Acţiune în constatare. Sentința nr. 6098/2015. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6098/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI la data de 03-04-2015 în dosarul nr. 6098/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 1 BUCUREȘTI
Sentința civilă Nr. 6098/2015
Ședința publică de la 03 Aprilie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE A. C.
Grefier A. H.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant O. D. A., reclamant O. D. I., reclamant V. M. M. și pe pârât O. D. M., pârât M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL, având ca obiect acțiune în constatare
Dezbaterile și susținerile în fond au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 06.03.2015, parte integrantă din prezenta sentință, când instanța a amânat pronunțarea la data de 13.03.2015, 20.03.2015, 27.03.2015, 03.04.2015 când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 02 august 2013 sub nr._, reclamanții O.-D. A., O.-D. I. și V. M. M. au chemat în judecată pe pârâții O.-D. M. și M. București, prin primar, pentru ca instanța prin hotărârea ce va pronunța sa constate existența dreptului reclamanților de proprietate asupra construcției: garaj, 2 holuri, bucătărie în suprafață totală de 37 m.p., edificate în anul 2010; patru camere, un grup sanitar, bucătărie, la mansardă, în suprafață totală de 67,01 m.p., evaluate provizoriu la suma de 10.000 lei.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că la data de 31.03.2010, au incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 725 de către BNP P. C. SI M. O., prin care vanzatorii O.-D. C., prin mandatar O.-D. M., si O.-D. M. le-au vândut imobilul situat in București, ., sector 1, compus din hol, doua camere, antreu, baie, bucătărie, in suprafața utila de 55,06 mp si pivnița, in suprafața de 14,51 mp, avand o suprafața totala de 69,57 mp si o suprafața construita la sol de 66 mp si dreptul de folosinta pe toata durata existentei constructiei a terenului aferent in suprafața totala de 100 mp.
Au învederat că în vara anului 2010, au edificat un garaj, hol, bucătărie, in suprafața totala de 32 mp la parter si alte patru camere si un grup sanitar si bucătărie la mansarda in suprafața totala de 67,07 mp inaltand, practic, casa cu mansarda. Camerele edificate la mansarda se pozitioneaza deasupra apartamentului dobândit de acestia, in modalitatea expusa mai sus, situat in București, ., sector 1.
Au susținut că bucataria, in suprafața de 8 mp situata la parter este din cărămidă si dotata cu gresie, pereții fiind placați cu faianța. Holul, in suprafața de 6 mp este inchis cu geamuri, al doilea hol in suprafața de 5 mp este construit din cărămidă si geam. Garajul, in suprafața de 18 mp este construit din beton.
Au arătat că cele patru camere de la mansarda, in suprafața de 12,8 mp, 7,8 mp, 18 mp, 10, 45 mp sunt construite din lemn placate cu rigips si geamuri termopan. Grupul sanitar este in suprafața de 3,5 mp placat cu gresie si PVC. Bucataria in suprafața de 14 mp, pereții placați cu gresie, incaperea fiind inchisa cu geamuri.
Or, in conformitate cu disp. art. 577 C.civ.: „Construcțiile, plantatiile si orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil...revin proprietarului acelui imobil daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel” ...", iar potrivit disp. art. 579 C.civ. „Orice constructie, plantatie sau lucru făcut in pamant sau asupra pamantului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pamant cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana la proba contrara.”
Pe cale de consecința, din simplul fapt al edificării unei constructii pe terenul proprietatea sa, chiar din momentul incorporării materialelor de constructie in sol, in virtutea legii, rezulta un drept de proprietate asupra construcției apartinand proprietarului terenului.
D. urmare, reclamanții, in calitate de proprietari ai terenului si a construcției situate in București, ., sector 1 dobândit prin act autentic si Ordinul prefectului sunt prezumati proprietari si asupra construcțiilor edificate pe acesta, in temeiul disp. art. 579 C.civ.
Au arătat că au inteles sa formuleze prezenta cerere in constatarea existentei dreptului acestora de proprietate asupra celor doua constructii pentru a-și consolida un drept subiectiv preexistent in contradictoriu cu parații O. D. M. si M. BUCUREȘTI prin primarul general, dat fiind faptul că aceștia ar putea contesta dreptul proprietate.
Au precizat ca interesul in promovarea prezentei cereri, rezida si din necesitatea intabularii dreptului de proprietate, respectiv a realizarii formalitatilor de publicitate imobiliara.
In drept, reclamanții au invocat disp. art. 577 și 579 C.civ.
În probațiune, reclamanții au solicitat proba cu inscrisuri, martori, expertiza tehnica, anexând la cerere, în copie, înscrisuri (f.3-18).
Reclamanții au achitat taxa judiciara de timbru în cuantum de 620 lei (f.30).
Prin cererea precizatoare din 07.11.2013, reclamanții au indicat numele și adresa martorilor.
Ulterior, reclamanții au înaintat un alt set de înscrisuri (f.31-40, 53-70).
În data de 28.04.2014, pârâtul M. București, prin Primar General, a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii, ca inadmisibila și, în subsidiar, ca neîntemeiata.
Cu privire la inadmisibilitatea cererii, pârâtul a arătat că reclamanții puteau solicita realizarea dreptului lor fie pe cale administrativa, urmând procedura prevăzută de Legea nr.50/1991, fie pe calea accesiunii imobiliare.
Pârâta a mai invocat faptul că M. București nu are calitate procesuală pasiva, întrucat nu este proprietarul terenului și nici a materialelor de construcție folosite la ridicarea construcției.
Pe fondul cauzei, paratul a arătat că reclamanții încească să eludeze dispozițiile Legii nr.50/1991, întrucat reclamanții ar fi trebuit să obțină autorizația de construire înainte de începerea lucrărilor de construcție.
În drept, pârâtul a invocat prevederile art.205 – art.208 C.pr.civilă.
Parata O.-D. M. nu a formulat intampinare.
În data de 29 mai 2014, reclamanții au depus raspuns la intampinare, prin care au învederat că acțiunea promovată de aceștia este întemeiată pe dispozițiile art.577 si art.579 C.civil, care reglementează instituția accesiunii imobiliare artificiale ca mod de dobandire a proprietatii.
Au mai arătat că acțiunea promovată de acești este una interogatorie, precizând că singura persoana care ar putea contesta dreptului lor de proprietate este M. București, prin primar.
Au mai învederat că aceasta construcție a fost edificata de acestia în anul 2010, astfel că au trecut mai mult de 2 ani, iar singura posibilitate de constatare a dreptului de proprietate este accesiunea imobiliara.
La termenul de judecata din 18 august 2014, instanța a calificat excepția inadmisibilitatii drept o apărare de fond. Totodata, instanța a unit excepția lipsei calitatii procesuale pasive cu fondul cauzei, în condițiile art.248 C.pr.civilă.
În cauză, instanța a administrat proba prin înscrisuri și proba cu expertiza tehnică în specialitatea construcții. La termenul de judecata din 09 ianuarie 2015, raportat la teza probatorie, instanța a respins ca neutilă cererea de încuviințare a probei testimoniale.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Analizând prioritar, în temeiul art.248 C.pr.civilă, excepția lipsei calității procesuale pasive, invocata de paratul M. București, instanța reține următoarele:
Având în vedere că dispozițiile art.492-494 C.civil 1864 (art.577, art.579 din Noul Cod Civil) referitoare la accesiunea imobiliară artificială reglementează raportul juridic născut între, pe de o parte, proprietarul terenului, iar, de pe altă parte, constructorul de bună/rea-credință sau proprietarul bunului accesoriu unit cu bunul principal, văzând că reclamanții nu a invocat în cuprinsul acțiunii că între aceștia și pârâtul municipiul București s-ar fi născut un astfel de raport juridic, instanța apreciază că, în speță, pârâtul M. București nu are calitate procesuală pasivă.
Prin urmare, instanța va admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. București, prin primar, invocată de parat, și va respinge cererea formulată de reclamanti în contradictoriu cu acest pârât, ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.
Cu privire la excepția inadmisibilității acțiunii, având în vedere faptul că introducerea acțiunii în constatarea dobândirii dreptului de propriete prin accesiune imobiliara artificiala nu este condiționată de îndeplinirea vreunei proceduri prealabile în sensul dispozițiilor art.193 C.pr.civilă, instanța va respinge excepția inadmisibilității, ca neîntemeiata.
Ca atare, motivele ce au stat la baza invocării excepției sus-menționate reprezintă apărări de fond asupra cărora instanța se va pronunța în cele ce urmează.
Pe fondul cauzei, în fapt, prin contractul de vânzare cumpărare intervenit la data de 31 martie 2010, autenitificat sub nr.725 de BNP „P. C. și M. O.”, O.-D. C., prin mandatar O.-D. M., și O.-D. M., soți, au vandut reclamanților O.-D. A., necăsătorit, O.-D. I., necasătorit, și V. M. M., necăsătorita, în cote egale indivize de 1/3 pentru fiecare, dreptul de proprietatea asupra imobilului situat in București, ., sector 1, compus din casă de locuit, construită din caramida, formata din două camere, antreu, baie, bucătărie, hol, în suprafață utilă de 55,06 m.p. și pivniță, in suprafața de 14,51 mp, avand o suprafața totala de 69,57 mp si o suprafața construita la sol de 66 mp si dreptul de folosinta pe toata durata existentei constructiei a terenului aferent in suprafața totala de 100 mp, teren care urmează regimul juridic prevăzut de Legea nr.18/1991, imobilul având nr. cadastral_, întabulat în C.F. nr._ București Sector 1, cu rezerva dreptului de uzufruct viager asupra imobilului vândut, în schimbul sumei de 8.000 lei (f.7-9).
Prin Ordinul nr.150 din 19.03.2013 emis de Instituția Prefectului Municipiului București, în baza art.36 alin.3 din Legea nr.18/1991, s-a atribuit în proprietate reclamanților O.-D. A., O.-D. I. și V. M. M. terenul în suprafață de 123 m.p. situat în ., sector 1 București (f.58).
Potrivit raportul de expertiză tehnică în specialitatea construcții întocmit de expert H. D., se reține că, în speță, construcția ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumpărare sus-menționat a fost extinsă, în sensul că s-a înălțat acoperișul, s-a transformat podul inițial în pod locuibil, au fost realizate 4 încăperi de locuit, o baie și scară. De asemenea, la parter s-au realizat două extinderi – în față și în spate. Extinderea din față a realizat o intrare mai comodă la încăperile de la parter, Extinderea din spate a fost realizată pentru a se executa o scară la etaj. Toate aceste extinderi au o suprafață utilă de 98,07 m.p.
Ținând seama de susținerile reclamanților de la termenul de judecata din 18.08.2014, reiese că aceste extinderi au fost efectuate în lipsa autorizației de construire.
În altă ordine de idei, cu referire la constatarea dreptului de proprietate a reclamanților asupra extinderilor la imobil sus-menționat constând în garaj, 2 holuri, bucătărie în suprafață totală de 37 m.p., edificate în anul 2010; patru camere, un grup sanitar, bucătărie, la mansardă, în suprafață totală de 67,01 m.p prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, lucrări efectuate în lipsa autorizației de construire, instanța reține că acest capăt de cerere este neîntemeiat, pentru următoarele considerente:
În fapt, potrivit susținerilor reclamanților, se reține că extinderile sus-menționate s-au realizat după anul 2010, astfel cum au fost identificate în raportul de expertiză tehnică în specialitatea contrucții întocmit de expert judiciar H. D..
Pentru a reține această situație de fapt, instanța a ținut seama de cuprinsul cererii de chemare în judecată, înscrisurile atașate de reclamanți și raportul de expertiză tehnică în specialitatea construcții.
Potrivit art.644 și art. 645 C.civ. de la 1864, dreptul de proprietate se poate dobândi prin succesiune, prin legate, prin convenție, prin tradițiune, prin accesiune sau încorporațiune, prin prescripție, prin lege sau prin ocupațiune.
În baza art.488 C.civ., „tot ce se unește și se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului, potrivit regulilor statornicite mai jos”, deci în condițiile art.489 – 503 din Codul civil de la 1864.
Accesiunea constă în încorporarea materială a unui lucru considerat mai puțin important într-un lucru mai important.
În cazul în care cele două lucruri au aparținut unor proprietari diferiți, titularul dreptului de proprietate asupra lucrului mai important devine și proprietar al lucrului mai puțin important, astfel încât accesiunea apare ca un mod de dobândire a proprietății asupra lucrului mai puțin important.
Accesiunea imobiliară artificială presupune intervenția omului, și, spre deosebire de cea naturală, implică plata unor despăgubiri către cei în detrimentul cărora operează. În alte cuvinte, accesiunea imobiliară artificială are loc cu titlu oneros, spre deosebire de accesiunea imobiliară naturală, care are loc cu titlu gratuit.
Codul civil de la 1864 reglementează doar doua cazuri de accesiune imobiliară artificială, și anume construcțiile, plantațiile sau alte lucrări făcute de proprietar pe terenul său cu materialele altei persoane (art.493 C.civ. 1864), respective construcțiile, plantațiile sau alte lucrări făcute de o persoană cu materialele sale pe terenul proprietatea altei persoane (art.494 C.civ.1864).
În concepția legiuitorului, în ambele cazuri, lucrul mai important îl reprezintă terenul, așa încât proprietarul terenului devine, prin accesiune, și proprietar al construcției edificate pe terenul respectiv.
Această soluție se sprijină pe art.492 C.civ.1864, potrivit căruia orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până ce se dovedește din contra.
Textul de lege instituie două prezumții relative.
Prima prezumție, trasă din faptul ridicări unei construcții pe un anumit teren, se referă la împrejurarea că o asemenea lucrare s-a făcut de însuși proprietarul terenului respectiv, pe cheltuiala sa în ce privește valoarea materialelor și a manoperei. Această prezumție poate fi răsturnată, dovedindu-se fie că proprietarul a construit cu materialele aparținând altuia, caz în care devine incident art.493 C.civ.1864, fie că o altă persoană a ridicat construcția, caz în care își va găsi aplicare art.494 C.civ.
Așadar, potrivit Codului civil de la 1864, problema accesiunii imobiliare artificiale se pune numai atunci când, înainte de efectuarea construcției, plantației sau altei lucrări, nu s-a încheiat o convenție între proprietarul terenului și proprietarul materialelor sau a construcției înseși.
Prin intermediul art.579 alin.2 din noul Cod civil, legiuitorul a mai adăugat două ipoteze privind chestiunea accesiunii imobiliare artificiale, în sensul că proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.
Ca atare, în cazul realizării unei lucrări de către proprietarul imobilului, cu materialele sale, nu se pune problema dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune, ci aceea a exercitării dreptului de dispoziție materială din conținutul dreptului de proprietate asupra imobilului, motiv pentru care legiuitorul a pus la dispoziția persoanelor interesate procedura în baza căreia ar putea fi recunoscut dreptul de proprietate asupra construcției noi sau asupra unei extinderi la o construcție existență.
În altă ordine de idei, conform art.36 alin.1 din Legea nr.7/1996 (în vigoare la momentul introducerii acțiunii), „dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorității locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcția, precum și a unei documentații cadastrale.”
Cât privește documentația necesară pentru înscrierea unei construcții noi sau a unei extinderi de construcții, pentru un imobil înscris în cartea funciară, instanța reține că aceasta ar trebui să cuprindă, printre altele, conform art.17 lit. k) din Ordinul nr.634/2006 (în vigoare pana la data de 29 august 2014), autorizație de construire și proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor sau, după caz, certificat de atestare a edificării/extinderii construcției, eliberat de primăria localității unde este situat imobilul, în condițiile art. 55 alin. (1) din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996.
Conform art.1 alin.1 din Legea nr.50/1991, “Executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare, emisă în condițiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren și/sau construcții - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.”
Potrivit art.2 alin.1 din Legea nr.50/1991, autorizația de construire constituie actul final de autoritate al administrației publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcții corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea și postutilizarea construcțiilor.
În baza art.6 alin.5 din Legea nr.50/1991, se reține că certificatul de urbanism nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcții.
Conform art.37 alin.5 teza I din Legea nr.50/1991, „construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate și nu pot fi intabulate în cartea funciară”.
Prin urmare, legea specială prevede în caz de nerespectare a dispozițiilor acesteia mai multe sancțiuni, constând în faptul că, în speță, construcția nu poate fi considerată finalizată, construcția nu poate fi intabulată, amendă contravențională și, respectiv, posibilitatea desființării construcției.
Față de cele mai sus expuse, având în vedere faptul că, pe de o parte, reclamantii au recunoscut că efectuarea extinderii construcției situate în București, ., sector 1, astfel cum a fost prezentata în raportul de expertiză întocmit în cauză, s-a realizat după anul 2010 și în lipsa autorizației de construire absolut necesară pentru constatarea dreptului de proprietate asupra extinderii, iar, pe de altă parte, faptul că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile accesiunii imobiliare artificiale, instanța va respinge cererea ca neîntemeiată, întrucât cei care efectuează construcții nu se pot sustrage de la obligația de a obține în prealabil autorizația de construire, prin intentarea de acțiuni în care să solicite constatarea dreptului de proprietate știind că nu au o astfel de autorizație.
În ceea ce privește reaua-credință a reclamanților și incidența dispozițiilor Legii nr.50/1991, instanța constată că noțiunea de „constructor de bună-credință” este consacrată legislativ de dispozițiile art.494 cod civil 1864, potrivit cărora dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea acestor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului (alineatul 3, ultima teză).
Având în vedere faptul că reclamanții au efectuat lucrări de extindere a locuinței fără a deține autorizație de construire, instanța apreciază că lucrările sus-menționate au fost realizate cu rea-credință.
Pentru a ajunge la această concluzie, instanța a reținut că prin Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării construcțiilor și unele măsuri pentru realizarea locuințelor (în vigoare începând cu data de 07 august 1991), legiuitorul nu a făcut decât să completeze dispozițiile Codului civil din 1864, în special cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea și funcționarea construcțiilor.
O interpretare contrară, în sensul că în cauza dedusă judecății nu ar fi aplicabile normele de drept administrativ, ar avea drept consecință admiterea acțiunii și dispunerea măsurii intabulării dreptului de proprietate asupra extinderii construcției, cu nesocotirea cu bună-știință a prevederilor art.37 alin.5 din Legea nr.50/1991, în sensul că „construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor nu se consideră finalizate și nu pot fi intabulate în cartea funciară.”
Prin urmare, instanța nu trebuie să facă vreo distincție între raportul de drept administrativ și raportul de drept civil.
În același sens, potrivit art.586 alin.1 și alin.2 din nou Cod civil (buna-credință a autorului lucrării), (1) autorul lucrării este de bună-credință dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărții funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară și nu a cunoscut pe nici o altă cale viciul titlului său. (2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credință cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege.
Nu în ultimul rând, pentru a ajunge la concluzia că, în speță, cererea reclamantilor de a se constata dreptul de proprietate asupra extinderii este neîntemeiată, instanța a ținut cont și de art.35 C.pr.civilă, care prevede că „cel care are interes poate sa ceara constatarea existentei sau neexistentei unui drept. Cererea nu poate fi primita daca partea poate cere realizarea dreptului pe orice alta cale prevăzută de lege”.
Instanța a analizat cererea prin raportare, în special, la dispozițiile vechiului Cod civil, întrucat, pe de o parte, potrivit art.58 din Legea nr.71/2011, în toate cazurile în care accesiunea imobiliara artificiala presupune executarea unui drept de optiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării, iar, pe de altă parte, reclamanții au recunoscut că lucrările au fost începute anterior datei de 01 octombrie 2011.
Față de cele mai sus expuse, instanța va respinge cererea formulată în contradictoriu cu parata O.-D. M., ca neîntemeiata.
Pentru aceste considerente,
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge excepția inadmisibilității acțiunii, ca neîntemeiata.
Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. București, prin primar, invocată de pârât.
Respinge cererea formulată pereclamanțiiO. D. A., O. D. I. și V. M. M. toti cu domiciliul în București, sector 1, ., în contradictoriu cu pârâtul M. București, prin Primar General, cu sediul în București, sector 6, Spl. Independenței, nr. 291-293, ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.
Respinge cererea formulată de reclamanții O. D. A., O. D. I. și V. M. M. în contradictoriu cu parata O. D. M., cu domiciliul în București, sector 1, .,ca neîntemeiată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Sectorului 1 București.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 03.04.2015.
P. GREFIER
Red.C.A./tehn. C.A/H.A.
7 ex./28 octombrie 2015
| ← Modificare act constitutiv persoană juridică. Sentința nr.... | Întoarcere executare. Încheierea nr. 01/2015. Judecătoria... → |
|---|
