Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 939/2015. Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 939/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI la data de 26-01-2015 în dosarul nr. 939/2015
ROMÂNIA
DOSAR NR._
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 939
Ședința publică de la 26.01.2015
Instanța constituită din:
Președinte – C. P.
Grefier – M. maria pană
Pe rol se află soluționarea cererii de chemare în judecată formulate de reclamanta A. M. în contradictoriu cu pârâtul L. C. - DECEDAT și moștenitorii pârâtului decedat L. C. reprezentat de L. M., L. M., L. E. – M. și L. G. A. având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic – consfințirea acordului de mediere.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns moștenitorii pârâtului defunct, prin avocat M. E. C. cu împuternicire avocațială la dosar la fila 55, lipsind reclamanta.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care,
Instanța, verificând competența la primul termen de judecată în temeiul dispozițiilor art. 131 Cod procedură civilă, constată că instanța este legal investită competentă general, material și teritorial să soluționeze cauza.
Nemaifiind cereri prealabile de formulat și excepții de invocat instanța acordă cuvântul pentru propunerea probelor.
Avocatul pârâților solicită instanței încuviințarea probei cu înscrisuri.
Instanța în temeiul dispozițiilor art. 258 Cod de procedură civilă încuviințează pentru ambele părți proba cu înscrisuri apreciind-o ca fiind concludentă, pertinentă și utilă cauzei, putând duce la dezlegarea pricinii.
Nemaifiind cereri de formulat și probe de administrat în temeiul dispozițiilor art. 392 Cod de procedură civilă, instanța declară deschise dezbaterile asupra fondului și acordă părților cuvântul.
Avocatul pârâților solicită instanței respingerea cererii privind consfințirea acordului de mediere. Învederează instanței că atât antecontractul de vânzare cumpărare cât și acordul de mediere au fost încheiate înainte ca defunctul să devină titularul dreptului de proprietate. Mai mult prețul a fost neserios și subevaluat și nu a fost achitat defunctului, moștenitorii acestuia negăsind nicio sumă de bani. Mai mult la încheierea actelor defunctul trebuia asistat întrucât era foarte în vârstă și avea o stare de sănătate precară. Arată că defunctul a fost folosit și forțat de reclamantă să încheie actele, acesta având o stare de sănătate precară.
Instanța în temeiul dispozițiilor art. 394 alin. 1 Cod de procedură civilă instanța declară închise dezbaterile și reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA
Deliberând asupra acțiunii civile de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 01.07.2014 sub nr._, reclamanta A. M. în contradictoriu cu pârâtul L. C., a solicitat instanței de judecată ca prin hotărârea ce o va pronunța să consfințească înțelegerea intervenită între părți conform acordului de mediere încheiat la data de 04 februarie 2014 în mun. București cu înțelegere totală în privința sector 4.
A precizat reclamanta conținutul acordului de mediere, astfel: „ACORD DE MEDIERE încheiat la data de 04 februarie 2014 în mun. București I. în conformitate cu prevederile art.58 din Legea 192/2006 privind medierea și organizarea profesiei de mediator, publicată în Monitorul Oficial Partea I nr.441 din 22 mai 2006, actualizată cu modificările și completările ulterioare, noi:
1.Subsemnata A. MARJA, cetățean român, domiciliată în Mun. București, . S. nr.5, ., ., Sec.4, identificată cu CI. ., nr._, eliberată de SPCEP Sector 4 biroul nr.2, la data de 15.01.2008, C.N.P._, căsătorită cu AIRINEIIANCU în calitate de promitent cumpărător (reclamantă), și 2.Subsemnatul L. C., cetățean român, domiciliat în Mun. București, Int. Binelui, nr.8, sect.4, identificat cu CI. ., nr._, eliberată de S.P.C.E.P. Sect.4, la data de 02.09.2013, C.N.P._, în calitate de promitent vânzător (pârât), părți aflate în conflict, am participat împreună, în baza Contractului de mediere înregistrat sub nr.l 1/04.02.2014), la domiciliul Dlui L. C. din B.. Int. Binelui nr.8, sect.4, la inițierea și derularea procedurilor de mediere de către L. N. reprezentant al BIROULUI DE MEDIATOR - L. N., cu sediul în București, Splaiul Independenței nr.l, ., etaj 3, ., autorizat conform dispozițiilor Legii nr.l92/2006 actualizată cu modificările și completările ulterioare, prin: Hotărârea nr.4737/21.09.2013 și autorizația . nr.4918/15.10.2013, emise de Consiliul de Mediere România, înregistrat în Registrul Formelor de Exercitare a Profesiei la poziția 8566 și în Tabloul mediatorilor autorizați, C._/31.10.2013 și, având în vedere că am fost informați de către mediator cu privire la mediere, efectele acesteia și regulile aplicabile, am ajuns la o înțelegere totală cu privire la obiectul conflictului supus medierii și am consimțit de comun acord la încheierea, redactarea și semnarea prezentului ACORD DE MEDIERE, liber exprimat și neafectat de niciun viciu de consimțământ.
Obiectul conflictului supus medierii constă în faptul Dl. L. C., în calitate de promitent vânzător (pârât), are numai certificatul de moștenitor legal nr. 170/10.06.2002 și nu are un titlu de proprietate pentru imobilul format din teren în suprafață de 390 mp și construcția edificată pe acesta, situat în B.. Int. Binelui nr.8, sect.4, ceea ce face imposibilă încheierea unui contract de vânzare — cumpărare în formă autentică cu Dna. A. M., în calitate de promitent cumpărător (reclamanta) care i-a achitat integral prețul de 20 000 euro (douăzecidemiide euro), respectiv 87.060 RON, la cursul BNR 1 EUR = 4.3530 lei, conform antecontractului de vânzare - cumpărare atestat sub nr.22/10.11.2011, la Cabinet de Avocat -M. P..
II. Ca urmare a medierii am decis de comun acord următoarele clauze:
1.Declarăm că în urma procedurii de mediere intermediate de mediator autorizat L. N. în conformitate cu prevederile Legii nr. 192/2006, am consimțit încheierea prezentului acord liber exprimat și neafectat de nici un viciu de consimțământ și am ajuns la o înțelegere totală cu privire la conflictul mai sus menționat, conform art. 58 din Legea 192/2006, actualizată și completată cu modificările ulterioare.
2.Având în vedere antecontractul de vânzare - cumpărare atestat sub nr.22/10.11.2011, la Cabinet de Avocat - M. P., iar prețul a fost achitat integral Dlui. L. C. de către Dna. A. M. și faptul că în baza Certificatului de moștenitor legal nr. 170/19.06.1996 autentificat la Biroul Notarului Public I. C., nu se poate intabula imobilul format din teren în suprafață de 390 mp și construcția edificată pe acesta, situat în B.. Int. Binelui nr.8, sector 4, ceea ce face imposibilă încheierea unui contract de vânzare - cumpărare în formă autentică, am decis de comun acord, ca Dna. A. M. să solicite instanței competente, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
III. Aspectele formulate în acest acord prezintă relevanță deoarece am căzut de acord asupra tuturor aspectelor conflictului mai sus menționat și solicităm ca cererea noastră adresată instanței privind pronunțarea unei hotărâri care să consfințească înțelegerea noastră din prezentul acord să se întemeieze pe acordul nostru conform art.59 din Legea nr. 192/2006 actualizată și completată cu modificările ulterioare.
IV. Subsemnații declarăm că am fost informați de către mediatorul L. N., ales voluntar de către noi, cu privire la: mediere, efectele acesteia și regulile aplicabile, precum și la faptul că acest acord de mediere are valoarea unui înscris sub semnătură privată.
Mediatorul ne-a prezentat și explicat prevederile Legii 192/2006privind medierea și organizarea profesiei de mediator, publicată în Monitorul Oficial Partea I nr.441 din 22 mai 2006, actualizată cu modificările și completările ulterioare și am luat la cunoștință că, în conformitate cu:
- Art.58 (2) Înțelegerea părților nu trebuie să cuprindă prevederi care aduc atingere legii și ordinii publice, dispozițiile art. 2 fiind aplicabile.
(3) Înțelegerea părților poate fi afectată, în condițiile legii, de termene și condiții.
(4) În cazul în care conflictul mediat vizează transferul dreptului de proprietate privind bunurile imobile, precum și al altor drepturi reale, partaje și cauze succesorale, sub sancțiunea nulității absolute, acordul de mediere redactat de către mediator va fi prezentat notarului public sau instanței de judecată, pentru ca acestea, având la bază acordul de mediere, să verifice condițiile de fond și de formă prin procedurile prevăzute de lege și să emită un act autentic sau o hotărâre judecătorească, după caz, cu respectarea procedurilor legale. Acordurile de mediere vor fi verificate cu privire la îndeplinirea condițiilor de fond și de formă, notarul public sau instanța de judecată, după caz, putându-le aduce modificările și completările corespunzătoare cu acordul părților.
(4ˆ1) Mediatorul este ținut de obligațiile prevăzute la alin. (4) și în cazul în care prin acordul de mediere se constituie, se modifică sau se stinge orice drept real imobiliar.
(5) Obligația prevăzută la alin. (4) se aplică în toate situațiile în care legea impune, sub sancțiunea nulității, îndeplinirea unor condiții de fond și de formă.
(6) În cazul în care legea impune îndeplinirea condițiilor de publicitate, notarul public sau instanța de judecată va solicita înscrierea contractului autentificat, respectiv a hotărârii judecătorești în Cartea Funciară.
Art. 59ˆ1 Dacă acordul de mediere se referă la o cauză succesorală și a intervenit înainte de eliberarea certificatului de moștenitor, competența aparține notarului public, conform legii.
Art. 59ˆ2 Cererea adresată instanței privind pronunțarea unei hotărâri care să consfințească înțelegerea părților rezultată din acordul de mediere se taxează potrivit legii.
Art. 63 (1) în cazul în care litigiul a fost soluționat pe calea medierii, instanța va pronunța, la cererea părților, cu respectarea condițiilor legale, o hotărâre, dispozițiile art. 438 - 441 din Legea nr. 134/2010, republicată, cu modificările și completările ulterioare, aplicându-se în mod corespunzător.
(2) Odată cu pronunțarea hotărârii, instanța va dispune, la cererea părții interesate, restituirea taxei judiciare de timbru, plătită pentru învestirea acesteia, cu excepția cazurilor în care conflictul soluționat pe calea medierii este legat de transferul dreptului de proprietate, ( constituirea altui drept real asupra unui bun imobil, partaje și cauze succesorale. (2ˆ1) Instanța de judecată nu va dispune restituirea taxei judiciare de timbru plătite pentru învestirea acesteia, în cazul în care conflictul soluționat este legat de o cauză succesorală pentru care nu s-a eliberat, certificatul de moștenitor.
(3) Hotărârea de expedient pronunțată conform prevederilor prezentei legi constituie titlu
executoriu.
VI. Noi, părțile semnatare, menționăm expres că prezentul Acord de mediere cuprinde toate clauzele consimțite de comun acord de către subsemnații, liber exprimate și neafectate de nici un viciu de consimțământ.
Prezentul Acord de mediere și Procesul-verbal de închidere a procedurii de mediere, au fost redactate de către mediator, având unanim acceptul nostru și au fost semnate la domiciliul Dlui. L. C. din București, Int. Binelui, nr.8, sector 4.
Am citit aceste documente, le-am înțeles conținutul în integralitate și suntem de acord cu cele înscrise, drept pentru care le-am semnat pe fiecare pagina în prezența mediatorului, azi, data redactării 04.02.2014, în 3 (trei) exemplare de aceeași valoare juridică, fiecare exemplar având 3 (trei) pagini, din care câte 1 (un) exemplar original revenind fiecărei părți și 1 (unul) pentru mediator.
VII. N., prenumele și semnăturile părților: 1. A. M. semnătura indescifrabilă; 2. L. C. semnătura indescifrabilă”.
În drept, reclamanta a precizat ca temei juridic al cererii dispozițiile art. 448-441 Cod procedură civilă coroborate cu prevederile art. 58 alin. 4 și art. 59 ind. 1 alin. 2 din Legea 192/2006.
Cererea a fost legal timbrată cu 1926,36 lei taxă judiciară de timbru.
În dovedire, reclamanta a depus la dosar în copie certificată pentru conformitate cu originalul: carte de identitate privind pe reclamantă, carte de identitate privind pe pârât, antecontract de vânzare cumpărare cu încheiere de dată certă nr. 22/10.11.2011, sentința civilă nr. 9101/06.11.2012 pronunțată de Judecătoria sector 4 București în dosarul_/4/2011, decizia civilă nr. 414R/07.02.2014 pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a civilă în dosarul_/4/2011, acordul de mediere (copie), adresa nr._/15.07.2014 eliberată de OCPI BCPI Sector 4, certificat fiscal.
La data de 12.12.2014 au formulat întâmpinare moștenitorii pârâtului L. C., L. C., domiciliat in .),judet Ilfov, CNP_, reprezentat de L. M., domiciliata in București, Ale. Prevederii nr.4, ., CNP-_, L. M., domiciliata in București, sector 5, ., CNP_, L. E.- M., domiciliata in București, sector 5, ., CNP_, L. G. A., București, sector 5, ., CNP_ prin care au solicitat respingerea acțiunii reclamantei, ca neîntemeiată și nefondată.
În fapt, au arătat intimații, au aflat de existenta acestui dosar recent, mergând să verifice imobilul din ., sector 4, au găsit o citație cu privire la dosarul nr._ având ca obiect "hotărâre care sa tina loc de act autentic-consfințirea acordului de mediere." Acest dosar este înregistrat la Judecătoria Sector 4 în data de 01.07.2014 deși A. M., știa foarte bine că intimatul L. C. a decedat în luna aprilie 2014.O perioada le-a fost restricționat accesul în imobil și la cutia poștală, de chiriașul care stătea acolo și de către petentă. Pentru a putea intra în imobilul a trebuit să solicite ajutorul organelor de poliție. Tot la fel s-a întâmplat și cu actele decedatului. Nu avea nici măcar actul de identitate, la sfârșitul lunii februarie l-au mutat de acolo foarte greu cu ajutorul organelor de politie. L-au găsit într-o mizerie cruntă, nu se putea deplasa singur și i-a rugat sa-l ia de acolo pentru că ii este frică, a fost amenințat, i s-au luat actele. Au aflat că i-au făcut și viză de flotant undeva în zona Rahova, pentru a fi mutat după ce se finalizau actele cu privire la vânzarea imobilului. Reclamanta i-a convins să se îndepărteze de tatăl lor, spunând că se ocupă ea de îngrijirea lui. Mergeau să-l viziteze și să-i lase pachete cu mâncare și bani și au observat prezența reclamatei, iar tatăl lor, L. C., le-a relatat că o plătește să-i facă menajul. I-au respectat dorința și nu au vrut să intervină în sensul îndepărtării ei din imobil. Având o vârstă înaintată și fiind bolnav decedatul a fost înșelat și cu privire la pensie, în sensul că a împuternicit-o la BRD pentru a-i ridica pensia care era în cuantum de 1540 lei. Imobilul din București, ., sector 4 are mai multe încăperi, iar una dintre ele a fost închiriată, iar banii de pe chirie în suma de 400 lei/ luna îi încasa tot A. M.. În luna februarie s-a încheiat acordul de mediere, iar in luna aprilie intimatul a decedat. Au precizat intervenienții faptul că au suportat toate cheltuielile de înmormântare.
Au mai menționat intimații faptul că autorul lor, care în prezent este decedat, a fost reprezentat in instanța pentru uzucapiune de același avocat care a încheiat si antecontractul de vânzare-cumpărare, iar în acest moment reprezintă pe A. M. in dosarul_ având ca obiect "hotărâre care să țină loc de act autentic-consfințirea acordului de mediere. Au observat, studiind dosarul ca in anul 2011 a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, deși intimatul nu avea un titlu de proprietate, prin care specifica prețul vânzării că a fost de 20.000 euro, care i-au fost achitați în acel moment, însă ei nu au știut de încheierea acestui act și nu au găsit această suma de bani în casă, iar autorul lor nu ne-a relatat că ar fi primit vreo suma de bani. La data de 04.02.2014 reclamanta susține că a încheiat cu autorul lor un Acord de Mediere, cu privire la antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2011 și de această dată fără a avea titlu de proprietate. Au menționat intervenienții faptul că instanța in dosarul_/4/2011, având ca obiect" uzucapiune" s-a pronunța abia in data de 07.02.2014.
Au mai menționat intimații faptul că, având in vedere vârsta înaintată și faptul că era bolnav, trebuia asistat la încheierea unui act juridic de un reprezentant al autorității tutelare al consiliului local în a cărei rază teritoriala domicilia, conform Art. 30 din Legea nr. 270/2008 pentru modificarea Legii nr. 17/2000 privind asistenta sociala a persoanelor vârstnice (2) „Persoana vârstnica, astfel cum este definita la art. 1 alin. (4), va fi asistată, la cererea acesteia sau din oficiu, după caz, în vederea încheierii unui act juridic de înstrăinare, cu titlu oneros ori gratuit, a bunurilor ce-i aparțin, in scopul întreținerii și îngrijirii sale, de un reprezentat al autorității tutelare a consiliului local in a cărui raza teritoriala domiciliază persoana vârstnica respectiva."
Solicită intimații a observa că prețul de 20.000 euro pentru imobilul din București, ., sector 4, este subevaluat, este un preț neserios și că toate actele au fost semnate înainte de a avea un titlu de proprietate. Suma de bani de 20.000 euro nu a fost primita de către intimat. Atât antecontractul de vânzare-cumpărare cât si acordul de mediere au fost realizat strict în frauda intimatului, semnarea tuturor actelor s-a făcut înainte de exista un titlu de proprietate.
Deși avea o vârstă înaintată și grad de handicap, autorul lor nu a fost asistat la încheierea actelor de nicio persoana apropiată sau de un asistent social, A. M. l-a indus in eroare cu privire la semnarea tuturor actelor încheiate, a profitat de vârsta înaintată, de starea de sănătate fizică și mentală, s-a folosit de pensie în fiecare lună în toți acești ani, de chiria pe care o încasa lunar, autorul lor nu și-a exprimat voința liber consimțită la semnarea acestor acte.
În drept, intimații au precizat ca temei juridic al cererii dispozițiile art. 205 si urm. NCPC.
Intimații au depus la dosar certificatul de deces . nr._ eliberat de Primăria sector 5 București la data de 04.02.2014, factura fiscală și chitanța eliberate de CGMB-ACCU – Cimitirul Domnești, carte de identitate, decizie medicală asupra capacității de muncă nr. 3803/21.10.2014 certificat de încadrare în grad de handicap, certificat de moștenitor nr. 51/30 iulie 2014 emis de BNP C. V., duplicat procură judiciară cu încheiere de autentificare nr. 2793/14.11.2014 de autentificare la BNP C. V., duplicat declarație autentificată sub nr. 4377/18.11.2014 la BNP M. D., duplicat procură specială cu încheiere de autentificare nr. 4378/18.11.2014 la BNP M. D., hotărârea comisiei de evaluare a persoanelor cu handicap adulți - certificat de încadrare în grad de handicap nr. 3121/12.11.2004 privind pe autorul lor, împuternicire dată de autorul lor reclamantei în data de 08.07.2013 pentru a efectua operațiunile curente privind contul deschis la BRD, oferte publice privind vânzare teren intravilan București .
Analizând probatoriul administrat instanța reține următoarea situație:
Conform antecontractului de vânzare cumpărare cu încheiere de dată certă nr. 22/10.11.2011 de avocat P. M. (filele 6-9 din dosar) L. C. în calitate de promitent vânzător s-a obligat să vândă promitentei cumpărătoare A. M., reclamantă în cauză, căsătorită cu A. I., dreptul de proprietate asupra imobilului format din teren în suprafață de 390 mp și construcția edificată pe acesta situat în București, ., sector 4, fără identificare cadastrală, la prețul de 20.000 euro, respectiv 87.000 lei, achitat integral la data atestării actului.
Imobilul nu este identificat cadastral și nu este înscris în evidențele de carte funciară (vezi fila 37 din dosar). De asemenea, litigiul nu este înscris în evidențele de carte funciară
Prin acordul de mediere încheiat la data de 04.02.2014 la Biroul de mediator L. N., s-a constatat faptul că promitentul vânzător nu are titlu de proprietate pentru imobilul a cărui vânzare a promis-o, ceea ce face imposibilă încheierea unui contract de vânzare cumpărare în formă autentică, însă a ajuns la o înțelegere totală cu promitenta cumpărătoare, în sensul că au decis de comun acord ca promitenta cumpărătoare să solicite instanței competente pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare (filele 38-40).
Acest acord se solicită de către reclamantă a fi consfințit prin hotărârea instanței, ca reprezentând un acord total de mediere a litigiului privind transferul proprietății imobilului.
Instanța reține faptul că promitentul vânzător era o persoană născută în anul 1932, începând cu anul 2004 era încadrat în grad de handicap pentru boala având codul E10 conform certificatului de încadrare în grad de handicap (fila 75), era înscris ca titular de rol fiscal privind imobilul din ., sector 4 București (fila 33) și a decedat în data 01.04.2014 (fila 52).
Prin acțiunea în justiție promovată la data de 20.12.2011 de L. C. (în prezent decedat) a solicitat instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate că a dobândit dreptul de proprietate asupra acestui imobil, ca efect al prescripției achizitive de 30 de ani privind terenul și prin accesiune imobiliară artificială privind construcția. Conform sentinței civile nr. 9101 pronunțată de Judecătoria sector 4 București – Secția civilă în dosarul_/4/2011 astfel cum a fost modificată prin decizia civilă nr. 414R/07.02.2014 pronunțată de Tribunalul București Secția a III a civilă în același dosar, cererea a fost admisă.
Rezultă că, autorul intervenienților, fără a avea titlu de proprietate asupra imobilului, exercitând însă posesia asupra acestuia, i-a promis reclamantei vânzarea imobilului, părțile stabilind ca dată a încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, 11.11.2013. După expirarea termenului, părțile contractante au încheiat acordul de mediere la data de 04.02.2014, înainte de obținerea de către promitentul vânzător a titlului de proprietate conform deciziei civile din 07.02.2014.
Acordul de mediere are ca efect reconfirmarea de către promitentul vânzător a promisiunii de a-i vinde reclamantei imobilul, fără a stabili un nou termen de încheiere a contractului.
Hotărârea care consfințește acordul părților este un contract judiciar, de unde rezultă că trebuie să respecte condițiile de fond și de formă pentru încheierea actelor juridice.
În drept, dispozițiile art. 58 (4) din Legea 192/2006 (modificată) stabilesc „ În cazul în care conflictul mediat vizează transferul dreptului de proprietate privind bunurile imobile, precum și al altor drepturi reale, partaje și cauze succesorale, sub sancțiunea nulității absolute, acordul de mediere redactat de către mediator va fi prezentat notarului public sau instanței de judecată, pentru ca acestea, având la bază acordul de mediere, să verifice condițiile de fond și de formă prin procedurile prevăzute de lege și să emită un act autentic sau o hotărâre judecătorească, după caz, cu respectarea procedurilor legale. Acordurile de mediere vor fi verificate cu privire la îndeplinirea condițiilor de fond și de formă, notarul public sau instanța de judecată, după caz, putându-le aduce modificările și completările corespunzătoare cu acordul părților „, iar dispozițiile art. 438-441 Cod procedură civilă se aplică în mod corespunzător.
Condițiile de fond și de formă ale antecontractului încheiat la data de 10.11.2011 se analizează conform dispozițiilor Legii 287/2009 –Codul civil în vigoare din data de 01.10.2011, în temeiul dispozițiilor art. 6 (5) din actul normativ menționat.
Față de data înregistrării cererii de chemare în judecată pe rolul instanței, constată aplicabile în speță dispozițiile Codului de procedură civilă din 2010, Legea 134/2010, în vigoare din 15.02.2013.
Antecontractul de vânzare cumpărare încheiat privitor la imobil este valabil încheiat în forma înscrisului sub semnătură privată întrucât nu are ca efect modificarea, transferul sau stingerea unui drept real existent în patrimoniul lor, ci dă naștere unei obligații personale în sarcina promitentului, autorul intervenienților, obligații constând în ’’a face’’ adică a întreprinde ceea ce este necesar pentru a realiza în viitor actul legal de transmitere a dreptului de proprietate.
Întrucât la data încheierii antecontractului sau promisiunii de vânzare cumpărare,nu se transmite dreptul real imobiliar, promitentul-vânzător nu trebuie să fie titularul dreptului real care poartă asupra imobilului promis. Ipotetic, promitentul-vânzător își poate asuma obligația de a vinde imobilul aflat în proprietatea altuia, sub condiția dobândirii acestuia până la termenul la care trebuie să încheie contractul autentic, sau a determinării titularului dreptului real promis, să vândă către promitentul-cumpărător.
Referitor la promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare, dispozițiile art. 1669 (1) cod civil prevăd „Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.
Prin excepție de la principiul consensualității, în cazul vânzării imobilelor contractul de vânzare cumpărare trebuie încheiat în formă autentică. De asemenea, art. 1244 din noul Cod civil prevede că trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează să fie înscrise în cartea funciară. Or, antecontractul de vânzare cumpărare analizat în speță, nu strămută și nu constituie drepturi reale.
Așadar, în lipsa unor reglementări exprese contrare, instanța reține că antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil, teren sau construcție, se poate încheia în mod valabil sub forma înscrisului sub semnătură privată, forma autentică nefiind necesară.
Potrivit art. 1.179 NCC, condițiile esențiale pentru validitatea unui contract sunt capacitatea părților de a contracta, consimțământul părților valabil exprimat, obiectul determinat și licit, cauza licită și morală și, atunci când legea prevede în mod expres, o anumită formă. În ceea ce privește forma contractului, nerespectarea acesteia atrage sancțiunea reglementată de lege.
În vederea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare cumpărare pe baza antecontractului, consimțământul părților este decisiv.
Potrivit art. 876 alin. (1) și (2) NCC, în cartea funciară se înscriu drepturile reale asupra imobilelor, precum și alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă acestea din urmă au legătură cu imobilul din cartea funciară. Este evident că dreptul de creanță, născut în patrimoniul promitentului cumpărător în urma încheierii unui antecontract sau a unei promisiuni de vânzare cumpărare care are ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, constând în dreptul de a cere în viitor încheierea contractului de vânzare-cumpărare, poate fi înscris (notat) în cartea funciară, în temeiul textului mai sus citat; implicit, antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare, poate fi înscris în cartea funciară a imobilului.
Din interpretarea coroborată a prevederilor art. 888 noul Cod civil și respectiv art. 1.244 noul Cod civil reiese că noul Cod Civil reglementează forma autentică ca o condiție ad validitatem, doar în cazul în care în cartea funciară se înscrie, respectiv se întabulează un drept real imobiliar, indiferent dacă poartă asupra unui teren sau asupra unei construcții (nu pentru notarea în cartea funciară, operațiune necesară în cazul antecontractului în vederea promovării unei acțiuni privind suplinirea de către instanță a consimțământului părții care refuză încheierea contractului promis).
Legiuitorul a stabilit două condiții pentru ca promisiunea sau antecontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect un drept real imobiliar să poată fi notată în cartea funciară, respectiv:
a) promitentul-vânzător să fie înscris în cartea funciară, ca titular al dreptului promis;
b) antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare, să prevadă în cuprinsul său, sub sancțiunea respingerii cererii de notare, termenul în care urmează a fi încheiat contractul autentic.
Având în vedere faptul că promitentul vânzător nu este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului de proprietate asupra imobilului, părțile contractante nu au prevăzut prin acordul de mediere un termen până la care să încheiere contractul (termenul din antecontract fiind împlinit), reclamanta în calitate de promitent cumpărător nu a dovedit îndeplinirea obligațiilor asumate prin art. 3 din antecontract pentru a fi îndreptățită a solicita instanței de judecată suplinirea consimțământului promitentului vânzător la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică (de a prezenta dosarul de cadastru, întabularea și certificatul energetic al imobilului), din contractul de mediere nu rezultă un refuz al vreunei părți de a încheia contractul în formă autentică ci imposibilitatea legală (neîndeplinirea condițiilor legale) în acest scop, iar după decesul promitentului vânzător moștenitorii acestuia contestă valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare și a acordului de mediere, invocând vicii ale consimțământului autorului lor, precum și dispozițiile legale enunțate anterior, în raport de care rezultă că promisiunea de vânzare cumpărare nu îndeplinește condițiile de fond necesare pentru consfințirea acordului părților privind transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului, instanța apreciază neîntemeiată și urmează a respinge cererea de consfințire a înțelegerii intervenite între reclamanta A. M. și L. C. (decedat la 02.04.2014) încheiat de „L. N. – Birou de mediator” în privința antecontractului de vânzare cumpărare de către Cabinet de Avocat M. P. având ca obiect imobilul format din teren în suprafață de 390 mp și construcția edificată pe aceasta, situat în București, ., sector 4”,
În temeiul dispozițiilor art. 451-453 Cd de procedură civilă instanța va lua act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN N. LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea de consfințire a înțelegerii intervenite între reclamanta A. M. cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la Cabinet de Avocat M. P. cu sediul în București, sector 5, Splaiul Independenței nr. 1, ., . C. (decedat la 02.04.2014) cu ultimul domiciliu în București, sector 4, .. 8 conform acordului de mediere încheiat la data de 04.02.2014 în municipiul București la „L. N. – Birou de mediator”, în contradictoriu cu moștenitorii pârâtului decedat L. C. cu domiciliul în . reprezentat de L. M., L. M. cu domiciliul în București, sector 5, ., L. E. – M. cu domiciliul în București, sector 5, . și L. G. A. cu domiciliul în București, sector 5, . ca neîntemeiată.
Ia act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Prezenta hotărâre poate fi atacată cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, la Tribunalul București. Cererea de apel se depune la Judecătoria sector 4 București.
Pronunțată în ședință publică azi, 26.01.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
C. P. M.-M. P.
Red. PC
Tehnored. MMP/ 7 ex./
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 950/2015. Judecătoria... | Suspendare provizorie. Sentința nr. 509/2015. Judecătoria... → |
|---|
