Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 1315/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1315/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 18-02-2015 în dosarul nr. 1315/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTOR 6 BUCUREȘTI
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1315
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 18.02.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN
PREȘEDINTE – A. N.
GREFIER – C. C.
Pe rol judecarea cauzei civile, privind pe reclamantul-pârât C. I. și pe pârâtele C. P. și I. G., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 11.02.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de astăzi, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei Răcari la data de 22.10.2010, reclamantul C. I. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta H. P. pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare asupra terenului arabil extravilan cu suprafața de 0,50 ha, evidențiat în titlul de proprietate nr._/06.06.1995.
În motivare, reclamantul a arătat că la data de 08.11.2001, printr-un act sub semnătură privată intitulat ,,chitanță”, pârâta i-a vândut suprafața de teren de 0,50 ha pentru prețul de 300 lei. De asemenea, acesta a arătat că, deși părțile s-au înțeles să se prezinte la notar pentru autentificarea actului, până în prezent, pârâta a refuzat acest lucru. Reclamantul a precizat că din data de 08.11.2001 folosește întreaga suprafață de teren arabil, însă nu a beneficiat de subvenții, cu toate că în fiecare an acesta i-a dat pârâtei o sumă de bani reprezentând taxele și impozitele locale pentru imobilul respectiv. Mai mult, acesta a menționat că a înlocuit gardul de la terenul în cauză pe cheltuiala și munca sa, crezând că pârâta va fi de acord cu perfectarea chitanței în formă autentică.
În drept, reclamantul a invocat dispozițiile art. 111 din codul de procedură civilă și art. 5 alin. (2) Titlul X din Legea nr. 247/2005.
Acțiunea a fost legaltimbrată cu suma de 179 lei, potrivit art. 2 alin. 1 lit. b) din Legea nr. 146/1997 și timbru judiciar în cuantum de 5 lei potrivit O.U.G. nr. 32/1995 privind timbrul judiciar.
În dovedirea cererii, reclamantul a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei și proba testimonială, anexând cererii de chemare în judecată: înscrisul sub semnătură privată denumit ,,chitanță” (fila 6), copie buletin C. I. (fila 7), titlul de proprietate nr._/06.06.1995 (fila 8) și carte de indentitate H. P. (fila 9).
Pârâta a depus întâmpinare și cerere reconvențională (filele 18-22), prin care a invocat excepția prescripției dreptului la acțiune, iar pe fond respingerea cererii ca neîntemeiată.
Prin cererea reconvețională, pârâta-reclamantă a solicitat constatarea nulității absolute a înscrisului sub semnătură privată intitulat ,,chitanță”.
În motivarea excepției prescripției, pârâta a arătat că, având în vedere că în conținutul înscrisului intitulat ,,chitanță” nu a fost stipulat un termen în care părțile să se prezinte la notar în vederea perfectării actelor autentice, termenul general de prescripție de 3 ani, în interiorul căruia reclamantul-pârât putea solicita instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, este împlinit deoarece acesta a început să curgă de la data de 08.11.2001, iar cererea de chemare în judecată a fost introdusă în anul 2010.
Pe fond, pârâta-reclamantă a arătat că la momentul încheierii convenției aceasta a avut în vedere arendarea terenului agricol, intenția sa fiind ca reclamantul să muncească respectivul teren și să-și însușească recolta, în schimbul sumei de 300 de lei. Aceasta a precizat că după o anumită perioadă de la momentul intervenirii acestei înțelegeri, reclamantul-pârât i-a solicitat întocmirea unui înscris pentru a nu se creea impresia folosinței terenului în mod abuziv. Pârâta-reclamantă a menționat că înscrisul sub semnătură privată intitulat ,, chitanță” a fost semnat de către aceasta fără să îl citească crezând că este vorba despre arendarea terenului și având deplină încredere în reclamantul-pârât și în persoana care a întocmit înscrisul. Mai mult, pârâta-reclamantă a arătat că are doar cinci clase, iar la acea dată era în vârstă de 68 de ani. De asemenea, a precizat că suma de 300 lei, reprezentând prețul terenului arabil este exponențial mai mică decât prețul real al imobilului, în fapt aceea sumă reprezenta contravaloarea folosirii terenului, sumă care i-a fost înmânată în mai multe tranșe. Ca urmare a faptului că reclamntul-pârât nu a plătit în mod continuu contravaloarea arendei, aceasta i-a comunicat că înțelege să nu-i mai lase terenul în folosință, motiv pentru care, în prezent, imobilul se află în posesia pârâtei-reclamante. Aceasta a menționat că a fost indusă în eroare cu ocazia semnării ,,chitanței”, fiind incidentă inculsiv eroarea-obstacol, motiv pentru care a solicitat constatarea nulității absolute a înscrisului intitulat ,,chitanță”.
În drept, pârâta a invocat dispozițiile art. 115 și art. 119 din Codul de procedură civilă.
Cererea reconvențională a fost legal timbrată cu suma de 183 de lei, potrivit art. 2 alin. 1 lit. b) din Legea nr. 146/1997 și timbru judiciar în cuantum de 5 lei potrivit O.U.G. nr. 32/1995 privind timbrul judiciar.
În dovedirea întâmpinării și a cererii reconvenționale, pârâta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri și a probei testimoniale.
Reclamantul-pârât a formulat întâmpinare la cererea reconvențională (fila 24) prin care a solicitat respingerea cererii reconvenționale ca neîntemeiată.
În motivare, reclamantul-pârât a arătat că din înscrisul denumit ,,chitanță” reiese voința celor două părți de cumpărare, respectiv vindere a terenului agricol. Consimțământul pârâtei-reclamante nu a fost viciat, această apărare nefiind susținută de nicio probă. În ceea ce privește prescripția dreptului de a solicita constatarea vânzării, reclamantul-pârât a precizat că pârâta-reclamantă nu a avut în vedere dispozițiile privitoare la începutul, suspendarea și întreruperea prescripției. De asemenea, a menționat că pârâta-reclamantă nu a indicat vreun temei de drept în susținerea celor invocate.
La termenul din data de 18.03.2011 pârâta-reclamantă a invocat în fața instanței de judecată excepția necompetenței teritoriale, astfel Judecătoria Răcari, prin sentința civilă nr. 451/18.03.2011, a admis excepția necompetenței teritoriale și a dispus declinarea competenței de soluționare a prezentei cereri în favoarea Judecătoriei Sectorului 6 București.
Pe rolul acestei instanțe cauza a fost înregistrată sub nr._ .
Prin încheierea din data de 29.02.2012, instanța apreciind că pentru soluționarea excepției prescripției dreptului la acțiune este necesară administrarea de probe comune cu fondul cauzei, în temeiul art. 137 alin. (2) din Codul de procedură civilă, a dispus unirea acesteia cu fondul.
Prin încheierea din data de 17.04.2013, instanța a dispus suspendarea judecății cauzei, în temeiul art. 243 alin. (1) pct. 1 din Codul de procedură civilă, ca urmare a intervenirii decesului pârâtei-reclamante H. P..
Prin încheierea din data de 04.06.2014, instanța a dispus repunerea cauzei pe rol, introducând în cauză moștenitorii legali ai pârâtei-reclamante H. P.: soțul supraviețuitor H. I. și fiicele defunctei, C. P. și I. G..
În urma decesului soțului supraviețuitor al defunctei, H. I., procesul a continuat cu succesoarele acestuia C. P. și I. G., în calitate de pârâte.
Sub aspectul probatoriului, instanța a încuviințat și administrat pentru reclamantul-pârât proba cu înscrisurile depuse la dosar, proba cu interogatoriul pârâtei-reclamante H. P. (fila 64), proba testimonială cu audierea a doi martori: S. M. (fila 56) și P. M. (fila 58), precum și proba cu expertiză tehnică judiciară în specialitatea topografie, raportul de expertiză fiind întocmit de expert tehnic judiciar în specialitatea topografie, cadastru și geodezie D. M. D. (filele 77-85, completare: filele 143-144; 187-207), iar pentru pârâtele-reclamante proba cu înscrisuri: certificat de moștenitor nr. 1055/28.10.1992 (filele 55-56), certificat de atestare fiscală (fila 105), chitanțe impozit/taxe pe teren (filele 106-117), certificatul de deces . nr._ (fila 214), certificat de deces . nr._ (fila 256), certificat de moștenitor nr. 50 din data de 11.09.2014 (filele 262-263), înscrisul declarație notarială autentificată prin încheierea nr. 1252/03.09.2014 (fila 260), interogatoriul reclamantului-pârât (filele 69-72), proba testimonială cu un martor: C. M. (fila 57) și expertiză tehnică judiciară în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare, raportul de expertiză fiind întocmit de expert tehnic judiciar în specialitatea construcții - evaluarea proprietății imobiliare D. C. (filele 247-253; 277-284).
La dosar a fost depus răspunsul expertul evaluator la obiecțiunile părților care au fost încuviințate de instnață.
Analizând întreg materialul probatoriu administrat în cauză, instanța reține următoarele:
La data de 08.11.2001, reclamantul-pârât C. I. a încheiat cu H. P. un antecontract de vânzare-cumpărare, cuprins în înscrisul sub semnătură privată denumit ,,chitanță” (f.6 dosar Judecătoria Răcari). În înscris se menționează că C. I. a procedat la cumpărarea de la H. P. a terenului arabil în suprafață de 0,50 ha situat în extravilanul localității Potlogi, . 100/5, ., în calitate de vânzătoare, a primit suma de 300 lei (3.000.000 ROL) de la C. I., părțile stabilind că înscrisul întocmit să fie valabil fără a fi modificat până la perfectarea actelor notariale.
Art. 2 din Legea numărul 54/1995 privind circulația juridică a terenurilor, prevedea că terenurile situate în intravilan și extravilan pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică. În baza dispozițiilor menționate anterior, acest act denumit ,,chitanță” și semnat de părțile contractante nu poate avea valoarea juridică a unui contract de vânzare-cumpărare, cerința formei autentice prevăzută pentru valabilitatea actului juridic nefiind îndeplinită. Însă prin conversiunea actului juridic, înscrisul sub semnătură privată încheiat între reclamantul-pârât și H. P., actul are valoarea unui antecontract de vânzare-cumpărare, care naște în sarcina părților obligații de a face, adică de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare.
Obiectul antecontractului, reprezentat de terenul arabil a cărui vânzare-cumpărare s-a avut în vedere, coincide cu imobilul menționat în cuprinsul titlul de proprietate nr._/06.06.1995 emis de Comisia Județeană Dâmbovița pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor (fila 8), așa cum rezultă din raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în cauza de față (filele 77-79).
Titlul de proprietate menționat a fost emis de numele lui Mihăila N.. Ca urmare a decesului numitului Mihăila N., terenul menționat în titlu a intrat în proprietatea succesoarei universale H. P., fiica acestuia, potrivit certificatului de moștenitor nr. 1055/28.10.1992 emis de notariatul de Stat Local Găești, jud. Dâmbovița (fila 93 dosar).
În urma decesului numitei H. P., la data de 27.03.2013, astfel cum reiese din certificatul de deces . nr._ (fila 214), moștenitorii legali ai acesteia sunt soțul supraviețuitor H. I., precum și fiica sa, C. P..
La data de 30.07.2014 a decedat și H. I. ( potrivit certificatului de deces . nr._ aflat la fila 256), pârâta-reclamantă C. P. fiind unica moștenitoare a acestuia, conform certificatului de moștenitor nr. 50 din data de 11.09.2014 (filele 262-263).
Reclamantul-pârât solicită, pe baza antecontractului menționat, obligarea moștenitorilor promitentei-vânzătoare la îndeplinirea obligațiilor asumate de autoare prin semnarea antecontractului, respectiv perfectarea vânzării-cumpărării. Soluția este posibilă, întrucât prin succesiune se transmit în patrimoniul moștenitorilor promitentului-vânzător atât dreptul de proprietate asupra terenului, cât și obligațiile izvorâte din încheierea de către autoarea lor a antecontractului cu promitentul-cumpărător.
Întrucât prin cererea de față reclamantul-pârât solicită obligarea moștenitorilor defunctei H. P. la îndeplinirea obligațiilor asumate de aceasta prin încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, iar prin cererea reconvențională se invocă nulitatea acestui antecontract, instanța trebuie să analizeze cu prioritate cererea reconvențională – pentru a vedea dacă antecontractul rămâne sau nu în ființă, și, prin urmare, dacă își produce sau nu efectele juridice între părți -.
Prin cererea reconvențională se solicită constatarea nulității absolute a antecontractului încheiat între părți ca urmare a existenței erorii cu privire la natura contractului, a prețului derizoriu, dar și constatarea nulității relative pentru existența dolului – viciu de consimțământ. Instanța constată însă că cererea reconvențională este neîntemeiată.
Astfel, potrivit art. 953 Codul Civil, consimțământul nu este valabil, când este dat prin eroare sau surprins prin dol. În cuprinsul art. 954 Codul Civil, se arată că eroarea nu produce nulitate decât când cade asupra substanței obiectului convenției.
În privința erorii, prin cererea reconvențională s-a invocat faptul că H. P., la momentul întocmirii înscrisului denumit ,,chitanță”, a avut în vedere arendarea terenului arabil, iar nu vânzarea acestuia. Însă această susținere este neîntemeiată.
Faptul că impozitul pe teren a fost suportat de H. P. ulterior încheierii chitanței, nu constituie o dovadă a faptului că înțelegerea părților ar fi fost de arendare, întrucât tot ei îi revenea obligația de plată a impozitului și în cazul în care actul încheiat era un antecontract de vânzare-cumpărare: prin încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare a unui teren, proprietatea nu este strămutată la cumpărător, ea rămâne la promitentul-vânzător până la încheierea contractului de vânzare în formă autentică, prin urmare până la acest moment promitentului-vânzător îi revine obligația de plată a impozitului aferent acestei proprietăți.
Concluzia intenției părților de vânzare-cumpărare este întărită de depoziția martorei P. M. (f.58), care arată că este funcționar în cadrul Primăriei Potlogi (locul situării terenului, n.n.) și ea este cea care a redactat înscrisul denumit „chitanță”. Martora a arătat că înscrisul s-a semnat în cadrul primăriei, a fost semnat la biroul ei de la primărie, de către reclamant, pârâtă (H. P., n.n.) și o vecină a dumnealor. Din declarația martorei rezultă că aceasta îi cunoștea pe cei doi și că părțile au venit la ea să încheie actul, întrucât reclamantul vroia să cumpere, iar pârâta să vândă un teren din titlul de proprietate, pârâta având nevoie de bani. Martora a arătat că i-a consiliat, atrăgându-le atenția că pârâta nu a dezbătut succesiunea de pe urma tatălui său, care figura în titlu, arătându-le că pot exista alți moștenitori a defunctului, despre care dl. C. să nu știe, iar d-na P. (pârâta la acel moment,. n.n.) i-a asigurat că nu este nicio problemă. Martora a declarat că i-a spus d-lui C. că prețul cu care se vinde în acea perioadă un pogon de teren, amplasat chiar mai aproape de ., era de un milion și jumătate (lei ROL, n.n.), maxim două milioane lei, iar dl. C. a avut o mică ezitare când martora i-a spus prețul terenului și că actele nu sunt în regulă, însă d-na P. a insistat că se cunosc de o viață și că nu vor fi probleme, a spus că în maxim 6 luni își va perfecta actele și nu va fi nicio problemă. Martora a mai arătat că acea chitanță s-a încheiat în două exemplare originale, pentru părți și că martora le-a citit și le-a și explicat conținutul chitanței, mai ales că inseraseră în chitanță formula „văzut-plăcut” și mai ales că prețul stabilit i s-a părut martorei destul de mare, motiv pentru care a și inserat în chitanță ca aceasta să nu poată fi modificată ulterior. Martora a arătat că nici un moment nu a fost vorba despre arendarea terenului, pârâta a spus clar că vrea să vândă acest teren, întrucât are nevoie de bani.
Intenția Petruței H. de vânzare reiese clar și din stipularea în cuprinsul înscrisului a faptului că s-a procedat la cumpărarea terenului arabil, precum și a mențiunii că înscrisul întocmit este valabil fără a fi modificat până la perfectarea actelor notariale. Instanța reține de asemenea faptul că înscrisul a fost semnat de H. P., personal, aspect necontestat de aceasta, și că, potrivit declarației martorei analizată anterior, H. P. a luat cunoștință de conținutul înscrisului, al cărei înțeles i-a și fost explicat de martoră. Iar vârsta promitentei-vânzătoare la momentul încheierii antecontractului, de 68 ani, nu dovedește incidența cauzei de nulitate invocate, a erorii-obstacol (pârâta nu a invocat nulitatea relativă pentru lipsa discernământului).
Instanța reține, de asemenea, că în înscris se menționează că H. P. a „primit suma de 3.000.000 lei”, fără vreo referire faptul că ar fi vorba despre o sumă datorată anual - cum se susține în cererea reconvențională -, astfel că în înscris nu există nici un element care să sugereze faptul că ar fi fost vorba despre o arendare și nu de o promisiune de vânzare.
Instanța nu a reținut depoziția martorei C. M., apreciind că aceasta nu are cunoștință direct despre împrejurările cauzei, cu atât mai puțin despre încheierea convenției dintre H. P. și reclamantul-pârât. Instanța are în vedere faptul că martora relatează că „prin 2002-2003” fiicele pârâtei (H. P., n.n.)” au sunat-o întrebând-o ceva de un teren pe care mama lor urma să-l dobândească pe Legea 18 și au întrebat-o ce înseamnă arendă. Or, în primul rând, convenția dintre părți a fost încheiată în anul 2001 și, în al doilea rând, terenul pe Legea 18 nu „urma” să fie dobândit de H. P., pentru el fiind emis titlu de proprietate încă din anul 1995 pe numele tatălui Petruței H., iar succesiunea acestuia era dezbătută încă din 1992 – fiind exclusă astfel posibilitatea unei dobândiri ulterioare de către H. P. a terenului în litigiu -. Prin urmare, ori discuția martorei cu fiicele Petruței H. s-a referit la alt teren decât cel în litigiu (caz în care declarația martorei nu are legătură cu cauza), ori martora relatează aspecte ulterioare încheierii convenției dintre C. I. și H. P. – iar în acest caz declarația martorei nu poate fi avută în vedere de instanță, întrucât nulitatea presupune analizarea îndeplinirii condițiilor legale pentru încheierea valabilă a unei convenții, anterior sau concomitent cu încheierea acesteia, iar nu ulterior. Nici restul declarației martorei nu a fot reținută de instanță, întrucât se referă la împrejurări ulterioare încheierii convenției în litigiu și pe care martora le cunoaște exclusiv din discuțiile ei cu fiicele Petruței H., iar nu cu aceasta din urmă, martora fiind, prin urmare, un martor indirect.
Potrivit art. 960 alin. (1) din Codul Civil, dolul este o cauză de nulitate a convenției când mijloacele viclene, întrebuințate de una din părți, sunt astfel, încât este evident că, fără aceste mașinații, cealaltă parte n-ar fi contractat. Condiția de existență a dolului este întrebuințarea de mijloace viclene de una dintre părți, pentru a o determina pe cealaltă parte să încheie actul. Or, potrivit art. 960 alin. (2) din Codul Civil de la 1864, dolul nu se presupune, ci trebuie dovedit. În fapt, prin cererea reconvențională se invocă inducerea în eroare a defunctei H. P., fără a se arăta în mod concret în ce au constat mijloacele viclene întrebuințate de către reclamantul-pârât C. I. și fără a se administra vreo probă în susținerea celor invocate. Prin urmare, instanța constată că este neîntemeiată și nulitatea relativă a contractului întemeiată pe dol.
În privința nulității antecontractului pentru preț neserios și derizoriu instanța reține că este neîntemeiată susținerea reclamantului-pârât că nu poate fi analizat acest motiv invocat de pârâta-reclamantă, întrucât codul civil de la 1864 nu permitea promovarea acțiunii în leziune decât minorului. Potrivit art. 962 din Codul Civil de la 1864, obiectul convențiilor este acela la care părțile sau numai una din părți se obligă. În cazul unui antecontract de vânzare-cumpărare se naște în sarcina părților obligația de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare, la prețul convenit prin antecontract. Prin urmare, prețul este unui dintre obiectele antecontractului și, ca atare, poate fi analizată nulitatea unei astfel de convenții pe motivul prețului neserios și derizoriu, aplicându-se și în acest caz condiția impusă de art. 1303 din Codul Civil de la 1864 ca prețul vânzării să fie serios.
În concret, instanța constată îndeplinită această condiție, în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare părțile prevăzând plata sumei de 3.000.000 lei ROL, cu titlu de preț al vânzării.
La analizarea prețului, trebuie avut în vedere momentul încheierii de către părți a antecontractului, întrucât așa cum s-a reținut anterior, cauza nulității trebuie să fie anterioară sau concomitentă încheierii actului.
Prețul stipulat în contract nu putea fi considerat un preț neserios sau derizoriu, deoarece suma, raportată la nivelul anului 2001, nu este atât de disproporționat de mică față de valoarea terenului încât să nu existe preț și să nu poată constitui o cauză suficientă pentru asumarea de către promitenta-vânzătoare a obligației de înstrăinare. Seriozitatea prețului nu trebuie raportată exclusiv la valoarea de circulație a imobilului, căci ar însemna ca bunurile să aibă prețuri prestabilite, iar părților să nu le fie dată posibilitatea aprecierii subiective asupra prețurilor. Ci trebuie ca prețul să fi fost atât de mic, încât el să nu fie datorat în realitate de cumpărător. Însă această condiție nu este îndeplinită, întrucât din nici o probă administrată în cauză nu rezultă că intenția părților a fost ca prețul să nu fie datorat în realitate de cumpărător. Din conținutul antecontractului, coroborat cu declarația martorei P. M., rezultă că prețul a fost serios, intenționând să fie plătit, respectiv primit de părțile contractante – lucru care, de altfel s-a și întâmplat -. Instanța constată că prețul nu a fost nici derizoriu. Astfel, conform raportului de expertiză tehnică judiciară (filele 247-250), valoarea terenului arabil la nivelul anului 2001 era de 250 lei, aspect care se coroborează cu declarația martorei P. M. (fila 58), prin care se arată că, la momentul întocmirii înscrisului denumit ,,chitanță” prețul unui teren arabil cu o suprafață mai mare era inferior sumei de 300 de lei. Martora a declarat că i-a spus d-lui C. că prețul cu care se vindea în acea perioadă un pogon de teren, amplasat chiar mai aproape de ., era de un milion și jumătate (lei ROL, n.n.), maxim două milioane lei.
Instanța va respinge și apărarea pârâtei-reclamante prin care se arată că în cuprinsul înscrisului intitulat ,,chitanță” nu este indicată suprafața terenului arabil, iar din titlul de proprietate nr. 7841 din data de 06.06.1995 nu rezultă o suprafață de 0,50 ha. Instanța constată că obiectul contractului este determinat și îl reprezintă terenul ce face obiectul dosarului de față, identificat de reclamantul pârât. Instanța are în vedere faptul că în cuprinsul antecontractului părțile au menționat expres că terenul este cuprins în titlul de proprietate nr._ al defunctului M. N., au indicat suprafața acestuia și faptul că a fost anterior prezentat de vânzătoare cumpărătorului (se menționează încheierea convenției „pe motivul văzut-plăcut”). Prin urmare, în condițiile în care pârâta-reclamantă nu a dovedit faptul că antecontractul s-ar fi referit la o altă suprafață de teren din titlu decât cea invocată de reclamantul-pârât, instanța va reține concluziile raportului de expertiză tehnică judiciară prin care se arată că terenul prevăzut în titlul de proprietate nr._/06.06.1995 coincide cu terenul menționat în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Din considerentele expuse, instanța constată că antecontractul de vânzare-cumpărare îndeplinește condițiile de validitate ale contractelor sinalagmatice și nu este lovit de cauzele de nulitate invocate, cererea reconvențională urmând a fi respinsă, ca neîntemeiată.
În privința cererii principale, s-a invocat de către pârâta-reclamantă excepția prescripției dreptului material al reclamantului-pârât la acțiune, motivând trecerea unei perioade mai mari de timp decât termenul de 3 ani de la data întocmirii înscrisului denumit ,,chitanță” și până la data introducerii prezentei cereri de chemare în judecată.
Reclamantul-pârât C. I. a intrat în posesia imobilului, obiect al convenției intervenite între părți, de la data încheierii acesteia cu H. P., această împrejurare fiind confirmată de declarația martorei P. M. (fila 58). Martora a arătat că după încheierea convenției, l-a văzut mereu pe reclamant lucrând terenul pârâtei, martora având un teren situat în apropierea celui în discuție. Martora a mai arătat că știe că reclamantul a lucrat terenul până „astă toamnă” – martora fiind audiată în primăvara 2012, n.n. – l-a văzut pe reclamant pe teren la recoltarea producției.
Martorul S. M. (f.56) a declarat că l-a ajutat pe reclamant la lucrul suprafeței de teren începând cu 7-8 ani în urmă, ajutându-l la semănatul, prășitul, recoltatul pământului. Martorul a arătat că acest teren a fost lucrat în permanență de dl.C. până în urmă cu un an, când l-a arat dl.H.. De asemenea, martorul a declarat că dl. C. a lucrat pământul până în toamna anului 2010, când dl. H. s-a dus și l-a arat de toamna, dar nu știe din ce motiv s-a întâmplat acest lucru, dl.C. i-a spus că nu mai muncește acest teren pentru că l-a arat dl.H.. Potrivit declarației martorului, cei doi au avut o discuție, o ceartă.
D. martora C. M. (f.57) a arătat că terenul a fost lucrat de soțul Petruței H. prin 2006-2007, iar declarația sa este infirmată de depozițiile celorlalți martori, menționați anterior.
Instanța reține că dreptul de creanță al reclamantului-pârât este supus termenului de prescripție de 3 ani, conform art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. Întrucât părțile nu au prevăzut un termen de îndeplinire a obligațiilor de a încheia contractul în forma autentică, termenul de prescripție începe să curgă de la data nașterii raportului de drept, potrivit art.7 alin.2 din Decret, adică de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Însă în prezenta cauză sunt incidente dispozițiile art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958 prin care se arată că prescripția se întrerupe prin recunoașterea dreptului a cărui acțiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripția.
Așa cum a reținut instanța anterior, din probe rezultă că predarea imobilului către reclamantul-pârât a avut loc imediat după întocmirea înscrisului denumit ,,chitanță”, la data de 08. 11.2001, și s-a aflat în posesia acestuia până în toamna anului 2010. Astfel, lăsarea terenului arabil – obiect al convenției - în posesia reclamantului-pârât echivalează cu o recunoaștere a dreptului acestuia de a solicita încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Recunoașterea dreptului la acțiune de către cel în folosul căruia curge reprezintă o întrerupere a termenului de prescripție. De asemenea, în cuprinsul art. 17 alin. (2) din Decretul nr. 167/1958 se stipulează că după întrerupere începe să curgă o nouă prescripție. Prin urmare, instanța constată că până la data înregistrării prezentei cereri de chemare în judecată, 22.10.2010, nu s-a termenul de prescripție de 3 ani.
Prin urmare, instanța va respinge excepția prescripției dreptului reclamantului-pârât la acțiune, ca neîntemeiată.
Pe fondul cererii principale, instanța reține că, potrivit art. 1073 din Codul Civil de la 1864, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației. În lumina principiului executării în natură a obligației de a face, instanțele judecătorești pot pronunța, pe baza unui antecontract de vânzare-cumpărare, o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare.
În concret, instanța constată că prin încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, s-a născut în patrimoniul promitentei-vânzătoare H. P. obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare cu reclamantul-pârât, pentru terenul și la prețul convenite. Având în vedere calitatea pârâtei-reclamante C. P. de moștenitor al defunctei H. P., și, succesiv, al defunctului H. I., instanța constată că obligația de a face s-a transmis în patrimoniul pârâtei-reclamante C. P..
În acest context, instanța reține că cererea formulată de reclamantul-pârât împotriva pârâtei I. G. este neîntemeiată și va fi respinsă ca atare. Pârâta I. G., fiica defuncților H. P. și H. I., a renunțat în mod expres la succesiunile autorilor săi, astfel cum reiese din coroborarea declarației notariale autentificată prin încheierea nr. 1252/03.09.2014 (fila 260) cu certificatului de moștenitor nr. 50 din data de 11.09.2014 (filele 262-263). Calitatea sa de succesibil cu vocație succesorală concretă la moștenirile defuncților H. P. și H. I. (în calitate de fiică) a justificat calitatea sa procesuală pasivă, în condițiile în care, la momentul indicării de către reclamantul-pârât a moștenitorilor defuncților, pârâta nu își exprimase opțiunea succesorală. Însă pe parcursul procesului pârâta a renunțat la moștenirile părinților săi, astfel că ea a devenit străină de succesiunile acestora. Ca atare, în patrimoniul său nu s-au transmis obligațiile izvorâte din încheierea de către H. P. a antecontractului cu reclamantul-pârât. Prin urmare, acțiunea formulată de reclamantul-pârât împotriva sa, prin care urmărește îndeplinirea în natură a acestor obligații – obligații care nu se regăsesc în patrimoniul pârâtei - va fi respinsă ca neîntemeiată.
Din considerentele expuse anterior, constatând că antecontractul de vânzare-cumpărare îndeplinește condițiile prevăzute de art. 948 din Codul Civil, iar terenul - obiect al antecontractului de vânzare - cumpărare-se găsește în patrimoniul pârâtei-reclamante C. P., instanța va admite cererea formulată de reclamantul-pârât și va constata intervenit, între reclamantul-pârât C. I., în calitate de cumpărător, și pârâta-reclamantă C. P., în calitate de vânzătoare, a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul - teren arabil în suprafață de 0,50 ha situat în extravilanul localității Potlogi, . 57, identificat în raportul de expertiză topografică și completarea la acest raport, efectuate de expert D. M.-D. (f.156-158 și 186-207 dosar), prezenta hotărâre urmând să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În temeiul art.274 c.proc.civ., întrucât cererea principală urmează să fie admisă, iar cererea reconvențională respinsă, instanța va obliga pârâta-reclamantă la plata către reclamantul-pârât a cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces, în sumă de 4.035,3 lei, constând în: 203 lei taxa de timbru și timbrul judiciar, 2.000 lei onorariu de avocat, 800 lei onorariu de expert, 1.000 lei cheltuieli de deplasare, 24,8 lei taxă pentru obținerea de informații de la CNP Ploiești, 7,5 lei cheltuieli de expediere cerere prin poștă.
Instanța dispune ca prezenta hotărâre să se comunice Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Dâmbovița, în 3 zile de la rămânerea irevocabilă, în temeiul art.35 alin.5 din Legea nr.7/1996, și Primăriei ., în 30 zile de la rămânerea irevocabilă, în temeiul art.771 alin.6 teza II din codul fiscal.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge excepția prescripției dreptului material al reclamantului-pârât la acțiune, ca neîntemeiată.
Admite cererea formulată de reclamantul-pârât C. I., cu domiciliul în ., având CNP:_ în contradictoriu cu pârâta-reclamantă C. P., domiciliată în București, .. 4, ., etaj 8, .:_.
Constată intervenită între reclamantul-pârât C. I., în calitate de cumpărător, și pârâta-reclamantă C. P., în calitate de vânzătoare, vânzarea-cumpărarea imobilului - teren arabil în suprafață de 0,50 ha, situat în extravilanul localității Potlogi, . 100/5, . raportul de expertiză topografică și completarea la acest raport, efectuate de expert D. M.-D. (f.156-158 și 186-207 dosar).
Respinge cererea formulată de reclamantul-pârât împotriva pârâtei I. G., ca neîntemeiată.
Respinge cererea reconvențională privind pe pârâta-reclamantă C. P. și reclamantul-pârât C. I., ca neîntemeiată.
Obligă pârâta-reclamantă C. P. la plata către reclamantul pârât a sumei de 4.035,30 lei cheltuieli de judecată.
Cu apel în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 18.02.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Red.A.N./5 ex
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 1316/2015. Judecătoria... → |
|---|
