de la data chitanței de mana, iar ulterior, asa cum a arătat, a făcut diligentele pe care le putea face si pentru celelalte acte premergătoare incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, a fost nevoit sa apeleze la instanța de judecata pentru a-i fi consfiintit acest drept.
Pentru toate aceste considerente, solicită admiterea acțiunea asa cum a fost formulata, în sensul de a se constata intervenita vanzare-cumparare pentru suprafețele de teren descrise mai sus, cu pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
În drept, s-au invocat dispoz. art. 1669 Cod pr.civilă.
În dovedirea acțiunii, reclamanta a depus la dosar înscrisul sub semnatura privată intitulat „chitanță” copie CI pârât, copie T.P. nr._/10.03.1997 eliberat de CJPSDPT Călărasi, certificatul de înregistrare la ORC Călărași, certificatul de sarcini nr._ din 30.04.2014 eliberat de BCPI-OCPI Oltenița, precum și certificatul privind identificarea numărului topografic/cadastral și de carte funciară nr._ din 30.04.2014 emis de aceeași instituție
Pârâtul nu a depus întâmpinare.
Soluționând cauza, Judecătoria Oltenița prin sentința civilă nr. 1368/2014 a respins acțiunea formulată de către reclamantă, reținând următoarele:
Prin intermediul antecontractului de vânzare-cumpărare constatat prin înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 10.01.2014, paratul s-a obligat față de reclamantă, să-i vândă suprafața de teren din litigiu.
În cadrul aceleiași înțelegeri, vânzătorul s-a obligat ca, in termen de 30 de zile de la încheierea antecontractului, să întocmească documentația cadastrală pentru imobilul in cauză și să participe, alături de cumpărător, la încheierea actelor de vânzare-cumpărare privitoare la acest teren, in forma autentică ceruta de lege.
Potrivit art. 5 din Legea nr. 17/2014, modificată prin Legea 68/2014, „in toate cazurile in care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibila numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum si dacă sunt întrunite condițiile prev. la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară”.
Art. 20 alin 1 din aceeași lege, stipulează că prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat, anterior intrării in vigoare a acesteia.
Din coroborarea celor două articole ale Legii 17/2014, rezultă faptul că in toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, după momentul intrării în vigoare a respectivului act normativ, 11.04.2014, trebuie întrunite cumulativ condițiile prev. de art. 5, singurele excepții fiind reprezentate de acțiunile care se întemeiază pe antecontracte care au fost autentificate la notariat, anterior intrării în vigoare a legii.
În consecință, pentru că în speța de față este vorba de un antecontract de vânzare-cumpărare constatat printr-un înscris sub semnătură privată încheiat la data de 10.01.2014, și pentru că reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii condițiilor cumulative prevăzute de articolul 5 din Legea 17/2014, acțiunea a fost respinsă, apreciindu-se că nu îndeplinește condițiile de admisibilitate prevăzute de lege.
Împotriva acestei sentințe reclamanta A. SRL a declarat apel, criticând sentința pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelului formulat apelanta a arătat că:
Instanța de fond face o greșită aplicare a legii în timp.
Din actele depuse la dosar rezultă că data încheierii convenției între părți (chitanța) a fost la 10.01.2014, dată la care Legea nr. 17/2014, modificată și completată prin Legea nr. 68/2014, nu era în vigoare.
Legea aplicabilă speței prezente este cea de la momentul încheierii convenției dintre apelantă și pârâtul-intimat în acest sens fiind și dispozițiile art.6 alin.2 și 5 din Cod civil.
Alineatul 1 din același articol consacră, de asemenea, principiul neretroactivității legii: “Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă.”
În același sens sunt și dispozițiile art.1-5 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil pe deplin lămuritoare fiind dispozițiile art.102 din lege care prevăd că “contractul este supus legii în vigoare la data care a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa”.
Chitanța încheiată cu pârâtul este un contract (promisiune de vânzare-cumpărare)iar cadrul legislativ în virtutea căruia s-a solicitat executarea acestuia este cel în vigoare la 10.01.2014.
Orice altă interpretare ar contraveni legii și ar duce la grave tulburări ale siguranței circuitului civil.
Instanța de fond deși a luat act de poziția reclamantei în ceea ce privește aplicabilitatea dispozițiilor Legii nr. 17/2014 nu a motivat în nici un fel neconsiderarea acestora în luarea hotărârii.
Și motivarea instanței de fond este criticabilă pentru că efectele juridice și forța probantă a unor promisiuni de vânzare-cumpărare autentificate la notariat sunt aceleași cu cele ale unei convenții bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate de părți sub semnătură privată.
Legiuitorul după ce inițial în cuprinsul Legii nr. 17/2014 stabilise obligativitatea încheierii promisiunilor de vânzare-cumpărare în formă autentică, ulterior prin Legea nr. 68/2014 a renunțat la această dispoziție, tocmai având în vedere efectele și forța probantă identică a acestor acte.
Față de motivele arătate s-a solicitat admiterea apelului, anularea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond pentru a se pronunța asupra fondului.
În drept, s-au indicat dispozițiile art.466,480 alin.3 Cod pr civ, art.6 alin.1,2 și 2 Cod civil, art.1-5 și 102 alin.1 din Legea nr. 71/2011.
Intimatul nu a depus la dosar întâmpinare.
Tribunalul Călărași a admis apelul reclamantei și a trimis cauza spre rejudecare, arătând că:
Prin acțiunea formulată la Judecătoria Călărași reclamanta a solicitat pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea cu privire la suprafața de teren de 0,11 ha, situată în extravilanul comunei C. invocând în susținerea acțiunii “chitanța” încheiată cu pârâtul C. Ghe. C., ce a fost încheiată la 10.01.2014, care într-adevăr reprezintă un antecontract așa cum susține și apelanta.
Instanța de fond a respins acțiunea formulată apreciind că nu sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate prevăzute la art.5 din Legea nr. 17/2014, singurele excepții fiind reprezentate de acțiunile care se întemeiază pe antecontracte încheiate în formă autentică anterior intrării în vigoare a legii însă în situația de față este vorba de un antecontract constatat printr-un înscris sub semnătură privată.
Principala problemă care se impune în situația de față este aceea de a se stabili dacă Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan se aplică în speța de față.
Potrivit art.20 din Legea nr. 17/2014 “Prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia”.
Potrivit art. 5 alin.1 din Legea nr. 17/2014 “În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute de art.3,4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce a făcut obiectul antecontractului este înscris în rolul fiscal și în cartea funciară.”
Inițial textul art.5 a avut alt conținut fiind modificat prin Legea nr. 68/2014.
Anterior acestei modificări art.5 din Legea nr. 17/2014 avea următorul conținut: “În toate cazurile în care se solicita în conformitate cu art.1669 din Legea nr. 287/2009 privind codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică și să fie îndeplinite condițiile prevăzute de art.3,4 și 9 din prezenta lege.”
Așa cum a arătat și apelanta după modificarea acestui text de lege nu s-a mai menținut obligativitatea încheierii antecontractului în formă autentică.
Interpretând în mod sistematic dispozițiile art.5 și art.20 din Legea nr. 17/2014 se poate concluziona că legea nu se aplică tuturor antecontractelor încheiate anterior intrării în vigoare a legii și nu doar antecontractelor încheiate în formă autentică așa cum a apreciat instanța de fond.
Nu există nici o justificare ca Legea nr. 17/2014 să se aplice antecontractelor neautentice încheiate anterior intrării în vigoare a legii și să nu se aplice antecontractelor autentice încheiate, de asemenea, anterior intrării în vigoare a legii având în vedere principiul neretroactivității legii civile consacrat de art.6 din Cod civil.
Mențiunea din art.20 din Legea nr. 17/2014 în sensul că legea nu se aplică antecontractelor autentice încheiate anterior intrării în vigoare a legii nu poate reprezenta decât o necorelare a acestuia cu art.5 din lege, care înainte de modificare prevedea obligativitatea încheierii antecontractelor în formă autentică. Mai exact legiuitorul procedând la modificarea art.5 din lege nu a mai modificat și conținutul art.20, care se referă în continuare la antecontractele autentice.
Față de cele arătate în mod greșit a apreciat instanța de fond că este aplicabilă în cauză Legea nr. 17/2014.
Analizând probele existente la dosar, instanța constată că:
În baza Legii 18/1991, Comisia Județeană Călărași a eliberat Titlul de proprietate nr._/10.03.1997, prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafața totală de 2,0200 ha teren, situat în ., pârâtului C. Gh. C..
În baza înscrisului sub semnătură privată denumit ”chitanță” încheiat la data de 10.01.2014, promitenta – cumpărătoare, respectiv reclamanta, s-a obligat ca în schimbul dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 0,11 ha, situata in extravilanul comunei C., jud. Călărași, în tarlaua 40, . Titlul de proprietate nr._/10.03.1997, să plătească cu titlu de preț suma de 1.000 lei, preț pe care reclamanta l-a achitat în totalitate la data semnării antecontractului.
Pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic, instanța trebuie să verifice cu prioritate dacă sunt îndeplinite condițiile vânzării la data pronunțării, iar în situația de față condițiile de realizare a vânzării terenurilor agricole extravilane sunt reglementate de Legea 17/2014.
Prin Decizia nr. 967/10.12.2014 a Tribunalului Călărași, cauza a fost trimisă spre rejudecare, apreciindu-se că în cauză nu este aplicabilă Legea 17/2014. Întrucât ulterior deciziei Tribunalului Călărași, Curtea Constituțională a pronunțat Decizia 755/16.12.2014, obligatorie de la data publicării în Monitorul Oficial, respectiv 09.02.2015, instanța urmează a face aplicarea Legii 17/2014, conform deciziei Curții Constituționale.
Astfel, prin Decizia 755/2014, Curtea Constituțională a constatat că prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 sunt neconstituționale și a reținut că instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
În ceea ce privește condițiile care trebuie îndeplinite, art. 5 alin.1 din Legea 17/2014 prevede că în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art.3, 4 și 9 din prezenta lege iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris în rolul fiscal și cartea funciară.
Potrivit art. 3, 4 și 9 din Legea 17/2014, reclamanta trebuie să depună avizul specific al M., avizul specific al Ministerului Culturii/serviciilor publice deconcentrate și avizul final cu privire la respectarea dreptului de preempțiune.
Reclamanta nu a depus avizele solicitate, și nu a făcut dovada întabulării dreptului de proprietate pentru terenul arabil extravilan cu privire la care s-a încheiat chitanța.
Având în vedere că reclamanta nu a făcut dovada că îndeplinește condițiile de admisibilitate din dispozițiile legale citate pentru a se pronunța o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare, va respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. SRL C., în contradictoriu cu pârâtul C. GH. C..
Pentru aceste motive
În numele legii
HOTĂRĂȘTE:
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. SRL C., cu sediul în ., în contradictoriu cu pârâtul C. GH. C., domiciliat în ..
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, cererea pentru exercitarea căii de atac urmând a fi depusă la Judecătoria Oltenița.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 17.04.2015.
Președinte, Grefier,
G. C. O. C. Anișoara
Red.G.C.O.
Tehnoredactat A.C.
15.05.2015/4 ex.
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 485/2015.... | Pretenţii. Sentința nr. 01/2015. Judecătoria OLTENIŢA → |
|---|
