Obligaţie de a face. Sentința nr. 8147/2015. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 8147/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI la data de 04-05-2015 în dosarul nr. 8147/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 1 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ nr. 8147
Ședința publică din data de 04 mai 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. A.
GREFIER: A. I. M.
Pe rol se află pronunțarea cauzei civile privind pe reclamanții B. A. D., C. A. G., C. E. V., C. A. și pe pârâta ASOCIAȚIA DE P. „. obiect obligația de a face.
Dezbaterile în fond și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la 06.04.2015 și au fost consemnate în încheierea de la acea dată, parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat succesiv pronunțarea până astăzi, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 05.11.2014, sub numărul de mai sus, reclamanții B. A.-D., C. A.-G., C.-E. V. și C. A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta Asociația de proprietari „. să le redea accesul direct la boxele proprietatea lor situate la subsolul 2 al imobilului, întrucât de peste 1 an s-a schimbat butucul de Yalle al grilajului, astfel că nu mai pot intra la boxele lor fără a fi însoțiți de femeia de serviciu, obligarea pârâtei să elibereze spațiile de folosință comună ale imobilului, situate la ., respectiv cele 5 încăperi (spălătoria, 4 uscătorii și grupul sanitar), terasă circulabilă mare; . 2 încăperi (oficii); . apartamentul de intervenție cu 2 camere și dependințe; ., respectiv terasa circulabil mică, întrucât toate încăperile au fost ocupate de diverși terți și închiriate sau nu, fără a exista acordul scris al tuturor proprietarilor din imobil; obligarea pârâtei să ne redea accesul în tot cursul zilei la curtea interioară, întrucât ușa de acces se încuie între orele 22.00 și 08.00; obligarea pârâtei să îi înscrie ca membrii cu drepturi decline în Asociația de Proprietari „.-au fost respinse cererile de înscriere în mod nejustificat și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, reclamanții au arătat că sunt proprietarii imobilului din București, .. 1, sector 1, imobil cunoscut și sub denumirea de „. din 2 scări (A și B), cu un total de 68 (47 + 21) apartamente. Apartamentele în care reclamanții locuiesc sunt formate din camere de locuit și dependințe, dar și din boxe de folosință gospodărească situate la subsolul 2 al imobilului, în exclusivitate, precum și din anumite suprafețe de folosință comună ale imobilului, în cote-indivize de diverse procente, pentru care avem titluri de proprietate, respectiv contracte de vânzare-cumpărare, la fel cum au și ceilalți 65 proprietari ai imobilului.
Referitor al suprafețele de folosință comună, imobilul are din construcție, printre altele, mai multe încăperi, care sunt și în proprietatea reclamanților, respectiv spălătorie, 4 uscătorii, grup sanitar, 2 oficii, terase circulabile, apartament de intervenție, etc., spații ce au fost ocupate abuziv de peste 5 ani de către pârâtă prin conducerea acesteia și închiriate (sau nu), la diverși terți (S.C. R. Market S.R.L.- magazin alimentar, S.C. M. Impex S.R.L.- tehnoredactare și copiere acte, ASCPPC- Protecția Consumatorilor, Cabinet de Avocat „T. C.-M.”, Grădiniță de copii, familia C. A. cu 3 membrii, etc.).
Potrivit reclamanților, încă din anul 2009, reprezentanta pârâtei, doamna I. C., care este președinta asociației, a hotărât unilateral ca aproape toate spații de folosință comună să fie ocupate de diverse persoane fizice și juridice, îngrădindu-le reclamanților în acest fel dreptul de proprietate asupra acestora. Reclamanții nu și-au dat acceptul, în scris, pentru ocuparea acestor încăperi.
De peste 1 an, pârâta, prin președinta asociației le-a îngrădit reclamanților accesul către boxele acestora de folosință gospodărească situate la subsolul 2, unde au depozitate diverse alimente conservate, schimbându-le încuietoarea tip Yalle de la ușa-grilaj din capătul holului unde sunt situate boxele reclamanților, astfel încât aceștia nu pot intra în aceste boxe decât însoțiți de femeia de serviciu și numai la anumite ore ale zilei. De aproximativ 3 ani, pârâta le-a îngrădit reclamanților și accesul în curtea interioară a imobilului, prin închiderea ușilor de la intrare după ora 22.00.
Au mai arătat reclamanții că atât ei, cât și alți proprietari ai imobilului au depus mai multe cereri de primire în asociație ca membrii cu drepturi decline, dar au fost refuzați de fiecare dată de către pârâtă, prin conducerea acesteia.
Până în prezent reclamanții au făcut până în prezent mai multe reclamații prin care au sesizat conducerea diverselor instituții abilitate ale statului despre ilegalitățile arătate anterior, însă pârâta a refuzat să dea curs celor dispuse de reprezentanții acestor instituții (Primăria Sectorului 1, Poliția Locală Sector 1, etc.).
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 14 și art. 15 C.proc.civ., Legea nr. 230/2007 și Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 aprobate prin H.G. nr. 1588/2007.
Reclamanții au alăturat cererii sale înscrisuri.
Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru de 80 lei.
Pârâta Asociația de Proprietari „. la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei C.-E. V. și a solicitat respingerea acțiunii și obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.
A arătat pârâta că reclamanții nu și-au întemeiat cererea în mod concret și nu fac trimitere la vreun text din Legea nr. 230/2007 și din Normele Metodologice de aplicare, invocându-le doar la modul general. Întotdeauna Comitetul Executiv a acționat cu bună-credință și în interesul locatarilor, nimeni nu a acționat cu rea-credință și nu a făcut vreun abuz de drept, motiv pentru care pârâta a considerat că întemeierea cererii pe dispozițiile generale ale art. 14 și art. 15 C.civ. nu au aplicabilitate în speță.
Reclamanții nu sunt proprietari ai imobilului, ci sunt proprietarii unor apartamente din imobil, deținând toți împreună un procent de 3,25% din cota totală indiviză comună.
Reclamanta B. D. este membru cu drepturi depline în Asociația de proprietari, încă de la constituire, anul 1999, semnând în acest sens acordul de asociere, fiind trecută în tabelul cu semnături, la dobândirea personalității juridice. O perioadă de timp, aceasta s-a ocupat de administrarea blocului, dar a fost schimbată din funcție, pe durata mandatului președintelui V. E. din cauza unor nereguli constatate de cenzor.
Reclamanții C. A. și C. A.-G. locuiesc de mai puțin timp în imobil, dobândind apartamentele prin cumpărare. Deși în Normele metodologice ale Legii nr. 230/2007 există un text expres- art. 9- pentru primirea de noi membri în asociațiile de proprietari, reclamanții nu a depus vreo cerere asociației, președintelui sau vreunui membru al Comitetului Executiv, care să fie înregistrată și să poarte semnătura de primire a acestora, reclamanții nedepunând vreun astfel de înscris.
Reclamanta C. E.-V. s-a mutat în imobil în anul 2013, împreună cu fiul acesteia, Ș. D., în apartamentul domnului C. A.-G., dar pârâta nu cunoaște dacă reclamanta este soția acestuia. Reclamanta este un locatar în imobil, nu un proprietar. Oricum, de când s-a mutat în imobil reclamanta a avut un comportament distructiv, nepoliticos față de locatari, a făcut în numele domnului C. nenumărate reclamanții și a adresat cuvinte extrem de jignitoare unor locatari.
În opinia pârâtei, primele trei capete de cerere sunt neîntemeiate, bazându-se pe afirmații neadevărate, relatate unilateral. Toate deciziile s-au luat de către Asociație, cu respectarea legii, în interesul locatarilor, în urma consultării cu aceștia și/sau în urma solicitărilor exprese ale locatarilor pentru remedierea și îmbunătățirea unor situații de fapt. Hotărârile Asociației au fost luate fie în Adunarea Generală, fie de către Comitetul executiv, nu doar de către președintele actual care a fost ales în 2011.
Cu privire la capătul 1 al cererii de chemare în judecată, pârâta a arătat că accesul la toate boxele de la subsol se poate face în permanență între orele 6.00 -22.00 p.m. La subsolul 2 accesul se poate face cu însoțitor (femeia de serviciu sau soția mecanicului, care este permanent prezentă în imobil). Această măsură a fost luată de către Comitetul Executiv datorită faptului că au existat două tentative de pătrundere în centrala termică prin forțarea ușilor de la . unde se afla centrală, precum și deteriorarea lacătului de la ușa de fier a centralei. În ziua de 25 noiembrie 2013 orele 6.15 dimineața, fiul doamnei C. E. V., care locuiește în apartamentul lui C. A. împreună cu mama sa a fost surprins de femeia de serviciu când încerca să pătrundă în spațiul centralei termice. Au avut un schimb de cuvinte, acesta s-a speriat și a blocat ușa de acces hol, deteriorând yala. C. A. a fost informat de către d-na președinta și s-a angajat că va cumpăra yala respectivă, dar apoi s-a răzgândit. Domnul V. Lupo, locatar la etajul 1 apartamentul 2, a sunat serviciul 112, care a constatat că ușile de la centrală și de la grilaj au fost forțate iar lacătul și yala au fost distruse. Echipajul a făcut recomandarea de a se asigura protecție spațiului uzinei termice pentru evitarea oricărui pericol având în vedere că acolo există instalații sub presiune și aparate care consumă gaze. Comitetul s-a reunit și a luat măsura care este incriminată de reclamanți în ședința din data de 26 noiembrie 2013.
În ultimii 4 ani Asociația de proprietari a făcut reparații capitale de peste 200.000 roni. La centrală s-au înlocuit cazanele vechi tip Metalica de la sistemul de încălzire și de preparat apa caldă cu cazane noi, tip Vissman, s-au înlocuit boillerele care aveau vârsta construcției, vasul tampon, pompe, filtre. De asemenea s-au realizat reparații ale pereților spațiului centralei termice, după demolarea instalațiilor vechi. S-au construit postamente noi pentru cazane și boilere și s-au placat cu gresie. S-au zugrăvit scările de la subsoluri și holurile de acces către boxe. S-au igienizat toate ghenele de gunoi de pe etaje. Toate aceste dotări trebuiesc asigurate. Pe etaje s-au montat senzori de lumină pentru raționalizarea consumului de energie electrică pe coridoarele blocului. Toate lucrările s-au făcut cu aprobarea adunărilor generale care s-au ținut în fiecare an. Proprietarii care au participat au fost informați și au aprobat toate inițiativele Comitetului executiv.
Cu privire la capătul 2 al cererii de chemare în judecată, pârâta a arătat că spatiile de folosință comună sunt comune tuturor proprietarilor, nu numai celor 3 reclamanți. Adunările generale au aprobat în timp, încă din urmă cu peste 15 ani închirierea unor spații de la parter și mansardă cu scopul de a încasa chirii care să constituie fondul de reparații. Acest fond a fost și este foarte necesar având în vedere că imobilul are o vechime de aproape 60 de ani și reduce efortul financiar al locatarilor în cazul efectuării unor reparații sau investiții costisitoare. Costurile acestor investiții s-au realizat cu banii strânși din chirii din prestări de servicii, reclame. Aportul proprietarilor a fost de cca 30% din valoarea lucrărilor. Mansarda blocului situată la ultimul nivel se compune din 6 încăperi un grup sanitar și un coridor de acces. În folosința locatarilor sunt trei uscătorii, de care poate beneficia oricare dintre proprietarii imobilului care doresc să-ți usuce rufele. De ani de zile regula este ca să se solicite cheia și să se înscrie într-un caiet de evidență. După eliberarea spațiului, cheia se restituie pentru ca uscătoria să fie utilizată de altcineva. Până în anul 2010 acest spațiu era sălașul oamenilor străzii. Mirosurile pestilențiale erau greu de suportat.
Spălătoriile au fost dezafectate în urma cu cca 25-30 de ani, deoarece după cutremurele din 1977 și 1985 țevile s-au fisurat și exista pericol de inundare a apartamentelor de la nivelele inferioare. Prima spălătorie dezafectată a fost amenajată ca birou al administrației încă din anul 1998. În anul 2007 președintele de atunci dl. V. E. a încheiat un contract cu o asociație profesională care a renovat una din spălătoriile dezafectate, a modernizat-o, inclusiv a schimbat ferestrele cu gemuri termopan. În acest spațiu funcționează acum o asociație non profit Asociația Hoppe Bussines Suport, al cărui contract este perfect valabil și legal. În acest spațiu activează 2 persoane al căror program se reduce la câteva ore de 2-3 ori pe săptămână. Nu există niciun birou de avocatură și nicio grădiniță așa cum afirmă reclamanții.
Prima spălătorie a fost amenajată ca birou al administratorului până în anul 2009, când dl D., președintele de atunci al asociației de proprietari, a închiriat-o Asociației Societatea Civilă pentru Protecția Consumatorilor, contractul expirând în anul 2016, cu posibilitate de prelungire, prin act adițional.
A treia spălătorie, dezafectată în anii 70 este ocupată de biroul administrației unde se află și arhiva asociației.
Asociația Societatea Civilă pentru Protecția Consumatorilor a montat o ușă modernă la holul de acces la mansardă, a modernizat grupul sanitar prin zugrăvire, placare cu faianță și gresie, a montat un wc nou și un lavoar cu baterie nouă. Toate aceste lucrări s-au făcut pe cheltuiala proprie a asociației OPC pe care reclamanții doresc să o alunge din imobil.
Ambele birouri de la mansardă sunt mochetate, zugrăvite, întreținute corespunzător și au un aspect plăcut, civilizat. Cei doi chiriași de la mansarda își plătesc chiria regulat conform contractului, prin ordin de plată în contul bancar al asociației.
Referitor la spatiile comune de la . a arătat că S.C. M. Import S.R.L. a închiriat acest spațiu încă din anul 1995, contractul fiind refăcut de-a lungul timpului, nimeni neavând ce să-i reproșeze acestui chiriaș până acum, că spațiul în care funcționează minimarketul alimentar a fost închiriat pentru prima dată tot în jurul anului 1995, perindându-se mai multe societăți, printre care o casă de schimb valutar, un magazin de bijuterii, o societate imobiliară, iar din 2012 s-a închiriat societății ..
Afirmația ca actuala conducere a asociației de proprietari a închiriat sau a ocupat spatiile respective este o minciună. Comitetul executiv a aprobat atunci când a fost cazul prelungirea sau continuarea contractelor de închiriere a acestor spatii. Pentru închirierea spațiului unde figurează punctul alimentar s-a dat anunț la mica publicitate, iar cererile au fost selectate și s-a hotărât de comun acord și cu consultarea locatarilor să se aleagă acest minimarket, având în vedere că este util pentru proprietarii care sunt majoritatea oameni în vârstă. La selecția cererilor a participat și d-na B. D., care a dat anunțul și care a fost de acord cu acest magazin.
O parte din membri comitetului locuiesc în acest imobil de 30-40 de ani. Doamna președintă a venit în imobil în anul 1975, deci de aproape 40 de ani.
Referitor la apartamentul de serviciu de la subsolul 1, pârâta a arătat că face parte integrantă din inventarul uzinei termice. De când există această clădire, acest apartament a fost ocupat de persoana care a asigurat funcționarea instalației de încălzire și a instalațiilor de apă rece - apa calda și iluminatul comun. Dl. C. A. a fost angajat în anul 1995 pe baza de convenție civilă și a primit prin acest contract și dreptul de a locui în acest apartament. De atunci și până în prezent nimeni nu a avut obiecțiuni asupra acestui spațiu și acestui om care face o muncă în folosul tuturor și acționează atunci când este nevoie ziua sau noaptea și asigură funcționarea sistemului de încălzire și de preparare a apei calde. Domnul C. este angajat cu contract de muncă, așa cum prevede legislația actuală și a fost declarat on-line la REVISAL. Prin acest contract de munca pe durata nedeterminată are dreptul de a locui în acest spațiu. Locuiește cu soția și fiica minoră. Actualul Comitet și președinte a continuat practica instituite de 57 de ani în acest imobil. Nimeni nu a inventat nimic în ultimii trei ani, așa cum pretind reclamanții.
Toți chiriașii din imobil au, potrivit pârâtei, contracte valabil încheiate, prin plata chiriilor, asociația de proprietari reușește să efectueze reparații, care contribuie la bunăstarea și confortul tuturor locatarilor. Contractele de închiriere au fost doar prelungite de actuala conducerea a asociației, ele datând de foarte mult timp pentru spatiile în cauză. Contractul este legea părților și oricum nu se pot rezilia la comandă și dorința reclamanților ci în urma unui vot în Adunarea Generală.
Cu privire la capătul 3 din cererea de chemare în judecată, pârâta a menționat că accesul în curtea interioară este permis permanent prin ușa de la scara B. Între orele 22.00 și 6.00, se închide- pe timpul nopții- . A din motive de evitare a spargerilor de la boxe și împiedicarea oamenilor străzii de a pătrunde în subsolul blocului. Și această măsură a Comitetului a fost acceptată și chiar salutată de proprietari în marea lor majoritate, numai reclamanții s-au opus. De altfel familia C. are pretenții să acceadă în curtea interioară, inclusiv noaptea, unde fiul numitei E. V. venea de obicei noaptea după ora 23.00, cu diverse persoane și perturbau liniștea celor ce au ferestrele în curtea interioară. Familia C. are apartamentul cu fațada spre stradă. Curtea interioară nu este destinată manejului pentru câinii familiei C. și nici loc de distracții în timpul nopții.
În ultima Adunare generală, reclamanții au făcut numai scandal deși unii nu aveau drept de vot. De fapt veniseră 4-5 persoane pornite să elimine membri comitetului, președintele și firma de administrare. Membri Asociației prezenți în număr de 32 din cei 37 i-au ignorat și Adunarea generală s-a desfășurat cu toate că aceste persoane au încercat să destabilizeze bunul mers al adunării.
Niciuna dintre masurile care s-au luat nu s-au luat abuziv, dimpotrivă, au fost discutate și analizate în ședințele Comitetului Executiv. Măsurile importante au fost anunțate la avizierul blocului. C. A. nu a participat niciodată la nicio Adunare Generală.
Instituțiile la care au făcut plângeri reclamanții au făcut investigații și au constatat ca acestea sunt neîntemeiate. Poliția Locala sector 1 a verificat de două ori situația asociației ca urmare a reclamațiilor făcute de numiții B. D., C. A. și C. E. V.. Membri comitetului și d-na președinta le-a pus la dispoziție toate documentele pe care le-au solicitat. Reprezentanții Secției de Poliție nr. l au analizat reclamațiile celor trei C. A., B. D., C. E. V. și au constatat că Asociația a lucrat corect și nu s-au semnalat fraude sau alte aspecte negative din partea acesteia.
Orice membru al asociației poate spune că de când au venit în . V., s-a instaurat teroarea în . C. are restanțe importante la plata întreținerii, refuza sistematic să-și plătească fondul de rulment, fondul de reparații aferent apartamentului, dar face reclamații, chiar dacă sunt primii care încalcă Legea nr. 230/2007 și statutul asociației.
Pârâta a depus la dosar înscrisuri.
Reclamanții au depus răspuns la întâmpinare la data de 23.12.2014, prin care a solicitat admiterea cererii, astfel cum a fost formulată.
Toți reclamanții menționați în cererea de chemare în judecată sunt proprietari ai apartamentelor, conform înscrisurilor depuse la dosarul cauzei (contracte de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor și act de partaj voluntar). C. A.-G. este proprietar conform actului de partaj voluntar nr. 431/24.03.2006, iar D-na C.- E. V. este soție legitimă conform actului de căsătorie și a Cărții de Identitate depuse la dosarul cauzei, care locuiește împreună cu fiul ei Ș. D.-A., la aceeași adresă. Numita C.-E. V. are așadar calitate procesuală activă.
Reclamanții au solicitat accesul direct și nemijlocit la boxele proprietatea lor întrucât calea de acces la boxe a fost blocată la capetele culoarului prin montarea a câte unui grilaj metalic cu broască tip Yală. Solicită în mod imperativ eliberarea a câte unei chei duplicat, corespunzând celor două Yale. Reclamanții nu sunt de acord ca accesul la boxele proprietatea reclamanților să se facă cu însoțitor întrucât dreptul de proprietate este garantat prin lege, iar accesul îl pot face oricând și în orice moment în funcție de cerințe.
Au considerat reclamanții că măsura luată de către Asociația de Proprietari privind montarea acestor grilaje metalice și închiderea acestora cu cheie a fost binevenită întrucât a fost luată ca o măsură de siguranță privind accesul unor persoane străine.
Reclamantul C. A. a formulat o cerere scrisă de înscriere în Asociația de Proprietari cu ocazia mutării în . depusă la doamna președintă împreună cu actele de proprietate asupra apartamentului pe care l-a cumpărat. La data de 21.02.2014, reclamantul a solicitat împreună cu alți proprietari convocarea adunării generale extraordinare din cauza unor probleme ivite în cadrul administrării condominiului. Doamna președintă i-a comunicat că nu are calitatea de membri în Asociația de Proprietari și deci nu are dreptul să convoace adunarea generală extraordinară.
Reclamanta B. A.-D. este membră ci drepturi depline în cadrul Asociației încă de la constituirea asociației din anul 1999, fiind trecută în tabelul cu semnături la dobândirea personalității juridice. Reclamanta nu mai trebuia să formuleze o nouă cerere de înscriere.
Reclamantul C. A.-G. a fost trecut în evidența Asociației încă dinainte de 1989. Soția sa are domiciliul comun la adresa soțului C. A.-G. și automat trebuie luată în spațiu, în calitate de co-proprietar.
Toți reclamanții au calitate de proprietari și au dreptul de a alege și a fi aleși, putând îndeplini orice acte în favoarea Asociației, asumându-și drepturi și obligații conform Legii nr. 230/2007.
Spațiile de folosință comună ale imobilului au fost închiriate la diverși terți, fără a exista acordul majorității proprietarilor, cât și al proprietarilor direct afectați de vecinătate, conform dispozițiilor art. 39 din Legea nr. 230/2007, iar schimbarea destinației locuințelor precum și a spațiilor cu altă destinație se face numai cu avizul comitetului executiv și cu acceptul proprietarilor direct afectați cu care se învecinează pe plan orizontal și vertical spațiul supus schimbării (art. 42 din Legea nr. 230/2007).
Inițial, cele șase încăperi de la ultimul nivel al imobilului aveau destinație de spălătorii, uscătorii și grup sanitar. Privitor la spălătorii, acestea au fost dezafectate și modificate. În prezent, două spații au fost transformate în birouri și închiriate unor societăți comerciale (ca sedii sociale) conform contractelor de închiriere depuse de către pârâtă la dosarul cauzei.
Un alt spațiu a fost modificat și transformat în birou al Asociației.
În uscătorii nu pot avea acces oricare dintre proprietarii imobilului, care doresc să-și usuce rufele. Nu există nicio cheie sau vreun caiet în care este menționată evidența persoanelor care folosesc uscătoria. Cele trei uscătorii se află pe culoarul de acces, care este închis cu o ușă metalică prevăzută cu două încuietori. Reclamanții nu au acces la aceste uscătorii și nu știu la cine să apeleze pentru a obține cheile de la intrare pe holul principal și la uscătorii în caz de nevoie.
Privitor la cele trei spălătorii menționate în întâmpinarea depusă de către pârâtă, se poate observa că acestora le-a fost modificată destinația inițială fiindu-le aduse și unele modificări constructive, fără a avea acordul proprietarilor conform dispozițiilor art. 42 din Legea nr. 230/2007.
În prezent, încăperea cu suprafața cea mai mare este ocupată de către un Birou de avocatură și o Asociație non-profit numită Asociația Hoppe Bussines Suport, reprezentată de același avocat - T. M.-C.. În același spațiu mai funcționează și o grădiniță de copii privată.
Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei de către pârâtă se poate constata că există un Contract de închiriere nr. 1/01.03.2012, care nu îndeplinește condițiile prevăzute de lege, fiind lovit de nulitate absolută.
O altă spălătorie este ocupată de ASCPC (Asociația Societatea Civilă pentru Protecția Consumatorului), conform înscrisurilor depuse de către pârâtă. Aceasta este situată deasupra apartamentului nr. 7, etaj 6 - proprietar C. A., care a constatat, cu ocazia unei vizite inopinate, că acest spațiu este dotat cu utilități casnice, instalație de apă și de gaze, calorifere, un birou, scaune, dulap de haine, cafetieră, canapea.
Conform înscrisurilor depuse de către pârâtă intitulate Contract de închiriere nr. 4/16.11.2009 și act adițional la contractul nr. 4/16.11.2009, încheiate între Asociația de Proprietari . Societatea Civilă pentru Protecția Consumatorilor se poate constata că acestea sunt lovite de nulitate și nici nu respectă dispozițiile referitor la contractele de închiriere prevăzute în legi.
Reclamanții nu doresc ca aceste societăți comerciale să fie alungate din spațiile pe care le ocupă în mod nelegal ci doresc a se intra în legalitate și a le fi puse la dispoziție toate înscrisurile financiar-bancare privind încasarea sumelor prevăzute în așa-zisele contracte de închiriere precum și modul în care au fost folosite aceste sume.
Conform Acordului de asociere, cele două spații de la .) aveau ca destinația inițială încăperi pentru administrația blocului, conform dispozițiilor art.4. Descrierea proprietății, Cap.4. Clădirea.
Reclamanții solicită conducerii pârâtei să facă dovada încasărilor conform contractelor încheiate și să clarifice perioadele de prelungire a actelor adiționale pentru perioada începând cu data de 01.03.2012, până în prezent.
Privitor la Contractul de închiriere Nr. 2/01.08.2013, pentru unul din spațiile de la parter încheiat între pârâtă și S.C. R. GLC MARKETING S.R.L., se poate observa că acesta nu este ștampilat de către pârâtă și nici nu este luat în evidența Registrului privind încheierile de contracte cu diferite firme, neexistând un număr de înregistrare.
Contractul de închiriere nr. 2/01.08.2013 s-a încheiat pe o perioadă de 36 de luni, începând cu data de 01.08.2013. Reclamanții au solicitat pârâtei să le pună la dispoziție dovezilor privind încasarea chiriei și modul lor de cheltuire.
Conform Acordului de asociere, Cap.4, Art. 4, spațiul de la demisol scara A este în proprietatea Asociației de P. cu o suprafață de 60,15 mp, anexă boxa nr. 49, fiind intitulat apartament de intervenție pentru persoana care deservește instalația termică a blocului.
Convenția nr. 6/19.06.1995 a fost prelungită la data de 01.08.2002 prin încheierea m unei Convenții civile de prestări servicii prin care s-au menținut aceleași facilități. Această Convenție a fost reînnoită la data de 01.08.2002, pe o durată nedeterminată pentru un program de lucru de trei ore pe zi.
În urma sesizărilor făcute de către proprietarii din condominiu la Poliția locală a sectorului 1 din București, au fost găsite o sumedenie de nereguli care au fost aduse la cunoștința Comitetului și Președintelui Asociației de P. în vederea remedierii acestora, prin Adresa nr. 2996/1397/04.12.2013 emisă de către DIRECȚIA DE POLIȚIE SECTOR 1, SERVICIUL DE PROXIMITATE-PETIȚII.
În urma măsurilor dispuse de către Poliția Capitalei s-a încheiat un nou Contract individual de muncă între Asociația de Proprietari și numitul C. A.. Însă potrivit reclamanților, acestui Contract individual de muncă îi lipsesc o . date importante: nu este specificată durata timpului de lucru; are domiciliul stabil în alt imobil situat în București; nu este specificat dacă Asociația de Proprietari va suporta cheltuielile de întreținere ce îi revin angajatului; nu este menționat faptul dacă membrii de familie pot locui în același spațiu cu angajatul; nu este menționat faptul că salariatul are dreptul legal să ocupe permanent împreună cu familia sa, locuința de serviciu.
În opinia reclamanților nu se pot lua în considerare cele două convenții întrucât acestea au fost încheiate la date anterioare față de perioada la care facem referință (anul 2009-2014). Contractul de muncă nu este înregistrat la Inspectoratul Teritorial de Muncă și nici în registrul Asociației de P..
Referitor la ușa de acces către curtea interioară a imobilului care se încuie între orele 22-08, reclamanții au solicitat: să li se dea câte o cheie tuturor reclamanților întrucât prin încuierea ușii de acces la curtea interioară se închide și accesul spre boxele aflate la subsolul imobilului; datorită construcției inițiale, prin montarea acestei uși la parterul imobilului, nu se mai poate avea acces și la subsolul imobilului unde se află repartizate boxele proprietate personală; sunt de acord cu măsurile luate de conducerea Asociației privind închiderea acestei uși ca o măsură de siguranță împotriva hoților care vor să pătrundă în curtea interioară; sunt de acord să plătească cheltuielile pentru execuția cheilor.
În drept, au fost invocate art. 201 și urm. C.proc.civ., art. 7, art. 39 și art. 42 din Legea nr. 230/2007.
Prin încheierea de ședință din data de 23.02.2015, instanța a unit cu fondul excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei C. E. V. și a încuviințat părților proba cu înscrisuri, iar pârâtei și proba testimonială cu 2 martori (S. C. și M. V.).
Reclamanții au depus note de ședință la data de 31.03.2015 și concluzii scrise la data de 17.04.2015,
Pârâta a depus concluzii scrise la data de 17.04.2015.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Cercetând cu prioritate, potrivit art. 248 alin. (1) C.proc.civ., excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei C.-E. V., instanța apreciază că este neîntemeiată față de dispozițiile art. 36 C.proc.civ., reclamanta invocând calitatea sa de soție a reclamantului C. A.-G., care și-a dovedit calitatea de proprietar al apartamentul nr. 3, situat în București, .. 1, . de locatar în respectivul apartament. Existența sau inexistența dreptului afirmat constituie o chestiune de fond, astfel cum prevede textul legal invocat, ce urmează a fi analizată în cele ce urmează. Instanța va respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei C.-E. V..
În continuare, în ceea ce privește fondul cauzei, instanța va analiza, în temeiul art. 22 alin. (6) C.proc.civ., capetele de cerere astfel cum au fost formulate, iar nu toate nemulțumirile exprimate de reclamanți în legătură cu activitatea asociației pârâte prin răspunsul la întâmpinare și notele scrise ulterioare, în măsura în care acestea depășesc limitele învestirii.
Instanța reține că potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. 897/4730/13.02.1991 (filele 8-9), reclamanta B. D.-A. este proprietara apartamentului nr. 2 și a boxei de la subsol, situate din București, . 13 Decembrie), nr. 1, .> Reclamantul C. A. este proprietarul apartamentului nr. 7 și a boxei situate în București, .. 1, ., potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 383/27.09.2010 de către Biroul Notarului Public A. L. (filele 17-20).
Potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. 204/1975 (filele 12-13) și actului de partaj voluntar autentificat sub nr. 431/24.03.2006 (filele 14-15), reclamantul C. A.-G. este proprietarul apartamentului nr. 3 și a două boxe de la subsol, situate în București, .. 1, ..
Reclamanta C.-E. V. este soția reclamantului C. A.-G. din anul 14 iulie 2012 (fila 126), deci ulterior dobândirii apartamentului nr. 3, antemenționat și locuiește în imobil, astfel cum rezultă din cuprinsul cărții sale de identitate. Reclamanta nu este coproprietara apartamentului nr. 3, ci doar locatar al acestuia.
În ceea ce privește primul capăt de cerere, instanța reține că, astfel cum rezultă din susținerile pârâtei coroborate cu declarațiile celor doi martori audiați în cauză, accesul la boxele din subsolul nr. 2 se poate face în permanență între orele 06.00 – 22.00, la cerere, cu însoțitor, respectiv femeia de serviciu sau soția mecanicului. Comitetul executiv al blocului a luat această măsură întrucât au existat tentative de pătrundere în centrala termică prin forțarea ușilor de la . și prin deteriorarea lacătului de la ușa de fier a centralei. Restricționarea accesului proprietarilor care dețin boxe în subsolul imobilului este astfel justificată în mod rezonabil, iar reclamanții nu au enunțat și dovedit existența vreunei vătămări ale drepturilor lor de proprietate sau folosință asupra boxelor (spre exemplu că au solicitat să pătrundă în subsol, pentru motive justificate, chiar și afara intervalului orar, și au fost refuzați).
În ceea ce privește cel de-al doilea capăt de cerere, instanța reține, în prealabil, că scopul asociației de proprietari este chiar administrarea și gestionarea proprietății comune (art. 4 din Legea nr. 230/2007), iar potrivit art. 30 alin. (1) lit. d) din Legea nr. 230/2007 Comitetul executiv, reprezentat de președintele asociației de proprietari reglementează folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea și modificarea părților proprietății comune.
Trei uscătorii de la mansarda blocului sunt în folosința locatarilor, oricare dintre aceștia putând beneficia de acestea, pe baza unui caiet de evidență. Reclamanții nu au făcut dovada că nu au putut beneficia de aceste spații pentru uscarea hainelor.
Una dintre uscătorii a fost dezafectată și amenajată ca birou al administrației încă din anul 1998. În anul 2009, această uscătorie a fost închiriată Asociației Societatea Civilă pentru Protecția Consumatorilor (potrivit contractului de închiriere nr. 4/16.11.2009- filele 78-79). A altă uscătorie a fost renovată, modernizată de o asociație profesională în anul 2007. În prezent, în acest spațiu funcționează Asociația Hoppe Business Suport (potrivit contractului de închiriere nr. 1/01.03.2012- filele 86-87). A a treia spălătorie a fost dezafectată în anii 1970 și este ocupată de biroul administrației.
Unul dintre spațiile comune aflate la . fost închiriat S.C. M. Import S.R.L. în anul 1995, contractul fiind prelungit succesiv (potrivit contractului de asociere în participațiune din data de 01.07.2000- filele 70-71, minutei din 29.07.2003- fila 72, contractului de închiriere nr. 1/februarie 2009- filele 73-76, contractului de închiriere din 01.12.2013- fila 77). Al doilea spațiu de la . fost închiriată mai multor societăți de-a lungul timpului, iar din 2012 s-a închiriat societății .. (potrivit contractului de închiriere nr. 2/01.08.2013- filele 95-97)
Apartamentul de serviciu de la subsolul 1 a fost de la început ocupat de persoana care a asigurat funcționarea instalației de încălzire și a instalațiilor de apă rece- apă caldă și iluminatul comun, astfel cum rezultă din convenția nr. 6/19.06.1995 (filele 90-91) și convenția civilă de prestări de servicii nr. 616/01.08.2002 (fila 98). Este ocupat în prezent de numitul C. A., care desfășoară activitățile antemenționate, potrivit contractului individual de muncă înregistrat sub nr. 2/03.02.2014 (filele 88-89).
Eliberarea acestor spații comune se poate dispune în urma declarării nulității contractelor antemenționate, a rezilierii contractelor și a evacuării persoanelor fizice și juridice ocupante, acțiuni formulate, în mod obligatoriu, în contradictoriu cu acestea.
Simplele susțineri ale reclamanților privind nulitatea acestor contracte de închiriere nu pot fi avute în vedere, în lipsa invocării și dovedirii unor motive de nelegalitate și în lipsa chemării în judecată și a părților cocontractante. Solicitarea reclamanților ca pârâta să facă dovada încasărilor obținute din închirierea acestor spații exced prezentului cadru procesual.
Potrivit susținerilor martorei S. C., s-a decis închiderea terasei circulabile mari, întrucât pe acea terasă se află casa liftului. Cei de la Ascensorul au atenționat pârâta să se fură piese de la lift, care nu se mai găsesc. De asemenea, au existat reclamații ale locatarilor de la etajul VI, potrivit cărora băiatul familiei C. avea obiceiul să joace fotbal cu prietenii, cu pet-uri, pe terasă. Aceste împrejurări sunt confirmate și prin declarația martorului M. V.. Restricționarea accesului la terasă este justificat și prin cele cuprinse în declarația numitei R. P. datată iulie 2013 și declarația numitului Ghița M. datată august 2013 (filele 84 și 132)
Oricine poate solicita cheia de la terasă, iar reclamanții nu au dovedit că li s-a refuzat accesul la terasă.
Conducerea Asociației a luat de asemenea decizia de a închide și terasa circulabilă mică, întrucât aceasta devenise adăpost al oamenilor străzii și era plină de seringi și alte gunoaie, împrejurare confirmată de declarația martorilor S. C. și M. V..
În ceea ce privește cel de-al treilea capăt de cerere, instanța reține că, potrivit pârâtei, accesul în curtea interioară este permis permanent prin ușa de la scara B. Între orele 22.00- 06.00, . A se închide pentru a se evita spargerea boxelor și pentru a se împiedica pătrunderea oamenilor străzii în subsolul imobilului. Restricționarea parțială a accesului în curtea interioară este astfel justificată în mod rezonabil. Reclamanții pot pătrunde în curtea interioară oricând prin ușa de la scara B și prin . A, între orele 22.00- 06.00. Aceștia nu au făcut dovada că li s-a împiedicat accesul.
În ceea ce privește cel de-al patrulea capăt de cerere, instanța reține, în primul rând, că reclamanta C.-E. V. nu are calitatea de proprietar al unui apartament din blocul situat în București, .. 1, sector 1, astfel încât nu poate fi înscrisă în Asociația de Proprietari „. doilea rând că reclamanta B. A.-D. este deja înscrisă în Asociația de Proprietari „. al treilea rând că ceilalți reclamanți nu au dovedit formularea unor cereri de înscriere, însoțite de acte doveditoare ale calității lor de proprietari, potrivit art. 7 din Legea nr. 230/2007. Cererea formulată de reclamantul C. A., datată 06.03.2014 și depusă la fila 160 nu poate fi avută în vedere, neavând un număr de înregistrare, ci doar mențiunea „Am primit un exemplar spre predare Președinte” și o semnătură indescifrabilă, fără menționarea persoanei căreia îi aparține.
Pentru toate aceste considerente, instanța urmează a respinge ca neîntemeiată cererea, inclusiv cu privire la petitul accesorii privind cheltuielile de judecată (care urmează soarta principalului).
De asemenea, în temeiul art. 451- art. 453 C.proc.civ., constatând culpa procesuală a reclamanților, instanța urmează a-i obliga să-i plătească pârâtei suma de 1.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată (onorariu de avocat, pe care instanța îl apreciază proporționat raportat la valoarea și complexitatea pricinii și la volumul de muncă depus de apărătorul pârâtei).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei C. E. V..
Respinge ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanții B. A. D., domiciliată în București, ..1, ., C. A. G., C. E. V., ambii domiciliați în București, ..1, ., ., C. A., domiciliat în București, ..1, ., ., în contradictoriu cu pârâta ASOCIAȚIA DE P. „. în București, ..1, ., ..
Obligă reclamanta să plătească pârâtei suma de 1.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată - onorariu de avocat.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Sectorului 1 București.
Pronunțată în ședință publică, azi, 04 mai 2015.
PREȘEDINTE,GREFIER,
A. AnchidinAlexandra I. M.
Red. Jud. A.A./ Gref. A.I.M./ 02 decembrie 2015
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 3005/2015. Judecătoria... | Pretenţii. Hotărâre din 30-04-2015, Judecătoria SECTORUL 1... → |
|---|
