Evacuare. Sentința nr. 11/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 11/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 11-12-2015 în dosarul nr. 10457/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI VI BUCURESTI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR._
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 11.12.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE: R. S.
GREFIER: A.-R. M.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile având ca obiect acțiune în constatare, pretenții, evacuare, privind pe reclamanta Direcția de A. a Fondului Locativ Sector 6 în contradictoriu cu pârâții L. M., L. V.-F. și L. A..
Dezbaterile și susținerile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 27.11.2015, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 11.12.2015.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul instanței la data de 17.09.2015, sub nr._, reclamanta Direcția de A. a Fondului Locativ Sector 6, în contradictoriu cu pârâții L. M., L. V. - F. și L. A. a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să constate ajungerea la termen a contractului de închiriere nr. 5304/20.04.2006, contract ajuns la termen la data de 20.04.2015, să dispună evacuarea din locuința situată la adresa din București, ..8, ., sector 6, Cartier “C. B.” a numiților L. M., L. V. - F. și L. A. pentru lipsa de titlu locativ, să dispună obligarea pârâților la plata chiriei și a întreținerii restante până la data eliberării efective a apartamentului, respectiv să oblige pârâții la achitarea debitului restant în suma de 474,76 lei, reprezentând creanța rezultată din diferența de curs valutar pentru anii 2010, 2011, 2012, suma ce a fost dispusă de Curtea de Conturi prin Decizia nr. 118/1 din 24.03.2015.
Pe capătul de cerere privind ajungerea la termen a contractului de închiriere nr. 5304/20.04.2006, reclamanta a arătat că la data de 20.04.2015 contractul de închiriere a încetat prin ajungere la termen și acesta nu a mai fost prelungit datorită faptului că dl. L. M. și familia acestuia nu a mai solicitai prelungirea contractului de închiriere.
În conformitate cu art. 1809 alin (1) din Codul Civil “Contractul de locațiune încetează de drept la expirarea termenului convenit între părți sau, după caz prevăzut de lege, fără a fi necesară o înștiințare prealabilă".
Reclamanta a precizat că la data de 29.04.2015 cu nr. 2944 s-a înregistrat cererea dlui. L. M. prin care a solicitat rezilierea contractului de închiriere începând cu data de 30.05.2015, însă nici până în această dată acesta nu s-a mai prezentat la sediul Direcției în vederea predării imobilului și a cheilor, precum și pentru achitarea debitului restant despre care avea știință.
Urmare a celor întâmplate, reclamanta a procedat la notificarea numiților L. M. și L. V. prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc C. C., în vederea predării cheilor și eliberarea imobilului, achitării restantelor provenite din chirie și întreținere aferente unității locative, cât și pentru creanța în suma de 474,76 lei, ce reprezintă obligație de plată rezultată din diferența de curs valutar pentru anii 2010, 2011, 2012, suma ce a fost dispusă de Curtea de conturi prin Decizia nr. 118/1 din 24.03.2015, însă toate acestea au rămas fără răspuns.
Pe capătul de cerere privind evacuarea din locuința situată la adresa din București, ..8, ., sector 6, Cartier “C. B.” a numiților L. M., L. Violetă și L. A., pentru lipsa de titlu, reclamanta a precizat faptul că la acest moment pârâții nu mai au titlu locativ așa cum s-a arătat la capătul de cerere privind ajungerea la termen a contractului de închiriere.
Pe capătul de cerere privind obligarea la plata chiriei și a întreținerii restante până la data eliberării efective a apartamentului, reclamanta a menționat că în conformitate cu prevederile contractului de închiriere modificat și completat prin actele adiționale Cap. V . Clauze Speciale “Evacuarea chiriașului se va face în baza unei hotărâri judecătorești irevocabile, iar locatarul este obligat să plătească chiria prevăzută în contract și întreținerea aferentă până la data eliberării efective a locuinței”. A precizat faptul că pârâții au știut tot timpul de restantele acumulate la cotele de întreținere și chirie așa cum rezultă din corespondenta cu dl. L. M..
Pe capătul de cerere privind obligarea pârâților la achitarea debitului restant în suma do 474,76 lei, reprezentând creanța rezultată din diferența de curs valutar pentru anii 2010, 2011, 2012, suma ce a fost dispusă de Curtea de Conturi prin Decizia nr. 118/1 din 24.03.2015”, reclamanta a menționat că în aceste condiții a fost notificat dl. L. M. în vederea eliberării locuinței situate la adresa din ..8, ., sector 6, Cartier “C. B.” pentru neplata cotelor de chirie și întreținere, precum și pentru creanța în suma de 474,76 lei, ce reprezintă obligație de plată rezultată din diferența de curs valutar pentru anii 2010,2011,2012, suma ce a fost dispusă de Curtea de Conturi prin Decizia nr. 118/1 din 24.03.2015.
În urma acțiunii de “audit financiar asupra contului de execuție a bugetelor instituțiilor publice finanțate integral din bugetele locale pe anul 2011”, acțiune ce s-a desfășurat în cadrul Direcției de A. a Fondului Locativ Sector 6 în anul 2012, s-a încheiat Procesul Verbal de Constatare nr.5501 din 09.07.2012.
În Procesul verbal de constatare 5501/09.07.2012, la punctul 5.3, s-a consemnat faptul că în cazul tinerilor care au împlinit vârsta de 35 de ani în calculul chiriei pentru spațiile locative nu s-a aplicat un curs de schimb lei/euro din anul 2011, ci unul din anul 2008, Direcția folosind în mod eronat modelul de calcul cu titlu de exemplu aferent anului 2008, fără a actualiza din lisa de calcul cursul de schimb aferent anului 2011. Utilizarea acestui curs valutar a condus la calcularea, înregistrarea și încasarea unor chirii mai mici decât se cuveneau în realitate. Astfel, neaplicarea cursului de schimb lei/euro în vigoare în anul 2011 pentru calculul chiriei la tinerii peste 35 de ani, a condus la necalcularea, neînregistrarea și neîncasarea la bugetul local a sumei de 370.963 lei.
În urma acestei abateri legale, Curtea de Conturi a României prin echipa de audit, a recomandat „extinderea verificării asupra chiriilor calculate, comunicate și încasate în anul 2011, cuantificarea diferențelor rezultate din aplicarea cursului de schimb lei/euro în vigoare în unul 2011 pentru tinerii care au împlinit vârsta de 35 de ani, înregistrarea creanțelor în contabilitate și urmărirea încasării lor” iar măsura a fost dispusă prin Decizia nr. 109 din 25.07.2012, având termen de realizare 29.03.2013.
Urmarea a acestor recomandări Direcția de A. a Fondului Locativ Sector 6 a înaintat către Consiliul Local Sector 6 un Proiect de Hotărâre prin care se solicita ca în baza Deciziei nr. 118/22.07.2013 emisă de Curtea de Conturi, Camera de Conturi a Municipiului București, să se ducă la îndeplinire măsurile dispuse. Consiliul Local Sector 6, prin Hotărârea nr. 159/27.11.2014, a aprobat modelul de Act adițional la contractul de închiriere pentru suprafețele cu destinația de locuința pentru tineri din Cartierul “C. B.” în conformitate cu cele dispuse de Curtea de Conturi, însă nu a dispus și recuperarea prejudiciului, urmând ca Direcția să recupereze prejudiciul de la locatari, pe cale amiabilă.
Prin adresa nr.532/24.03.2015 Curtea de Conturi a României, Camera de Conturi a Municipiului București a transmis Direcției Decizia nr. 118/1/24.03.2015 prin care s-a acordat prelungirea până la data de 15.03.2015 a termenului pentru ducerea la îndeplinire a măsurii dispuse prin Decizia nr. 118/22.07.2013, respectiv până la data de 15.08.2015.
Față de aceasta măsură imperativă a Camerei de Conturi a Municipiului București, Direcția a înregistrat aceste creanțe în contabilitate începând cu data de 01 iunie 2015 și a început urmărirea lor.
Reclamanta a învederat instanței faptul că prezenta solicitare a fost întemeiată pe îmbogățirea fără justă cauză prin care se urmărește recuperarea pierderii suferite pe seama îmbogățirii corespunzătoare a pârâților, în măsura îmbogățirii acestuia, dar nu mai mult decât valoarea sărăcirii Direcției. În cazul în care nu se recuperează suma de 474.76 lei, acesta își va mări patrimoniul cu suma de 474.76 lei, iar Direcția își va micșora patrimoniul cu aceeași valoare cu care s-a mărit patrimoniul pârâților.
Din evidentele financiar - contabile, restantele provenite din chirie și întreținere calculate la data de 16.09.2015 sunt: Total restanțe chirie 9,359.96 lei; Total restanțe întreținere 6,865.57 lei; Total restanțe rezultată din diferența de curs valutar în suma de 474,76 lei asupra chiriilor.
În drept, reclamata a invocat dispozițiilor art. 1830 alin. (1) și art. 1831, art..1832 Cod civ. art. 1809 alin (1) din Codul Civil, contract de închiriere nr. 5304/20.04.2006,
Reclamanta a solicitat instanței încuviințarea probei cu înscrisuri, sens în care a depus la dosarul cauzei repartiție nr._/05.04.2006, contract de închiriere nr. 5304/20.04.2006 și actele adiționale aferente, cererea nr. 2944/29.04.2015, notificarea nr. 5063/16.07.2015 emisă de Direcția de A. a Fondului Locativ Sector 6 și comunicata de către Biroul de Executori Judecătorești “C. C.” cu nr. dosar 50/16.07.2015, dovadă de înmânare și proces - verbal de predare încheiat la data de 16.07.2015, ora 16:30, dovezi obligații restante privind chiria și întreținerea, înștiințare de plată 3741/21.05.2015, dovezi corespondență, extras CF, dispoziția nr. 5564 din 07.06.2013, factura nr. 3983/16.07.2015.
La data de 02.10.2015, reclamanta a depus precizări (f.44).
Pârâții, legal citați, nu au formulat întâmpinare.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Între Municipiul București, în calitate de proprietar, prin Consiliul Local Sector 6, în calitate de administrator al locuințelor situate în Cartierul „C. B.”, reprezentat de Administrația Domeniului Public și Dezvoltare Urbană Sector 6 a încheiat cu pârâtul Litvinencu M., în calitate de chiriaș, contractul de închiriere nr. 4304/20.04.2006 pentru locuința situată în București, Valea Oltului, nr. 139-141, ., ., în baza Legii nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe și a repartiției nr._/05.04.2006 emisă de Primăria Sectorului 6 (f. 7).
Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 12 luni cu începere de la data de 20.04.2006 și până la data de 20.014.2007.
Chiria lunară aferentă locuinței a fost stabilită a fi de 68,93 lei/lună, fiind calculată în conformitate cu prevederile legală, aceasta urmând a fi suportată de chiriaș corespunzător OUG 40/2999.
În contract s-a prevăzut că potrivit art. 27 din OUG 40/1999 tariful de bază al chiriei (mei/mp) se actualizează în funcție de rata anuală de inflație, prin Hotărâre a Guvernului, până la data de 31 ianuarie a fiecărui an, chiria fiind datorată începând cu data de 5, și putând fi achitată până la data de 30 a fiecărei luni.
Conform contractului, neplata la termen a chiriei atrage o penalizare de 0,5% asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi care urmează celei în care suma a devenit exigibilă, fără ca majorarea să poată depăși totalul chiriei restante.
Pe lângă obligația de achitare a chiriei, în condițiile anterior menționate, chiriașul ave, potrivit contractului, și obligația de plată a cheltuielilor de întreținere ( art. III lit. b din contract).
Prin Actul adițional nr. 5873/10.04.2007 (f. 10), termenul de închiriere s-a prelungit până la data de 20.04.2011, iar prin Actul adițional nr. 2758/11.04.2011 (f. 12) termenul de închiriere a fost prelungit până la data de 20.04.2012, prevăzându-se, totodată, faptul că pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani chiria se recalculează potrivit art. 8 alin. 4 lit a din Lg. 152/1998 potrivit fișei de calcul aflate la fila 13 din dosar.
La data de 18.04.2012, părțile contractului de închiriere au încheiat actul adițional nr. 3905 (f. 14) prin care termenul de închiriere a fost prelungit până la data de 20.04.2013.
De asemenea, prin act adițional chiriașul s-a obligat să plătească cotele de întreținere afișate pe lista lunară de plată în termen de maxim 20 de zile calendaristice de la afișarea acestora, prevăzându-se că neplata la termen a întreținerii atrage o penalizare de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, penalitatea aplicându-se după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma să depășească suma la care s-a aplicat (art. III lit. b din actul adițional).
Totodată, părțile contractului au convenit că evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești irevocabile, iar locatarul este obligat să plătească chiria prevăzută în contract și întreținerea aferentă până la data execuției efective a hotărârii de evacuare. (art. V din contract).
Prin Actul adițional nr. 2760/18.04.2013 (f. 16) termenul de închiriere a fost prelungit până la data de 20.04.2014 (f. 16), iar prin Actul adițional nr. 2937/22.04.2014 (f.18) până la data de 20.04.2015.
Conform art. 6 alin. 2 din Noul cod civil actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
Prin urmare, instanța reține că în prezenta cauză se aplică prevederile vechiului Cod Civil, care erau în vigoare la momentul încheierii contractului de închiriere.
Potrivit art. 1436 din vechiul Cod Civil locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie trebuință de o prealabilă înștiințare.
Având în vedere faptul că ulterior datei de 22.04.2014 părțile nu au mai convenit prelungirea termenului contractual, instanța va constata încetat Contractul de închiriere nr. 5304/20.04.2006 prin ajungerea la termen, pe data de 20.04.2015.
Analizând capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâților, instanța reține următoarele:
Întrucât, astfel cum s-a reținut anterior, contractul de închiriere a încetat prin ajungere la termen, pârâtul L. M., în calitate de fost chiriaș, și pârâții L. V.-F. și L. A., care ocupau imobilul în calitate de membri ai familiei chiriașului, nu mai justifică un titlu locativ valabil.
Având în vedere considerentele anterior expuse, instanța va dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în .. 8, ., sector 6, Cartier „C. B.”.
Analizând capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâților la plata pârâților la plata chiriei și a întreținerii restante până la data eliberării efective a apartamentului, instanța reține următoarele:
Întrucât Contractul de închiriere nr. 5304/20.04.2006 este supus dispozițiilor vechiului Cod civil, art. 1831 alin. 2 și art. 1832 alin. 1 din noul Cod civil, care prevăd obligația chiriașului și a persoanelor care locuiesc împreună cu acesta de a plăti chiria și celelalte sume prevăzute în contract pe toată durata exercitării folosinței, nu sunt incidente în cauză.
Potrivit art. 969 alin. 1 vechiul Cod civil convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Reținând că doar pârâtul L. M. este parte în Contractul de închiriere nr. 5304/20.04.2006, astfel cum acesta a fost modificat succesiv, instanța apreciază că doar acestui pârât îi incumbă obligația de a achita chiria și întreținerea până la eliberarea efectivă a imobilului, precum și penalitățile aferente, conform clauzelor contractuale anterior redate.
Având în vedere regula potrivit căreia, în materia obligațiilor de rezultat, sarcina probei se împarte între creditor și debitor, în sensul că, după ce primul probează existența obligației, debitorului îi incumbă sarcina dovedirii executării acesteia, instanța constată că pârâtul nu a făcut dovada achitării sumei de 5488,56 de lei reprezentând chirie restantă pentru perioada iulie 2013-octombrie 2015, a sumei de 4714,28 de lei reprezentând penalități de întârziere aferente chiriei pentru perioada anterior menționată, calculate până la data de 26.11.2015, a sumei de 4015,31 de lei reprezentând cheltuieli de întreținere restante aferente perioadei mai 2013-septembrie 2015, precum și a sumei de 3225,84 de lei reprezentând penalități aferente cheltuielilor de întreținere neachitate pentru perioada anterior menționată, calculate la data de 26.11.2015, creanță ce a fost dovedită de reclamantă prin contractul de închiriere modificat și prin fișele de calcul atașate la dosar și care nu au fost contestate de pârât.
Pe cale de consecință, instanța va obliga pârâtul L. M. la plata în favoarea reclamantei a sumei de 5488,56 de lei reprezentând chirie restantă pentru perioada iulie 2013-octombrie 2015, a sumei de 4714,28 de lei reprezentând penalități de întârziere aferente chiriei pentru perioada anterior menționată, calculate până la data de 26.11.2015, a sumei de 4015,31 de lei reprezentând cheltuieli de întreținere restante aferente perioadei mai 2013-septembrie 2015, precum și a sumei de 3225,84 de lei reprezentând penalități aferente cheltuielilor de întreținere neachitate pentru perioada anterior menționată, calculate la data de 26.11.2015, precum și la plata în favoarea reclamantei a chiriei și a întreținerii calculate în continuare, respectiv chiria începând cu luna noiembrie a anului 2015, iar întreținerea începând cu luna octombrie 2015 până la eliberarea apartamentului.
Analizând capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâților la plata sumei de 474,76 de lei reprezentând creanță rezultată din diferența de curs valutar pentru anii 2010, 2011, 2012, instanța reține următoarele:
Reclamanta a solicitat obligarea pârâților la plata aceste sume întemeindu-se pe îmbogățirea fără justă cauză.
Având în vedere că reclamanta a învederat că a luat la cunoștință de pretinsa îmbogățire fără justă cauză în anul 2012, ca urmare a controlului de audit financiar, instanța apreciază că în privința acestui capăt de cerere sunt aplicabile dispozițiile Noului Cod civil conform art. 6 din N.C.Civ.
Instanța reține că între părți s-au derulat raporturi contractuale în perioada 20.04._15, perioadă în care a produs efecte Contractul de închiriere nr. 5304/20.04.2006.
Or, potrivit art. II din contract chiria trebuia calculată în conformitate cu prevederile legale.
Instanța reține că reclamanta, deși îi incumba sarcina probei potrivit art. 249 Cod procedură civilă, nu a făcut dovada existenței unei îmbogățiri a pârâților constând în contravaloarea diferenței de curs valutar.
În acest sens, instanța reține că deși reclamanta a invocat existența unui control al Curții de Conturi în urma căruia s-a constatat că reclamanta nu a aplicat cursul de schimb lei/euro în vigoare în anul 2011 pentru calculul chiriei la tinerii peste 35 de ani și a calculat chirii mai mici decât se cuveneau în realitate, precum și faptul că s-a dispus recuperarea acestor sume, nu a dovedit existența acestei împrejurări, nedepunând înscrisuri în acest sens.
Mai mult decât atât, instanța reține că la data constatării pretinsei diferenței de curs valutar, contractul de închiriere, era în continuare în ființă, iar potrivit acestuia chiria trebuia calculată în conformitate cu prevederile legale. Or, din chiar susținerile reclamantei rezultă faptul că această modalitate de prevedere a chiriei include și evoluția cursului valutar.
Astfel, pentru neîncasarea eventualelor diferențe reclamanta nu își putea întemeia acțiunea pe îmbogățirea fără justă cauză, în condițiile în care pârâtul prin contract și-a asumat obligația de a plăti o chirie calculată potrivit prevederilor legale.
Astfel, instanța apreciază că suma pretins neîncasată, respectiv diferențele de curs valutar, se circumscrie obligațiilor stabilite prin contractul de închiriere încheiat între părți.
Or, existența actelor juridice încheiate între părți dă posibilitatea fiecărei părți contractante ca în ipoteza neîndeplinirii obligațiilor asumate prin acestea să recurgă la proceduri judiciare, în vederea obținerii pe cale judecătorească a contraprestației.
Potrivit art. 1.348 C.civ. cererea de restituire nu poate fi admisă, dacă cel prejudiciat are dreptul la o altă acțiune pentru a obține ceea ce îi este datorat.
Astfel, instanța reține că între părți a existat o convenție cu privire la plata chiriei care, în cazul nerespectării, este de natură a atrage răspunderea contractuală, iar acțiunea reclamantei a fost întemeiată pe îmbogățirea fără justă cauză, care nu poate fi introdusă decât dacă partea are la îndemână un alt mijloc juridic pentru pierderea suferită.
Având în vedere toate considerentele anterior expuse, instanța va respinge acest capăt de cerere.
Reținând parțial culpa procesuală a pârâților, în baza art. 453Cod procedură civilă, instanța va obliga pârâții la plata în favoarea reclamantei a sumei de 60 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în taxa judiciară de timbru în cuantum de 40 de lei (f. 45,46) și 20 de lei taxă OCPI (f. 55), apreciind că nu se justifică obligarea pârâților la plata sumei de 186 de lei reprezentând taxă notificare prin executor, întrucât o atare procedură nu era obligatorie pentru legala sesizare a instanței.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite, în parte, acțiunea precizată formulată de reclamanta Direcția de A. a Fondului Locativ Sector 6, cu sediul în .. 31-35, ., ., București, cod fiscal_, în contradictoriu cu pârâții L. M., CNP_, L. V.-F., CNP_9și L. A., CNP_, toți cu domiciliul în București, sector 6, . ., .> Constată încetat Contractul de închiriere nr. 5304/20.04.2006 prin ajungerea la termen, pe data de 20.04.2015.
Dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în .. 8, ., sector 6, Cartier „C. B.”.
Obligă pârâtul L. M. la plata în favoarea reclamantei a sumei de 5488,56 de lei reprezentând chirie restantă pentru perioada iulie 2013-octombrie 2015, a sumei de 4714,28 de lei reprezentând penalități de întârziere aferente chiriei pentru perioada anterior menționată, calculate până la data de 26.11.2015, a sumei de 4015,31 de lei reprezentând cheltuieli de întreținere restante aferente perioadei mai 2013-septembrie 2015, precum și a sumei de 3225,84 de lei reprezentând penalități aferente cheltuielilor de întreținere neachitate pentru perioada anterior menționată, calculate la data de 26.11.2015.
Obligă pârâtul L. M. la plata în favoarea reclamantei a chiriei și a întreținerii calculate în continuare, respectiv chiria începând cu luna noiembrie a anului 2015, iar întreținerea începând cu luna octombrie 2015 până la eliberarea apartamentului.
Respinge în rest acțiunea.
Obligă pârâții la plata în favoarea reclamantei a sumei de 60 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 6 București.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 11.12.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
Red.S.R./Thred.TPC
6 ex./2016
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 10/2015. Judecătoria... | Investire cu formulă executorie. Sentința nr. 11/2015.... → |
|---|
