Pretenţii. Sentința nr. 4868/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4868/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 19-06-2015 în dosarul nr. 4868/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 6 BUCUREȘTI
- SECȚIA CIVILĂ -
SENTINȚA CIVILĂ NR. 4868
Ședința publică din data de 19.06.2015
Instanța constituita din:
P. B. L.
GREFIER Z. F.
Pe rol soluționarea cauzei civile având ca obiect pretenții, privind pe reclamanta V. D. L. în contradictoriu cu pârâtul M. București prin Primar General.
Dezbaterile în fond și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 12.06.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea pentru azi 19.06.2015.
După deliberare,
I N S T A N T A
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul instanței la data de 10.07.2014, sub nr._, reclamanta V. D. L., a chemat în judecată pe pârâtul M. București, prin Primar General, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 32.874 lei, estimată provizoriu și reprezentând îmbunătățiri aduse de către reclamantă imobilului situat în București, sector 4, ., . (în principal acțiune personală întemeiată pe regulile accesiunii imobiliare/în subsidiar actio de in rem verso); instituirea în favoarea reclamantei a unui drept de retenție asupra imobilului sus-menționat până la plata integrală către aceasta a sumei solicitate potrivit primului capăt de cerere, precum și obligarea pârâtului la cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a formulat și adresat Primăriei Sectorului 4 București în iunie 2009 o cerere de atribuire a unei locuințe sociale, potrivit dispozițiilor legale in materie, respectiv în temeiul Legii nr. 114/1996 si conform Hotărârilor CGMB si Consiliului Local al Sectorului 4 București, cerere care a fost înregistrată sub nr._/11.06.2009.
În decembrie 2009, la recomandarea reprezentanților Administrației Fondului Imobiliar, a ocupat spațiul locativ situat în București, sector 4, ., ., compus din 3 camere plus dependințe. Cu această ocazie, AFI a întocmit fișa de calcul nr. 5174/ 15.12.2009, reclamanta primind promisiuni de la factori de decizie din cadrul AFI și Primăriei Sectorului 4 București că urmează a se încheia într- un termen foarte scurt și un contract de închiriere.
Ulterior, Primăria Sectorului 4 București a refuzat constant, eliberarea către reclamantă a unei fișe de repartiție, condiție prealabilă necesară locațiunii locuinței sociale menționate. Cu toate acestea, pârâta a continuat să ocupe, cu știința și acordul pârâților, imobilul în litigiu, plătind suma de 141,70 lei stabilită prin fișa de calcul ca reprezentând contravaloare lipsă de folosință pentru fiecare lună conform chitanțelor de plată. Mai mult decât atât, cu acordul AFI reclamanta a încheiat cu companii de profil, în calitate de beneficiar contracte de distribuție a energiei electrice, respectiv a gazelor naturale.
În perioada august 2011 - septembrie 2013, reclamanta a executat, pe cheltuiala proprie, lucrări de amenajare și îmbunătățire a spațiului locativ lăsat spre folosință, constând în racordare la rețeaua de electricitate, montat prize și aplice, racordare la rețeaua de gaze, zugrăvit, parchetat, montat gresie & faianță (complet baie + bucătărie, parțial hol, cămară, balcon), montat instalații sanitare baie și bucătărie, montat mochetă (o cameră), montat geamuri termopan, montat uși de interior, instalat central termică și calorifere, instalat aparat de aer condiționat. A precizat că lucrările au durat o perioadă mai îndelungată din pricina resurselor financiare limitate. Din aceeași cauză, lucrările au fost efectuate parțial de firme specializate și parțial de persoane fizice. Materialele necesare au fost achiziționate, cu unele excepții, din magazinele de specialitate. După cum reiese și din tabelul sumativ anexat, valoarea totală estimată provizoriu a lucrărilor puse în operă se ridică la suma de 32.874 lei.
Reclamanta a arătat că, la momentul ocupării spațiului locativ situat în București, sector 4, ., ., acesta era într-o stare nelocuibilă, fără utilități, fără instalații sanitare, cu pereții aflați în fază avansată de degradare. Actualmente, spațiul este perfect locuibil, racordat la utilități și amenajat conform standardelor moderne.
Prin sentința civilă nr. 999/07.02.2011 a Judecătoriei Sectorului 4 București, modificată prin decizia civilă nr.437A din 20.04.2014 a Tribunalului București, s-a dispus printre altele, evacuarea reclamantei din imobilul în litigiu, apreciindu-se că în lipsa unui titlu locativ care să derive dintr-un contract de închiriere nu se justifică ocuparea acestuia pe mai departe.
Aplicabile raporturilor juridice dintre părți sunt prevederile din Codul civil român din 1864 (în continuare CC), în forma în vigoare la data executării de către subsemnata a n lucrărilor de amenajare și îmbunătățire a spațiului locativ în discuție.
Raporturile juridice dintre părți sunt caracterizate, astfel cum s-a reținut și în sentința civilă nr. 999/07.02.2011 a Judecătoriei Sectorului 4 București, respectiv decizia civilă nr.437A din 20.04.2014 a Tribunalului București, de lipsa unei convenții de locațiune privitoare la spațiul locativ, condiții în care reclamanta a păstrat pe toată perioada folosinței acestuia calitatea de detentor precar.
În această calitate și cu speranța permanentă că se vor materializa numeroasele promisiuni legate de emiterea unei fișe de repartiție pentru locuința socială ocupată, reclamanta executând cu bună-credință lucrările de amenajare/ îmbunătățire menționate la pct.A.
Regulile în materia accesiunii imobiliare instituite de art.494 CC 1864 (aplicabile prin j analogie și în materie de imobile-construcții) și care operează de plin drept, impun ( proprietarului obligația de a restitui celui care a executat lucrări de amenajare sau 1 îmbunătățire („opere"" în sensul alin.3 al art.494 CC 1864) valoarea materialelor și prețul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului.
Odată cu obținerea de către pârâtul 2 a titlului executoriu de evacuare a reclamantei devine evident că patrimoniul proprietarului imobilului în chestiune se mărește în dauna patrimoniului său cel puțin cu valoarea materialelor folosite și a manoperei puse în practică.
În atare condiții, existând o legătură între creșterea patrimoniului proprietarului imobilului și scăderea patrimoniului său, în lipsa unei cauze legitime (temei contractual sau legal) a acestei modificări a celor 2 patrimonii și în absența oricărui alt mijloc juridic de recuperare a pierderii suferite de reclamantă (caracter subsidiar al actio de in rem verso), consideră întemeiată, și din această perspectivă subsidiară, solicitarea de a obliga pârâtul proprietar la plata către subsemnata a sumei de 32.874 lei, estimată provizoriu și reprezentând sporul de valoare adus imobilului-locuință, potrivit art. 997 CC 1864.
Până la plata integrală către reclamantă a sumei solicitate potrivit primului capăt de cerere consideră întemeiată solicitarea de instituirea în favoarea reclamantei a unui drept de retenție asupra imobilului situat în București, sector 4, ., . mai mult cu cât eventuala evacuare i-ar cauza acesteia și familiei sale (compusă din 2 persoane) semnificative probleme locative.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 494 C.pr.civ. și ale art. 997 C.civ.
În dovedirea cererii, reclamanta a depus în copie următoarele înscrisuri:tabel cu lucrările de amenajare și materialelor achiziționate la spațiul locativ, carte de identitate, sentința civilă nr.999/07.02.2011 pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București, decizia civilă nr.437A/20.04.2012 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV a Civilă în dosarul nr._/4/2010, bon de înregistrare nr._/11.06.2009, fișa de calcul nr.5174/15.12.2009, chitanțe de plată, adresa nr.D.G 543/29.07.2010, adresa nr._/12.10.2010, contract de furnizare a energiei termice la consumatorii casnici nr._/01.09.2010, facturi fiscale, planșe foto.
Cererea a fost legal timbrată.
La data de 03.10.2014, prin compartimentul registratură, pârâtul a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondate.
În fapt, pârâtul a arătat că din adresa nr._/26.09.2014 emisa de către AFI rezulta că reclamanta a ocupat în mod abuziv imobilul drept pentru care a fost întocmită fisa de calcul nr.5147/15.12.2009 pentru încasarea contravalorii folosinței spațiului. Totodată pe rolul instanței de judecata JS4 s-a soluționat dosarul nr._/4/2010 prin care s-a dispus evacuarea reclamantei din imobil, iar administratorul AFI a procedat la contactarea executorului judecătoresc M. B., întocmindu-se în acest sens Dosarul de executare silita nr.57/2014 pentru punere in executare a titlului executoriu.
Conform art. 1.788 c.civ.care reglementează sarcina reparațiilor dispune:
(1) Locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locuțiunii, conform destinației stabilite potrivit art. 1.799.
(2) Sunt în sarcina locatarului reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a bunului.
(3) Dacă, după încheierea contractului, se ivește nevoia unor reparații care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deși încunoștințat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparațiile pot fi făcute de locatar. în acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor.
(4) în caz de urgență, locatarul îl poate înștiința pe locator și după începerea reparațiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de Ia data înștiințării.
În speță, reclamanta a fost beneficiara unei fișe de calcul si datorită neachitării contravalorii lipsei de folosința, s-a promovat acțiunea având ca obiect evacuare. Reclamanta a efectuat reparații si îmbunătățiri fără acordul proprietarului astfel ca nu este îndreptățita la restituirea contravalorii acestora.
În ceea ce privește instituirea unui drept de retenție, pârâtul a solicitat respingerea acestui capăt de cerere având în vedere dispozițiile art. 2.495. c.civ. care prevede:
(1) Cel care este dator sa remită sau sa restituie un bun poate să îl retina cât timp creditorul nu își executa obligația sa izvorâtă din același raport de drept sau, după caz, atât timp cat creditorul nu îl despăgubește pentru cheltuielile necesare si utile pe care le-a făcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care i le-a cauzat.
(2) Prin lege se pot stabili si alte situații în care o persoana poate exercită un drept de retenție .
Art. 2.496 c.civ. prevede si excepții, respectiv alin.1 Dreptul de retenție nu poate fi exercitat daca deținerea bunului provine dintr-o fapta ilicita, este abuziva ori nelegala sau daca bunul nu este susceptibil de urmărire silita.
(2) Dreptul de retenție nu poate fi invocat de către posesorul de rea-credința decât în cazurile anume prevăzute de lege.
În speță, reclamanta a ocupat in mod abuziv imobilul, nu a avut acordul proprietarului pentru aducerea de reparații si îmbunătățiri conform reglementarilor legale în vigoare si nici nu se poate admite instituirea unui drept de retenție deoarece nu-i aplicabil prezentei cauze.
F. de aceste considerente, pârâtul a solicitat respingerea acțiunii ca nefondate.
În drept, pârâtul a invocat prevederile art.205 C.proc.civ.
La întâmpinare, pârâtul a anexat adresa nr._/26.09.2014, fișa de calcul, adresa nr.57/28.03.2014, sentința civilă nr.999/07.02.2011 pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București.
În cauză au fost administrate proba cu înscrisuri, proba testimonială cu declarația martorului I. I. și proba cu raportul de expertiză construcții.
Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 999/07.02.2011 pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București în dosarul nr._/4/2010 (filele 10-11) definitivă prin Decizia civilă nr. 437A/20.04.2012 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a civilă (filele 12-17) și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 541R/13.03.2013 pronunțată de Curtea de Apel București-Secția a IV-a civilă (filele 162-170) a fost respinsă cererea reclamantei din prezenta cauză de obligare a pârâtului din prezenta cauză la încheierea în formă scrisă a unui contract de locațiune pentru imobilul din București . . sector 4, fiind dispusă evacuarea reclamantei din acest spațiu locativ.
Astfel, s-a reținut cu putere de lucru judecat (fila 165) că reclamanta din prezenta cauză a ocupat apartamentul nr. 28 din București . . începând cu luna decembrie 2009 fără a fi încheiat un contract de închiriere, astfel încât ocuparea spațiului de către reclamantă are un caracter abuziv, simpla împrejurare că reclamanta a fost tolerată în spațiu și a plătit anumite sume cu titlu de contravaloare a lipsei de folosință neputând fi interpretată ca acord al pârâtului în vederea încheierii unui contract de închiriere.
Totodată, instanța reține că, în perioada septembrie 2009-septembrie 2013, reclamanta a realizat în acest imobil lucrări de construcții constând în demontare sobe teracotă, desfacere pardoseală parchet, desfacere placaje faianță, demontare uși de lemn, demontare ferestre lemn, înlocuirea tâmplăriei cu tâmplărie PVC cu geam termopan, placarea cu gresie în baie, bucătărie, vestibul și cămară, placarea cu faianță în baie și bucătărie, placarea cu mochetă într-o cameră, pardoseli de parchet laminat în 2 camere și hol, înlocuirea tâmplăriei interioare, zugrăveli lavabile în tot apartamentul precum și închiderea logiei cu tâmplărie PVC cu geam termopan, lucrări evaluate la suma de 37.935 lei, astfel cum rezultă din raportul de expertiză întocmit în cauză (filele 175-178).
Analizând cererea, instanța o apreciază ca fiind parțial întemeiată, pentru următoarele considerente:
În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtului la plata contravalorii îmbunătățirilor, instanța constată acțiunea întemeiată pe accesiunea imobiliară reglementată de dispozițiile art. 494 C.Civ. (în vigoare la momentul începerii lucrărilor de amenajare – septembrie 2009) este o acțiune prevăzută de lege ca fiind la îndemâna titularului dreptului de proprietate asupra imobilului, calitate care în prezenta cauză nu aparține reclamantei.
Astfel, instanța constată că temeiul de drept invocat de către reclamantă în principal, și anume accesiunea imobiliară, nu este aplicabil în cauză.
În schimb, instanța constată că, în cauză, sunt întrunite condițiile pentru angajarea răspunderii pârâtului în temeiul îmbogățirii fără justă cauză, principiu de drept nedefinitiv în mod expres de către vechiul Cod civil, dar considerat de unanimitatea doctrinei ca izvor de obligații și consacrat în mod expres de către Noul cod civil prin dispozițiile art. 1345 potrivit cărora cel care, în mod neimputabil, s-a îmbogățit fără justă cauză în detrimentul altuia este obligat la restituire în măsura pierderii patrimoniale suferite de cealaltă persoană, dar fără a fi ținut dincolo de limita propriei sale îmbogățiri.
Astfel, instanța constată că, în cauză, patrimoniul pârâtului a fost mărit cu contravaloarea îmbunătățirilor aduse de către reclamantă al cărei patrimoniu a scăzut, în consecință, fără ca pentru aceasta să existe un temei juridic.
În consecință, având în vedere și faptul că reclamanta nu are la îndemână o altă acțiune civilă pentru recuperarea prejudiciului suferit, instanța constată că pârâtul este ținut a-i plăti suma de 32.874 lei reprezentând contravaloare îmbunătățiri, astfel cum aceasta a fost solicitată de către reclamantă în virtutea principiului disponibilității.
Sub acest aspect, instanța nu poate reține susținerile pârâtului în sensul că este necesar acordul proprietarului, o asemenea condiție nefiind prevăzută de dispozițiile art. 1345 N.C.civ. care au consacrat condițiile acțiunii în restituire întemeiată pe îmbogățirea fără justă cauză.
În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect recunoașterea unui drept de retenție, instanța îl apreciază ca fiind neîntemeiat, pentru următoarele considerente:
Potrivit dispozițiilor art. 2496 N.C.civ. (în vigoare la data invocării dreptului de retenție), dreptul de retenție nu poate fi exercitat dacă deținerea bunului provine dintr-o faptă ilicită, este abuzivă ori nelegală sau dacă bunul nu este susceptibil de urmărire silită.
Or, în cauză, instanța constată că prin hotărâre definitivă și irevocabilă s-a dispus evacuarea reclamantei din imobilul situat în București . . sector 4, reținându-se cu putere de lucru judecat că ocuparea spațiului de către reclamantă a avut un caracter abuziv.
În consecință, față de dispozițiile legale mai sus enunțate, instanța constată că reclamantei nu îi poate fi recunoscut un drept de retenție al imobilului până la momentul îndeplinirii obligațiilor stabilite în sarcina pârâtului.
Pentru aceste considerente, instanța va respinge acest capăt de cerere ca neîntemeiat.
Constatând că pârâtul este căzut în pretenții în ceea ce privește capătul de cerere având a obiect obligarea pârâtului la plata contravalorii îmbunătățirilor, instanța, în temeiul art. 453 NCPC, va obliga pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 2.391,22 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând 1.591,22 lei taxă judiciară de timbru aferentă acestui capăt de cerere și 800 lei onorariu expert.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte cererea formulată de reclamanta V. D. L., CNP_, domiciliată în București, ., .. E, ., sector 4 în contradictoriu cu pârâtul M. BUCUREȘTI, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr.291-293, sector 6.
Obligă pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 32.874 lei reprezentând contravaloare îmbunătățiri.
Respinge capătul de cerere având ca obiect recunoașterea unui drept de retenție ca neîntemeiat.
Obligă pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 2.391,22 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.
Cererea de apel se va depune la Judecătoria Sectorului 6 București.
Pronunțată în ședință publică azi, 19.06.2015.
Președinte, Grefier,
Red. L.B./Dact. M.M./2015
| ← Investire cu formulă executorie. Sentința nr. 4804/2015.... | Pretenţii. Sentința nr. 3813/2015. Judecătoria SECTORUL 6... → |
|---|
