Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 1290/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1290/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 17-02-2015 în dosarul nr. 1290/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 6 BUCURESTI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1290
Ședința publică de la 17.02.2015
Instanța constituită din
PREȘEDINTE: E. A. T.
GREFIER: D. I. D.
Pe rol judecarea cauzei civile având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară, privind pe reclamanta T. T. și pe pârâții ASOCIAȚIA DE P. . DE C. ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ BUCUREȘTI și O. B. DE CARTE FUNCIARĂ BUCUREȘTI SECTOR 6.
Dezbaterile în fond asupra cauzei au avut loc în ședința publică din data de 10.02.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, pentru a da posibilitatea părtilor să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de azi, 17.02.2015.
Se constată că la data de 16-12-2015 reclamanta a depus concluzii scrise, iar la data de 17-02-2015 pârâta ASOCIAȚIA DE P. . depus concluzii scrise.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, instanța reține următoarele :
Prin cererea de chemare în judecată (filele nr. 3-5) înregistrată la data de 19.08.2014 pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 București, sub nr._, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară, reclamanta T. T. a solicitat admiterea plângerii împotriva încheierii de respingere nr._ prin care a fost respinsă cererea de reexaminare a încheierii de carte funciară nr._/25.04.2014 pronunțată în dosarul nr._/25.04.2014, prin care s-a dispus intabularea unei ipoteci legale în cartea funciară a municipiului București, Sector 6, nr._-C1-_, deschisă pentru imobilul situat în București, Sector 6, ., ., ., constatarea nulității absolute a acesteia și pe cale de consecință, radierea intabulării ipotecii legale, considerând-o netemeinică și nelegală.
În motivare, reclamanta T. T. a arătat că nu are datorii față de pârâtă, înscrisurile depuse de pârâtă nu fac parte din categoria înscrisurilor autentice, iar pârâta nu este autoritate publică și nici persoană juridică asimilată acestei categorii. În consecință, reclamanta a considerat că în cauză nu poate fi vorba de o ipotecă legală în sensul art. 2386 C.civ.
Reclamanta a învederat instanței că cererea de intabulare a ipotecii legale a fost făcută de B. M., care nu are calitatea de președinte al asociației de proprietari, acesta neposedând ștampila rotundă a asociației, prin avocat Constantinov B. T., despre care a afirmat că nu este avocat.
Despre numitul B. M., reclamanta a precizat că acesta este pus sub urmărire penală pentru exercitarea fără drept a profesiei de președinte al asociației de proprietari și că utilizează o altă ștampilă pentru a crea confuzii. D. urmare, numitul B. M. nu ar avea dreptul de a angaja pârâta în raporturi juridice sau să o reprezinte. Mai mult de atât, reclamanta a menționat că a efectuat plățile privind cotele de întreținere prin bancă, într-un cont la care numitul B. M. nu avea acces.
Reclamanta a mai adus la cunoștința instanței faptul că președinta Asociației de proprietari este numita Noale R..
Cu privire la constituirea ipotecii legale, reclamanta a arătat că pentru a putea efectua o asemenea intabulare, pârâta ar fi avut nevoie de o hotărâre judecătorească definitivă din care să reiasă dreptul de creanță, în lipsa acesteia, creanța neîndeplinind caracterele de a fi certă, lichidă și exigibilă.
Reclamanta a învederat instanței că O.C.P.I.-ul are atribuții doar pe intabularea, înscrierea sau notarea în cartea funciară, nu și în sensul aprecierii unei situații de fapt ce s-ar putea transforma într-o situație juridică de instituire a unei ipoteci legale.
Cu privire la avocatul Constantinov B. T., care a fost mandatat de numitul B. M. să formuleze cererea de intabulare a ipotecii legale, reclamanta a precizat că acesta este cercetat în prezent pentru săvârșirea infracțiunii de exercitare a unei profesii fără drept în dosarul nr._/08.07.2014, la dosar existând o adresă a Baroului București prin care se arată că acesta nu figurează ca avocat înscris în Tabloul de Avocați al Baroului București.
Reclamanta a menționat că listele de întreținere în baza cărora s-a făcut intabularea ipotecii legale sunt false, nepurtând ștampila rotundă a Asociației de proprietari și nici semnătura președintei Noale R., nefiind îndeplinite disp. art. 28 din Legea 7/1996. Cu privire la cererea depusă în vederea înscrierii ipotecii legale, reclamanta a învederat instanței că în cuprinsul acesteia nu e specificat numărul apartamentului, numărul cărții funciare ori numărul cadastral.
În apărare, reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri în copie conformă cu originalul: certificatul de înregistrare fiscală (fila nr. 7), încheiere ședință 27.01.2004 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București în dosar nr. 1/.. 8), referat cu propunere de scoatere de sub urmărire penală în baza art. 181 C.pen. 1968 și aplicarea unei sancțiuni cu caracter administrativ, pronunțat în dosar nr. 5606/P/2011 (filele nr. 9-14), decizia civilă nr. 292R/12.02.2014 pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a IV-a civilă (filele nr. 15-16), adeverință emisă de Asociația de proprietari . Noale R. (fila nr. 17), adrese emise de Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București (filele nr. 18-22,), certificat grefă emis în data de 18.09.2012 de Judecătoria Sectorului 6 București în dosar nr. 1/AP/2004 (_/303/2004 – fila nr. 23), adresă emisă către Agenția de C. și Publicitate Națională și lista cotelor de întreținere aferentă lunii februarie 2014 (filele nr. 24, 25), cerere de înscriere adresată O.C.P.I. (fila nr. 26), încheierea nr._ pronunțată de O.C.P.I. București, B. de C. și Publicitate Imobiliară Sector 6 în dosar nr._/25.04.2014 (fila nr. 44), adresa de comunicare a încheierii nr._ (fila nr. 45), încheierea nr._ pronunțată de O.C.P.I. București, B. de C. și Publicitate Imobiliară Sector 6 în dosar nr._/24.06.2014 (fila nr. 28), extras de carte funciară nr._-C1-U277 (fila nr. 41), adresă emisă de Asociația de proprietari . B. M. (fila nr. 52), certificat de grefă emis de Judecătoria Sectorului 6 București (fila nr. 54), certificat de grefă eliberat de Judecătoria Sectorului 6 București în dosarul penal nr._ (fila nr. 47), sentința civilă nr. 5366/19.07.2011 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București în dosarul civil nr._/303/2011, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 2948R/08.01.2011 (filele nr. 469-477).
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile Legii nr. 7/1996, art. 2386 C.civ.
Acțiunea a fost legal timbrată cu suma de 50 lei, conform art. 20 din O.U.G. 80/2013 (filele nr. 35, 36).
La data de 12.09.2014 reclamanta a depus la dosarul cauzei prin registratură o precizare prin care a învederat faptul că înțelege să se judece în contradictoriu cu Asociația de proprietari . C. și Publicitate Imobiliară București și O.C.P.I. – B. de Carte Funciară București, Sector 6.
La data de 04.11.2014, prin compartimentul Registratură, pârâta Asociația de proprietari ., Sector 6, prin Noale R., a depus întâmpinare la cererea formulată de reclamantă (fila nr. 86), prin care a arătat că este de acord cu admiterea acțiunii.
Pe fond, pârâta a arătat că până în prezent nu a întreprins nicio activitate de instituire a intabulării unei ipoteci legale asupra niciunui apartament, aceste demersuri fiind realizate de numitul B. M., care nu deține nicio calitate în conducerea Asociației de proprietari . falsuri în vederea obținerii unor sume de bani.
Pârâta a mai precizat că nicio cerere emisă de B. M. nu poartă ștampila reală, respectiv pe cea rotundă, ci pe cea falsificată, de formă ovală, care i-a fost confiscată de organele de polițe.
În apărare, pârâta a solicitat proba cu înscrisuri depuse în copie conformă cu originalul: referat cu propunere de scoatere de sub urmărire penală în baza art. 181 C.pen. 1968 și aplicarea unei sancțiuni cu caracter administrativ, pronunțat în dosar nr. 5606/P/2011 (filele nr. 98-107), decizia civilă nr. 292R/12.02.2014 pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a IV-a civilă (filele nr. 94, 95), -62), certificat de înregistrare fiscală (fila nr. 96), adeverință emisă de Asociația de proprietari . Noale R. (fila nr. 87), adrese emisă de Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București (filele nr. 88, 89, 91-93), adresă emisă de Asociația de proprietari . B. M. (fila nr. 90), proces-verbal al Adunării Generale Ordinare al Asociației de proprietari . de 15.01.2012 (filele nr. 167-174), proces-verbal al Adunării de constituire a Asociației de proprietari .. 175-176), încheiere ședință 27.01.2004 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București în dosar nr. 1/..177), certificat grefă emis în data de 18.09.2012 de Judecătoria Sectorului 6 București în dosar nr. 1/AP/2004 (_/303/2004 – fila nr. 179). Aceste înscrisuri au fost depuse de pârâtă prin numita Noale R..
La data de 08.12.2014 s-a depus la dosarul cauzei din partea O. dosarul nr._/2014 ( filele 185-310)( 366-465)..
Totodată, în apărare, pârâta, prin numitul B. M. a depus următoarele înscrisuri în copie conformă cu originalul: proces-verbal din data de 08.11.2014 (filele nr. 312-316), sentința civilă nr._/19.12.2013 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București în dosarul civil nr._/303/2013, definitivă prin decizia civilă nr. 1268A/18.09.2014 pronunțată de Tribunalul București, Secția a IV-a Civilă (filele nr. 317-322), sentința civilă nr. 9154/11.11.2013 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București în dosarul civil nr._, definitivă prin decizia civilă nr. 631A/20.05.2014 pronunțată de Tribunalul București, Secția a III-a Civilă (filele nr. 323-339), decizia civilă nr. 1768/18.06.2013 pronunțată de Tribunalul București, Secția a IV-a Civilă, în dosarul civil nr._/303/2011 (filele nr. 501-503), proces-verbal al Adunării generale reconvocate a Asociației de P. . de 22.12.2012 (filele nr. 539-547), proces-verbal al Adunării generale reconvocate a Asociației de P. . de 27.04.2014 (filele nr. 548-554).
Pârâta nu a motivat întâmpinarea în drept.
La termenul din data de 13.01.2015, instanța a unit cu fondul cauzei excepția lipsei calității de reprezentant convențional al avocatului L. D. și excepția lipsei calității de reprezentant legal al numitului B. M., ambele invocate de reclamantă.
Sub aspectul probatoriului, la termenul din data de 13.01.2015, instanța a încuviințat pentru reclamantă și pentru pârâtă proba cu înscrisuri, considerând această probă admisibilă și concludentă în temeiul art. 255 alin.1 C.proc.civ.
Analizând cererea, instanța o apreciază ca fiind parțial întemeiată, pentru următoarele considerente:
În fapt, Asociația de proprietari . în București, Sector 6, . a fost învestită cu personalitate juridică prin încheierea din data de 27.01.2004, pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 Bucuresti în dosarul nr. 1AP/2004 (filele nr. 58, 97, 199).
Astfel cum rezultă din dosarul de carte funciară aflat la arhiva Biroului de C. și Publicitate Imobiliară Sector 6 (fila nr. 287) coroborat cu cererea de înscriere adresată O.C.P.I. (fila nr. 26), în data de 24.06.2014, numitul B. M. a depus la O.C.P.I. București – B. de C. și Publicitate Imobiliară Sector 6, prin mandatarul Constantinov T. C., o cerere de înscriere a dreptului de ipotecă legală, în favoarea pârâtei, asupra imobilului proprietatea reclamantei, situat în București, ., ., Sector 6.
Cererea s-a fundamentat pe neplata de către reclamantă a cotelor de întreținere aferente lunii februarie 2014, în cuantum de 26.144,83 lei, redate în lista de întreținere depusă la dosar la fila nr. 25.
Prin încheierea nr._ pronunțată de O.C.P.I. București – B. de C. și Publicitate Imobiliară Sector 6 (filele nr. 44, 276), s-a dispus admiterea cererii de intabulare a dreptului de ipotecă legală în valoare de 26.144,83 lei, în favoarea pârâtei, asupra imobilului cu nr. cadastral_-C1-U277, înscris în cartea funciară_-C1-_ București, Sector 6, având proprietar pe reclamanta T. T. (filele nr. 41, 277-278).
Conform adresei de comunicare, dovezii de primire și procesului-verbal de predare atașate la fila nr. 45, încheierea nr._ pronunțată de O.C.P.I. București – B. de C. și Publicitate Imobiliară Sector 6 a fost comunicată către reclamantă.
În data de 05.12.2014, reclamanta a formulat cerere de reexaminare a încheierii nr._ (fila nr. 190), care a fost respinsă de registratorul șef din cadrul O.C.P.I. București – B. de C. și Publicitate Imobiliară Sector 6 prin încheierea nr._ pronunțată în dosarul nr._/24.06.2014 (filele nr. 186-187).
Împotriva încheierii nr._, reclamanta a formulat prezenta plângere.
În drept, potrivit art. 248 alin. 1 C.proc.civ., instanța va analiza și se va pronunța cu prioritate asupra excepțiilor de procedură, precum și asupra excepțiilor de fond, pentru a constata dacă este necesar să cerceteze cauza în fond.
Potrivit art. 248 alin. 2 C.proc.civ., ordinea de soluționare a excepțiilor va avea în vedere efectele pe care excepțiile le-ar produce în cazul admiterii.
În consecință, instanța se va pronunța cu prioritate asupra excepției lipsei calității procesual pasive a pârâților O. de C. și Publicitate Imobiliară București și O.C.P.I. – B. de Carte Funciară București, Sector 6, invocată de instanță din oficiu. Instanța constată că, deși este vorba despre o excepție de fond, stabilirea cadrului procesual reprezintă o condiție de exercitare a acțiunii civile, astfel cum acestea sunt reglementate de disp. art. 32 alin. 1 lit. b C.proc.civ., fiind necesară lămurirea acestui aspect.
Ulterior, instanța va analiza excepția lipsei calității de reprezentant legal a numitului B. M., pentru pârâtă, respectiv excepția lipsei calității de reprezentant convențional al apărătorului pârâtei, avocat L. D., ambele excepții de procedură invocate de reclamantă.
Cu privire la excepția lipsei calității procesual pasive a pârâților O. de C. și Publicitate Imobiliară București și O.C.P.I. – B. de Carte Funciară București, Sector 6, invocate de instanță din oficiu, instanța constată că potrivit disp. art. 36 C.proc.civ., calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății. Rolul instanței constă numai în verificarea identității dintre cel chemat în judecată și subiectul pasiv al raportului juridic dedus judecății sau persoana în contradictoriu cu care trebuie realizat interesul reclamantului.
În cauza de față, instanța constată că reclamanta a înțeles să formuleze obiectul acțiunii în contradictoriu cu Asociația de proprietari . de C. și Publicitate Imobiliară București și cu O.C.P.I. – B. de Carte Funciară București, Sector 6.
În ceea ce privește pe intimatul O. de C. și Publicitate Imobiliară, instanța reține că prin decizia nr. LXXII/2007 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în recurs în interesul legii, s-a statuat în mod expres că, în cauzele care au ca obiect plângerile privind cartea funciară întemeiate pe dispozițiile art. 50 din Legea nr. 7/1996, republicată, O. de C. și Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă. Aceasta deoarece, procedura de înscriere în cartea funciară este guvernată de regulile cuprinse în Legea nr. 7/1996, iar acest act normativ nu conține dispoziții care să confere legitimare procesuală pasivă O. de C. și Publicitate Imobiliară.
Conform art. 3 alin. 3 din Legea nr. 7/1996, republicată, O.C.P.I. – B. de Carte Funciară București, Sector 6 este o structură aflată în subordinea Oficiului de C. și Publicitate Imobiliară București.
A fortiori, instanța conchide că nici O.C.P.I. – B. de Carte Funciară București, Sector 6 nu deține calitate procesuală pasivă în plângerile împotriva încheierilor de carte funciară.
De asemenea, instanța va avea în vedere disp. art. 32 din Legea nr. 7/1996 conform cărora soluționarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară se face fără citarea oficiului teritorial.
Având în vedere aceste aspect, instanța va admite excepția lipsei calității procesual pasive a pârâților O. de C. și Publicitate Imobiliară București, respectiv O.C.P.I. – B. de Carte Funciară București, Sector 6.
Cu privire la excepția lipsei calității de reprezentant legal a numitului B. M., pentru pârâtă, instanța constată că, potrivit disp. art. 21 alin. 3 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, președintele asociației de proprietari este fie candidatul care va obține cel mai mare număr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voința sa și a majorității proprietarilor din cadrul adunării generale.
Potrivit art. 27 lit. a din Legea nr. 230/2007, adunarea generală a proprietarilor membri ai asociației de proprietari alege și revocă din funcție președintele, membrii comitetului executiv și cenzorul sau membrii comisiei de cenzori ai asociației de proprietari.
În cauza de față, prin procesul-verbal al adunării generale ordinare al asociației de proprietari . data de 15.01.2011 (filele nr. 518-525), cu majoritate de voturi, s-a votat ca numita Noale R. să exercite funcția de președinte al asociației de proprietari . nou mandat de 4 ani, începând cu data de 15.01.2011. Acest proces-verbal nu a fost atacat în instanță.
Prin procesul-verbal al adunării generale reconvocate a asociației de proprietari . data de 22.12.2012 (filele nr. 539-547), cu unanimitate de voturi, s-a votat ca numitul B. M. să exercite funcția de președinte al asociației de proprietari .> Prin sentința civilă nr. 9154/10.11.2013 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București, în dosarul civil nr._ (filele nr. 323-338), rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 631A/20.05.2014 pronunțată de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă (filele nr. 559-578), s-a respins acțiunea de anulare a procesului-verbal al adunării generale reconvocate a asociației de proprietari . data de 22.12.2012 (filele nr. 539-547), acesta rămânând valabil.
Prin procesul-verbal al adunării generale ordinare reconvocate a asociației de proprietari . data de 27.04.2014 (filele nr. 548-554), cu unanimitate de voturi, s-a votat ca numitul B. M. să exercite funcția de președinte al asociației de proprietari .> Reclamanta nu a pus la dispoziția instanței un alt înscris din care să rezulte realegerea în funcția de președinte al asociației de proprietari . Noale R.. Aceasta nu poate fi considerată ca fiind președinta asociației de proprietari . aspect nu reiese din niciun mijloc de probă administrat în cauză.
Sarcina probei cu privire la acest aspect revenea reclamantei, care nu a putut să probeze nevalabilitatea proceselor-verbale încheiate în datele de 22.12.2012, respectiv 27.04.2014.
Având în vedere aceste aspecte, instanța constată că numitul B. M. deține în prezent, în mod valabil, calitatea de președinte al asociației de proprietari .> Reclamanta și-a întemeiat apărările pe faptul că hotărârea adunării generale consemnată în procesul-verbal din data de 13.03.2011, hotărârile încheiate cu ocazia ședinței comitetului executiv din datele de 19.03.2011, 14.04.2011, 15.03.2011, precum și hotărârea încheiată cu ocazia Adunării Generale a Asociației de proprietari . de 08.05.2011 au fost anulate prin sentința civilă nr. 2395/15.03.2012 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București în dosarul civil nr._ (filele nr. 15-16, 237-267), rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 292R/12.02.2014 pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a IV-a Civilă (filele nr. 15-16).
Totodată, reclamanta a precizat că hotărârea adunării generale consemnată în procesul-verbal din data de 07.04.2012 (fila nr. 52 face trimitere la această hotărâre), prin care B. M. a fost ales președinte al comitetului executiv, a fost anulată prin sentința civilă nr. 5284/23.05.2013 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București în dosarul civil_/303/2012 (filele nr. 223-233).
Instanța nu va avea în vedere aceste apărări, întrucât, în prezent, numitul B. M. exercită funcția de președinte al asociației de proprietari . unor noi hotărâri ale adunării generale ale asociației de proprietari .>
Mai mult de atât, înscrisurile puse la dispoziția instanței, constând în referat cu propunere de scoatere de sub urmărire penală în baza art. 181 C.pen. 1968 și aplicarea unei sancțiuni cu caracter administrativ, pronunțat în dosar nr. 5606/P/2011 (filele nr. 9-14), adrese emise de Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București (filele nr. 18-22), certificat de grefă emis de Judecătoria Sectorului 6 București (fila nr. 54), nu vor fi avute în vedere de instanță la soluționarea prezentei cauze deoarece cercetările efectuate în plan penal asupra numitului B. M. ar fi avut impact asupra obiectului cauzei în situația în care ar fi rezultat nelegala sa alegere ca președinte al asociației de proprietari prin hotărârile adunării generale a asociației de proprietari . procesele-verbale încheiate în datele de 22.12.2012 (filele nr. 539-547), respectiv 27.04.2014 (filele nr. 548-554).
Potrivit art. 31 alin. 1 din Legea nr 230/2007, președintele asociației de proprietari reprezintă asociația de proprietari în relațiile cu terții.
Având în vedere toate aceste considerente, instanța constată că numitul B. M., având calitatea de președinte al asociației de proprietari . asociația în prezenta acțiune, fiind reprezentantul legal al acesteia.
În consecință, instanța va respinge excepția lipsei calității lipsei calității de reprezentant legal a numitului B. M., ca neîntemeiată.
Cu privire la excepția lipsei calității de reprezentant convențional a apărătorului pârâtei, avocat L. D., instanța reține faptul că, potrivit art. 83 alin. 1 C.proc.civ., în fața primei instanțe, precum și în apel, persoanele fizice pot fi reprezentate de către avocat sau alt mandatar.
Potrivit disp. art. 85 alin. 3 C.proc.civ., împuternicirea de a reprezenta o persoană fizică sau persoană juridică dată unui avocat ori consilier juridic se dovedește prin înscris, potrivit legilor de organizare și exercitare e profesiei.
Reprezentarea prin avocat reprezintă o varietate a reprezentării convenționale, care se distinge prin aceea că persoana fizică parte într-un proces este reprezentată de un avocat.
În conformitate cu Statutul profesiei de avocat adoptat prin hotărârea U.N.B.R. nr. 64/03.12.2011, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 898/19.12.2011, avocatul are dreptul să reprezinte partea în temeiul unui contract de asistență juridică încheiat în formă scrisă de avocat și client.
În prezenta cauză, instanța reține că pârâta, prin reprezentant legal B. M. a încheiat contractul de asistență juridică nr. 31/08.12.2014 cu avocatul L. D. C. (fila nr. 182).
Acest înscris dovedește fără echivoc intenția pârâtei de a fi asistată pe parcursul desfășurării procesului civil de către apărătorul ales.
Apărarea reclamantei conform căreia contractual de asistență juridică nu este valabil întrucât nu a fost încheiat de președintele asociației de proprietari . respinsă de instanță, întrucât s-a demonstrat anterior faptul că numitul B. M. exercită în prezent funcția de președinte al asociației de proprietari . legal. Astfel, și apărătorul ales de numitul B. M., avocat L. D. C. deține calitatea de reprezentant convențional.
În consecință, instanța va respinge excepția lipsei calității lipsei calității de reprezentant convențional a avocatului L. D. C., ca neîntemeiată.
Pe fond, cu privire la capătul de cerere ce vizează plângerea împotriva încheierii de carte funciară nr._ pronunțată de O.C.P.I. București, B. de C. și Publicitate Imobiliară Sector 6 în dosar nr._/24.06.2014 (fila nr. 28), instanța constată că potrivit art. 46 din Legea nr. 230/2007, instanța urmează să facă o analiză atât a legalității, cât și a temeiniciei cererii de înscriere în cartea funciară a unei ipotecii legale, asupra imobilului situat în București, Sector 6, ., ., în favoarea pârâtei.
Cu privire la temeinicia înscrierii dreptului de ipotecă legală în cartea funciară, instanța reține că potrivit art. 46 din Legea nr. 230/2007, toți proprietarii au obligația să plăteasca lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.aceasta a fost introdusă.
Potrivit listei de întreținere depuse la dosar la fila nr. 25, în luna februarie 2014, reclamanta avea de achitat cote de întreținere în cuantum de 26.144,83 lei.
Aceasta nu a făcut dovada achitării acestor sume de bani, astfel încât instanța să deducă faptul că nu se impunea intabularea dreptului de ipotecă legală asupra apartamentului proprietate personală.
Adeverință emisă de Asociația de proprietari . Noale R. (fila nr. 17), în data de 21.07.2014, prin care se precizează că reclamanta a achitat la zi cotele de întreținere, nu este susținută de niciun alt mijloc de probă. În plus, la data de 21.07.2014, președintele asociației de proprietari . M., astfel cum rezultă din hotărârea adunării generale a asociației de proprietari . procesul-verbal încheiat în data de 27.04.2014 (filele nr. 548-554) și nu Noale R..
Pentru aceste motive, instanța va înlătura susținerile reclamantei potrivit cărora ar fi achitat cotele de întreținere într-un cont bancar la care B. M. nu avea acces, precum și această adeverință, ca nefondate.
Cu privire la legalitatea înscrierii dreptului de ipotecă legală în cartea funciară, instanța reține că potrivit disp. art. 51 din Legea nr. 230/2007, asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
Potrivit art. 51 alin. 2 din Legea nr. 230/2007, privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță.
Potrivit. art. 78 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, de la data intrării în vigoare a Codului civil, privilegiile speciale imobiliare, prevăzute în legi special, devin ipoteci legale și vor fi supuse regimului prevăzut de Codul civil pentru ipoteci legale.
În consecință, privilegiul imobiliar prevăzut în dispozițiile art. 51 din Legea nr. 230/2007 devine ipotecă legală.
Înscrierea acestei ipoteci legale în registrul de publicitate imobiliară îndeplinește condiția de a fi fost realizată de președintele asociației de proprietari, respectiv B. M., calitatea acestuia de președinte fiind demonstrată anterior.
Între președintele asociației de proprietari . Constantinov B. T. a fost încheiat contractul de asistență juridică nr. 4/10.04.2014, având ca obiect instituire privilegiu imobiliar la ANCPI – BCPI Sector 6 (fila nr. 555).
Conform adresei emise de Baroul București (fila nr. 516), numitul Constantinov B. T. nu figura la data de 21.01.2015 în Tabloul Avocaților Baroului București.
Astfel, instanța constată că respectivul contract de asistență juridică a fost încheiat de o persoană fără calitatea de avocat, fiind lovit de nulitate absolută, dispoziția legală de acordare de asistență juridică de către o persoană care îndeplinește profesia de avocat în condițiile legii fiind de natură a ocroti un interes general.
Potrivit art. 1260 C.civ., un contract lovit de nulitate absolută va produce totuși efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de lege.
Astfel, instanța constată că în cauză sunt incidente disp. art. 2009 C.civ. care prevăd că mandatul este contractul prin care o parte, numită mandatar, se obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte părți, numită mandant.
În consecință, instanța conchide că acel contract de asistență juridică nr. 4/10.04.2014, având ca obiect instituire privilegiu imobiliar la ANCPI – BCPI Sector 6 (fila nr. 555) are valoarea unui contract de mandat, prin care președintele B. M. l-a mandatat pe numitul Constantinov T. B. să înscrie un drept de ipotecă legală în cartea funciară. Acest contract îndeplinește condițiile de fond (capacitatea de a contracta a ambelor părți, consimțământ neechivoc al acestora, obiect determinat și licit, cauză licită și morală) și de formă (forma scrisă prevăzută de art. 2013 C.civ.), iar din scopul urmărit de părți la încheierea contractului nu rezultă intenția acestora de a exclude conversiunea, nefiind incidente disp. art. 1260 alin. 2 C.civ.
Dreptul conferit președintelui asociației de proprietari B. M. de a apela la serviciile unui mandatar pentru a efectua înscrierea unui drept în cartea funciară este recunoscut și de art. 28 alin. 6 din Legea nr. 7/1996, care prevede că înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini poate fi cerută de mandatarul general al celui îndrituit, numitul Constantinov T. B. având calitatea de mandatar general.
În consecință, intabularea unei ipoteci legale în cartea funciară a municipiului București, Sector 6, nr._-C1-_, deschisă pentru imobilul situat în București, Sector 6, ., ., ., în favoarea pârâtei, de către mandatarul general Constantinov B. T., este legală.
Susținerile reclamantei conform cărora în cauză nu este vorba despre o ipotecă legală prev. de art. 2386 C.civ., va fi înlăturată de instanță, întrucât aceasta reprezintă o ipotecă legală prevăzută de o reglementară specială, respectiv Legea nr. 230/2007. Totodată, susținerile reclamantei și ale numitei Noale R., potrivit cărora contractul de asistență juridică nr. 4/10.04.2014 nu este valabil întrucât poartă o altă ștampilă decât cea legală, vor fi înlăturate de instanță.
În prezent, președintele asociației de proprietari B. M. exercită în mod legal această funcție, existând, până la proba contrară, prezumția legală că ștampila pe care o utilizează pentru încheierea de raporturi juridice, purtând inscripția asociației pe care o reprezintă, este legală.
În lumina acestor considerente, instanța va respinge acțiunea astfel cum a fost formulată.
Având în vedere disp. art. 453 alin.(1) C. pr. civ., fiind partea care a pierdut procesul, instanța va obliga reclamanta la plata către pârâta a sumei de 500 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat conform chitanței de la fila 579.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite excepția lipsei calității procesual pasive a pârâților O. de C. și Publicitate Imobiliară-Bucuresti și O.C.P.I.- B. de Carte Funciară București Sector 6, invocată de instanță din oficiu.
Respinge plângerea formulată în contradictoriu cu pârâții O. de C. și Publicitate Imobiliară-Bucuresti, cu sediul în sector 1, București, . și O.C.P.I.- B. de Carte Funciară București Sector 6 cu sediul în sector 1, București, ., având ca obiect plângere împotriva încheierii de Carte Funciară, ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesual pasivă.
Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității de reprezentant convențional a av. L. D. pentru pârâta Asociația de Proprietari .> Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității de reprezentant legal a numitului B. M. pentru pârâta Asociația de Proprietari .> Respinge ca neîntemeiată plângerea formulată de reclamanta T. T. cu domiciliul în București, ., ., ., în contradictoriu cu pârâta Asociația de Proprietari . în București, .. 4, .. 4, . obiect plângere împotriva încheierii de Carte Funciară.
Obligă reclamanta la plata către pârâta a sumei de 500 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Dispune comunicarea unei copii de pe prezenta hotărâre, după rămânerea definitivă, potrivit art. 31 alin. 6 din Legea nr. 7/1996.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 6 Bucuresti.
Pronunțată în ședință publică, azi 17.02.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
7ex/12-03-2015
Red EAT
Tehnored EAT
| ← Încuviinţare executare silită. Sentința nr. 20/2015.... | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr.... → |
|---|
