Obligaţie de a face. Sentința nr. 6401/2015. Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6401/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI la data de 17-09-2015 în dosarul nr. 6401/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 5 BUCUREȘTI
SENTINȚA CIVILĂ NR. 6401
Ședința publică din data de 17 septembrie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. S.
GREFIER: G. D.
Pe rol judecarea cauzei privind pe reclamantul I. M. I. și pe pârâta Asociația de proprietari . obiect obligație de a face.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 03.09.2015 și au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când, având nevoie de timp pentru a delibera, instanța a amânat pronunțarea la data de 10.09.2015 și ulterior la data de 17.09.2015.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată:
Prin cererea înregistrată la data de 25.09.2014 pe rolul Judecătoriei sector 5 București, sub nr._, reclamantul I. M. I. a chemat în judecată pe pârâta Asociația de Proprietari . obligarea pârâtei la recalcularea debitelor, restituirea sumelor achitate în mod nedatorat și obligarea pârâtei la ridicarea camerelor de luat ederi amplasate ilegal.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că la adresa sa de domiciliu este inregistrat sediul unei societati comerciale, insa nu a schimbat destinatia imobilului, nu desfasoara activitati specifice societatii comerciale, nu este trafic de persoane, motiv pentru care nu a achitat fondul de rulment ca si persoana juridica.
Desi se cunoaște faptul ca apartamentul este utilizat strict pentru familie, aici figurând doar sediul unei societati, fara spațiu special amenajat in vederea desfasurarii activitatilor comerciale, incepand cu luna martie 2014, pe lista de plata figureza cu fond de reparații in cuantum de 75 lei, ca si persoana juridica.
Reclamantul a precizat ca pana la acesta data a fost trecut fond de reparații pentru persoana fizica, respectiv 40 de lei, asa cum rezulta din listele de plata pentru perioada august 2013-ianuarie 2014, iar ulterior acestei date ar fi trebuit să plătească 50 de lei, având în vedere că s-a hotarat majorarea acestuia.
A mai arătat reclamantul că în luna mai 2014 a constatat calculul eronat al cotelor de intretinere . A solicitat, atat scris cat si verbal, modalitatea de calcul, conform dispozițiilor legale, inscrisurile care au stat la baza acestuia, dar a intampinat un refuz categoric in acest sens, ba chiar amenințați in sensul sesizării organelor de politie de către președinte.
Reclamantul a mai aratat ca a constatat ca plăteste penalizari la facturi impartite tuturor proprietarilor, ceea ce nu este corect. Ulterior, cotele de intretinere aferente lunii mai au fost calculate,căco s-a dovedit cuantumul eronat, dar nu s-a luat nicio masura in acest sens.
Cu privire la camerele video, reclamantul a arătat că în imobil s-au montat camere de luat vederi pe paliere iar cea de pe palierul pe care este situat apartamentul sau este indreptata către acesta, ceea ce este nelegal.
Cererea nu a fost motivata in drept.
În dovedirea cererii, au fost depuse în fotocopii înscrisuri.
La data de 20.10.2014 reclamantul a depus precizări, prin care a evaluat capătul de cerere având ca obiect pretenții, arătând că solicită suma de 250 lei. A mai arătat că solicită verificarea și recalcularea sumelor pretinse pentru lunile aprilie și mai 2014 (f.7).
Prin întâmpinarea depusă la filele 41-43 din dosar, prin Serviciul registratură, parata Asociația de Proprietari . respingerea cererii. S-a arătat că însuși reclamantul recunoaște că la locuința sa este înregistrat sediul unei persoane juridice iar prețul energiei termice se calculează diferit pentru persoane juridice. Cu privire la fondul de reparații s-a precizat că în ședința din 30.01.2014 Adunarea generală a hotărât majorarea fondului de reparații cu 25%, reclamantului, ca persoană juridică, revenindu-i obligația de a achita un fond în suma de 75 lei.
În privința petitului având ca obiect pretenții, s-a susținut că acesta este nefondat, întrucât, deși este adevărat că pentru luna mai 2014 a fost inițial greșit calculat costul apei calde și reci, listele de plată au fost corect refăcute și reclamantul nu a achitat sume de bani în plus. A mai adăugat pârâta că nu înțelegea modul de calcul prin care reclamantul a concluzionat că ar fi plătit 250 lei în mod nejustificat.
Cu privire la cel de-al treilea capăt de cerere, pârâta a solicitat respingerea lui ca rămas fără obiect. A arătat că dotarea scării blocului cu sistem TV cu circuit închis a fost hotărâtă prin hotărârea Adunării generale din 10.04.2014, ce nu a fost contestată de reclamant. Mai mult, pentru a evita divergențele cu reclamantul, pârâta a mutat camera de luat vederi în așa fel încât apartamentul reclamantului să nu mai fie în raza acesteia, însă să cuprindă ușile celorlalți locatari de pe palier care doresc securitate.
În final, pârâta a solicitat obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată.
În drept, pârâta a invocat disp. art. 205 C.pr.cv iar în dovedirea susținerilor a anexat înscrisuri.
Reclamantul a depus răspuns la întâmpinare.
Cererea de chemare în judecată a fost timbrată cu taxa judiciară de timbru în valoare de 40 lei (f.8 și 93).
În cauză, instanța a administrat la solicitarea reclamantului și pârâtei proba cu înscrisuri și proba cu expertiză contabilă, la solicitarea reclamantului, raportul întocmit de d-na expert B. F. fiind atașat la filele 98-107 din dosar.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
Potrivit listelor de plată a cotelor de contribuție pentru lunile aprilie 2014 și mai 2014 afișate de pârâtă, reclamantul, în calitate de proprietar al imobilului apartament nr. 35 din București, ..4, ., sector 5, care face parte din Asociația de Proprietari . obligația de a achita cotele de întreținere în sumă de 390 lei corespunzătoare lunii aprilie 2014 (f. 125) și 282,74 lei corespunzătoare linii mai 2014(f. 126), precum și de a achita fondul de reparații în valoare de câte 75 lei pentru fiecare lună. Sumele reprezentând cote de întreținere pentru lunile aprilie și mai 2014 au fost achitate integral de reclamant după cum reiese din extrasul de cont de la fila 53 și 108, iar din fondul de reparații repartizat în aceste două luni reclamantul a achitat doar suma de 100 lei – 50 lei pentru fiecare lună (f. 108).
Cu privire la capătul de cerere prin care se solicită obligarea pârâtei la restituirea sumei de 250 lei, instanța va avea în vedere sumele stabilite prin raportul de expertiză realizat în cauză, reținând și că niciuna dintre părți nu a contestat concluziile acestuia. Potrivit raportului de expertiză contabilă realizat de expertul B. F.(f.98-106) pârâta a calculat corect cotele de întreținere pentru mai 2014, însă în privința celor aferente lunii aprilie 2014, aceasta a perceput cote de întreținere cu 41 lei mai decât cele în mod real datorate de reclamant.
Prin urmare, reținând că plata sumei de 41 de lei efectuată de reclamant pârâtei la data de 25.07.2014 a reprezentat o plată nedatorată, în temeiul art. 1341 alin. 1 C.cv., va obliga pârâta să restituie reclamantului această sumă.
În ceea ce privește sumele pe care reclamantul pretinde că le-ar fi plătit în mod nedatorat cu titlu de penalități de întârziere, instanța constată că din listele de plata pentru lunile aprilie și mai 2014 reiese că în această perioadă pârâta nu a perceput penalități de întârziere, aspect reținut și de expertul contabil.
Cu privire la fondul de reparații,instanța constată că, independent de suma ce în mod legal se cuvine a fi achitată lunar de reclamant cu acest titlu (50 de lei sau 75 lei), reclamantul nu poate pretinde restituirea vreunei sume plătite cu acest titlu, întrucât, așa cum rezultă din extrasele de cont (f.108-110 ) reclamantul a achitat lunar doar suma de 50 lei în contul fondului de reparații.
Concluzionând, instanța reține că reclamantul nu a reușit să probeze că pârâta i-ar datora alte sume, cu excepția celor 41 de lei, deși sarcina probei îi incumba acestuia conform art. 249 C.pr.cv, astfel încât pretențiile sale vor fi admise doar cu privire la această sumă.
Referitor la capătul de cerere având ca obiect recalcularea sumelor pretinse pentru lunile aprilie și mai 2014, având în vedere că, astfel cum mai sus s-a arătat, suma reprezentând cote de întreținere pentru luna aprilie 2014 a fost greșit calculată de pârâtă, instanța va obliga pârâta să recalculeze suma datorată de apartamentul nr. 35 cu titlu de cote întreținere pentru luna aprilie 2014 conform raportului de expertiză contabilă și astfel să refacă lista de plată aferentă lunii aprilie, diminuând suma reprezentând cote de întreținere, de la 390 lei la suma de 349 lei.
În privința fondului de reparații pretins de asociația de proprietari pârâtă, sunt incidente prevederile art. 45 alin. 3 din Legea 230/2007 care statuează că „proprietarii membrii ai asociației de proprietari au obligația să aprobe si un fond de reparații anual, necesar pentru repararea si îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv va pregăti si va prezenta adunării generale suma anuala necesara pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimentează in avans, în transe lunare egale, prevăzute în lista de plata a cheltuielilor asociației de proprietari”, precum și dispozițiile art. 48 din același act normativ, conform cărora „stabilirea și repartizarea sumei care privește proprietatea . proprietar din cadrul condominiului se fac proporțional cu cota-parte indiviza din proprietatea . asociația de proprietari pentru plata unor servicii de utilități publice sau de alta natura, legate de proprietățile individuale din condominiu si care nu se facturează individual pe fiecare dintre acestea, se repartizează după același criteriu care a stat la baza emiterii facturii, în conformitate cu prevederile contractului încheiat cu furnizorul respectivului serviciu. ”
Din aceste prevederi legale, instanța reține că fondul de reparații trebuie repartizat proporțional cu cota-parte indiviza din proprietatea comună, cu singura excepție a situației în care sumele reprezentând fond de reparație au ca destinație acoperirea costurilor unor servicii de utilități publice sau de alta natura, caz în care fondul de reparații trebuie repartizat între proprietarii unităților individuale din condominiu după criteriile care au stat baza emiterii facturii.
Față de cele expuse, instanța consideră lipsită de temei măsura adoptată de Comitetului Executiv al asociației de proprietari pârâte la data de 13.04.2014 (f.45) de a stabili în sarcina reclamantului obligația de a participa la fondul de reparații cu aceeași sumă cu care participă proprietarii care au cedat folosința imobilelor unor societăți comerciale, respectiv 75 lei. Cu privire la această hotărâre a Comitetului Executiv instanța apreciază necesar a se menționa că, potrivit susținerilor ambelor părți, printr-o hotărâre a Adunării Generale a asociației de proprietari din ianuarie 2014, s-a stabilit majorarea fondului de reparații cu 25%, pentru imobilul reclamantului fiind stabilit un fond de reparații lunar de 50 lei, în timp ce pentru apartamentele închiriate unor societăți comerciale s-a stabilit un fond lunar de 75 lei.
În acest sens, instanța consideră neîntemeiate argumentele invocate de pârâtă pentru a susține justețea hotărârii Comitetului Executiv, căci, așa cum rezultă din adresele emise de R.A.D.E.T. București (f.46 și 59), pentru energia termică furnizată imobilului reclamantului urmează a se achita un tarif mai ridicat, întrucât acesta nu va mai fi subvenționat, însă energia termică nesubvenționată va fi facturată separat reclamantului. Prin urmare, instanța apreciază că situația reclamantului nu se încadrează în ipoteza prev. de art. 48 alin. 2 din Legea 230/2007, astfel că stabilirea obligației de a plăti un fond de reparații lunar de 75 lei în loc de 50 lei este nelegală, motiv pentru care pârâta va fi obligată să diminueze sumele indicate ca fond de reparații datorat pentru apartamentul nr. 35 pentru lunile aprilie și mai 2014, de la suma de 75 lei lunar la suma de 50 lei lunar.
Referitor la cererea reclamantului de obligare a pârâtei la ridicarea camerelor video instalate, instanța o apreciază ca fiind nefondată.
Astfel, se are în vedere că există consensul părților în sensul că hotărârea de instala camere video a fost adoptată de Adunarea Generală a asociației de proprietari la data de 10.04.2014, iar această hotărâre este obligatorie conform art. 24 alin. 4 din Legea 230/2007, singura posibilitate a reclamantului fiind aceea de a ataca hotărârea Adunării Generale prin care a fost luată această decizie, or reclamantul nu a uzat de această posibilitate.
Cu privire la susținerile reclamantului potrivit cărora, cu ocazia punerii în executare a acestei hotărârii AG și montării camerelor video, s-au depășit prevederile hotărârii, instanța constată că acestea nu au fost probate de reclamant, deși sarcina probei îi incumba, în temeiul art. 249 C.pr.cv.
În privința cheltuielilor de judecată solicitate de ambele părți, reținând că acțiunea reclamantului a fost admisă doar în parte, în temeiul art. 453 alin.2 C.pr.cv, instanța va obliga pârâta să restituie reclamantului din taxa judiciară de timbru achitată de acesta doar cea corespunzătoare pretențiilor admise, onorariul de expert achitat pentru realizarea expertizei necesare soluționării petitului având ca obiect pretenții, însă numai proporțional cu valoarea pretențiilor admise și jumătate din onorariul plătit avocatului ales (f. 136). De asemenea, va obliga reclamantul să restituie pârâtei ½ din onorariul achitat de aceasta apărătorului ales, respectiv suma de 400 lei (f.120-123).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte cererea formulată de reclamantul I. M. I., domiciliat în București, ..4, ., . în contradictoriu cu pârâta Asociația de Proprietari . sediul în București, ..4, ..
Obligă pârâta să refacă listele de plată aferente lunilor aprilie și mai 2014, astfel: să diminueze sumele indicate ca fond de reparații datorat pentru apartamentul nr. 35 pentru lunile aprilie și mai 2014, de la suma de 75 lei lunar la suma de 50 lei lunar și să diminueze suma reprezentând cote de întreținere datorate pentru apartamentul nr. 35 pentru luna aprilie 2014, de la suma de 390 lei la suma de 349 lei
Obligă pârâta să plătească reclamantului suma de 41 lei reprezentând plată nedatorată.
Respinge cererea privind obligarea pârâtei la ridicarea camerelor video, ca neîntemeiată.
Obligă pârâta să plătească reclamantului suma de 351,2 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu expert – 131,2 lei taxă judiciară de timbru – 20 lei și onorariu avocat - 200 lei.
Obligă reclamantul să plătească pârâtei suma de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se va depune la Judecătoria Sectorului 5 București.
Pronunțată în ședința publică, astăzi, 17.09.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER
A. S. G. D.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 6408/2015. Judecătoria... | Pretenţii. Sentința nr. 6201/2015. Judecătoria SECTORUL 5... → |
|---|
