Accesiune. Sentința nr. 6992/2015. Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6992/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI la data de 05-10-2015 în dosarul nr. 6992/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 5 BUCUREȘTI
SENTINȚA CIVILĂ NR. 6992
Ședința publică din data de 05 octombrie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A.-M. M.-L.
GREFIER: F. S.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta E. A. și pe pârâta S. V., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 28.09.2015 și au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când, având nevoie de timp pentru a delibera, instanța a amânat pronunțarea la data de astăzi, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 19.05.2014 sub numărul_, reclamanta E. Adreiana a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtele S. C.-B. și S. V., să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare privind imobilul teren situat în București, .. 5, sectorul 5. De asemenea, a solicitat instanței de judecată să constate dreptul de accesiune al reclamantei asupra construcției ridicate pe respectivul teren și obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamanta a arătat că la data de 10.06.2003, pârâta S. C.-B. a încheiat înscrisul sub semnătură privată intitulat ”declarație” prin care a arătat că a vândut reclamantei imobilul situat în București, Int. Oțeleni, nr. 5, sector 5, contra sumei de 6700 de dolari. A precizat reclamanta că acea declarație a fost dată pentru a se face dovada înțelegerii părților, precum și a plății prețului până la momentul la care se vor deplasa împreună la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică. A motivat reclamanta că la momentul plății prețului nu s-a putut încheia actul de vânzare-cumpărare în formă autentică din cauza faptului că imobilul nu era intabulat și înscris în cartea funciară, precizând în continuare că toate cheltuielile privind cadastrul și intabularea au fost suportate de reclamantă.
În final, reclamanta a mai precizat că nici până în prezent pârâtele nu au dat curs demersurilor făcute pentru a se prezenta la notariat, arătând totodată că de la momentul plății prețului a intrat în posesia imobilului, pe care l-a stăpânit în mod public, netulburat și sub nume de proprietar.
În drept, reclamanta și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 977, art. 978, art. 984, art. 1073, art. 1077, art. 1294 și urm. din C.civ.
În dovedirea acțiunii, reclamanta a atașat cererii de chemare în judecată, în copie, următoarele înscrisuri: declarație S. C.-B. din data de 10.06.2003 (fl. 3 vol. I), declarație S. C.-B. din data de 26.07.2012 (fl. 4 vol. I), declarație martor V. I. din data de 10.06.2003 (fl. 5 vol. I), declarație S. C.-B. din data de 26.07.2012 (fl. 6 vol. I), sentința civilă nr. 1575/25.03.2004 pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București (fl. 7-11 vol. I), chitanțe și facturi (fl. 12, 15-18, 20-22, 24-29 vol. I), alte înscrisuri(fl. 13-14, 19, 23 vol. I), planșe fotografice (fl. 30-36 vol. I), extras de carte funciară al imobilului (fl. 42-43 vol. I).
Acțiunea a fost legal timbrată în conformitate cu prevederile art. 3 alin. (1) lit. e) din OUG nr. 80/2013, dovada achitării acesteia aflându-se la dosarul cauzei la filele nr. 125, 127, 178, 186, 259 - vol. I și filele 22, 46, 61 - vol. II.
La data de 05.06.2014 și la data de 02.12.2014, numita S. V. a formulat întâmpinare, prin care a arătat instanței de judecată că în anul 2003 a convenit cu reclamanta să îi vândă acesteia imobilul situat în București, .. 5, sector 5 și construcția ce se afla pe acel teren, la prețul de 6700 de dolari. A menționat pârâta că, deși a primit prețul și a predat bunul, nu s-a putut prezenta în fața notarului public, neavând suma necesară încheierii actului în formă autentică. Pârâta a făcut precizarea că nu a avut niciodată intenția de a nu încheia respectivul contract, menționând totodată că reclamanta este cea care a suportat cheltuielile pentru intabularea imobilului și înscrierea acestuia în cartea funciară.
În final, pârâta a făcut mențiunea că ulterior a plecat în străinătate pentru a munci și nu a mai avut timpul necesar pentru a merge la notar, solicitând totodată să fie respinsă cererea de obligare a sa la plata cheltuielilor de judecată, întrucât a recunoscut pretențiile reclamantei înainte de primul termen de judecată.
Pârâta nu a motivat în drept întâmpinarea.
În dovedirea susținerilor sale, aceasta a atașat întâmpinării următoarele înscrisuri în original: certificat de atestare fiscală nr._/03.06.2014 (fl. 46-47 vol. I) și procură specială autentică prin care a împuternicit-o pe pârâta S. C.-B. să o reprezinte în fața instanței de judecată (fila nr. 48 vol. I).
Deși legal citată, pârâta S. C.-B. nu a formulat întâmpinare, dar s-a prezentat personal în fața instanței de judecată.
La data de 29.12.2014, reclamanta a formulat răspuns la întâmpinarea pârâtei S. V., prin care a arătat instanței de judecată că pârâtele au dat dovadă de rea-credință în ceea ce privește încheierea contractului de vânzare-cumpărare, solicitând instanței să le oblige pe acestea să plătească cheltuielile de judecată ce sunt ocazionate de prezentul litigiu.
Prin încheierea din data de 06.10.2014, instanța a dispus reducerea taxei judiciare de timbru la suma de 2.874,91 lei și a eșalonat plata acesteia în 20 de rate lunare a câte 143,75 lei fiecare.
Din dispoziția instanței de judecată au fost depuse la dosarul cauzei istoricul de rol fiscal pentru imobilul în litigiu și actele aflate la mapa arhivistică a Direcției Impozite și Taxe Locale Sector 5 (fl. 190-199 vol. I), extrasul de carte funciară și înscrisurile pe care le deține Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară București cu privire la imobilul ce face obiectul cauzei (fl. 200-247 vol. I).
Sub aspect probator, în temeiul art. 258 rap. la art. 255 C.pr.civ., instanța a încuviințat pentru pârâtă și reclamantă proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, proba testimonială cu martorii B. D. și G. C. propusă de reclamantă, iar la termenul din data de 23.03.2015, a încuviințat pentru reclamantă proba cu expertiza tehnică specialitatea topografie și proba cu expertiză tehnică specialitatea construcții.
La termenul din data de 23.03.2015, instanța a administrat proba testimonială cu martorii G. C. și B. D., declarațiile acestora fiind depuse la dosarul cauzei la filele nr. 3, 4 vol. II.
La dosarul cauzei au fost depuse și cele două rapoarte de expertiză, respectiv raportul de expertiză tehnică topografică (fl. 17-21 vol. II) și raportul de expertiză tehnică judiciară imobiliară (fl. 30-40 vol. II).
La termenul din data de 09.03.2015, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei S. C.-B., ce a fost invocată de instanță din oficiu, și a respins acțiunea formulată împotriva acestei persoane, întrucât această pârâtă nu are calitatea de proprietar al imobilului ce face obiectul litigiului.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
În fapt, la data de 10.06.2003, reclamanta E. A., în calitate de promitent cumpărător, a convenit cu pârâta S. V., în calitate de promitent vânzător, să încheie un contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul teren și construcție situat în București, .. 5, sector 5, reclamanta plătind pentru acesta prețul de 6700 de dolari.
Din cauza faptului că imobilul nu era înscris în cartea funciară, cele două părți nu au încheiat la data înțelegerii lor actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, stabilind ca ulterior să facă și acest demers.
Aspectele reține mai sus de instanța de judecată reies din cuprinsul înscrisurilor depuse la dosarul cauzei denumite ”declarație”(fl. 3-4 vol. I), dar și din susținerile pârâtei S. V. făcute prin întâmpinare.
Instanța reține faptul că pârâta S. V. a devenit proprietară asupra imobilului menționat anterior prin uzucapiune, aspect constatat de Judecătoria Sectorului 5 București prin sentința civilă nr. 1575 din data de 25.03.2004 (fl. 7-11 vol. I).
După cum reiese din cuprinsul extrasului de carte funciară nr._ eliberat de Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 5 București (fl. 202 vol. I), imobilul situat în București, .. 5, sector 5 este grevat de următoarele sarcini: drept de ipotecă în favoarea numitului S. C. - F., înscris la data de 06.06.2011 în baza contractului de împrumut cu garanție imobiliară nr. 13/03.06.2011.
Totodată, din analiza extrasului de carte funciară, instanța mai reține faptul că în ceea ce privește imobilul ce face obiectul litigiului, au fost deschise două proceduri de executare silită, una în dosarul de executare nr. 346/2014 al B. Crafcenco M. pentru recuperarea sumei de 10.000 de euro și 5.689 lei de către creditoarea L. M., iar alta în cadrul dosarului de executare nr. 659/2014 al B. D., C. și Asociații, pentru recuperarea sumei de 326.082,77 lei de către creditoarea IFN Extra Finance SA.
Mai reține instanța faptul că la data de 11.02.2015, imobilul compus din teren în suprafață de 198 mp situat în București, .. 5, sector 5 a fost adjudecat la licitație publică de către numitul Comisarof D., persoană ce a plătit suma de 54.000 lei, aspecte ce reies din cuprinsul actului de adjudecare emis de B. D., I. și Crafcenco în dosarul de executare silită nr. 346/2014 (fl. 69-70 vol. II).
În drept, instanța va proceda la analizarea dispozițiilor privind aplicarea legii în timp, având în vedere că de la momentul încheierii înțelegerii părților de a vinde și, respectiv, cumpăra imobilul ce face obiectul litigiului și până la data pronunțării prezentei hotărâri a intrat în vigoare Noul Cod Civil.
Astfel, în ceea ce privește dreptul substanțial aplicabil în cauză, se observă că art. 102 din Legea nr. 71/2011 prevede că orice contract este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat, în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.
Ținând cont de faptul că actul a fost încheiat între părți în cursul anului 2003, înainte de . Noului cod civil din data de 01.10.2011, iar obiectul prezentei cauze este reprezentat de pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, ceea ce implică executarea actului juridic, instanța constată că trebuie să analizeze litigiul prin prisma prevederilor Codului civil din 1864.
În privința dreptului procedural aplicabil, reținând că cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 19.05.2014, înainte de . Legii nr. 134/2014 din data de 19.10.2014 de modificare a Codului de procedură civilă, instanța, în temeiul art. 25 și art. 27 din C.pr.civ., va aplica prevederile Codului de procedură civilă în vigoare la data introducerii cererii de chemare în judecată.
Instanța, ținând cont de principiul disponibilității procesului civil, conform căruia obiectul și limitele procesului sunt stabilite prin cererile și apărările părților și având în vedere situația de fapt dedusă judecății, precum și faptul că primul capăt de cerere are ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare, va analiza cauza pe fond raportat la acest obiect.
Instanța reține faptul că „declarația” din data de 10.06.2003 este semnată de numita S. C. B., persoană care nu avea calitatea de proprietar al imobilului în litigiu la data încheierii acestui înscris sub semnătură privată, acest înscris neputând sta la baza pronunțării de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Cu toate acestea, din ansamblul probator administrat în prezenta cauză, respectiv declarațiile martorilor G. C. (fl. 3 vol. II) și B. D.(fl. 4 vol. II), precum și din susținerile pârâtei, instanța reține faptul că în anul 2003 reclamanta E. A. și pârâta S. V. s-au înțeles ca prima să cumpere, iar cea de-a doua să vândă imobilul situat în București, .. 5, sector 5, în schimbul acestui imobil reclamanta plătind pârâtei suma de 6700 de dolari.
Instanța reține că părțile, deși nu au încheiat convenția în formă autentică, s-au înțeles în vederea înstrăinării unui teren și a construcției aflate pe acesta pentru suma de 6700 de dolari.
Practica judecătorească și literatura de specialitate au stabilit că pentru a se pronunța o hotărâre judecătorească care să constate vânzarea - cumpărarea unui imobil, este necesar ca între părți să fi intervenit un act sub semnătură privată prin care să se precizeze condițiile operațiunii de vânzare - cumpărare.
Instanța reține, însă, că neîncheierea unui înscris sub semnătură privată între cele două părți nu conduce automat la concluzia că în cauză nu a fost încheiată această convenție între reclamantă și pârâtă, din moment ce pârâta recunoaște existența antecontractului și nu contestă faptul că a primit de la reclamantă suma de 6700 de dolari în schimbul imobilului proprietatea sa.
Astfel, instanța constată că admisibilitatea acțiunii nu este condiționată de existența unui înscris din care să rezulte obligația de înstrăinare și modalitatea de plată a prețului, atât timp cât voința reală a părților a fost dovedită din administrarea probatoriului în prezenta cauză.
Instanța reține că între părți există o convenție care este nulă de drept ca act de înstrăinare, fiind vorba de un teren, dar este perfect valabilă ca promisiune sinalagmatică de vânzare. Prin această convenție nu a fost transmisă proprietatea bunului de la vânzător la cumpărător, dar a generat obligația transmiterii acestui drept în viitor.
Totodată, trebuie avut în vedere că jurisprudența a calificat astfel de convenții, întocmite în vederea unei vânzări ferme, dar care nu îndeplinesc cerințele de formă prevăzute de lege pentru o înstrăinare, drept antecontracte de vânzare-cumpărare.
În cauza de față, instanța urmează a analiza dacă sunt îndeplinite condițiile conversiunii actului juridic prin prisma dispozițiilor art. 1172 C.civ. din 1864, care prevede că actul care nu poate fi autentic din cauza necompetenței sau a necapacității funcționarului, sau din lipsă de forme, este valabil ca scriptură sub semnătură privată, dacă s-a iscălit de părțile contractante.
Având în vedere aceste dispoziții, instanța reține că pentru a opera conversiunea actului juridic este necesar a fi îndeplinite următoarele condiții: să existe un element de diferență între actul nul și actul valabil, unul dintre acte să fie nul și actul socotit valabil să îndeplinească toate condițiile de valabilitate ale actului în care se urmărește a se face conversiunea, iar aceste condiții să se regăsească în chiar cuprinsul actului anulat.
În speță, există un element de diferență între actul nul și actul valabil, această diferență fiind reprezentată de forma autentică cerută pentru contractul de vânzare privind un teren, formă pe care convenția părților nu o îndeplinește.
De asemenea, se observă că în cauza de față, convenția respectivă este nulă ca și contract de vânzare-cumpărare a unui teren pentru neîndeplinirea condiției formei autentice.
Cu privire la cea de-a treia condiție, se reține că pentru valabilitatea unui antecontract, care este în sine tot o convenție, este necesar a fi respectate condițiile esențiale de validitate a unei convenții, prevăzute de art. 948 Codul civil din 1864, respectiv: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părților, obiectul determinat sau determinabil, cauza licită și morală.
Procedând la verificarea îndeplinirii acestor condiții, instanța reține că la data încheierii actului, ambele părți, reclamanta E. A. și pârâta S. V., fiind persoane majore, aveau capacitate deplină de exercițiu și libertate de a contracta.
În ceea ce privește obiectul actului juridic, se constată că acesta a fost determinat și a constat, pe de o parte, în imobilul-teren, corect individualizat, iar pe de altă parte prețul de 6700 de dolari, reprezentând contravaloarea acestuia.
În privința consimțământului, instanța constată că acesta a fost dat în mod valabil, întrucât nu a fost dat prin eroare, smuls prin violență sau surprins prin dol, după cum prevede art. 953 C.civ. din 1864.
În ceea ce privește cauza actului juridic încheiat, instanța constată că aceasta a existat, fiecare dintre părți urmărind primirea contraprestației asumate de cealaltă parte, respectiv încasarea prețului și preluarea imobilului, a fost reală, întrucât părțile și-au îndeplinit obligațiile asumate, precum și morală și licită.
Constatând îndeplinite condițiile conversiunii, instanța va califica actul juridic încheiat de reclamantă cu pârâta S. V. în anul 2003 drept antecontract de vânzare-cumpărare.
Având în vedere calificarea dată de către instanță convenției părților, ca fiind un antecontract de vânzare-cumpărare, instanța reține că de la momentul încheierii acesteia, respectiv anul 2003, în patrimoniul numitei S. V. a luat naștere o obligație de a face neevaluabilă în bani, respectiv aceea de a se transmite dreptul de proprietate asupra imobilului reclamantei E. A., prin încheierea actului în formă autentică. Or, potrivit art. 969 din Codul civil din 1864, efectele actului juridic sunt obligatorii pentru părți și nu pot înceta prin manifestarea de voință a uneia dintre ele.
Mai mult decât atât, în temeiul art. 1073 din Codul civil din 1864, creditorul unei obligații de a face are dreptul de a obține executarea în natura a obligației.
Plecând de la aceste dispoziții legale, în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a prejudiciilor, prevăzut de art. 1077 Cod civil din 1864, este admisibilă acțiunea prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare.
Pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța trebuie să verifice îndeplinirea următoarelor condiții: dacă există un antecontract valabil încheiat între părți, cu respectarea condițiilor generale de valabilitate prevăzute de art. 948 C.civ, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părților, obiectul determinat sau determinabil, cauza licită și morală; dacă promitentul-vânzător este proprietarul bunului promis la momentul stabilit pentru perfectarea vânzării; dacă există refuzul părții acționate în instanță de a încheia contractul în forma prevăzută de lege; dacă reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract și dacă promitentul-cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
Prima condiție, referitoare la valabilitatea antecontractului, este îndeplinită, din considerentele expuse anterior.
A doua condiție care trebuie îndeplinită pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare este ca promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului la momentul în care instanța se pronunță cu privire la emiterea unei astfel de hotărâri.
În cazul de față, această condiție nu este îndeplinită, întrucât la data de 11.02.2015, în urma unei licitații publice, imobilul situat în București, .. 5, sector 5, proprietatea numitei S. V., a fost adjudecat de către numitul Comisarof D., acesta plătind suma de 54.000 lei, după cum rezultă din cuprinsul actului de adjudecare emis de B. D., I. și Crafcenco în dosarul de executare silită nr. 346/2014 (fl. 69-70 vol. II).
Având în vedere caracterul translativ de proprietate al contractului de vânzare-cumpărare și principiul nimeni nu se poate obliga valabil la ceva ce nu are sau la mai mult decât are (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet), instanța reține că această calitate de proprietară a bunului pe care trebuie să o aibă pârâta este esențială la pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Or, după cum a constatat instanța, bunul nu se mai află în patrimoniul pârâtei, nefiind îndeplinită această condiție indispensabilă în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Cu toate că în cauză sunt îndeplinite și celelalte condiții necesare pentru emiterea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare–cumpărare, respectiv refuzul pârâtei de a perfecta contractul de vânzare - cumpărare, ce rezultă din susținerea pârâtei din cuprinsul întâmpinării care arată că a plecat la muncă în străinătate și nu a mai avut timp să se deplaseze împreună cu reclamanta la notarul public, îndeplinirea obligației promitentei-cumpărătoare de plată a prețului, precum și capacitatea promitentului-cumpărător de a dobândi imobilul – teren, instanța nu ar putea pronunța o hotărâre asupra unui imobil ce aparține unei alte persoane decât cele care au avut calitatea de parte în litigiu.
Pentru aceste considerente, instanța urmează să respingă acțiunea introdusă de reclamanta E. A. împotriva pârâtei S. V., ca neîntemeiată.
Față de soluția la care a ajuns instanța în ceea ce privește primul capăt de cerere și având în vedere că cererea reclamantei referitoare la constatarea dobândirii de către aceasta a dreptului de proprietate asupra imobilului construcție aflată pe terenul situat în București, .. 5, sector 5, ca urmare a accesiunii, are caracterul unui capăt de cerere accesoriu față de capătul de cerere ce privea pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, în conformitate cu principiul accesoriul urmează soarta principalului, instanța urmează să îl respingă și pe acesta ca neîntemeiat.
Referitor la cheltuielile de judecată, instanța va lua act de faptul că reclamanta a achitat în totalitate taxa judiciară de timbru în cuantumul redus de instanță ca urmare a admiterii cererii de ajutor public judiciar, însă având în vedere că este partea care a pierdut procesul, în conformitate cu dispozițiile art. 453 C.pr.civ. nu îi va acorda aceste cheltuieli.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge cererea formulată de reclamanta E. A., CNP_, domiciliată în București, Int. Oțeleni nr. 5, sector 5, în contradictoriu cu pârâta S. V., CNP_, domiciliată în București, .. 1-3, ., ., sector 6, ca neîntemeiată.
Ia act că reclamanta a achitat toate ratele din taxa de timbru eșalonată prin încheierea din 06.10.2014, pronunțată de Judecătoria sector 5 București în dosarul nr._ .
Cu apel care se depune la Judecătoria sector 5 București în termen de 30 de zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 05.10.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
A.-M. M.-L. F. S.
| ← Reexaminare anulare cerere. Sentința nr. 6895/2015.... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 6987/2015. Judecătoria... → |
|---|
