Obligaţie de a face. Sentința nr. 23/2015. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 23/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI la data de 23-11-2015 în dosarul nr. 22255/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 1 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR._
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 23.11.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE: S. B.
GREFIER: A. M.
Pe rol se află pronunțarea cauzei civile privind pe reclamanții G. S. și G. M. și pe pârâții Asociația de proprietari Complex Palladian, Asociația de Proprietari V. M., PFA N. A. O. și S.C. A. S. Sistem S.R.L., având ca obiect constatare nulitate act juridic.
Dezbaterile în fond și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la 16.11.2015 și au fost consemnate în încheierea de la acea dată, parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, pentru a da posibilitatea părților de a depune concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 23.11.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 29.01.2015, sub nr._, reclamanții G. S. și G. M. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții Asociația de Proprietari Complex Palladian, Asociația de Proprietari V. M., PFA N. A. O. și S.C. A. S. Sistem S.R.L., ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună anularea contractului de încheiere încheiat între pârâți având drept obiect folosința piscinei, bun proprietate comună, amplasată în condominiul din București, .. 24A, sector 1, respectiv obligarea pârâților Asociația de Proprietari Complex Palladian și Asociația de Proprietari V. M. la remiterea către reclamanți a tuturor documentelor care au stat la baza perfectării contractului de închiriere având drept obiect piscina anterior menționată, precum și a tuturor documentelor referitoare la deciziile Asociației de P. cu privire la folosința/administrarea părților/spațiilor comune ale imobilului/condominiului, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că nu se află în posesia contractului de închiriere a cărui anulare o solicită, în formă scriptică, dat fiind refuzul nejustificat al pârâților de a-l preda, deși le revine această obligație în virtutea dispozițiilor legale referitoare la înființarea, organizarea și funcționarea asociaților de proprietari.
Reclamanții au învederat că sunt proprietarii imobilului apartament nr. 6 situat în condominiul din București, .. 25A, sector 1, așa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare atașat la dosar. Reclamanții au precizat că odată cu transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului anterior menționat, li s-a transmis și o cotă indiviză din părțile comune ale imobilului, între acestea regăsindu-se și piscina amplasată în complexul imobiliar.
Reclamanții au menționat că la nivelul condominiului a fost constituită Asociația de proprietari, constituire care, însă, s-a realizat numai în mod formal, în realitate majoritatea locuințelor/apartamentelor fiind deținute, direct sau prin persoane interpuse, de către reprezentantul asociației, numitul Saadati Sohi Manochehr, astfel încât acesta a beneficiat de o majoritate „artificială”, formală, în luarea tuturor deciziilor privind folosința și administrarea spațiilor comune ale imobilului. Reclamații au susținut că în aceeași manieră a fost închiriată către pârâții PFA N. A. O. și S.C. A. S. Sistem S.R.L. inclusiv piscina aferentă complexului, deținută în coproprietate și de către reclamanți, în respectiva locație fiind organizate cursuri de înot pentru copii, inclusiv în intervalele orare destinate odihnei locatarilor.
De asemenea, lăsând la o parte nesocotirea dispozițiilor legale instituite de Legea nr. 230/2007, reclamanții au susținut că în contractul de închiriere a fost inserat, în mod formal, un preț nereal, care nu se reflectă în adevărata valoare a lipsei de folosință, chiria fiind stabilită la suma modică de 250 lei/lună și fiind, probabil, direcționată la numitul Saadati Sohi Manochehr pentru satisfacerea intereselor de ordin personal ale acestuia.
În continuare, reclamanții au menționat că au raporturi de vecinătate directe cu piscina aferentă condominiului, astfel încât sunt persoane direct interesate în promovarea acțiunii. Aceștia au susținut că nu li se mai permite accesul în spațiul comun și nu mai pot beneficia în mod corespunzător de folosința piscinei, deși dețin în coproprietate acest bun, fiind în mod direct afectați de activitățile desfășurate, dată fiind amplasarea apartamentului în care locuiesc față de piscină.
Reclamanții au invocat prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 și art. 1248 C.civ., menționând că norma legală invocată instituie, în mod imperativ, fără niciun fel de excepție sau derogare, acordul proprietarului direct afectat de vecinătate, acord care lipsește, având în vedere că reclamanții, alături de alți proprietari, s-au opus vehement folosinței piscinei pentru alte scopuri decât cel pentru care deservește condominiului (folosința bunului de către coproprietari și nu de către terțe persoane).
Reclamanții au arătat că norma legală în discuție este de strictă interpretare, legiuitorul utilizând sintagma „numai cu acordul” proprietarilor direct afectați de vecinătate, prin urmare consimțământul proprietarului afectat reprezintă o obligație și nu o facultate, respectiv o condiție de valabilitate a actului de cedare a folosinței bunului. Astfel, în măsura în care acordul proprietarului direct afectat de vecinătate nu există, la cererea persoanei interesate, instanța va dispune anularea actului de cedare a folosinței bunului, fără a fi necesară probarea vreunei vătămări, aceasta fiind prezumată, dat fiind raportul de vecinătate directă. Reclamanții au susținut că au dovedit inclusiv vătămarea produsă în condițiile în care, în calitate de proprietari, li se condiționează accesul în piscină, iar organizarea cursurilor de înot îi pun în imposibilitatea reală și obiectivă de a se bucura de intimitatea și de liniște propriei locuințe datorită zgomotelor produse de copiii care vin la curs.
Așadar, reclamanții au susținut că prin perfectarea contractului de închiriere a fost nesocotit, în mod flagrant, inclusiv dreptul de proprietate privată al reclamanților, garantat de toate normele legale în vigoare, producându-se o ingerință nejustificată inclusiv în dreptul locatarilor la viață privată și de familie.
În continuare, reclamanții au susținut că au pus în vedere Asociației de proprietari să se abțină de la orice act sau fapt de natură a tulbura folosința imobilului, în condițiile în care, fără acordul lor, a fost închiriată piscina spațiu comun, fiind modificată astfel și în mod abuziv destinația sa specifică. În mod expres, Asociația a fost somată să înceteze derularea contractului de închiriere având drept obiect folosința piscinei în condițiile în care derularea acesteia este de natură să împiedice folosința liniștită și pașnică a imobilului pe care îl dețin în proprietate și în condițiile în care ½ din plafonul piscinei se regăsește în curtea de care se folosesc în exclusivitate, sens în care au invocat și prevederile art. 42 din Legea nr. 230/2007, art. 636 alin. 2 și art. 641 alin. 2 C.civ.
Reclamanții au arătat, totodată, că închirierea piscinei nu s-a dovedit a fi nici măcar un act rentabil pentru locatari în condițiile în care profitul înregistrat – chiria – ar fi trebuit direcționat în scopul diminuării cheltuielilor comune, însă, în cazul de față, acestea au crescut în mod nejustificat, deși se presupune că utilizarea unor spații comune în scop lucrativ este aducătoare de profit Asociației de proprietari și, implicit, tuturor locatarilor.
În ceea ce privește capetele 3 și 4 de cerere, reclamanții au invocat prevederile art. 10 din Legea nr. 230/2007, susținând că, în mod total nejustificat, nu le-au fost remise niciodată actele întocmite de Asociație, deși au făcut numeroase cereri în acest sens, aspecte sesizate și Poliției Locale Sector 1. Reclamanții au precizat că cererea lor reprezintă unicul remediu juridic în vederea garantării și ocrotirii drepturilor și intereselor legitime ale lor, în calitate de proprietari ai imobilului apartament nr. 6 din București, .. 24A, sector 1.
În drept, au fost invocate prevederile 1248, art. 636 alin. 2 și art. 641 alin. 2 C.civ., art. 10, art. 39 și art. 42 din Legea nr. 230/2007.
În susținerea cererii, reclamanții au depus, în copie certificată pentru conformitate cu originalul: contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3169/01.08.2007 de BNPA „Etica” (filele 6-13), releveu apartament (filele 14-16), anexă dotări apartament (filele 17-18), adrese (filele 19-23), confirmare de primire (filele 24-25).
La data de 02.12.2015, prin serviciul registratură, reclamanții au depus precizările solicitate de instanță.
Cererea a fost legal timbrată, conform chitanțelor depuse la dosar (filele 37-39, 98).
La data de 03.04.2015, prin serviciul registratură, pârâta S.C. A. S. Sistem S.R.L. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, având în vedere că reclamanții nu au fost prejudiciați în niciun fel la încheierea contractului de închiriere, iar, în subsidiar, în temeiul art. 2495 C.civ., acordarea unui drept de retenție asupra spațiului închiriat până la recuperarea contravalorii îmbunătățirilor.
În motivarea întâmpinării, pârâta a învederat că PFA N. A. O. a încetat să existe prin radierea din Registrul Comerțului, conform rezoluției nr._/28.11.2014 a Oficiului Național al Registrului Comerțului și a certificatului de radiere anexate la dosar.
În continuare, pârâta a precizat că încheierea contractului de închiriere semnat între societatea sa, în calitate de locatar, și Asociația de Proprietari Complex Palladian, în calitate de locator, a fost aprobată de Adunarea Generală anuală a proprietarilor. Astfel, a arătat că la data de 21.02.2014 a fost încheiat contractul de închiriere sub nr. 2014.11./21.02.2014, având ca obiect spațiul situat la subsolul imobilului B compus din bazinul de înot, 2 grupuri sanitare, 2 vestiare, 1 jacuzzi pentru desfășurarea de activități cu specific de cursuri de înot pentru copii și adulți și recuperare medicală. Pârâta a mai precizat că la încheierea acestui contract, au fost avute în vedere dispozițiile art. 25 alin. 2 și art. 39 din Legea nr. 230/2007, sens în care încheierea contractului a fost aprobată în Adunarea Generală anuală a proprietarilor.
Pârâta a menționat că reclamanții aveau posibilitatea ca, în termen de 45 de zile, să conteste hotărârea Adunării generale privind contractul de închiriere încheiat cu societatea sa. De asemenea, având în vedere că spațiul închiriat se află la nivelul subsolului între cele două corpuri de clădire, nu există locatari cu care se învecinează pe plan orizontal sau vertical, motiv pentru care nu a fost necesară obținerea acordului altor proprietari învecinați.
În drept, au fost invocate prevederile art. 205 C.pr.civ., art. 24 alin. 4, art. 25 alin. 2 și art. 26 din legea nr. 230/2007.
În susținerea întâmpinării, pârâta a depus, în copie certificată pentru conformitate cu originalul: contract de închiriere nr. 2014.011/21.02.2014 (filele 52-56), rezoluție nr._/28.11.2014 (fila 57), certificat de radiere (fila 58).
La data de 03.04.2015, prin serviciul registratură, pârâta Asociația de Proprietari Complex Palladian a depus întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtei Asociația de Proprietari V. M., având în vedere că această entitate nu există, iar, pe fond, au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea întâmpinării, pârâta a învederat că la data de 21.02.2014 a fost încheiat contractul de închiriere nr._ cu pârâta A. S. Sistem S.R.L., având ca obiect închirierea spațiului integral, situat la subsolul imobilului B, în cadrul complexului rezidențial Palladian, situat în București, .. 27 și compus din bazinul de înot, pentru desfășurarea activității cu specific de cursuri de înot pentru adulți și copii, recreere și recuperare medicală, două grupuri sanitare, două vestiare și un jacuzzi, pentru o chirie lunară în cuantum de 250 euro/lună, plătibilă în lei la cursul BNR din data facturării.
Pârâta a menționat că la Adunarea Generală anuală a proprietarilor din data de 21.03.2012, a fost aprobat programul de închirieri spații comune, sens înc are, pentru întreținerea și diminuarea cheltuielilor cu piscina, realizarea unui venit suplimentar pentru Asociație, s-a aprobat închirierea piscinei către o firmă specializată. De asemenea, a fost stabilit că piscina va servi ca spațiu pentru cursuri de înot în anumite intervale stabilite prin contract, locatarii Complex Palladian având reduceri la cursurile de înot, iar în perioada în care nu sunt cursuri, locatarii urmând să beneficieze de piscină nelimitat. Pârâta a precizat că inițial a fost încheiat un contract cu PFA N. A. O., pentru ca în 2014 să se fie încheiat contractul de locațiune care este în vigoare în prezent.
Pârâta a învederat că piscina este situată la nivelul subsolului, între două corpuri de clădire (B și C), astfel încât pe plan orizontal și vertical nu se învecinează cu nimeni, motiv pentru care nu a fost necesar obținerea acordului altor proprietari, în ceea ce privește presupusul deranj care s-ar putea produce în urma desfășurării cursurilor de înot.
În continuare, pârâta a susținut că reclamanții au încercat pe toate căile să oprească folosirea piscinei pentru lecțiile de înot, inclusiv prin reclamarea Asociației la Poliția Locală a Sectorului 1, demersuri care nu au fost încununate de succes. De asemenea, comportamentul reclamantei G. M. a degenerat ulterior în violențe fizice și verbale, asupra personalului angajat al pârâtei A. S. Sistem S.R.L., împotriva sa fiind formulată o plângere penală la Secția 2 Poliție.
Referitor la anularea contractului de închiriere, în ceea ce privește împrejurarea că nu ar fi existat acordul proprietarilor membri ai Asociației de P., pârâta a arătat că decizia de închiriere a piscinei a fost luată în cadrul Adunării generale a Asociației de P.. Mai mult, în urma acuzațiilor reclamantei G. M., Comitetul executiv a comunicat tuturor proprietarilor o adresă prin care a solicitat un punct de vedere cu privire la continuarea contractului de închiriere: renunțare, renegociere sau decizia să fie luată de comitetul executiv. Prin urmare, pârâta a menționat că nu poate fi vorba despre încălcarea voinței proprietarilor, fiind evident că există acordul proprietarilor. De asemenea, a menționat că simplul fapt de a se afla în vecinătatea piscinei nu este suficient pentru a se prezuma vătămarea, aceasta trebuind întotdeauna probată. Pârâta a susținut că în anul 2014 au fost demarate lucrări de refacere a izolației fonice a spațiului, cu patru straturi izolatoare, tocmai pentru a asigura un plus de confort proprietarilor.
În ceea ce privește pretinsa vătămare produsă de utilizarea piscinei de către copiii care s-au înscris pentru a urma cursuri de înot, pârâta a învederat că vătămarea nu a fost dovedită, întrucât orele la piscină se desfășoară conform unui program, iar piscina nu este ocupată în permanență, existând posibilitatea ca locatarii să beneficieze și ei de piscină. Astfel, programul de utilizare a piscinei este stabilit în contractul de închiriere, iar în restul orelor, proprietarii din complex pot beneficia de piscină fără niciun fel de restricții, copiii locatarilor beneficiind de 50% reducere la cursurile de înot.
Pârâta a mai arătat că închirierea piscinei a avut mai multe alte efecte benefice asupra întreținerii acestui spațiu, în condițiile în care chiriașul a cheltuit pentru modernizarea și reparațiile piscinei în jur de 15.000 – 20.000 euro, toți proprietarii beneficiind de pe urma acestora. Astfel, Asociația este scutită de cheltuielile ocazionate de repararea spațiului și de mentenanță, care trebuie făcute anual și care sunt costisitoare (aproximativ 3000-4000 lei pe lună), iar pe lângă chirie, chiriașul achită și utilitățile (23.184 lei în anul 2014).
De asemenea, contrar susținerilor reclamanților, sumele încasate sunt folosite pentru a acoperi o mare parte din fondul necesar pentru reparații și modernizări, în condițiile în care Asociația nu are fond de reparații constituit de la proprietari, întrucât mare parte din proprietari refuză să cotizeze.
Pârâta a mai învederat că la momentul la care reclamanții au achiziționat imobilul, în anul 2007, aveau cunoștință de existența piscinei, fiind surprinzător că sunt deranjați de vecinătatea cu acest spațiu de agrement. Astfel, cu toate că reclamanții locuiesc la parter, apartamentul lor și piscina sunt amplasate încât să nu se suprapună pe nicio latură, neexistând practic „raport direct de vecinătate.” De altfel, piscina, fiind situată la subsol, între două corpuri de clădire, nu se învecinează cu niciun locatar, nici în plan orizontal, nici vertical, astfel încât nu se poate vorbi despre o vătămare.
De asemenea, pârâta a menționat că reclamanții au adresat Asociației numeroase cereri, iar la solicitările acestora s-a răspuns și le-au fost remise toate actele solicitate și, întrucât a fost formulată și plângere la Poliția Locală Sector 1, Asociația a predat toate aceste acte și la poliție, precum și personal reclamanților.
În drept, au fost invocate prevederile art. 205 C.pr.civ.
În susținerea întâmpinării, pârâta a depus, în copie: adresă (filele 67-68, 78), Proces-verbal din 21.03.2012 (filele 69-71), contract de închiriere nr. 2014.011/21.02.2014 (filele 72-76), releveu (fila 77).
La termenul din data de 22.06.2015, instanța a calificat întâmpinarea formulată de pârâta S.C. A. S. Sistem S.R.L. drept cerere reconvențională.
La data de 26.06.2015, prin serviciul registratură, pârâta S.C. A. S. Sistem S.R.L. a formulat cerere de reexaminare împotriva modului de stabilire a taxei judiciare de timbru cu privire la constatarea dreptului de retenție.
Prin încheierea din 12.08.2015, instanța a respins cererea de reexaminare, ca neîntemeiată.
La termenul din data de 07.09.2015, instanța a admis excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâților Asociația de Proprietari V. M. și PFA N. A. O. pentru motivele arătate în încheierea de ședință de la acel termen (filele 124-125).
La același termen, pârâta S.C. A. S. Sistem S.R.L. a renunțat la capătul de cerere referitor la recunoașterea dreptului de retenție cu privire la îmbunătățirile aduse piscinei.
La data de 20.11.2015, respectiv 23.11.2015, prin serviciul registratură, pârâta S.C. A. S. Sistem S.R.L. și pârâta Asociația de Proprietari Complex Palladian au depus concluzii scrise.
În cauză, au fost administrate proba cu înscrisuri și proba cu expertiza tehnică în specialitatea construcții (filele 132-143).
În ceea ce privește excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâților Asociația de Proprietari V. M. și PFA N. A., la termenul din data de 07.09.2015, instanța a admis excepția, pentru motivele arătate în încheierea de la acel termen, motiv pentru care urmează să respingă cererea formulată în contradictoriu cu aceste pârâte, ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără capacitate procesuală de folosință.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3169/01.08.2007 de BNPA „Etica” (filele 6-13), numitul Saadati Sohi Manochehr, în calitate de vânzător, a transmis către reclamanții G. S. și G. M., în calitate de cumpărători, proprietatea asupra apartamentului nr. 302 identificat cadastral ca apartamentul nr. 6 situat în ansamblul rezidențial „Palladian” din Municipiul București, .. 25A, sector 1, corpul de clădire C, parter, compus din patru camere de locuit și dependințe și asupra suprafeței indivize de 26,07 mp corespunzătoare acestui apartament din dreptul de proprietate asupra terenului aferent corpului de clădire C, teren care are o suprafață totală de 1.242,67 lei.
Instanța constată că între pârâta Asociația de Proprietari Complex Palladian, în calitate de locator, și pârâta S.C. A. S. Sistem S.R.L., în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de închiriere nr. 2014.011/21.02.2014 (filele 72-76), având ca obiect închirierea spațiului integral situat la subsolul imobilului B, din cadrul complexului rezidențial Palladian situat în București, .. 25-27, sector 1, compus dintr-un bazin de înot (schiță – fila 77), 2 grupuri sanitare, 2 vestiare și 1 jacuzzi pentru desfășurarea de activități cu specific de cursuri de înot pentru copii și adulți și recuperare medicală (art. 2 lit. a din contract). Potrivit art. 4 lit. a, contractul a fost încheiat pe o perioadă de 5 ani, de la data de 21.02.2014 până la data de 30.10.2019, putând fi prelungit prin acordul părților (lit. b).
În prezenta cauză, reclamanții au solicitat anularea contractului anterior menționat pentru nesocotirea dispozițiilor art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, și anume pentru că respectivul contract a fost încheiat fără acordul lor.
Analizând înscrisurile depuse la dosar, instanța constată că prin Procesul-verbal din 21.03.2012 al Adunării Generale a Asociației de P. „Complex Palladian” (filele 69-71), a fost aprobat programul de închirieri spații comune. Astfel, pentru întreținerea și diminuarea cheltuielilor cu piscina și pentru realizarea unui venit în plus pentru Asociație, a fost aprobată închirierea piscinei către o firmă specializată, care va efectua cursuri de înot în anumite intervale stabilite prin contract, la care locatarii vor avea reduceri, aceștia urmând să beneficieze de piscină în mod nelimitat în perioada în care nu se desfășoară cursuri. De asemenea, Adunarea Generală a hotărât ca Președintele să poată negocia și semna orice tip de contract în numele Asociației. Astfel, instanța reține că actul juridic contestat în prezenta cauză a fost încheiat în baza hotărârii Adunării Generale din data de 21.03.2012, ca urmare a acordului proprietarilor prezenți la acea dată.
Așa cum rezultă din art. 39 din Legea nr. 230/2007, proprietatea comună poate fi utilizată de către terți, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorității proprietarilor membri ai asociației și al proprietarilor direct afectați de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosință sau de concesiune.
Potrivit art. 1246 alin. 1 C.civ., orice contract încheiat cu încălcarea condițiilor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulității, dacă prin lege nu se prevede o altă sancțiune. De asemenea, conform art. 1248 alin. 1 C.civ., contractul încheiat cu încălcarea unei dispoziții legale instituite pentru ocrotirea unui interes particular este anulabil.
Așadar, nulitatea relativă este sancțiunea care intervine, dacă legea nu dispune altfel, în cazul în care, la încheierea unui act juridic civil, nu sunt respectate dispozițiile referitoare la condițiile de validitate ale actului juridic instituite pentru ocrotirea unui interes privat, astfel încât acel act nu va mai produce, în tot sau în parte, efecte juridice.
Instanța reține că, așa cum rezultă din dispozițiile art. 1251 C.civ., contractul este anulabil atunci când au fost nesocotite dispozițiile legale privitoare la capacitatea de exercițiu, când consimțământul uneia dintre părți a fost viciat, precum și în alte cauze prevăzute de lege (cum ar fi, de exemplu, lipsa cauzei, potrivit art. 1238 alin. 1 C.civ.).
Astfel, având în vedere toate aceste dispoziții legale, instanța apreciază că sancțiunea care intervine pentru nerespectarea de către pârâta Asociația de Proprietari Complex Palladian a dispozițiilor art. 39 din Legea nr. 230/2007 nu este nulitatea relativă, pentru motivele ce vor fi expuse în continuare.
Instanța reține că, așa cum rezultă din concluziile raportului de expertiză în specialitatea construcții întocmit de expertul C. I. (filele 132-135) și din planșele foto depuse (fila 141), apartamentul reclamanților situat pe .. 25A are un raport direct de vecinătate cu bazinul de înot amplasat la subsolul corpului C, amplasat pe .. 25A, sector 1, București (care face obiectul contractului de închiriere), atât pe plan orizontal, cât și pe plan vertical. Astfel, pe plan orizontal, bazinul de înot este amplasat la subsolul imobilului, fiind învecinat cu proprietățile – lot nr. 6, respectiv lot nr. 1 – parcare auto, cote indivize spații loturi nr. 41, 64, 44, 65 – aparținând reclamanților G. M. și G. S.. De asemenea, pe plan vertical, apartamentul reclamanților se învecinează cu bazinul de înot, deoarece bazinul de înot este amplasat sub locuința reclamanților (parțial terasă și imobil), în timp ce anexele la piscină sunt amplasate în totalitate sub apartamentul reclamanților.
Cu toate acestea, instanța apreciază că reclamanții aveau la dispoziție alte căi legale pentru a solicita desființarea contractului de închiriere nr. 2014.011/21.02.2014.
În acest sens, instanța reține că încheierea contractului a fost aprobată la data de 21.03.2012 de către Adunarea Generală, astfel cum s-a arătat anterior. Potrivit art. 26 din Legea nr. 230/2007, dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociației de proprietari ori este de natură să producă daune intereselor proprietarilor, aceștia pot ataca în justiție respectiva hotărâre, în termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Astfel, instanța reține că reclamanții aveau posibilitatea de a contesta hotărârea adunării generale prin care s-a aprobat închirierea piscinei fără acordul lor (act care a stat la baza încheierii contractului de închiriere), urmând a fi analizat în ce măsură hotărârea a fost luată cu respectarea dispozițiilor legale, respectiv dacă au fost vătămate interesele acestora.
Instanța mai reține că, potrivit art. 641 alin. 4 C.civ. (invocat de reclamanți în susținerea acțiunii), locațiunile încheiate pe un termen mai mare de 3 ani cu privire la bunul comun nu se pot încheia decât cu acordul tuturor proprietarilor. Pe de altă parte sancțiunea care intervine în cazul nerespectării acestei obligații nu este nulitatea relativă, ci inopozabilitatea actului respectiv. Astfel, așa cum rezultă din art. 642 alin. 1 C.civ., actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimțit, expres ori tacit, la încheierea actului.
Pe cale de consecință, instanța apreciază că nu se poate dispune anularea contractului de închiriere nr. 2014.011/21.02.2014, în condițiile în care încălcarea dispozițiilor art. 39 din Legea nr. 230/2007, invocate de reclamanți, nu reprezintă, în fapt, o cauză de nulitate relativă, astfel cum rezultă din coroborarea dispozițiilor legale anterior indicate. Astfel, instanța reține că în prezenta cauză nu este vorba despre o nulitate virtuală (conform art. 1253 C.civ.), având în vedere că scopul dispozițiilor legale încălcate poate fi atins și fără aplicarea acestei sancțiuni.
De altfel, chiar dacă s-ar aprecia că în cauză operează sancțiunea nulității relative, instanța apreciază că această sancțiune nu intervine în mod automat, doar pentru lipsa acordului reclamanților la încheierea contractului, cu atât mai mult cu cât aceștia nu au arătat în mod expres care este cauza de nulitate relativă (conform dreptului substanțial) care este incidentă în prezenta cauză. Astfel, deși, apartamentul proprietatea reclamanților se află în raport direct de vecinătate pe plan vertical și orizontal cu bazinul de înot, aceștia nu au făcut dovada faptului că li s-a produs vreo vătămare din acest punct de vedere. În acest sens, instanța reține că, deși reclamanții au susținut că sunt deranjați de zgomotul efectuat în bazinul de înot, aceștia nu au administrat nicio probă cu privire la aceste susțineri, așa cum prevede art. 249 C.pr.civ, motiv pentru aceste afirmații nu pot fi avute în vedere.
De asemenea, instanța reține că reclamanții au dreptul să folosească bazinul de înot după terminarea activităților prevăzute în contractul de închiriere, care cuprinde și orarul cu privire la aceste activități (cursuri de înot și recuperare medicală), astfel încât nu se poate aprecia că le este încălcat dreptul de proprietate privată. Totodată, contrar susținerilor reclamanților, chiria pentru spațiul închiriat a fost stabilită la suma de 250 euro/lună (art. 6 lit. a din contract), și nu la suma de 250 lei/lună.
Pe cale de consecință, reținând că reclamanții nu au probat în ce fel le sunt vătămate interesele personale, instanța constată că, și în ipoteza în care s-ar aprecia că sancțiunea nulității relative este aplicabilă, nu se poate dispune anularea contractului de închiriere nr. 2014.011/21.02.2014 pentru motivele invocate de către reclamanți.
Pentru toate aceste motive, instanța urmează a respinge capătul de cerere privind anularea contractului de închiriere nr. 2014.011/21.02.2014, ca neîntemeiat.
În ceea ce privește capetele II și III de cerere, potrivit art. 10 din Legea nr. 230/2007, proprietarii au dreptul să cunoască toate aspectele ce țin de activitatea asociației și au acces, la cerere, la orice document al acesteia.
Așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar (filele 19-20), reclamanții au formulat 2 adrese către pârâta Asociația de Proprietari Complex Palladian pentru a li se remite copie de pe contractul de închiriere având drept obiect folosința piscinei situate în condominiul din București, .. 25A, sector 1, precum și de pe toate documentele referitoare la deciziile Asociației cu privire la folosința/administrarea părților/spațiilor comune ale imobilului/condominiului. Instanța constată că cele două adrese au fost comunicate pârâtei Asociația de Proprietari Complex Palladian la data de 19.01.2015, potrivit confirmării de primirii semnate de administrator (filele 24-25).
Instanța nu poate reține susținerile pârâtei Asociația de Proprietari Complex Palladian formulate cu ocazia dezbaterilor, în sensul că reclamanții nu au formulat solicitări pentru comunicarea documentelor anterior menționate, în condițiile în care în cuprinsul întâmpinării a arătat că „reclamanții au adresat Asociației de proprietari numeroase cereri, iar la solicitările acestora s-a răspuns și le-au fost remise toate actele solicitate.” Deși pârâta a depus o adresă prin care aduce la cunoștința reclamanților că documentele solicitate au fost deja predate (fila 78), instanța constată că la dsoar nu există vreo dovadă de comunicare a acestei adrese. De altfel, deși pârâta a susținut că a comunicat documentele, nu a fost făcută dovada acestor afirmații, astfel încât, având în vedere și dispozițiile art. 249 C.pr.civ., instanța urmează a le înlătura.
Astfel, pentru toate aceste motive, instanța urmează să admită în parte cererea și să oblige pârâta Asociația de Proprietari Complex Palladian la remiterea către reclamanți a tuturor documentelor care au stat la baza încheierii contractului de închiriere nr. 2014.011/21.02.2014, precum și a tuturor documentelor referitoare la deciziile Asociației cu privire la folosința/administrarea părților/spațiilor comune ale imobilului/condominiului.
În ceea ce privește plata cheltuielilor de judecată, instanța reține că, potrivit art. 453 C.pr.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. Așa cum rezultă din art. 451 C.pr.civ., cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru și timbru judiciar, onorarii avocați sau experți, sume cuvenite martorilor pentru deplasare, precum și orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfășurare a procesului.
Astfel, fiind în culpă procesuală, pârâta Asociația de Proprietari Complex Palladian urmează a fi obligată la plata către reclamanți a sumei totale de 40 lei reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă capetelor de cerere admise (chitanțe – filele 38-39).
Având în vedere că, potrivit art. 249 C.pr.civ., partea trebuie să-și probeze susținerile, iar pârâta Asociația de Proprietari Complex Palladian nu a făcut dovada achitării cheltuielilor de judecată, la dosar neexistând înscrisuri din care să rezulte plata vreunei sume cu acest titlu, instanța va respinge cererea acesteia de acordare a cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea formulată în contradictoriu cu pârâții Asociația de Proprietari V. M., cu sediul în București, .. 24A, sector 1 și PFA N. A. O., cu sediul în București, ., sector 1 și în București, .. 27, subsol, sector 1, C._, ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără capacitate procesuală de folosință.
Admite în parte cererea formulată de reclamanții G. S., CNP_, și G. M., CNP_, cu domiciliul în București, .. 25A, ., sector 1 și cu domiciliul ales la S.C.P.A. „B., B. și Asociații”, din București, . nr. 9, ., în contradictoriu cu pârâții Asociația de Proprietari Complex Palladian, cu sediul în București, .. 61A, sector 1 și cu sediul ales la S.C.A. „I. și S.” din București, ., parter, sector 3, C._, și S.C. A. S. Sistem S.R.L., cu sediul în București, .. 27, subsol, sector 1 și cu sediul ales la S.C.A. „C. & C.”, din București, .. 80-84, parter, sector 1, J_, CUI_.
Obligă pârâta Asociația de Proprietari Complex Palladian la remiterea către reclamanți a tuturor documentelor care au stat la baza încheierii contractului de închiriere nr. 2014.011/21.02.2014, precum și a tuturor documentelor referitoare la deciziile Asociației cu privire la folosința/administrarea părților/spațiilor comune ale imobilului/condominiului.
Respinge capătul de cerere privind anularea contractului de închiriere nr. 2014.011/21.02.2014, ca neîntemeiat.
Obligă pârâta Asociația de Proprietari Complex Palladian la plata către reclamanți a sumei de 40 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Respinge cererea pârâtei Asociația de Proprietari Complex Palladian de acordare a cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
Cu drept de apel, în termen de 30 zile de la comunicare, cerere care se depune la Judecătoria Sectorului 1 București.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 23.11.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
S. B. A. M.
Red./Thred.: SB
8 ex/04.12.2015
| ← Fond funciar. Sentința nr. 2015/2015. Judecătoria SECTORUL 1... | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr.... → |
|---|
