Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 12/2015. Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 12/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI la data de 12-10-2015 în dosarul nr. 12378/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI - SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă nr._
Ședința publică din data de 12.10.2015
Instanța constituită din:
Președinte: F. V.
Grefier: A. G. B.
Pe rol se află judecarea cauzei civile formulate de reclamanții C. I. DE AVOCAT TEBEȘOI D. și TEBEȘOI D., în contradictoriu cu pârâtul P. C., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Dezbaterile în fond și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 11.09.2015 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 28.09.2015 și 12.10.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 24.02.2015 cu nr. de mai sus, reclamanții C. I. de Avocat Tebeșoi D., reprezentat legal de avocat titular Tebeșoi D. și Tebeșoi D. au solicitat în contradictoriu cu pârâtul P. C., ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare pentru imobilul situat în București, ., ., ., sector 4, având număr cadastral_-C1-U37 (nr. cadastral vechi 245/11), intabulat în Cartea Funciară nr._-C1-U37 (provenită din conversia pe hârtie a CF nr._) a Municipiului București, sector 4, apartament compus din 2 camere și dependințe cu o suprafață utilă de 53,95 mp, împreună cu cota indiviză din părțile comune ale imobilului . indiviz atribuit în folosință pe durata existenței construcției.
În motivare, reclamanții au arătat următoarele aspecte:
Pârâtul a dobândit apartamentul menționat mai sus prin sentința civilă nr. 3249/06.06.2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București în dosar nr._/4/2007, definitivă și irevocabilă prin neapelare.
Prin această sentință s-a dispus sistarea stării de indiviziune asupra apartamentului deținut în coproprietate de pârât și de numita M. G., pârâtul fiind obligat să plătească coindivizarei o sultă în cuantum de 10.377,56 euro, în termen de 3 luni de la data rămânerii definitive a hotărârii.
Pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 București s-a mai aflat și dosarul nr._, având ca părți pârâtul din prezenta cauză și Asociația de proprietari . nr. 23 și ca obiect obligarea pârâtului la plata cotelor de întreținere și a penalităților restante.
La data de 10.08.2010, între reclamantul C. I. de Avocat Tebeșoi D., reprezentat legal de avocat titular Tebeșoi D. și pârât s-a încheiat un contract atestat cu nr. 1/10.08.2010 de avocat M. V. și intitulat „contract de vânzare-cumpărare cu plata în rate și clauze”, prin care reclamantul a cumpărat, iar pârâtul a vândut imobilul menționat mai sus.
Prețul apartamentului a fost stabilit de comun acord la suma de 35.000 euro, pârâtul primind jumătate din preț la data încheierii actului, respectiv suma de 17.500 euro, restul urmând a fi achitat în rate, potrivit prevederilor contractuale, astfel: suma de 10.377,56 euro trebuia să fie achitată la data la care numita M. G. urma să solicite plata sultei stabilite prin sentința civilă nr. 3249/06.06.2008; suma de 5.000 euro trebuia să fie achitată la data soluționării dosarului nr._ privind cotele de întreținere, iar diferența de 2.122,44 euro la data perfectării actului în formă autentică.
Litigiul privind cheltuielile de întreținere aferente apartamentului a fost soluționat prin sentința civilă nr. 6900/14.10.2010, pârâtul fiind obligat să achite Asociației de Proprietari . 13.444,39 lei.
Ulterior pronunțării acestei hotărâri, Asociației de Proprietari . OCPI înscrierea în Cartea Funciară a unui drept de privilegiu pentru suma de 24.234,81 lei, reprezentând suma totală datorată cu titlu de cote de întreținere aferente apartamentului menționat.
Reclamanta C. I. de Avocat Tebeșoi D., reprezentat legal de avocat titular Tebeșoi D. a precizat că a achitat către Asociației de Proprietari . de 24.234,81 lei (reprezentând 5.718,59 euro la cursul mediu anual pentru 2011 de 4,2379 lei/euro), așa cum reiese din chitanțele de plată emise de Asociației de Proprietari . class="NoSpacing"> Astfel, reclamantul a precizat că a plătit 718,59 euro în plus față de cuantumul ratei de 5.000 euro, stabilite prin art. 3 din contractul încheiat cu pârâtul.
La data de 05.08.2011, B. R. I.-C. a somat pârâtul să achite creditoarei M. G. suma de 10.377,18 euro, reprezentând sultă și 5.269,30 lei reprezentând cheltuieli de executare, conform somației emise în dosarul de executare nr. 118/2011.
Reclamantul a precizat că a achitat suma de 10.377,18 euro, în mod eșalonat, așa cum rezultă din procesele-verbale încheiate cu creditoarea M. G., la datele de 23.09.2011 (pentru suma de 2.000 euro), 31.10.2011 (pentru suma de 1.500 euro), respectiv 17.01.2012 (pentru suma de 1.500 euro).
De asemenea, reclamantul a arătat că la data de 03.04.2012 a plătit și suma de 5.269,30 lei (reprezentând 1.167,04 euro la cursul de 4,3780 lei/euro din 03.04.2012) reprezentând cheltuieli de executare, dosarul de executare fiind închis.
Astfel, reclamantul a susținut că la data de 03.04.2012 achitase suma de 34.763,19 euro din prețul total al imobilului, diferența de achitat fiind în cuantum de 236,81 euro, pe care a achitat-o prin depunere sumei de 621 euro în contul pârâtului deschis la Unicredit Bank, așa cum rezultă din chitanța de depunere numerar nr. 1904C0041/31.07.2013.
Reclamantul a mai menționat că, deși a fost intitulat contract de vânzare-cumpărare, în realitate contractul menționat mai sus este o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, obligațiile asumate de pârât prin această convenție fiind acelea de a preda imobilul și de a se prezenta la notariat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar cele asumate de reclamant de a achita prețul, în cuantumul și modalitatea convenite prin art. 3 din contract, pârâtul refuzând însă îndeplinirea acestor obligații.
Reclamantul a precizat că sarcina privind plata sultei către M. G. a fost radiată din cartea funciară la data de 09.04.2013, de la această dată devenind scadentă obligația părților de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, potrivit art. 6 din contract.
Reclamantul a arătat că a intrat în posesia apartamentului chiar de la data încheierii contractului, respectiv 10.08.2010, când sediul cabinetului de avocat s-a mutat la această adresă, fiind înregistrat atât în evidențele fiscale, cât și în cele ale Baroului București, însă ulterior a restrâns la maxim activitățile desfășurate la această adresă (doar pentru corespondență și păstrarea arhivei), ca urmare a atitudinii recalcitrante a pârâtului.
În drept au fost invocate prevederile art. 1073-art. 1077, art. 1294 și urm. cod civil din 1864.
În dovedire, reclamanții au solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului și testimonială cu 2 martori.
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 3.475 lei (f. 3, 94).
La data de 28.04.2015 pârâtul a depus la dosar întâmpinare (f. 68-70), prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților, iar pe fond a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.
În motivare, pârâtul a arătat că, în baza sentinței civile nr. 3249/06.06.2008, pronunțate de Judecătoria Sectorului 4 București în dosar nr._/4/2007, este proprietarul apartamentului menționat de reclamanți.
Pârâtul a precizat următoarele:
- deoarece din luna ianuarie 2006 până în luna octombrie 2013 a avut o relație de concubinaj cu reclamanta Tebeșoi D., în urma căreia a rezultat și copilul minor P. C. R. (locuind împreună la adresa din București, ., ., sector 4, imobilul fiind proprietatea reclamantei), din anul 2009 a fost de acord ca reclamanta Tebeșoi D., reprezentant legal al Cabinetului I. de Avocat Tebeșoi D., să funcționeze în apartamentul situat în București, ., ., sector 4, cu toate că în acea perioadă reclamanta colabora cu Societatea Civilă de Avocați „B. & Asociații”, cu sediul în București, ., . class="NoSpacing"> - la data de 10.08.2010, în considerarea relației pe care o aveau, pârâtul a fost de acord să încheie o „promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare” (așa cum chiar reclamanta a recunoscut în cererea de chemare în judecată) și nu un „contract de vânzare-cumpărare”, fără a primi vreo sumă de bani, pentru ca reclamanta să-și poată muta sediul profesional la adresa menționată, fapt care s-a și întâmplat;
- a fost de acord cu acest fapt deoarece reclamanta, în calitatea sa de avocat, l-a reprezentat în procesele civile care au fost pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 București, respectiv în dosarele nr._/4/2007 și_, precum și în alte relații cu terțe persoane (executori judecătorești, persoane fizice sau instituții publice), semnând în numele său diverse acte întocmite cu aceste ocazii;
- în cursul anului 2011, activitatea efectivă a cabinetului de avocatură s-a mutat la apartamentul situat în București, ., ., ., sector 4, adresă unde funcționează și în prezent, apartamentul în cauză fiind cumpărat de către reclamantă, în baza unui contract de împrumut de la BRD, contract al cărui girant este pârâtul, împreună cu un coleg de-ai săi;
- reclamanta nu a respectat nicio clauză din acel așa-intitulat „contract de vânzare-cumpărare”; la data de 03.09.2013, prin actul notarial nr. 1250 emis de NP B. Seluța L., pârâtul a garantat un împrumut al reclamantei la Raiffeisen Bank SA pentru suma de 117.000 lei, iar în prezent există un drept de ipotecă al băncii pentru imobilul din București, ., ., ., sector 4, fiind notat în cartea funciară;
- cererea de chemare în judecată a reclamanților a fost depusă chiar în data de 11.03.2015, data la care era termen în dosarul nr._, dosar în care, în calitate de reclamant, a solicitat evacuarea a 2 pârâți din acest imobil, iar reclamanții din prezenta cauză au depus cereri de intervenție și de arătare a titularului dreptului, care au fost respinse însă de instanța de judecată.
În drept au fost invocate prevederile art. 205 și urm. art. 245 și urm. C.p.c.
La data de 11.05.2015, reclamanții au depus răspuns la întâmpinare (f. 95-98), prin care au solicitat respingerea excepției calității procesuale active și au arătat, în plus față de cererea de chemare în judecată, că:
- reclamantul C. I. de Avocat Tebeșoi D. avea bani suficienți pentru a efectua plățile invocate;
- pârâtul nu a depus la dosar vreun înscris din care să rezulte că banii cu care a fost plătită sulta către coproprietara M. G. sau cu care au fost achitate cheltuielile de întreținere ar fi fost înmânați de către acesta;
- activitatea cabinetului de avocat funcționează și în prezent la adresa din București, ., ., .;
- având în vedere și profesia pârâtului (ofițer de poliție), nu se poate susține că acesta a fost de acord să semneze un contract fără a-și primi banii menționați în acesta;
- a contractat un împrumut de la Raiffeisen Bank SA, iar pârâtul a semnat că este de acord ca acest împrumut să fie girat cu imobilul dedus judecății, dar a făcut acest lucru tocmai că era conștient că și-a primit prețul solicitat pentru imobil;
Reclamanții au solicitat suplimentarea probatoriului cu 2 martori.
La termenul din 03.07.2015, instanța a unit excepției calității procesuale active cu fondul cauzei și a încuviințat probele cu înscrisuri, interogatorii reciproce și testimonială, pe care a limitat-o la 2 martori pentru reclamanți și 2 martori pentru pârâți (f. 139-140).
Interogatoriul propus de reclamante a fost administrat pârâtului, fiind atașat la dosarul cauzei, după semnare (f. 159-160).
Declarația martorei M. G., propusă de ambele părți, a fost depusă la dosar, după semnare (f. 173).
Declarația martorei M. C., propusă de pârât, a fost depusă la dosar, după semnare (f. 174).
Pârâtul nu a depus la dosar interogatoriu pentru a fi administrat reclamantei.
Declarațiile martorilor A. I., propus de pârât și C. N., propus de ambele părți, au fost depuse la dosar, după semnare .
Părțile au depus la dosar concluzii scrise. Pârâtul a susținut că contractul încheiat cu reclamanta este nul absolut pentru cauză ilicită, fiind încheiat doar pentru a diminua impozitul datorat de cabinetul de avocat, intenția părților nefiind aceea de a înstrăina imobilul, consimțământul său fiind astfel viciat prin dol.
Analizând lucrările dosarului prin prisma dispozițiilor legale în materie, instanța reține următoarele:
Potrivit art. 248 alin. 1 C.p.c., instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură, precum și asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei. Pe cale de consecință, instanța va analiza mai întâi excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților.
Promovarea oricărei acțiuni în justiție presupune îndeplinirea a trei cerințe esențiale: un interes (legitim, născut și actual, personal și direct), calitatea (activă și pasivă) și capacitatea procesuală a părților. Aceste condiții sunt cumulative, iar sarcina de a proba îndeplinirea lor revine părții care are poziția procesuală de reclamant, neîndeplinirea oricăreia dintre ele împiedicând declanșarea sau continuarea acțiunii civile.
Instanța reține că, potrivit art. 36 C.p.c., „Calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății”.
Astfel, prin calitate procesuală activăse desemnează identitatea dintre persoana care figurează în proces în calitate de reclamant și subiectul activ al raportului juridic dedus judecății.
În speță, instanța constată că înscrisul denumit contract de vânzare-cumpărare cu plata în rate și clauze, încheiat la data de 10.08.2010, care stă la baza pretențiilor reclamanților, a fost încheiat între P. C. și C. de Avocat Tebeșoi D., fără ca în acesta să figureze în vreun fel și Tebeșoi D., în nume propriu.
Pe cale de consecință, instanța reține că există identitate între reclamant și subiectul activ al raportului juridic dedus judecății doar pentru C. I. de Avocat Tebeșoi D., reprezentat legal de avocat titular Tebeșoi D..
Prin urmare, instanța va respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului C. I. de Avocat Tebeșoi D., reprezentat legal de avocat titular Tebeșoi D. și va admite excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei Tebeșoi D., în nume propriu, sens în care va respinge cererea de chemare în judecată formulată de această reclamantă ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.
Pe fondul cauzei, instanța reține următoarele:
În fapt, prin sentința civilă nr. 3249/06.06.2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București în dosar nr._/4/2007, definitivă și irevocabilă prin neapelare, pârâtul a dobândit imobilul situat în București, ., ., ., având număr cadastral_-C1-U37 (nr. cadastral vechi 245/11), intabulat în Cartea Funciară nr._-C1-U37 (provenită din conversia pe hârtie a CF nr._) a Municipiului București, sector 4. Prin această sentință s-a dispus sistarea stării de indiviziune asupra apartamentului deținut în coproprietate de pârât și de numita M. G., pârâtul fiind obligat să plătească coindivizarei o sultă în cuantum de 10.377,56 euro, în termen de 3 luni de la data rămânerii definitive a hotărârii (f. 19-21).
Prin sentința civilă nr. 6900/14.10.2010, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București în dosar nr._, pârâtul a fost obligat la plata către Asociația de Proprietari . sumei de 13.444,39 lei, reprezentând cote de întreținere și penalități de întârziere pentru perioada septembrie 2005-februarie 2009 (f. 14-18).
Aceste sarcini au fost înscrise în cartea funciară a imobilului, astfel: 10.377,56 euro în favoarea numitei M. G., cu titlu de sultă și 24.234,81 lei în favoarea Asociației de Proprietari .).
La data de 10.08.2010, între reclamantul C. I. de Avocat Tebeșoi D., reprezentat legal de avocat titular Tebeșoi D. și pârât s-a încheiat un contract atestat cu nr. 1/10.08.2010 de avocat M. V. și intitulat „contract de vânzare-cumpărare cu plata în rate și clauze”, prin care reclamantul a cumpărat, iar pârâtul a vândut imobilul menționat mai sus (f. 107-108).
Prețul apartamentului a fost stabilit de comun acord la suma de 35.000 euro, potrivit art. 3 din contract, pârâtul primind jumătate din preț la data încheierii actului, respectiv suma de 17.500 euro, restul urmând a fi achitat în rate, potrivit prevederilor contractuale, astfel: suma de 10.377,56 euro trebuia să fie achitată la data la care numita M. G. urma să solicite plata sultei stabilite prin sentința civilă nr. 3249/06.06.2008; suma de 5.000 euro trebuia să fie achitată la data soluționării dosarului nr._ privind cotele de întreținere, iar diferența de 2.122,44 euro la data perfectării actului în formă autentică.
În drept, cu titlu preliminar, instanța arată că va avea în vedere dispozițiile art. 6 alin. 2 și 3 din actualul Cod civil, cât și ale art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, potrivit cărora contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa. Astfel, contractul din prezenta cauză este încheiat la data de 10.08.2010, deci înainte de . actualului Cod civil, ceea ce înseamnă că litigiul va fi guvernat de dispozițiile vechiului Cod civil.
De asemenea, față de obiectul cererii de chemare în judecată și de argumentele invocate de părți, instanța face trimitere la dispozițiile relevante din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției precum și alte măsuri adiacente: „Art. 2. (1) Terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. (2) În cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcție, indiferent de destinația sau întinderea acestora, dispozițiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător.”
Art. 5. (1) Înstrăinările realizate sub orice formă, în temeiul prezentei legi, nu validează titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor și dobânditorilor, dacă acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării dispozițiilor legale în vigoare la data încheierii lor. (2) În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.”
Potrivit art. 969 C.civ, Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Ele se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege.
Conform art. 1.073 C.civ, Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare.
Potrivit art. 1.077 C.civ, Nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.
Potrivit principiului executării în natură a obligațiilor, care rezultă din art. 1073 și art. 1077 C.civ. instanța, la solicitarea oricăreia dintre părțile antecontractului de vânzare-cumpărare, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare și care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietății de la data când hotărârea rămâne definitivă.
Prin urmare, reclamatul promitent cumpărător este îndreptățit ceară îndeplinirea obligațiilor asumate de pârâtul promitent vânzător.
În acest cadru, instanța reține că potrivit art. 948 C.civ, Condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt: 1. capacitatea de a contracta; 2. consimțământul valabil al părții ce se obligă; 3. un obiect determinat; 4. o cauza licită.
În speță, în ceea ce privește calificarea juridică a înscrisului denumit contract de vânzare-cumpărare cu plata în rate și clauze, încheiat la data de 10.08.2010, instanța reține, așa cum de altfel a arătat chiar pârâtul prin întâmpinarea formulată, că reprezintă o promisiune bilaterală (ante-contract) de vânzare-cumpărare, în baza căreia promitentul-vânzător s-a obligat să vândă, iar promitentul-cumpărător să cumpere imobilul în discuție.
Analizând acesta înscris, în raport de probele administrate în dosar, instanța reține că nu pot fi identificate cauze care să atragă nulitatea absolută a acestuia.
De asemenea, instanța reține că nu se pune problema intervenirii prescripției dreptului material la acțiune, în raport de art. 6 din antecontract, potrivit căruia „părțile de comun acord au înțeles ca la data la care se va încheia litigiul privind dosarul nr._ și va fi achitată cota de întreținere la zi și atunci când va fi radiată ipoteca privind plata sultei din Cartea Funciară nr._, părțile se obligă să se prezinte la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică”, având în vedere că sarcina privind plata sultei a fost radiată din cartea funciară la data de 09.04.2013.
Instanța reține că părțile (care au fost identificate în mod corespunzător, contrar susținerilor pârâtului din concluziile scrise) au capacitatea de a contracta, nefăcându-se dovada contrară.
În privința obiectului antecontractului, instanța reține că acesta este licit, se află în circuitul civil, fiind înscris în cartea funciară, iar pârâtul are calitatea de proprietar. De asemenea, față de înscrisurile depuse la dosar, instanța reține că prețul stabilit a fost unul sincer și serios.
În ceea ce privește cauza acestuia, instanța reține că aceasta este licită, susținerile pârâtului din concluziile scrise fiind neîntemeiate.
Astfel, instanța constată că pârâtul a susținut că respectivul contract din 10.08.2010 a fost încheiat pentru a determina reducerea impozitului declarat de reclamant (aspect învederat și în cadrul dezbaterilor orale din ședința din 11.09.2015), având astfel o cauză ilicită. De asemenea, prin aceleași concluzii scrise pârâtul a mai invocat, pentru prima dată, că acest contract ar fi lovit de nulitate, conform art. 948 Cod civil, întrucât cumpărătorul nu este identificat prin certificatul de atestare fiscală și nu este identificat reprezentantul persoanei juridice care a semnat convenția, susținând și faptul că consimțământul său ar fi viciat prin dol.
Instanța apreciază că, în măsura în care pârâtul și-ar fi dat consimțământul pentru o altă operațiune juridică decât pentru o promisiune de vânzare-cumpărare, i-ar fi revenit sarcina probei pentru a demonstra acest lucru și ar fi trebuit să solicite expres desființarea respectivei convenții pentru un viciu privind consimțământul. Or, pârâtul nici măcar nu a solicitat desființarea convenției, ci a invocat motive de nulitate pentru prima dată prin concluzii scrise.
Instanța subliniază că potrivit art. 394 alin. 3 C.p.c., „după închiderea dezbaterilor părțile nu mai pot depune nici un înscris la dosarul cauzei, sub sancțiunea de a nu fi luat în seamă”.
Este adevărat că părțile pot depune la dosar note scrise, însă acestea trebuie să aibă în vede doar aspectele care au făcut obiectul dezbaterilor orale, neputând fi invocate aspecte noi, care nu au făcut obiectul dezbaterilor contradictorii ale părților.
În orice caz, o astfel de ipoteză prezentată de pârât vine în contradicție cu susținerile scrise ale acestuia, care prin întâmpinarea formulată se raportează la convenție ca la o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.
Mai mult, cu ocazia prezentării de către reclamant, în ședință publică, în original, a înscrisului denumit contract de vânzare-cumpărare cu plata în rate și clauze, încheiat la data de 10.08.2010, pârâtul personal a arătat că nu contestă semnătura acestuia (recunoscând astfel acest înscris), arătând doar că l-a semnat în considerarea relațiilor de familie care existau între părți și doar ca reclamantul să își poată stabili acolo sediul, așa cum de altfel a precizat și în interogatoriul administrat (f. 159, întrebarea nr. 1).
Astfel, instanța nu poate avea în vedere susținerile pârâtului în sensul că nu a știut ce semnează, din moment ce chiar acesta a precizat în fața instanței că are studii juridice (fiind, de altfel, ofițer de poliție), astfel că nu poate susține în mod credibil că, în fapt, intenția sa nu a fost aceea de a înstrăina imobilul, din moment ce a semnat contractul în forma respectivă.
În acest context, întrucât în contract s-a menționat că „la semnarea prezentului contract, cumpărătorul a achitat vânzătorului un avans de 50% din prețul vânzării, respectiv suma de 17.500 euro”, instanța reține că reclamantul a făcut dovada plății acestei sume, susținerile pârâtului în sensul că nu ar fi primit banii fiind neîntemeiate, din moment ce înscrisul menționat face dovada aspectelor consemnate în cuprinsul său, întrucât pârâtul a recunoscut că semnătura îi aparține și nu a solicitat înscrierea în fals.
Instanța reține că antecontractul în discuție nu transferă proprietatea, însă dă naștere unor obligații de a face din partea tuturor părților, de a încheia contractul în formă autentică potrivit art. 6 sus-citat.
Potrivit art. 57 din OUG nr. 80/2013, în cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale și dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.
La dosar a fost depus extras de carte funciară, certificat de atestare fiscală, precum și adeverință de la asociația de proprietari din care rezultă că nu există obligații de plată restante.
De asemenea, așa cum rezultă din declarațiile martorilor A. I. și C. N. și cum a precizat și pârâtul, reclamantul a avut sediul în imobil cel puțin până în anul 2011.
Referitor la prețul stabilit potrivit art. 3, respectiv restul de 17.500 euro care mai trebuia plătit de reclamant, instanța reține următoarele:
Așa cum instanța a reținut mai sus, în cartea funciară a imobilului au fost înscrise următoarele sarcini: 10.377,56 euro în favoarea numitei M. G., cu titlu de sultă și 24.234,81 lei în favoarea Asociației de Proprietari .).
Astfel, referitor la suma de 24.234,81 lei datorată Asociației de Proprietari . că reclamantul a depus la dosar chitanțele . nr._ și nr._, ambele din data de 14.04.2011, prin care a fost achitată suma totală de 19.505,23 lei. Conform acestor chitanțe, sumele de bani au fost „primite de la C. Av. Tebeșoi pentru P. C.”.
De asemenea, instanța reține că martorii audiați în cauză, respectiv A. I. (administratorul blocului în cauză) și C. N. (președintele Asociației de Proprietari a . că au fost ambii de față când s-a achitat în totalitate datoria de 24.234,81 lei. Astfel, martorii au precizat că pârâtul s-a prezentat împreună cu Tebeșoi D. și au achitat suma restantă, solicitând să se menționeze pe chitanță „cabinet de avocatură Tebeșoi a plătit pentru P.”.
Referitor la declarația pe care a dat-o în fața notarului public în data de 26.10.2011, martorul C. N. a precizat că a spus că a primit suma reprezentând cote restante la întreținere de la domnul P. C., referindu-se însă la acesta în calitate de proprietar al imobilului, neștiind de unde au provenit banii respectivi.
Din coroborarea celor arătate mai sus, instanța constată că este dincolo de orice dubiu că reclamantul a plătit pentru pârât cel puțin suma de 19.505,23 lei. Referitor la diferența până la suma de 24.234,81 lei, instanța reține că există o prezumție simplă că aceasta a fost plătită tot de reclamant pentru pârât.
Astfel, instanța constată că reclamantul nu a depus o chitanță și pentru această sumă, însă față de declarațiile martorilor, care au precizat că suma a fost achitată în totalitate în prezența lor, iar părțile au cerut să se menționeze „cabinet de avocatură Tebeșoi a plătit pentru P.”, instanța reține că dacă într-adevăr banii ar fi provenit de la pârât, acesta ar fi solicitat să se consemneze acest lucru pe chitanțe. Mai mult, în condițiile în care încheiase antecontractul din 10.08.2010, menționat mai sus, atunci pârâtul ar fi trebuit să facă dovada faptului că reclamantul a plătit din banii dați de el, neîndeplinindu-și astfel propriile obligații. Or, pârâtul nu a depus la dosar o asemenea probă, în condițiile în care a fost de față la efectuarea plății, astfel încât avea posibilitatea reală de a se opune celor menționate pe chitanță.
Față de aceste aspecte, instanța reține că reclamantul a plătit suma de 24.234,81 lei (reprezentând 5.718,59 euro la cursul mediu anual pentru 2011 de 4,2379 lei/euro), potrivit prevederilor antecontractului amintit.
Instanța apreciază că nu prezintă nicio relevanță în cauză cine a locuit efectiv în apartament în perioada în care s-au acumulat aceste datorii.
Așa cum rezultă din înscrisul de la f. 38, instanța reține că la data de 31.07.2013 pârâtul a primit de la reclamant suma de 621 euro, aceasta fiindu-i depusă în cont.
Pârâtul a recunoscut că a primit acești bani, inclusiv prin interogatoriu, dar a arătat că această plată a fost făcută în contul împrumutului contractat la Unicredit Ț. Bank, împrumut de nevoi personale de care a beneficiat reclamanta, fapt confirmat prin convenția de preluare a creditului din 20.04.2012.
Instanța constată că pârâtul nu a probat în vreun fel aceste afirmații, astfel că le consideră neîntemeiate, apreciind că respectiva sumă de bani a fost plătită în temeiul antecontractului încheiat între părți.
În ceea ce privește sulta de 10.377,56 euro, instanța constată că aceasta a fost plătită în totalitate, precum și cheltuielile de executare în cuantum de 5.109,30 lei, așa cum rezultă din procesul-verbal încheiat la data de 03.04.2012, prin care s-a dispus închiderea dosarului de executare nr. 118/2011 al B. R. I.-C. (f. 37).
Instanța constată că, în procesele-verbale de încasare a sumelor de bani, depuse la dosarul cauzei de către reclamant, s-a menționat „D-na M. G. a primit de la P. C., prin avocat D. Tebeșoi (…)”.
Astfel, la o primă vedere, ar rezultă că sumele de bani au fost plătite de către pârât, prin avocat D. Tebeșoi.
Cu toate acestea, instanța are în vedere următoarele aspecte:
- martora M. G. a precizat că l-a văzut pentru prima dată pe pârât la executorul judecătoresc, când a venit împreună cu doamna Tebeșoi D., pe care a văzut-o tot pentru prima dată, iar ulterior s-a întâlnit doar cu doamna Tebeșoi D., care i-a dat banii; martora a precizat că nu știe de unde proveneau banii și nici ce discuții s-au purtat între reclamant și pârât atunci când au fost cu toții prezenți la executorul judecătoresc, respectiv doar prima dată;
- procesele-verbale care atestă primirea sumelor de bani au fost semnate doar de reclamant;
- așa cum rezultă din actele depuse la dosar, contrar susținerilor pârâtului, instanța reține că reclamantul dispunea de sumele de bani necesare efectuării plăților;
- pârâtul nu a depus la dosar nici un înscris din care să rezulte că aceștia avea banii necesari pentru a achita sulta din fonduri proprii;
- deși știa că a încheiat antecontractul din data de 10.08.2010, în care era specificat că reclamantul va plăti sulta, acesta nu a fost prezent decât când s-a făcut prima plată și nici atunci nu a specificat în mod expres că banii ar fi de fapt ai lui, iar reclamantul acționează doar în calitate de reprezentant al său;
- pârâtul nu a depus la dosar niciun înscris din care să rezulte că l-a împuternicit pe reclamant să efectueze plățile doar în numele său, banii fiind de fapt ai pârâtului.
Având în vedere aspectele expuse, instanța apreciază că sulta 10.377,56 euro a fost achitată de către reclamant, potrivit antecontractului încheiat.
De asemenea, așa cum rezultă în mod expres din procesul-verbal din data de 03.04.2012, reclamantul a plătit și suma de 5.269,30 lei (reprezentând 1.167,04 euro la cursul de 4,3780 lei/euro din 03.04.2012) reprezentând cheltuieli de executare. Contrar susținerilor pârâtului, instanța constată că aceste cheltuieli de executare nu s-au datorat culpei reclamantului, din moment ce în antecontractul încheiat s-a menționat că suma de 10.377,56 euro se va achita „la data la care M. G. îi va solicita”, astfel că nu se poate imputa reclamantului că a achitat sulta după ce aceasta a fost solicitată, prin intermediul executorului judecătoresc, rezultând astfel și cheltuieli de executare.
În concluzie, față de toate aspectele prezentate, instanța reține că în cauză sunt îndeplinite condițiile legale pentru admiterea acțiunii reclamantului.
Prin urmare, instanța va admite cererea de chemare în judecată și va constata că între reclamant, în calitate de cumpărător, și pârât, în calitate de vânzător, a intervenit vânzarea-cumpărarea imobilului situat în București, ., ., având număr cadastral_-C1-U37 (nr. cadastral vechi 245/11), intabulat în Cartea Funciară nr._-C1-U37 (provenită din conversia pe hârtie a CF nr._) a Municipiului București, sector 4, apartament compus din 2 camere și dependințe cu o suprafață utilă de 53,95 mp, împreună cu cota indiviză din părțile comune ale imobilului . indiviz atribuit în folosință pe durata existenței construcției.
Instanța reține că pentru imobilul în cauză există un drept de ipotecă al Raiffeisen Bank SA, iar prin adresa nr. 1078/07.09.2015 reclamantul a primit acordul băncii de vânzare a acestui imobil.
Prin urmare, instanța subliniază că prezenta hotărâre nu afectează în vreun fel dreptul de ipotecă al băncii asupra imobilului.
În baza art. 453 alin. 1, art. 451 alin. 1 și art. 452 C.p.c., constatând culpa procesuală a pârâtului în ceea ce privește prezenta cauză, instanța îl va obliga la plata către reclamant a sumei de 3.475 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru (f. 3, 94).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei Tebeșoi D., CNP_, cu dimiciliul în București, ., ., ., sector 4.
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de această reclamantă ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.
Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului C. I. de Avocat Tebeșoi D., reprezentat legal de avocat titular Tebeșoi D..
Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul C. I. de Avocat Tebeșoi D., reprezentat legal de avocat titular Tebeșoi D., cu sediul în ., ., ., în contradictoriu cu pârâtul P. C., cu domiciliul ales în București, Sector 4, ..103, CNP_, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Constată că între reclamant, în calitate de cumpărător, și pârât, în calitate de vânzător, a intervenit vânzarea-cumpărarea imobilului situat în București, ., ., ., sector 4, având număr cadastral_-C1-U37 (nr. cadastral vechi 245/11), intabulat în Cartea Funciară nr._-C1-U37 (provenită din conversia pe hârtie a CF nr._) a Municipiului București, sector 4, apartament compus din 2 camere și dependințe cu o suprafață utilă de 53,95 mp, împreună cu cota indiviză din părțile comune ale imobilului . indiviz atribuit în folosință pe durata existenței construcției.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 3.475 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicarea hotărârii, cerere de apel care se depune la Judecătoria Sectorului 4 București.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 12.10.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
F. V. A. G. B.
Red./tehnored. Jud.VF/AGB/4ex/14.10.2015
| ← Investire cu formulă executorie. Sentința nr. 09/2015.... | Pretenţii. Hotărâre din 09-10-2015, Judecătoria SECTORUL 4... → |
|---|
