Evacuare art. 1033 CPC ş.u.. Sentința nr. 3352/2015. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3352/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI la data de 23-02-2015 în dosarul nr. 3352/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 1 BUCUREȘTI
SENTINTA CIVILA Nr. 3352/2015
Ședința din camera de consiliu de la 23 Februarie 2015
Instanta constituita din:
PREȘEDINTE ROBERT CRISTIAN BURLACU
Grefier M. V.
Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamanta I. D. & CONTRACTOR SA și pe pârât B. M. C., pârât B. D. O., având ca obiect evacuare art. 1033 C. ș.u.
La apelul nominal făcut în ședința publică din camera de consiliu a raspuns reclamanta, prin avocat, care depune imputernicire și pârâții, prezenți personal.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
În temeiul art. 219 alin. 2 Cod de procedură civilă, instanța verifică din oficiu procedura de citare cu părțile și constată că aceasta a fost legal îndeplinită.
La interpelarea instanței, reclamanta, prin avocat, arată ca nu are de formulat alte cereri prealabile.
Pârâții, prezenți personal, având pe rând cuvantul, solicită acordarea unui nou termen in vederea angajării unui apărător față de faptul ca citația a fost primită târziu.
Având cuvântul asupra cererii de amânare, reclamanta, prin apărător, arată ca se opune.
Instanța, văzând ca citațiile au fost primite de către debitori la data de 12.02.2015, față de data îndeplinirii procedurii de citare, respinge cererea de amânare formulată de către debitori.
Instanța acordă cuvântul asupra competenței Judecatoriei Sectorului 1 de a soluționa cauza, din punct de vedere general, material și teritorial.
Asupra competentei, părțile, având pe rând cuvântul, precizeaza ca Judecătoria Sectorului 1 București este competentă din punct de vedere material și teritorial să soluționeze cauza.
În conformitate cu prevederile art. 131 Cod procedură civilă raportat la art. 94 alin. 1 lit. d raportat la art. 1035 Cod procedura civila, instanța își verifică, din oficiu, competența și stabilește că Judecătoria Sectorului 1 București este competentă din punct de vedere general, material și teritorial să soluționeze cauza.
Instanța pune in discuție estimarea duratei procesului.
Reclamanta, prin apărător, estimeaza durata procesului la un termen.
Pârâții, personal, învederează instanței ca a depus o cerere la Societatea I. neprimind incă răspuns. Estimează durata procesului la două luni.
Instanța potrivit art.238 NCPC, față de obiectul cauzei și probatoriul ce se impune a fi administrat, apreciază durata procesului la o săptămână.
Nemaifiind alte cereri prealabile de formulat sau excepții de invocat, instanța acordă cuvântul asupra probatoriului.
Reclamanta, prin apărător, solicita încuviințarea probei cu înscrisuri.
Pârâții nu solicita probe.
Instanta, in baza art. 258 raportat la art. 255 C. Proc. civ., încuviințeaza pentru reclamanta proba cu înscrisuri apreciind-o utilă, pertinentă și concludentă solutionării cauzei.
Instanța constatând cauza in stare de judecată acordă cuvântul asupra fondului.
Reclamanta, prin apărător, solicită admiterea cererii și evacuarea celor două pârâte, meționând că contractul de închiriere a fost prelungit prin acte adiționale, ultimul fiind încheiat in noiembrie 2014. Susține ca din acest moment pârâții locuiesc fără drept în imobil.
Pârâții, prezenți personal, arată că în anul 2009 când s-a încheiat primul contract cu reclamanta nu a fost vorba de un contract de închiriere ci despre un contract de callbuy cu promisiune de cumpărare. Arată că timp de 57 de luni au achitat lunar suma de 3088 lei, plus o garanție de_ lei plătită la data încheierii contractului. Susțin că reclamanta a transformat contractul în contract de închiriere fără ca aceștia să-și dea acordul. Depune înscrisuri.
Instanța revine asupra dispoziției de încuviintare a probelor urmând a încuviința și pentru pârâți proba cu înscrisuri.
Reclamanta, prin apărător, precizează ca se judecă pe un contract de închiriere și astfel, susținerile referitoare la sumele de bani primite nu au legătură cu contractul de închiriere. Arată ca în acest dosar este vorba doar de existența sau inexistența titlului locativ.
Pârâții, prezenți personal, susțin ca nu cunosc momentul când contractul s-a transformat în contract de închiriere întrucât aceștia au optat in continuare pentru cumpărare. Arată ca și-au programat o audiență la dl. director al Societății I., însă întâlnirea are loc luna următoare.
Reclamanta, prin apărător, solicită admiterea acțiunii și precizeată ca în actul adițional nr. 5 se prevede cu privire la garanție ca dacă nu vor fi plătite sumele restante aceasta ramane in proprietatea I.. Arată că există o chirie restantă in cuantum de_ lei. Menționează că nu există niciun act care sa prelungească și care să le dea un titlu locativ celor doi pârâți.
Pârâții, personal, susțin ca au mai achitat trei rate si jumatate, iar după data de 16.11.2014 până la data de 01.01.2015 s-au consumat banii din garanție. Precizează ca din luna ianuarie locuiesc fără contract însă mereu au avut intenția să cumpere imobilul. Arată că au depus eforturi foarte mari pentru a cumpăra imobilul și că suma de 3088 lei este foarte mare și astfel nu poate fi considerată chirie.
Instanța, în baza art 394 C. Proc. Civ, declară închise dezbaterile și reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 03.02.2015 sub numărul_, reclamanta I. D. & CONTRACTOR SA a solicitat, în contradictoriu cu pârâții B. M.-C. și B. D. O. ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună evacuarea acestora din imobilul ocupat fără titlu în București, ., nr. 62, ., ..
În motivarea cererii, reclamanta a arătat instanței că a încheiat cu pârâții contractul de închiriere nr. 75/13.05.2009 prin care a fost transmis dreptul de folosință asupra imobilului indicat și asupra locului de parcare nr. P155 pentru perioada 13.05._13 iar chiria stabilită a fost în cuantum de 3088. Ulterior, părțile au convenit prelungirea duratei contractului de închiriere până la data de 30.11.2014 iar la data de 14.01.2015 pârâții au fost notificați șă părăsească imobilul, fapt care a fost refuzat de aceștia.
În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 1033-1041 C., și 1431 C.civ 1864.
În dovedirea cererii aceasta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.
Pârâții, legal citați, au arătat instanței că nu au încheiat cu reclamanta un simplu contract de închiriere ci că au încheiat un contract de închiriere callbuy prin care chiria se plătea ca preț al cumpărării imobilului, acest aspect reieșind și din cuantumul foarte ridicat al acesteia. Mai mult pârâții au arătat instanței că suma depusă ca garanție, în cuantum de de_ lei ar fi acoperit chiria restantă și pentru luna decembrie 2014 inclusiv. Au mai arătat pârâții că deși din ianuarie nu mai au un contract valabil pentru închiriere, au încercat negocierea cu reprezentantul reclamantei pentru a conveni o modalitate de plată, inclusiv cu alte bunuri imobile ale pârâților.
Pârâții nu au indicat un temei de drept al apărărilor lor și au solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt:
La data de 13.05.2009 părțile au încheiat două acte juridice prin care creau premisele transmisiunii dreptului de proprietate asupra imbilului situat în București, ., nr. 62, ., sector 1. Astfel reclamanta prin convenția din data de 13.05.2009, în calitate de promitent vânzător se obliga față de pârâți să vândă imobilul menționat dacă aceștia ar fi dorit să îl cumpere și celelalte condiții convenite ar fi respectate. Termenul stabilit de părți pentru exercitarea dreptului de preferință a fost convenit ca data limită, respectiv 13.05.2013.
În construcția juridică a părților a intrat și un contract de închiriere, încheiat concomitent cu promisiunea de vânzare prin care părțile stabileau că, pe durata termenului de exercitare a dreptului afectat de condiția suspensiv pur potestativă din partea creditorilor – beneficiari ai promisiunii, imobilul obiect al promisiunii va face totodată obiectul unui contract de închiriere. Conform contractului de închiriere (filele 5-9) chiria lunară era stabilită la suma de 3088 lei, pârâții obligându-se să plătească și o garanție în cuantum de_ lei. În ceea ce privește garanția, conform art.5 v2 lit. a din contract asupra acesteia urma să se impute orice sumă restantă datorată de chiriași însă conform paragrafului v4 acesta nu va constitui o plată în avans a chiriei sau altor sume datorate.
Prin actul adițional din data de 09.08.2013 (fila 10) părțile au convenit să modifice atât convenția conținând promisiunea unilaterala de vânzare cât și contractul de închirere în sensul de a prelungi termenul de exercitare al dreptului de preferință în schimbul renunțării la garanția de_ achitată în temeiul contractului de închiriere cât și teremenul de locațiune până la data de 15.11.2013. Prin actul adițional, pârâții au recunoscut și datoria de_, 95 lei față de reclamantă și totodată au convenit și pactul comisoriu referitor la rezilierea contractului de plin drept în cazul neîndeplinirii obligațiilor asumate prin actul adițional.
Prin actul adițional din data de 16.11.2013 (fila 12-13) au fost menținute prevederile actului adițional anterior și s-a decis prelungirea termenelor convenite până la data de 31.05.2014, pârâții recunoscând și o datorie de_ lei.
Prin actul adițional din data de 01.06.2014 (filele 14-15) au fost menținute prevederile actului adițional anterior și s-a decis prelungirea termenelor convenite până la data de 15.08.2014, pârâții recunoscând și o datorie de_ lei.
Prin actul adițional din data de 22.08.2014 (filele 16-17) au fost menținute prevederile actului adițional anterior și s-a decis prelungirea termenelor convenite până la data de 30.11.2014, pârâții recunoscând și o datorie de_ lei.
Prin procesele-verbale cu nr. J17/14.01.2014 filele (21-28), pârâții au fost somați să părăsească imobilul menționat.
În drept:
În raport de prevederile art. 102 alin.1 din Legea 71/2011 efectele contractului de închiriere încheiat la data de 13.05.2009 sunt supuse Codului civil din 1864 iar în raport de art. 26 alin.1 din codul de procedură civilă puterea doveditoare a probelor este subordonată Codului civil din 1864. În raport de data încheierii actelor adiționale aceste vor fi supuse C.civ conform art. 102 alin.2 din Legea 71/2011.
Potrivit art 1037 din C. reclamanta a notificat pârâții (filele 21-28) să părăsească imobilul obiect al contractului de închiriere ca urmare a expirării termenului, la data de 30.11.2014 convenit prin actul adițional din data de 22.08.2014.
În conformitate cu prevederile contractului de închiriere art.XI expirarea termenului atrage încetarea contractului, mai mult, în conformitate cu actul adițional din data de 22.08.2014, neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare va atrage rezilierea de plin drept a contractului de închiriere.
Instanța constată că prin efectul împlinirii termenului de închiriere raportat la pactul comisoriu convenit, pârâții au încetat a mai beneficia de dreptul de folosință asupra imobilului la data de 30.11.2014 și nici nu au făcut dovada exercitării dreptului de preferință în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare. Totodată instanța va respinge apărarea pârâților conform căreia aceștia ar mai fi avut dreptul de a folosi imobilului ulterior împlinirii termenului ca urmare a plății chiriei din garanția depusă întrucât intenția locatorului a fost expresă în sensul de a nu mai prelungi contractul de închiriere prin efectul pactului comisoriu iar pârâții au renunțat la garanția de_ prin actul adițional din data de 09.08.2013. Instanța constată că oricum un asemenea efect – plata în avans a chiriei din contravaloarea garanției era prohibit în mod expres de contract – art. 5 v4 (fila 6).
În drept, potrivit art. 1033 C.proc.civ, dispozițiile titlului XI se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite, sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane.
Raportat la dispozițiile acestui articol, instanța constată că în cauza de față pârâții sunt locatari ai imobilul în sensul alin. 2 din același articol, dat fiind faptul că aceaștia ocupă apartamentul ulterior încetării raporturilor de locațiune, având în vedere faptul că pârâții nu au făcut dovada unui titlu care să le permită locuirea actuală în imobilul din ., sector 1 București.
Evacuarea reprezintă o sancțiune civilă aplicabilă raporturilor de locațiune sau ocupării prin delict a unui imobil, esențială fiind pentru luarea unei asemenea măsuri ocuparea efectivă a imobilului de către acela a cărui evacuare se solicită și care nu poate înfățișa un titlu de natură a fi opus reclamantului.
Pentru aceste motive, constatând faptul că reclamanta a făcut dovada dreptului său de proprietate prin extras de carte funciară (filele 32-34), a faptului că pârâții ocupă imobilul menționat fără a mai avea un titlu legal care să justifice folosința, precum și dovada îndeplinirii procedurii prealabile reglementată de art. 1037 C. privind notificarea scrisă de a părăsi imobilul în cauză, aceaștia refuzând să dea curs solicitărilor reclamantei, în temeiul art. 1040 C., apreciind fondată cererea dedusă judecății, instanța o va admite și va dispune evacuarea pârâților din imobilul - în București, ., nr. 62, ., ..
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea reclamantei I. D. &.CONTRACTOR SA cu sediul în VOLUNTARI, . CONSTRUDAVA, nr. 4C, . ILFOV în contradictoriu cu pârâții B. M.-C. domiciliat în sector 2, București, . și adresă de citare la sector 1, București, ., nr. 62, ., . ȘI B. D.-O. domiciliată în sector 2, București, . și adresă de citare la sector 1, București, ., nr. 62, ., . .
Dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în București, . nr. 62, ., ..
Cu drept de apel în termen de 5 zile de la pronunțare.
Cererea de apel se va depune la Judecătoria Sectorului 1 București.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 23.02.2015.
PRESEDINTEGREFIER
R. C. BurlacuMirabela V.
Red RCB/tehn. MV/ex
| ← Actiune in regres. Sentința nr. 3012/2015. Judecătoria... | Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 3381/2015.... → |
|---|
