Fond funciar. Sentința nr. 9810/2015. Judecătoria ORADEA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 9810/2015 pronunțată de Judecătoria ORADEA la data de 09-11-2015 în dosarul nr. 9810/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA ORADEA
SECȚIA CIVILĂ
JUDEȚUL BIHOR
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 9810/2015
Ședința publică din data de 9 noiembrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE: P. F. V. GREFIER: N. A.
Pe rol fiind cauza civilă privind pe reclamanta D. O. în contradictoriu cu pârâtele INSTITUȚIA P. JUDEȚULUI BIHOR și H. E., având ca obiect fond funciar.
La apelul nominal făcut în cauză, în ședință publică, nu se prezintă nimeni.
Procedura este legal îndeplinită fără citarea părților.
S-a făcut un scurt referat al cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Se constată că pârâta H. E. a depus la dosar concluzii scrise.
Dezbaterile și concluziile pe fond ale părților sunt consemnate în încheierea de ședință din data de 26.10.2015, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 02.11.2015, apoi pentru azi, 09.11.2015.
JUDECĂTORIA
DELIBERÂND:
Constată că prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 30.06.2010, scutită de plata taxei judiciare de timbru, reclamanta D. O. în contradictoriu cu pârâtele INSTITUȚIA P. JUDEȚULUI BIHOR și H. E., a solicitat pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate că Ordinul nr. 414/13.12.1996, emis de pârâta de rd. 1 pe seama pârâtei de rd. 2 este lovit de nulitate, întrucât suprafața de teren atribuită în proprietatea pârâtei de rd. 2 este greșit stabilită, să se dispună pârâtei de rd. 1 să emită un nou ordin pentru suprafața aferentă apartamentului nr. 2 corect calculată, să se constate nulitatea absolută a încheierii de CF 7619/1997 și să se dispună restabilirea situației anterioare, respectiv radierea din CF ind._ Oradea a mențiunilor de sub B.1
În motivare, s-a arătat că prin Ordinul nr. 414/13.12.1997, emis de pârâta de rd. 1 pe seama pârâtei de rd. 2, s-a atribuit o suprafață de teren de 209 mp din nr. top. 2071/17, 2071/19, 2071/18, 2071/15, înscrise în CF_ Oradea. Suprafața atribuită depășește suprafața de teren aferentă apartamentului nr. 1, ea nefiind proporțională cu suprafața construită.
În drept, au fost invocate prevederile art. 53 și urm., art. 35, alin. 2 din legea nr. 18/1991, art. 22 din legea nr. 112/1995, art. 33 din HG 20/1996.
Prin întâmpinare (f.14-15), pârâta H. E. a arătat că se opune la cererea privind constatarea nulității absolute a ordinului prefectului emis pe seama sa, dar nu se opune la modificarea acestuia, în măsura în care suprafața de teren atribuită ar fi greșită în raport cu suprafața totală a imobilului.
În motivare, s-a arătat că pârâta este îndreptățită la constituirea dreptului de proprietate și nu există niciun motiv de nulitate a actului de constituire, în cazul constituirii dreptului de proprietate cu privire la o suprafață de teren greșită în raport cu suprafața reală, ulterior constatată la fața locului, se poate proceda la modificarea actului de constituire exclusiv cu privire la suprafața greșită și rectificările de carte funciară aferente.
S-a mai arătat că într-un proces pornit anterior, inițiat tot de reclamantă, s-a cerut atât rectificarea suprafeței de teren atribuită pe seama pârâtei, cât și sistarea de indiviziune, însă, deoarece raportul de expertiză și contraexpertiză au constatat că suprafața integrală a imobilului este mai mică decât cea înscrisă în cartea funciară și, ca atare, inclusiv drepturile ei tabulare s-ar fi diminuat, câtă vreme și ea a obținut în temeiul aceleiași legi dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului, a renunțat la acțiune. Formulând o nouă acțiune de partaj și rectificare, reclamanta a fost nevoită să constate că pârâta s-a apărat la rândul său prin acțiunea reconvențională, invocând diferențele constatate în procesul anterior și solicitând reducerea proporțională a terenurilor atribuite celor două coproprietare, în raport de normele legale care reglementează suprafețele ce s-au vândut în temeiul legii nr. 112/1995 pe seama chiriașilor ocupanți ai apartamentelor. Această acțiune a fost disjunsă și trimisă prezentului complet spre conexare.
La termenul de judecată din 25.10.2010 instanța a dispus conexarea la prezentul dosar a dosarului nr._/271/2010 al Judecătoriei Oradea, disjuns din dosarul nr._ .
În dosarul conexat pârâta H. E. a solicitat pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate că suprafața reală a imobilului înscris în coala colectivă nr._ Oradea, nr. top. 2071/15, 2071/17, 2071/18, 2071/19, în natură casă colectivă compusă din două apartamente, situată în Oradea, .. 40, este diferită de cea înscrisă în cartea funciară (afirmativ de numai 424 mp, în loc de 469 mp), dispunând modificarea mențiunii greșite, să se constate că această suprafață se cuvine pe seama celor doi coproprietari în raport de suprafața construită a fiecărui apartament, inclusiv asupra terenului aferent anexelor gospodărești și să se efectueze cuvenitele rectificări în colile individuale ale fiecărui apartament.
În motivare, s-a arătat că terenul întregului imobil nu este de 469 mp, cât este înscris în cartea funciară, ci cu 45 mp mai puțin, adică 424 mp. Pârâtei i s-a omis la calculul suprafeței construite cea a magaziei de lemne (15 mp), omisiune care se răsfrânge asupra totalității drepturilor sale derivând din aplicarea corectă a disp. art. 21 din legea nr. 112/1995. Față de împrejurarea că ambele apartamente s-au dobândit prin cumpărare de la stat de către foștii chiriași, în conformitate cu Normele Metodologice de aplicare a legii nr. 112/1995, măsurătoarea terenului trebuia să se facă ținând seama nu de datele de carte funciară, ci de realitatea faptică din teren, apoi să se stabilească suprafața construită, existentă la data cumpărării, a fiecărui apartament și în raport de aceasta, să se atribuie în proprietate terenul, proporțional cu suprafața construită.
În drept, au fost invocate prevederile art. 119 C.pr.civ., art. 37 din Normele metodologice – HG 20/1996, art. 36, pct. 2 și 4 din legea nr. 7/1996.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
Așa cum reiese din înscrierile din CF col._ Oradea (f.69), imobilul din litigiu, reprezentând în natură casă colectivă și garaj, compusă din două apartamente, situată în Oradea, .. 40, identificată prin nr. top. 2071/15, 2071/17, 2071/18, 2071/19, are o suprafață totală de 469 mp.
Apartamentul nr. 1, proprietatea reclamantei, dobândit prin cumpărare, compus din două camere, antreu, bucătărie, baie, debara, antreu, în suprafață de 84,17 mp, și boxă la subsol de 32,40 mp, este înscris în CF ind._ Oradea, nr. top. 2071/15/I, 2071/17/I, 2071/18/I, 2071/19/I, și are o suprafață totală de 260/469 mp (f.7).
Apartamentul nr. 2, proprietatea pârâtei de rd. 2, compus dintr-o cameră, bucătărie, cămară, baie, antreu, magazie din cărămidă, terasă cu suprafața utilă de 37,06 mp, poartă metal de 1 ml și gard din zidărie de 3ml și garaj cu suprafața utilă de 15,57 mp, este înscris în CF ind._ Oradea, nr. top. 2071/15/II, 2071/17/II, 2071/18/II, 2071/19/II, și are o suprafață totală de 209/469 mp (f.8). În baza Ordinului P. nr. 414/13.12.1996, suprafața de teren de 209/469 mp, aferentă apartamentului pârâtei, a trecut în proprietatea acesteia, la stabilirea acestei suprafețe s-a avut în vedere suprafața construită a apartamentului (f.6).
Părțile din prezenta cauză susțin că, în realitate, suprafața imobilului din litigiu diferă de cea înscrisă în cărțile funciare, fiind mai mică.
În cauză a fost efectuat un raport de expertiză tehnică topografică de către expertul T. M. (f.64-67), prin care s-a stabilit că suprafața reală a imobilului înscris în CF col._ Oradea, situat în Oradea, .. 40, este de 433 mp, față de suprafața de 469 mp, înscrisă în cartea funciară, diferența de suprafață de 36 mp se regăsește în . nr. 1, proprietatea reclamantei, are o suprafață construită de 109 mp, reclamanta nu are alte dependințe construite,, iar apartamentul nr. 2, proprietatea pârâtei, are suprafața construită totală de 121 mp, compusă din 86 mp – suprafața construită a apartamentului, 15 mp – suprafața construită a anexei (cămară de lemne), 20 mp – suprafața construită a garajului, suprafața totală construită a celor două apartamente fiind de 230 mp. În raport de această suprafață construită, apartamentului nr. 1 îi revine cota de teren de 205/433 mp, iar apartamentului nr. 2 îi revine cota de teren de 228/433 mp.
Expertul a mai arătat că suprafața construită a apartamentului nr. 1, la data cumpărării, era de 110 mp, iar a apartamentului nr. 2 era de 82 mp și o anexă de 15 mp, conform documentației de defalcare întocmită în anul 1997.
În cauză a fost efectuat și un raport de contraexpertiză topografică de către experții S. C. L., Hory L. S. și M. A., ultimul cu opinii separate (f.157-162), prin care s-a stabilit că imobilul din litigiu are o suprafață de 425 mp. Pe imobil este edificată o casă de locuit, în regim de înălțime subsol + parter, având suprafața construită la sol de 158,11 mp și suprafața construită desfășurată de 202,91 mp. Casa de locuit este compusă din două apartamente: apartamentul nr. 1, cu o suprafață construită la sol de 110,93 mp și o suprafață construită desfășurată de 155,73 mp (subsolul în suprafață construită de 44,80 mp și suprafața utilă de 33,44 mp aparține în întregime apartamentului nr. 1) și apartamentul nr. 2 cu o suprafață construită la sol de 47,18 mp, acesta nu dispune de subsol. Terasa acoperită, cu suprafața construită la sol de 36,57 mp, aparține apartamentului nr. 2, magazia de lemne, cu suprafața construită la sol de 14,45 mp, aparține apartamentului nr. 2, iar garajul, cu suprafața construită la sol de 20,21 mp, aparține apartamentului nr. 2.
Experții au mai arătat că suprafața construită desfășurată a apartamentului nr. 2, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, era de 61,63 mp, fără terasă, iar cu terasă era de 96,43 mp. În situația în care suprafața construită a terasei nu intră în calculul suprafeței construite a apartamentului nr. 2, apartamentului nr. 1 i se cuvine o cotă de teren aferent de 304/425 mp, iar apartamentului nr. 2 o cotă de 121/425 mp teren. În situația în care suprafața construită a terasei intră în calculul suprafeței construite a apartamentului nr. 2, apartamentului nr. 1 i se cuvine o cotă de teren aferent de 262/425 mp, iar apartamentului nr. 2 o cotă de 163/425 mp teren.
Prin completarea la Raportul de contraexpertiză tehnică judiciară (f.188-194), s-a stabilit că, ținând cont de situația faptică a imobilului, inclusiv magazia de lemne, respectiv terasa actuală și garajul, modificate și edificate ulterior semnării contractelor de vânzare-cumpărare, rezultă că apartamentului nr.1 îi revine cota de 241/425 mp teren, iar apartamentului nr. 2 îi revine cota de 184/425 mp teren.
Experții au mai arătat că diferența de suprafață reală a imobilului din litigiu dintre 433 mp, cât a fost stabilită de expertul T. M., și suprafața stabilită de comisia de experți de 425 mp, reiese din faptul că pe partea vestică a imobilului există un gard de zid, cu o lățime medie de 60 cm, cu o lungime cumulată de 12,30 mp, acesta ocupând o suprafață de 8 mp. Acest gard de zid nu este altceva decât un perete dintr-o construcție veche, demolată în timp, aflată cândva pe imobilul vecin de la nr. administrativ 44, și care, după demolare, ținea loc de gard între cele două imobile.
Prin completarea la Raportul de expertiză topo (f.245-251), expertul M. A. a arătat că suprafața de teren aferentă celor două apartamente este în realitate de 425 mp, raportat la această suprafață, apartamentului nr. 1 i se cuvine o suprafață de 260,65/425 mp teren aferent, iar apartamentului nr. 2 o suprafață de 164,35/425 mp teren aferent.
În ședința publică din data de 26.10.2015 expertul M. A. a arătat că la stabilirea suprafeței de teren aferentă unei construcții se ia în considerare suprafața construită desfășurată, care reprezintă însumarea tuturor suprafețelor acestei clădiri pe toate nivelele.
Potrivit art. 36, alin. 2 din legea nr. 18/1991 republicată, terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților, atribuite, potrivit legii, în folosință veșnică sau în folosință pe durata existenței construcției, în vederea construirii de locuințe proprietate personală sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție.
Instanța constată că reclamanta invocă, în susținerea nelegalității ordinului prefectului, faptul că suprafața de teren atribuită pârâtei de rd. 2 nu ține cont de suprafața utilă de doar 37,06 mp a apartamentului acesteia. Această suprafață utilă de 37,06 mp a fost avută în vedere la momentul emiterii ordinului prefectului, iar suprafața rezultă din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare nr. 302/10.09.1996 (f.33-34). În cuprinsul acțiunii introductive reclamanta nu contestă suprafața construită utilă a apartamentului pârâtei, ci doar suprafața de teren aferentă, atribuită prin ordinul prefectului. Așa cum reiese din Fișa tehnică de calcul, prin care a fost stabilit prețul de vânzare al apartamentului pârâtei (f.51-52), la data vânzării, acest apartament avea o terasă, în suprafață utilă de 35,10 mp, și o magazie de 12,60 mp, însă, la emiterea ordinului prefectului nu s-au avut în vedere aceste anexe, ci doar suprafața construită a locuinței de 37,07 mp. Or, câtă vreme le emiterea ordinului prefectului s-a avut în vedere doar suprafața construită a locuinței, fără includerea terasei, magaziei și a altor anexe, instanța apreciază că suprafața de teren aferentă fiecărui apartament trebuie calculată după aceleași criterii, bineînțeles, avându-se în vedere suprafața reală a imobilelor, care diferă de cea înscrisă în CF și care a fost avută în vedere la emiterea ordinului prefectului. Astfel, instanța apreciază că la stabilirea suprafeței de teren aferent fiecărui apartament nu se va lua în calcul terasa aferentă apartamentului nr. 2 și nici garajul aferent acestuia. De altfel, din declarațiile autentificate ale martorilor B. M. M. și Huve R. Huba (f.139-140) reiese că la data cumpărării apartamentului nr. 2 de către pârâtă, acesta nu avea terasa, ci doar 2-3 țevi metalice, pe care se sprijinea o copertină ondulată transparentă. Comisia de experți topo a arătat că, în cazul în care terasa nu ar fi avut fundație de beton, suprafața ocupată de aceasta nu ar fi intrat în calculul cotei părți indivize din terenul aferent apartamentului nr. 2, astfel că instanța apreciază că, tocmai din acest motiv, la stabilirea suprafeței construite a imobilului pârâtei nu s-a avut în vedere suprafața construită a terasei.
Potrivit concluziilor raportului de contraexpertiză topografică, în situația în care suprafața construită a terasei nu intră în calculul suprafeței construite a apartamentului nr. 2, apartamentului nr. 1 i se cuvine o cotă de teren aferent de 304/425 mp, iar apartamentului nr. 2 o cotă de 121/425 mp teren.
Pentru aceste motive, instanța va admite cererile din dosarul nr._ și din dosarul conexat cu nr._/271/2010, în sensul că va constata nulitatea absolută a Ordinului P. nr. 414/13.12.1996, emis de pârâta de rd. 1 pe seama pârâtei de rd. 2, va obliga pârâta de rd. 1 să emită un nou ordin pentru suprafața de 121/425 mp teren aferentă apartamentului nr. 2, va constata că suprafața reală a imobilului înscris în coala colectivă nr._ Oradea, nr. top. 2071/15, 2071/17, 2071/18, 2071/19, în natură casă colectivă compusă din două apartamente, situată în Oradea, .. 40, este de 425 mp, în loc de 469 mp, dispunând modificarea mențiunii greșite în cartea funciară, va constata că apartamentului nr. 1 i se cuvine o cotă de teren aferent de 304/425 mp, iar apartamentului nr. 2 o cotă de 121/425 mp teren, va dispune efectuarea cuvenitelor rectificări în CF ind._ Oradea și CF ind._ Oradea.
În baza art. 276 C.pr.civ. 1865, va dispune compensarea cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea formulată de reclamanta D. O., cu domiciliul în Oradea, .. 40, ., în contradictoriu cu pârâtele INSTITUȚIA P. JUDEȚULUI BIHOR, cu sediul în Oradea, jud. Bihor și H. E., cu domiciliul în Oradea, .. 40, ., în dosarul nr._ .
Admite cererea formulată de reclamanta H. E., în contradictoriu cu pârâta D. O. în dosarul conexat cu nr._/271/2010.
Constata nulitatea absolută a Ordinului P. nr. 414/13.12.1996, emis de pârâta INSTITUȚIA P. JUDEȚULUI BIHOR pe seama pârâtei H. E..
Obliga pârâta de rd. 1 să emită un nou ordin pe seama pârâtei H. E. pentru suprafața de 121/425 mp teren aferentă apartamentului nr. 2.
Constată că suprafața reală a imobilului înscris în coala colectivă nr._ Oradea, nr. top. 2071/15, 2071/17, 2071/18, 2071/19, în natură casă colectivă compusă din două apartamente, situată în Oradea, .. 40, este de 425 mp, în loc de 469 mp.
Dispune modificarea mențiunii greșite în cartea funciară.
Constată că apartamentului nr. 1 i se cuvine o cotă de teren aferent de 304/425 mp, iar apartamentului nr. 2 o cotă de 121/425 mp teren.
Dispune efectuarea cuvenitelor rectificări în CF ind._ Oradea și CF ind._ Oradea.
Dispune compensarea cheltuielilor de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 09 noiembrie 2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
P. F. V. N. A.
Red. PFV/24.11.2015
Dact. NA/24.11.2015
Ex. 5
Comunicat cu:
- reclamanta D. O.
- pârâtele INSTITUȚIA P. JUDEȚULUI BIHOR și H. E.
| ← Pretenţii. Sentința nr. 9812/2015. Judecătoria ORADEA | Acţiune în constatare. Sentința nr. 9783/2015. Judecătoria ORADEA → |
|---|
