Uzucapiune. Sentința nr. 758/2015. Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 758/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI la data de 28-01-2015 în dosarul nr. 758/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 5 BUCUREȘTI – SECȚIA A II-A CIVILĂ
Sentința civilă nr. 758
Ședința publică de la 28.01.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: M. A. M.
GREFIER: A. N.
Pe rol se află judecarea cauzei privind pe reclamanții S. C. și S. R. și pe pârâții B. B. V. M. și B. C., având ca obiect uzucapiune.
La apelul nominal făcut în ședința publică la prima strigare a cauzei au răspuns reclamanții, prin avocat, Ț. M., cu împuternicire avocațială aflată la fila 4 din dosar, lipsind pârâții.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că s-a depus la dosar, prin e-mail, la data de 28.01.2015, completare la raportul de expertiză, după care:
Reclamanții, prin avocat, depun la dosar relațiile solicitate Primăriei Municipiului București și solicită lăsarea cauzei la a doua strigare pentru a putea lua cunoștință de înscrisurile depuse la dosar în această dimineață, prin e-mail.
Instanța dispune lăsarea cauzei la a doua strigare.
La apelul nominal făcut în ședința publică la a doua strigare a cauzei au răspuns reclamanții, prin avocat, Ț. M., cu împuternicire avocațială aflată la fila 4 din dosar, lipsind pârâții.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Reclamanții, prin avocat, arată că nu au obiecțiuni cu privire la completarea raportului de expertiză.
Nemaifiind cereri de formulat și probe de administrat, instanța acordă cuvântul pe fondul cauzei.
Reclamanții, prin avocat, solicită admiterea acțiunii, constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de lungă durată, prin îndeplinirea celor două condiții privind posesia utilă pe o perioadă de 30 de ani. Solicită omologarea raportului de expertiză, fără cheltuieli de judecată.
Instanța reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea formulată și înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 02.04.14, reclamanții au solicitat instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să constate că au dobȃndit dreptul de proprietate asupra terenului situat în București, ., sector 5, ca efect al uzucapiunii de 30 de ani, precum și dreptul de proprietate asupra construcției existente pe teren prin accesiune imobiliară artificială.
În motivare, reclamanții au arătat că au dobȃndit posesia asupra terenului în cauză, în suprafață de 204 mp, de la numita B. V.. Aceasta, la rȃndul său, a dobȃndit terenul prin moștenire de la tatăl său, D. A., conform certificatului de moștenitor nr. 95/1995, eliberat de notariatul de Stat Sector 5, București. Invederează instanței că numitul D. A. a dobȃndit terenul prin actul de vȃnzare autentificat sub nr. 4281/12.02.1926 de Tribunalul Ilfov Secția Notariat.
Totodată, reclamanții mai arată că numita B. V. a decedat la 10.01.03, iar moștenirea sa a fost acceptată de B. B. V. M., fiica acesteia, și B. C., în calitate de fiu. Susțin că în anul 1971 au edificat pe terenul cu pricina, fără autorizație de construire, o construcție din paiantă, alcătuită din trei camere, un hol, iar în anul 1980 au adăugat o baie și o bucătărie. Nu în ultimul rȃnd, arată că de atunci și pȃnă la momentul de față au folosit imobilul în mod continuu, neîntrerupt și netulburați de vecini, fiind considerați de către aceștia din urmă proprietari.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1890, 1847 și urm. C.civ. C..
Acțiunea a fost legal timbrată cu suma de 1.870 lei (fila 4), conform dispozițiilor art. 3 alin. 2 lit. b) raportat la alin. 1 lit. c) din O.U.G. nr. 80/2013.
Pȃrȃții, deși legal citați, nu au formulat întȃmpinare.
La termenul din data de 08.10.14, instanța a încuviințat, pentru reclamanți, următoarele probe, apreciindu-le admisibile și putȃnd conduce la soluționarea cauzei, conform art. 255 raportat la art. 258 C.proc.civ.: proba cu înscrisuri constȃnd în proces verbal pentru impunerea clădirilor și terenurilor (fila 5), chitanță (fila 6), adeverință privind valoarea de impunere a terenului (fila 7-8), certificat pentru identificarea numărului cadastral și de carte funciară al terenului (fila 9), raport de evaluare imobiliară (filele 10-18), documentație tehnică cadastrală (filele 19-32), certificat de moștenitor nr. 95/955 (fila 33), certificat de moștenitor nr. 86/20.06.2003 (fila 34), act de vȃnzare autentificat sub nr. 4281/26 (filele 35-36), adresa nr._/_/2015 (fila 40), certificat de atestare fiscală nr._/03.04.14 (filele 41-42); proba testimonială, în cadrul căreia să fie audiați martorii P. G. și G. A.; proba cu expertiză tehnică în specialitatea topografie.
La data de 21.11.14, a fost depus la dosarul cauzei raportul de expertiză tehnică (filele 74-77).
In ședința publică din data de 26.11.2014, au fost audiați martorii P. G. și G. A., declarațiile acestora fiind depuse la dosarul cauzei (filele 79, 80).
La solicitarea instanței, la data de 28.02.2015, s-a depus la dosarul cauzei completare la raportul de expertiză tehnică întocmit (fila 89).
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
În fapt, la data de 17.04.1970, reclamantul S. C., în calitate de cumpărător, a încheiat cu numita B. V., în calitate de vȃnzător, un înscris intitulat „Chitanță” (fila 6), prin care s-a vȃndut un teren în suprafață de 200 mp, situat pe ., sector 6, București. Imediat ulterior încheierii acestui contract, reclamanții au preluat stăpȃnirea materială asupra imobilului, aceștia avȃnd la acel moment calitatea de soți, astfel cum rezultă din declarațiile martorilor audiați (filele 79, 80).
Conform procesului verbal de impunere din 23.03.1971 (filele 4-5), coroborat cu cele reținute în adeverința nr. R.1088/_/13.01.2014 eliberată de Primăria Sectorului 5 București (filele 7-8), certificatul de atestare fiscală nr._/03.04.2014 (filele 41-42) și raportul de expertiză tehnică întocmit (filele 74-76), reclamantul S. C. a edificat construcții pe terenul în cauză, constând în casă de locuit în suprafață de 82 mp din paiantă (C1), compusă din 3 camere, 1 hol, 1 bucătărie și 1 baie, garaj în suprafață de 15 mp (C3) și anexe gospodărești (magazie de 8 mp – C2, magazie de 9 mp - C4), lucrări finalizate la data de 01.01.1971.
Totodată, instanța reține că pȃrȃții au calitatea de moștenitori acceptanți ai numitei B. V., astfel cum rezultă din certificatul de moștenitor nr. 86/20.06.2003 (fila 34).
De asemenea, instanța reține că terenul în cauză a fost dobȃndit de numita B. V. prin moștenire de la tatăl său, D. A., conform certificatului de moștenitor nr. 95/1995, eliberat de Notariatul de Stat Sector 5, București (fila 33). Acesta din urmă a dobȃndit respectivul imobil, la rȃndul său, prin contractul de vȃnzare autentificat sub nr. 4281/12.02.1926 (filele 35-36).
În drept, cu privire la primul capăt de cerere, referitor la constatarea dobȃndirii dreptului de proprietate asupra terenului situat în ., sector 5, București, ca efect al uzucapiunii de 30 de ani, instanța are în vedere dispozițiile art. 82 teza a doua din Legea nr. 71/2011, potrivit cu care „Dispozițiile art. 930-934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliară se aplică numai în cazurile în care posesia a început după data intrării în vigoare a acestuia. Pentru cazurile în care posesia a început înainte de această dată, sunt aplicabile dispozițiile referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii posesiei”. Pe cale de consecință, prin raportare la momentul începerii posesiei în speță – 17.04.1970, imediat ulterior încheierii înscrisului intitulat „chitanță” (fila 6), instanța reține aplicabilitatea art. 1890, raportat la dispozițiile art. 1846-1862 C.civ.C., astfel cum în mod corect au fost indicate prin cererea de chemare în judecată.
Așadar, în cele ce urmează, instanța va analiza următoarele condiții, care se cer a fi întrunite cumulativ în cazul uzucapiunii de lungă durată, respectiv: respectarea domeniului de aplicare al uzucapiunii; reclamanții să fi exercitat o posesie asupra imobilului pe o perioadă de minim 30 de ani.
Cu privire la prima cerință, instanța reține că se invocă uzucapiunea cu privire la un bun imobil, individual determinat – terenul în suprafață de 200 mp, situat pe ., sector 5, București - care intră în sfera bunurilor ce pot fi uzucapate, conform dispozițiilor art. 1895 C.civ.C.. Așadar, această cerință se verifică în speță.
Referitor la a doua condiție, respectiv dovedirea posesiei pe o perioadă de 30 de ani, instanța are în vedere că aceasta presupune probarea întrunirii elementului material și intențional, precum și a tuturor calităților posesiei, respectiv continuitatea, caracterul pașnic și caracterul public. În cele ce urmează, instanța va verifica incidența fiecăruia dintre aceste aspecte în parte.
Cu privire la elementul material al posesiei, instanța are în vedere faptul că proba acestuia se realizează prin dovedirea fie a unor fapte materiale, fie a unor acte juridice încheiate de reclamanți cu privire la imobilul în cauză. În concret, în speța dedusă judecății, faptele materiale săvârșite de reclamanți se concretizează prin construirea pe teren de către aceștia a casei de locuit în suprafață de 82 mp din paiantă (C1), compusă din 3 camere, 1 hol, 1 bucătărie și 1 baie, a garajului în suprafață de 15 mp (C3) și a anexelor gospodărești (magazie de 8 mp – C2, magazie de 9 mp - C4), precum și prin racordarea la utilități și întreținerea terenului în tot acest timp, astfel cum reiese din declarațiile martorilor audiați (filele 79, 80).
Cât privește actele juridice, instanța reține că reclamanții au achitat impozitele aferente terenului în tot acest timp, astfel cum reiese din proba testimonială și din adresa nr._/_ din data de 10.02.2014 emisă de Primăria Municipiului București (fila 40), care atestă calitatea reclamantului S. C. de titular de rol fiscal cu privire la teren. Nu în ultimul rând, din depozițiile martorilor audiați, instanța reține că cei doi reclamanți, în calitate de soți, au preluat stăpânirea materială asupra terenului imediat după întocmirea înscrisului intitulat „Chitanță” (fila 6), respectiv de la 17.04.1970. Pe cale de consecință, elementul material al posesiei este întrunit în speță în persoana ambilor soți.
Referitor la elementul intențional al posesiei, din analiza faptelor materiale și a actelor juridice săvârșite de către cei doi reclamanți, transpare cu ușurință faptul că aceștia s-au considerat proprietari de drept ai imobilului în tot acest timp. Astfel cum s-a reținut constant în doctrină și jurisprudență, plata impozitelor, efectuată de reclamanți în tot acest timp, racordarea la utilităti, precum și edificarea construcțiilor reprezintă elemente care susțin în mod neechivoc reprezentarea subiectivă a reclamanților care s-au comportat ca și cum ar fi titularii dreptului de proprietate. De asemenea, instanța reține incidența prezumției legale relative a existenței intenției de a poseda ca proprietar, dedusă din faptul vecin și conex al exercitării stăpânirii materiale asupra bunului, conform art. 1854 C.civ. C., prezumție care nu a fost răsturnată de pârâți.
Nu în ultimul rȃnd, având în vedere că legea în vigoare la data încheierii convenției dintre reclamanți și autoarea pârâților, respectiv art. 2 din Decretul nr. 221/1950, impunea ad validitatem forma autentică pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice între vii, precum și necesitatea autorizației de înstrăinare, convenția încheiată sub forma unei chitanțe sub semnătură privată nu a fost aptă să realizeze transferul dreptului de proprietate. Cu toate acestea, instanța apreciază că înscrisul sub semnătură privată are aptitudinea de a fundamenta dobândirea de către reclamanți a posesiei imobilului teren ce face obiectul prezentului litigiu, deoarece un titlu translativ de proprietate lovit de nulitate absolută poate constitui temeiul dobândirii posesiei.
Așadar, coroborând toate aceste argumente expuse, instanța constată că și această cerință se verifică în speță, regăsindu-se în persoana ambilor reclamanți elementul intențional al posesiei.
Sub aspectul continuității posesiei, instanța reține, în primul rând, incidența prezumției legale relative a existenței acestei calități a posesiei, odată dovedit faptul posesiei la un anume moment în timp. Aceasta deoarece, potrivit art. 1850 C.civ.C., „Continuitatea și neîntreruperea posesiunii sînt dispensate de proba din partea celui ce invocă prescripția, în acest sens că, posesorul actual care probează că a posedat într-un moment dat mai înainte, este presupus că a posedat în tot timpul intermediar, fără însă ca aceasta să împiedice proba contrarie”. Or, coroborând faptul că această prezumție nu a fost răsturnată de către pârâți, cărora le revenea sarcina probei faptului contrar, cu declarațiile martorilor audiați, precum și cu calitatea de titular de rol fiscal cu privire la teren al reclamantului S. C., începând din anul 1971 și până la acest moment, instanța reține caracterul continuu al posesiei din speță.
Referitor la caracterul pașnic al posesiei, prin raportare la dispozițiile art. 1851 C.civ.C., instanța reține că acesta este întrunit în speță, din următoarele considerente. Astfel, instanța reține, pe baza declarațiilor martorilor audiați (filele 79, 80), că din anul 1971 și până la acest moment nu au existat conflicte între reclamanți și vecini sau orice alte persoane cu privire la limitele proprietății sau la însăși existența dreptului de proprietate în favoarea reclamanților, calitatea de proprietar de facto a acestora nefiind niciodată tulburată sau contestată. Or, față de acest aspect, în lipsa oricăror indicii privind posibile incidente, se naște o prezumție simplă, judiciară, privind caracterul pașnic al posesiei, necontestat de pârâți.
Cât privește caracterul public al posesiei, față de natura juridică de bun imobil a terenului, care împiedică exercitarea posesiei pe ascuns, precum și față de recunoașterea de către vecini a calității de proprietari a reclamanților, instanța constată că în speță și această calitate a posesiei este întrunită.
Referitor la perioada de timp în care s-a exercitat posesia, instanța reține că este respectată și cerința ca aceasta să fie de cel puțin 30 de ani, posesia începând imediat ulterior întocmirii înscrisului intitulat „Chitanță” (17.04.1970) și fiind exercitată inclusiv la acest moment.
De asemenea, instanța a mai avut în vedere raportul de expertiză tehnică întocmit (filele 74-76), completarea la acest raport (fila 89), care au constatat suprafața exactă a terenului și vecinătățile acestuia, precum și identitatea fizică dintre terenul în cauză și terenul ce a făcut obiectul înscrisului numit „Chitanță”, precum și adresa nr._/_/30.12.2014 (fila 92), din care rezultă că . este situat terenul în cauză, s-a aflat, pȃnă în anul 1979, deci inclusiv la momentul încheierii înscrisului numit „Chitanță”, pe raza administrativ-teritorială a Sectorului 6 București, iar ulterior acestui an, se află pe raza administrativ-teritorială a Sectorului 5 București. De asemenea, instanța a avut în vedere adresa nr._/_ din 10.02.2014 emisă de Primăria Municipiului București (fila 40), care atestă calitatea reclamantului S. C. de titular de rol fiscal cu privire la teren, precum și adresa nr._/10.09.2014 (file 62) emisă de Primăria Sector 5 privind situatia juridică a imobilului in litigiu.
Pe cale de consecință, având în vedere că bunul ce se dorește a fi uzucapat este un bun imobil, și că reclamanții au exercitat o posesie timp de aproximativ 45 de ani asupra acestuia, considerând îndeplinite condițiile prevăzute de art.1847 și 1890 C.civ. C., instanța urmează a admite primul capăt de cerere și va constata că reclamanții au dobândit dreptul de proprietate ca efect al uzucapiunii de 30 de ani asupra terenului în suprafața de 200 mp situat in București, sector 5, ., având următoarele dimensiuni și vecinătăți:
•la Nord – cu imobilul din ., hotarul 5-6-7 în lungime de 11,92 m;
•la Est - cu imobilul din ., hotarul 1-8-7, în lungime de 16,63 m;
•la Sud – cu .-2-3-4, în lungime de 12,08 m;
•la Vest – cu imobilul din .-65, hotarul 4-5, în lungime de 16,81 m.
În ceea ce privește cel de-al doilea capăt de cerere, instanța reține aplicabilitatea art. 58 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, potrivit cu care „În toate cazurile în care accesiunea imobiliară artificială presupune exercitarea unui drept de opțiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării”. Or, în speța de față, în raport de data începerii lucrărilor construite pe teren, devin incidente prevederile C.civ.C. sub aspectul accesiunii imobiliare artificiale, respectiv art. 494.
În concret, astfel cum rezultă atât din declarațiile martorilor audiați (filele 79, 80), din raportul de expertiză tehnică întocmit (filele 10-32) și din completarea la acesta (fila 89), reclamanții au construit în anul 1971 pe terenul în litigiu casă de locuit în suprafață de 82 mp din paiantă (C1), compusă din 3 camere, 1 hol, 1 bucătărie și 1 baie, garaj în suprafață de 15 mp (C3) și anexe gospodărești (magazie de 8 mp – C2, magazie de 9 mp - C4), toate aceste construcții fiind edificate cu materiale proprii, fapt necontestat de pârâți.
Pe cale de consecință, față de cele expuse, devin incidente regulile accesiunii imobiliare artificiale. Aceasta este privită ca o prelungire legală a dreptului proprietarului bunului considerat principal asupra a ceea ce se unește ca accesoriu cu acest lucru, prelungire justificată de caracterul exclusiv și absolut al dreptului de proprietate. Din interpretarea dispozițiilor art. 480 și art. 482 C.civ.C., terenul este considerat bun principal și proprietatea asupra acestuia dă dreptul și asupra a ceea ce se unește cu lucrul în mod natural sau artificial. De asemenea, art. 492 C.civ.C. stabilește că orice construcție realizată asupra pământului este prezumată a fi făcută de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că respectiva construcție îi aparține până la proba contrară. Acest text legal, ce constituie principiul accesiunii imobiliare artificiale, stabilește o dublă prezumție – orice construcții făcute pe un fond sunt prezumate că au fost făcute de proprietarul fondului și sunt proprietatea acestuia.
Astfel, pornind de la un fapt cunoscut, vecin și conex în sensul că reclamantul este proprietarul terenului în discuție, legea deduce că acesta este și proprietarul construcțiilor edificate pe acest teren. Combaterea prezumției legale relative revenea pârâților, însă aceștia nu s-au înfățișat la judecată.
Cu privire la autorizația de construire, deși autoritatea publică locală poate aplica sancțiuni contravenționale în ceea ce privește nerespectarea dispozițiilor legale în materie, instanța apreciază că, de principiu, aceasta nu poate avea nicio influenta asupra nașterii dreptului de proprietate asupra construcției. Într-un astfel de litigiu, se constată existenta a două planuri distincte: primul plan îl constituie nașterea dreptului de proprietate asupra imobilului edificat prin efectul accesiunii, iar un altul gravitează în jurul exercitării dreptului.
Referitor la cel din urmă aspect, autorizația de construire este actul administrativ individual prin care se concretizează limitele cuprinse în normele juridice cu privire la exercitarea dreptului de proprietate asupra construcțiilor. Prin urmare, autorizația are ca scop asigurarea aplicării măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea și funcționarea construcțiilor și urmărește respectarea unor norme de organizare administrativă care cer îndeplinirea anumitor standarde în construcții. Cu alte cuvinte, este o cerință administrativă menită să asigure concordanța dintre activitățile în construcții și conținutul documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism.
Întrucât normele legale incidente – Codul civil, cu privire la nașterea dreptului de proprietate și Legea nr. 50/1991, cu privire la limitele exercitării dreptului – au domenii diferite de aplicare, se va reține că măsura autorizării nu este o condiție a nașterii dreptului de proprietate și nu are nicio înrâurire asupra conținutului acestuia.
Față de cele arătate, reținând caracterul retroactiv al uzucapiunii și faptul că edificarea construcțiilor s-a realizat din mijloace proprii, instanța urmează să constate, în temeiul art. 488 și 492 C.civil, că aceștia au dobȃndit, prin accesiune imobiliară artificială, și dreptul de proprietate asupra construcțiilor arătate mai sus.
Totodată, instanța urmează a lua act de faptul că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea privind pe reclamanții S. C. și S. R., ambii domiciliați în sector 5, București, . și pe pârâții B. B. V. M., cu domiciliul în sector 1, București, .. 17, . C., domiciliat în sector 4, București, .. 2A, ., ..
Constată că reclamanții au dobândit dreptul de proprietate ca efect al uzucapiunii de 30 de ani asupra terenului în suprafața de 200 mp situat in București, sector 5, ., precum si prin accesiune imobiliara artificiala, dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate pe acest teren, în suprafață totală construită de 114 mp, constând în casă de locuit în suprafață de 82 mp din paiantă (C1), compusă din 3 camere, 1 hol, 1 bucătărie și 1 baie, garaj în suprafață de 15 mp (C3) și anexe gospodărești (magazie de 8 mp – C2, magazie de 9 mp - C4), astfel cum au fost identificate în documentația tehnică cadastrală întocmită de expert tehnic judiciar P. E., întregul imobil – teren si construcții - având următoarele dimensiuni și vecinătăți:
•la Nord – cu imobilul din ., hotarul 5-6-7 în lungime de 11,92 m;
•la Est - cu imobilul din ., hotarul 1-8-7, în lungime de 16,63 m;
•la Sud – cu .-2-3-4, în lungime de 12,08 m;
•la Vest – cu imobilul din .-65, hotarul 4-5, în lungime de 16,81 m.
Ia act că reclamanții nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Cu drept de a formula apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 5 București, sub sancțiunea nulității.
Pronunțată în ședință publică azi, 28.01.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
M. A. M. A. N.
Red. si dact. M.A.M./A.N./6 ex.
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 3804/2015. Judecătoria... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 3805/2015. Judecătoria... → |
|---|
