Pretenţii. Sentința nr. 6534/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6534/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 09-09-2015 în dosarul nr. 6534/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 6 BUCUREȘTI SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 6534
Ședința publică din data de 09.09.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE C. C. Ș.
GREFIER E. S.
Pe rol judecarea cauzei civile, privind pe reclamanții B. M. și BANUȚĂ C., în contradictoriu cu pârâta P. C., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, nu au răspuns părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței că prin compartimentul registratură, la data de 03.09.2015, reclamanții au depus la dosar cerere de renunțare la însuși dreptul dedus judecății, la care au anexat declarația de renunțare la însuși dreptul dedus judecății autentificată sub nr. 954/21.08.2015 de către Biroul Individual Notarial C. A. V..
Instanța rămâne în pronunțare asupra declarației de renunțare la însuși dreptul dedus judecății.
INSTANȚA,
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 02.09.2014, reclamanții B. M. și B. C., în contradictoriu cu pârâta P. C., au solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună, în temeiul obligației vânzătorului de garanție contra viciilor, reducerea prețului de vânzare de la_ Eur la 30.000 Eur achitat conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1022/04.09.2013 de notar public C. D., pentru apartamentul nr. 4 situat la demisolul imobilului-bloc din București, .. 26, sector 6, în suprafață totală de 38,59 mp, precum și la plata cheltuielilor de judecată.
În vederea taxării, reclamanții au estimat obiectul litigiului la valoarea de 10,000 Eur, echivalentul a 440,000 lei, taxa de timbru fiind în cuantum de 1,925 lei.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că au achiziționat apartamentul nr. 4 situat la demisolul imobilului-bloc din București, .. 26, sector 6, în suprafață totală de 38,59 mp, compus din 2 camere și dependințe, conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1022/04.09.2013 de notar public C. D. din cadrul Societății Profesionale Notariale VERITAS. Pentru acest apartament, reclamanții au purtat negocieri cu dl. I. I., care a acționat în calitate de mandatar al vânzătoarei, pe care nu au întâlnit-o niciodată. Astfel, dl. I. I. a avut calitatea de mandatar, conform procurii autentificate sub nr. 271/18.02.2013 de BNP C. A. V.. Prețul solicitat și pentru care s-a încheiat tranzacția de vânzare a fost de 40.000 Eur, din care 30.000 Eur au împrumutat de la Raiffeisen Bank și 10.000 Eur au fost achitați din surse proprii.
După ce au încheiat contractul de vânzare cumpărare, reclamanții au început lucrările de amenajare și mobilare a apartamentului, iar la scurt timp a avut loc prima inundație. În interval de un an au avut loc 3 inundații cu refularea canalizării în apartamentul reclamanților, fiind nevoiți să facă numeroase eforturi pentru igienizarea spațiului, eliminarea umezelii și a mirosului, înlocuirea pardoselii și a ușilor, tapițarea pereților din holul apartamentului etc.
Cu ocazia inundațiilor, s-a ajuns la concluzia că inițial, canalizarea demisolului a fost racordată la canalizarea Apa N., deși nu există pantă/cădere pentru a fi efectiv utilă și nici nu există un proiect de instalații în acest sens. Astfel, ca urmare a ploilor abundente, canalizarea Apa N. nu a mai făcut față debitului și a refulat (canalizarea, inclusiv cea de WC) în demisolul imobilului, inclusiv în apartamentul reclamanților, prin scurgerea de la cadă și prin WC.
După acest incident, s-a prezentat dl. I. I., care a fost înștiințat de toți locatarii asupra celor întâmplate, dar și asupra efectelor (umiditate, igrasie, cojirea pereților, mirosuri insuportabile, refularea canalizării in apartament etc.) și acesta a efectuat un „artificiu” în sensul că a deracordat demisolul de la canalizarea Apa N. și a făcut o groapă lângă . bazin de retenție și a montat o pompă cu clapete de sens. Aceasta este realmente o groapă, fără fundație și fără pereți zidiți, de o capacitate foarte mică, prevăzută cu o pompă de asemenea de capacitate mică.
După prima ploaie abundentă, reclamanții au fost de asemenea inundații și, de asemenea, a refulat canalizarea, demisolul în totalitate suferind infiltrații ale pereților. Chiar și în prezent, după mai multe luni de vară în care s-a ținut ușa deschisă pentru aerisire și uscare, demisolul are un miros puternic de umezeală, iar pereții prezintă urme de umezeală, fiind cojiți aprox. 20 cm de la nivelul solului.
Reclamanții au precizat că prin adresa nr._/10.04.2012 emisă Apa N., deci anterior obținerii autorizației de construire, s-a recomandat ca demisolul clădirii să fie asigurat împotriva inundațiilor cu bazin de retenție și stație de pompare, iar apele din bazinul de retenție vor fi pompate la canalizarea publică numai noaptea și pe timp uscat.
Conform Hotărârii CGMB nr. 157/2005, în Municipiul București nu se admite racordarea directă a demisolurilor la canalizarea publică. Este obligatoriu să se monteze pe instalația interioară de canalizare o vană și clapetă contra refulării.
Așa cum se poate observa, constructorul (vânzătorul) a racordat inițial și demisolul la canalizare (evident fără a exista un proiect de instalații pentru demisol) și ulterior a săpat efectiv o groapă și a montat o pompă, lucrare ce nu poate fi calificată de experți ca fiind bazin de retenție și stație de pompare.
Și în primul caz cât și în al doilea, reclamanții au suferit inundații cu refularea canalizării în demisol, fiind urme vizibile și în prezent.
Astfel, reclamanții au cumpărat un apartament nou, într-o construcție nouă, au achitat un preț de 1.000 Eur/mp (40.000 Eur pentru o suprafață de 38,59 mp), aflat la demisolul clădirii, și au descoperit că au primit în schimb un apartament construit într-un . de construire valabilă, fără proces verbal de recepție corect întocmit și mai ales fără proiect pentru partea de instalații (a se vedea raportul de expertiză extrajudiciară), care a suferit până în prezent 3 inundații cu refularea canalizării, urmare a cărui fapt au investit peste 4.000 Eur în schimbarea ușilor, refacerea pereților și igienizare. Mai mult, au cumpărat un apartament fără canalizare autorizat și funcțional. În comparație, după prima inundație (la 30.09.2013) au încheiat o promisiune de Vânzare pentru apartamentul nr. 2 de la demisolul aceleiași clădiri pentru prețul de 26.500 Eur și o suprafață utilă de 32,09 mp, respectiv cu 825 Eur/mp, iar în luna martie 2014, a vândut apartamentul nr. 1 aflat la demisolul aceluiași imobil cu prețul de 33.000 Eur și o suprafață utilă de 47,52 mp, ceea ce constituie un preț de 695 Eur/mp.
Din descreșterile fulminante ale prețului se poate observa că inundațiile repetate și umezeala încă prezentă au arătat că, în realitate, valoarea apartamentului este cu mult mai mică decât prețul de 1000 eur/mp solicitat și primit de vânzător.
În ce privește documentele imobilului, acestea au fost predate, așa cum rezultă din procesul verbal tasat, abia la data de 21.03.2014 și după analizarea actelor de persoane specializate (arhitecți, experți în construcții, avocați) au fost înștiințați că există probele grave nu doar în ceea ce privește canalizarea demisolului, dar și în ceea ce privește întregul imobil.
Prin urmare, având în vedere că singura canalizare a demisolului a fost reprezentată de o groapă cu titlu de cămin de acumulare în care se strânge atât apa pluvială cât și apa și cele deversate prin canalizare și printr-o pompă este împinsă spre canalul Apa N., că această groapă nu este cimentată sau preparată, astfel încât să țină loc de fosa septică, ci este un sistem artizanal care face ca cea mai inofensivă ploaie să conducă la deversarea canalizării în apartamentul reclamanților și, în plus, pe lângă efectele imediat și evident greu de îndepărtat, în casa scării, în partea demisolului, este în permanență umezeală și pereții se cojesc, igrasia și mucegaiul urmând a fi efectul proxim, reclamanții au solicitat unor experți și arhitecți să procedeze la analizarea documentelor imobilului, ocazie cu care au aflat următoarele: inițial, s-a obținut Autorizația de Construire nr.T368/l6.05.2012 pentru edificarea unui imobil cu regim de înălțime D+P+3E+M, unde demisolul are destinația de parcare; se schimbă destinația demisolului din parcare în apartamente, fără a exista însă o modificare în consecință a autorizației de construire sau a proiectului de instalații și din proiectul inițial de 16 apartamente rezultă un număr de 22 de apartamente — modificările de temă atrăgând anularea autorizației de construire; se întocmește un act de dezlipire de către notarul M. P., în care sunt cuprinse de asemenea apartamentele de la demisol, fără a exista însă un document legal care să constituie titlu de proprietate pentru construcția de la demisol, atât timp cât are altă destinație față de cea din autorizația de construire, iar dispozițiile de șantier nu au nici putere modificatoare și nici putere de completare a autorizației (urmează a se formula o plângere penală separată împotriva notarului menționat); se procedează la vinderea apartamentului nr. 4 către reclamanți, cu menționarea faptului că are toate utilitățile când, în realitate, apartamentul nu era racordat la o canalizare viabilă, efectuată conform legii sau cel puțin funcțională, cu atât mai mult cu cât nu există un proiect de instalații care să însoțească modificarea destinației demisolului. Apartamentul, tot demisolul, a fost racordat direct la canalizare în detrimentul recomandării APA N.. După 2 inundații ale demisolului și mai multe insistențe către mandatar și către reprezentanții acestuia, au venit și au săpat o groapă care ar fi trebuit să aibă rol de tampon între canalul de pe stradă, dar lucrarea, fiind făcută fără un proiect, fără să fie avizată de un specialist, are mai repede rol de acumulare a apelor pluviale decât de vas colector. Reclamanții au specificat că, după aceea, în urma unor ploi de o intensitate mare de scurtă durată, au mai fost inundați.
Deși pentru obținerea autorizației de construire și a avizelor preliminare este obligatoriu delimitarea locurilor de parcare (ce inițial erau poziționate la demisolul clădirii), după modificarea planurilor nu s-a mai făcut niciun demers cu privire la locurile de parcare, imobilul rămânând fără niciun loc de parcare delimitat sau poziționat într-o zonă special amenajată în sens.
Cele menționate mai sus au fost relatate pe larg și, de asemenea, în mod tehnic de către Ing. C. G., expert tehnic judiciar în specialitatea Construcții Civile, Industriale și Evaluarea proprietății imobiliare și de către Arh. Foartă D. C., expert tehnic judiciar în specialitatea arhitectură, care au întocmit Raportul de Expertiză Extrajudiciară întocmit în iulie 2014, privind stabilirea situației tehnice, juridice și economice în care se află apartamentele de locuit de la demisolul clădirii imobilului din București, sector 6, .. 26.
Printre concluziile experților, reclamanții au enumerat exemplificativ următoarele: legal, lucrările ar fi trebuit întrerupte și ar fi trebuit obținută o nouă autorizație de construire, modificările ieșind total din limitele și prevederile avizelor și autorizației inițiale; dispozițiile de șantier ale proiectantului au fost emise după execuția modificărilor, în condiții nelegale, fără semnătura și ștampila verificatorilor de proiecte atestați și fără atestarea planșelor modificatoare ale proiectului, ceea ce a dus la situația actuală de pericol în care se află demisolul; autoritățile administrative și-au însușit în mod nelegal și retroactiv modificările executate. Autoritățile administrative ar fi trebuit să inițieze . doar pe baza unei noi autorizații de construire, a unui nou proiect și a unor noi avize, modificările fiind majore și dincolo de limitele autorizației inițiale; recepția la terminarea lucrărilor s-a întocmit de asemenea de o comisie de recepție nelegal constituită și fără a fi consemnate toate modificările de pe parcursul execuției și nici lucrările neexecutate încă la data recepției; lucrările de instalații la demisol și mansardă s-au executat fără proiect legal întocmit, verificat și autorizat.
În ce privește instalațiile, experții au reținut în răspunsul la Obiectivul nr. 3, că pot exista consecințe destul de grave în ceea ce privește siguranța în exploatare, urmare a execuției instalațiilor fără proiecte de specialitate pentru modificările funcționale și de conformare ale demisolului, conform unor soluții pe care experții le consideră „cu îngăduință” improvizate, pentru a nu le caracteriza chiar neprofesioniste. În ceea ce privește condițiile de igienă, salubritate și confort, este evident că orice inundare prin refulare a canalizărilor poate aduce consecințe de igienă și confort care cu greu pot fi înlăturate. Riscurile pentru viitor sunt extreme de mari (peste 90%) având în vedere că panta canalizării menajere este extrem de mică, iar clapetele antirefulare pot fi blocate foarte ușor de mase solide din canalizare, care nu pot fi antrenate de apă pe pante mici.
Bazinul elector de ape pluviale este necorespunzător dimensionat atât din punct de vedere al canalului de colectare cât și al capacității de epuizare prin pompare. Singura alternativă este folosirea unor soluții de colectare în recipient cu capacități corespunzătoare, din care să se pompeze apele uzate direct în canalizări (în contrapantă), inclusiv prevederea de proiecții cu clapete de sens.
Experții consideră, de asemenea, că este necesar un nou sistem de instalații, în special de instalații de canalizare menajeră și pluvială. Refulările sunt problema cea mai periculoasă, având în vedere că în orice ploaie torențială sunt afectate atât canalizările stradale menajere (sunt inundate căminele) cât și cele pluviale.
Din cele expuse selectiv mai sus, ce pot fi urmărite în totalitate în cadrul raportului de expertiză atașat prezentei acțiuni, rezultă că reclamanții au cumpărat un apartament nou, pentru care au plătit mai mult de 1.000 Euro/mp în condițiile în care se află la demisolul clădirii. În realitate, apartamentul vândut prezintă vicii foarte grave, atât în ceea ce privește legalitatea construcției: deoarece autorizația de construire este perfect anulabilă, existând încălcări atât de temă, cât și de funcționalitate.
Procesul verbal de recepție nu a fost întocmit în prezența unei comisii legal constituită - actul de dezlipire a fost autentificat de notar fără să existe un act administrativ valabil, de modificare sau completare a autorizației de construire pentru schimbarea funcționalității demisolului din parcare în apartamente locuibile; cât și în ceea ce privește exploatarea efectivă - deoarece practic apartamentul are o canalizare improvizată - respectiv un bazin colector îngropat din care apa se pompează prin epuizare și refulare în colectorul pluvial stradal. Acest bazin colector este o groapă în lateralul blocului care nu are nici fundație, nici cuvă de beton și nici nu are un volum suficient pentru a face față ploilor curente, cu atât mai puțin ploilor abundente, când au avut loc inundații. Golirea bazinului se face printr-un furtun și pomparea în colectorul public de pe stradă, aflat în administrarea Apa N..
În ce privește suma de 10.000 Euro pe care reclamanții au solicitat a fi redusă din preț și restituită, aceasta a fost calculată având în vedere costurile pe care au fost nevoiți să le suporte până acum și faptul că apartamentul are în prezent o valoare de piață semnificativ redusă determinată de umezeala care persistă în demisol și pe care o poate observa oricine de la primii pași spre demisol.
Astfel, reclamanții au efectuat reparații în urma celor trei inundații, fiind nevoiți să înlocuiască parchetul, ușile, să refacă pereții din hol, totalizând o investiție de 4.000 Eur. În plus, reclamanții au efectuat numeroase cheltuieli la fiecare inundație pentru înlocuirea pompelor, clapetelor, desfundarea canalizării etc. (cheltuieli la care nu au participat și restul locatarilor, deoarece au considerat că este problema separată a demisolului), cheltuieli generate de experți și avocați pe care le-au estimat, până la acest moment, la suma de 3.000 Euro. Deși aceste sume ar putea fi adăugate cu ușurință la suma de 10.000 Euro ce reprezintă diferența dintre prețul plătit și valoarea reală a apartamentului în raport de faptul că blocul nu este legal construit și apartamentul nu are o canalizare corespunzătoare, riscând să fie inundați la fiecare ploaie torențială, cu atât mai mult cu cât urmează un sezon ploios, reclamanții au înțeles să își limiteze pretențiile la suma de 10.000 Euro, sumă din care urmează să suporte costuri estimate la peste 3.000 Euro, autorizarea și construirea unei fose septice cu pompe de putere corespunzătoare pentru a fi astfel o canalizare corectă pentru demisol.
Prin urmare, având în vedere prezenta cerere de chemare în judecată, precum și raportul de expertiză extrajudiciară și documentele depuse în dovedirea cererii, reclamanții au solicitat a se observa că există mai multe vicii ascunse, bine cunoscute de proprietar chiar de la momentul construirii blocului, înainte de vânzarea către reclamanți a apartamentului, fiind îndeplinite în cauză condițiile pentru aplicarea art.1.707 cod civil și următoarele, iar ca efect al garanției, conform art.1710 Cod civil, reclamanții au solicitat reducerea corespunzătoare a prețului vânzării cu suma de 10.000 lei, astfel cum au dovedit mai sus.
În drept, reclamanții au invocat dispozițiile art. 1.707 si urm. Cod civil, art. 194 și urm. Cod procedură civilă.
În dovedirea cererii, reclamanții au depus la dosar, în copie, raportul de expertiză extrajudiciară întocmit de expert C. G. și expert Foartă D. C., proces verbal încheiat la data de 21.03.2014, încheierea nr.3154 din data de 18.03.2004, contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr._/20.10.1992 la notariatul de Stat al Sectorului 1 București, declarația autentificată sub nr.761/08.03.2004 la BNP A. M. Totis, contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.346/23.02.2012 la BNP M. P., carte de identitate pârâtă, autorizație de construire nr.368 din data de 16.05.2012, plan de împrejmuire, adresa nr._ din data de 11.09.2012, plan demisol, dispoziție de șantier nr.2 din data de 17.09.2012, plan mansardă, memoriu tehnic, adresa nr._ din data de 10.04.2012, adresa nr.2675 din data de 26.04.2014, proces verbal de control încheiat la data de 22.08.2012, proces verbal de constatare și sancționare a contravențiilor . nr._ încheiat la data de 22.08.2012, proces verbal de constatare și sancționare a contravențiilor . nr._ încheiat la data de 22.08.2012, proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr.343 din data de 12.10.2012, releveu mansardă, act de dezlipire autentificat sub nr.2520/11.12.2012 la BNP M. P., procură specială autentificată sub nr.271/18.02.2013 la BNP C. A. V., contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1022/04.09.2013 la Societatea Profesională Notarială „Veritas”, promisiune bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr.1274/30.09.2013 la BNP C. A. V., contract de vânzare.
La data de 06.10.2014, prin compartimentul registratură, reclamanții au depus la dosar precizările solicitate de instanță, conform rezoluției din data de 22.09.2014 (fila 97).
La data de 20.11.2014, prin același compartiment, pârâta a depus la dosar întâmpinare la cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții B. M. și B. C., prin intermediul căreia a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată și obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.
Pe cale de excepție, pârâta a invocat excepția lipsei competenței teritoriale a Judecătoriei Sectorului 6 București solicitând ca, în conformitate cu prevederile art.107, alin. 1 Cod procedură civilă, să se dispună declinarea soluționării cauzei ce formează obiectul dosarului nr._ către Judecătoria Sector 3 București.
În fapt, pârâta a învederat instanței că, în data de 4 septembrie 2013, a semnat, împreună cu reclamanții, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1022 de Societatea Profesională Notarială „Veritas” prin intermediul căruia a transmis acestora dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 4 situat la demisolul blocului din București, .. 26, sector 6, contra sumei de 38.000 Euro + TVA. Prețul de vânzare al apartamentului a fost negociat în mod direct cu cumpărătorii și a fost determinat avându-se în vedere zona în care era amplasat blocul, etajul la care era situat apartamentul (demisolul construcției), suprafața acestuia, nivelul finisajelor etc..
Ulterior vânzării, în urma unor ploi abundente ce s-au întins pe parcursul mai multor zile și în urma cărora cantitatea de apă la sol depășea cu mult orice situație normală, i s-a semnalat de către reclamanți faptul că, din cauza incapacității canalizării publice de a prelua un debit așa mare, a refulat apa prin sifonul din baia apartamentului nr. 4.
Fiindu-i solicitat sprijinul de către reclamanți pentru identificarea unei soluții care să reducă cât se poate de mult riscul apariției unei situații similare pentru viitor, pârâta a contactat o societate specializată în lucrări de instalații sanitare cărora le-a cerut o soluție termică.
Pârâta a menționat faptul că, la momentul respectiv, reclamanții nu au reproșat acesteia producerea evenimentului, nepunându-l pe seama unui viciu al construcției, aspect normal întrucât situația cu care s-au confruntat reclamanții în urma acelor ploi a fost una generală pentru locuitorii de la demisolul și parterul imobilelor din zone aflate în pantă.
Pe baza soluției tehnice obținute din partea specialiștilor contractați, pârâta a realizat din fonduri proprii un bazin care, contrar susținerilor reclamanților din cuprinsul cererii de chemare în judecată, nu este o simplă groapă, ci are pereții din beton și este prevăzut cu pompe de o capacitate mare care să facă față unor cantități de apă cu mult peste cele normale.
Referitor la documentele care stau la baza executării lucrării și, implicit, a contractului de vânzare-cumpărare, pârâta a solicitat să se constate că sunt perfect legale, dovadă fiind chiar autentificarea contractului de către notariat și intabularea dreptului de proprietate, operațiuni imposibil de realizat în lipsa unor documente și lucrări realizate în mod legal.
Solicitarea reclamanților de reducere a prețului vânzării pentru pretinsele vicii ascunse ale imobilului nu poate fi reținută de către instanță pentru următoarele motive:
Evenimentele despre care au făcut vorbire reclamanții în cererea de chemare în judecată au fost reprezentate în realitate de unul singur, cel care i-a și fost adus la cunoștință și în urma căruia a și realizat acea lucrare suplimentară care a făcut ca situația să nu se mai repete. Până la momentul comunicării cererii de chemare în judecată, pârâta nu a avut cunoștință de existența mai multor evenimente în urma cărora să fi refulat apa în apartamentul reclamanților. Evenimentul reclamat prin cererea de chemare în judecată a fost provocat de un eveniment meteorologic de excepție (ploi abundente întinse pe parcursul mai multor zile), reprezentând un caz de forță majoră care nu a determinat însă nici pieirea bunului, nici scăderea valorii acestuia; evenimentul semnalat nu poate fi considerat un viciu ascuns, întreaga instalație sanitară a imobilului funcționând în parametrii normali în condiții de exploatare normală; prețul apartamentului a fost stabilit, ținându-se cont de poziționarea la demisol a acestuia și avându-se în vedere toate avantajele și dezavantajele acestui aspect. Corectitudinea prețului a fost confirmată inclusiv de expertiza realizată de creditorul reclamanților, Raiffeisen Bank SA, care nu ar fi susținut niciodată achiziționarea unui apartament a cărui valoare nu acoperă suma acordată cu titlu de împrumut cumpărătorilor; așa cum se poate observa chiar din documentele depuse la dosar de către reclamanți, pârâta a avut calitatea de investitor, executarea efectivă a imobilului fiind realizată prin intermediul unor specialiști (persoane fizice și/sau juridice) motiv pentru care nu se poate considera că a dat dovadă de rea credință încercând să ascundă un eventual viciu despre care ar fi avut cunoștință.
D. fiind cele anterior menționate, pârâta a solicitat să se constate că bunul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1022/04.09.2013 nu este afectat de vicii, instalația sanitară fiind corect dimensionată pentru categoria de imobil pentru care a fost proiectată, iar situația particulară sesizată de reclamanți reprezintă un caz excepțional, determinat de condiții meteorologice deosebite.
De altfel, pentru orice cumpărător diligent este evident riscul apariției unei astfel de situații în cazul unui apartament poziționat la demisolul construcției. Diferența de preț dintre apartamentele situate la demisolul sau parterul imobilelor și cele situate la etajele superioare cuprinde inclusiv acest risc.
În situația în care totuși, în urma probatoriului ce urmează a fi administrat în cauză, instanța constată o culpă a pârâtei pentru producerea evenimentului semnalat de reclamanți, pârâta a solicitat ca, în temeiul art. 1710, alin. 2 Cod civil, să se dispună înlăturarea viciilor de către sine și să se constate realizarea acestei obligații prin executarea unei lucrări care are drept rezultat înlăturarea riscului producerii unor evenimente similare în viitor.
Pentru toate cele expuse anterior, pârâta a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.
În drept, pârâta a invocat dispozițiile art. 1710 Cod civil, art. 201 și urm. Cod procedură civilă.
La data de 16.12.2014, prin compartimentul registratură, reclamanții au depus la dosar răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea excepției lipsei competenței teritoriale a Judecătoriei Sectorului 6 București.
Prin cererea de chemare în judecată s-a supus atenției instanței de judecată viciile unui bun imobil situat în circumscripția Judecătoriei Sector 6 București.
De asemenea, art. 113 alin. 1 pct. 3 Cod procedură civilă prevede ca și competență teritorială alternativă, instanța locului prevăzut în contract pentru executarea, fie chiar în parte, a obligației, în cazul cererilor privind executarea, anularea, rezoluțiunea sau rezilierea unui contract. Astfel, reclamanții au apreciat că sunt în prezența unui contract de vânzare cumpărare în cadrul căruia se pune în discuție obligația de garantare pentru viciile imobilului, iar locul executării contractului este, în mod cert, locul situării imobilului, fiind astfel competentă Judecătoria Sector 6 București.
Art. 117 Cod procedură civilă prevede că cererile privitoare la drepturile reale imobiliare se introduc numai la instanța în a cărei circumscripție este situat imobilul. Obligația de garanție pentru evicțiune și garanție pentru vicii este o obligație conexă a dreptului real de proprietate dobândit de reclamanți în urma încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Pentru considerentele mai sus menționate și având în vedere că imobilul proprietatea reclamanților se află în circumscripția teritorială a Judecătoriei Sector 6, pe care o consideră deplin competentă, reclamanții au solicitat respingerea excepției și menținerea cauzei pentru soluționarea pe fond a acesteia.
În ceea ce privește fondul litigiului, reclamanții au înțeles să analizeze individual afirmațiile pârâtei. Pârâta a precizat că, în urma unor ploi abundente și în urma cărora cantitatea de apă la sol depășea cu mult orice situație normală, i s-a comunicat de către reclamanți faptul că, din cauza incapacității canalizării publice de a prelua un debit așa mare, a refulat apa prin sifonul din baia apartamentului nr. 4.
Față de această afirmație, reclamanții au arătat următoarele: inundațiile au avut loc ca urmare a unor ploi abundente, însă nu a fost o situație anormală pentru respectivul anotimp.
Astfel, dacă pârâta a apreciat că a fost o situație excepțională, poate să dovedească „calamitatea” cu un certificate emis de Camera de Comerț; pârâta a recunoscut că, inițial, canalizarea (evident și cea de la demisol) a fost racordată la canalizarea publică. Totuși, o astfel de racordare este ilegală în ceea ce privește demisolul, avans în vedere că în Municipiul București nu se admite racordarea directă a demisolurilor la canalizarea publică, conform Hotărârii CGMB nr. 157/2005.
Prin adresa nr._/10.04.2012 emisă Apa N. anterior obținerii autorizației de construire, se recomandă ca demisolul clădirii să fie asigurat împotriva inundațiilor cu bazin de retenție și stație de pompare, iar apele din bazinul de retenție vor fi pompate la canalizarea publică numai noaptea și pe timp uscat. Rezultă deci că era obligatoriu să se monteze pe instalația interioară de canalizare o vană și clapetă contra refulării.
Prin urmare, inundația (refularea canalizării s-a produs nu ca urmare a ploilor abundente, ci ca urmare a nerespectării normelor legale de către constructor (dezvoltatorul care a construit în regie proprie, fără proiect de instalații și fără respectarea normativelor obligatorii).
Pârâta a susținut că, ulterior sesizării și pe baza unor soluții tehnice obținute din partea specialiștilor contactați de aceasta, a realizat din fonduri proprii un bazin cu pereți din beton și prevăzut cu pompe de o capacitate mare care să facă față unor cantități de apă cu mult peste cele normale. Pârâta nu a dovedit cu niciun mijloc de probă că ar fi obținut o soluție tehnică de la specialiști.
Reclamanții au depus alăturat fotografii din 19.05.2014 și 22.05.2014, cu data și, de asemenea, cu ziar (pentru a nu exista dubii cu privire la data când au fost făcute).
De asemenea, în raportul de expertiză unde sunt reținute constatările unor persoane autorizate, de specialitate se reține că apartamentul are o canalizare improvizată - respectiv un bazin colector îngropat din care apa se pompează prin epuizare și refulare în colectorul pluvial stradal. Acest bazin colector este o groapă în lateralul blocului care nu are nici fundație, nici cuva de beton și nici nu are un volum suficient pentru a face față ploilor curente, cu atât mai puțin ploilor abundente, când au avut loc inundații. Golirea bazinului se face printr-un furtun și pomparea în colectorul public de pe stradă, aflat în administrarea Apa N..
Este adevărat că pârâta a efectuat anumite lucrări „improvizate” prin care a debranșat demisolul de la canalizarea Apa N. și a săpat un fel de bazin colector. Aceste lucrări nu au fost însă de natură a rezolva problema așa că, pentru a se repara situația creată, în cadrul Asociației de Locatari au fost puse în discuții soluții pentru remedierea situației, fiind inclusiv semnat un contract de execuție lucrări cu o societate specializata. Reclamanții au atașat procesele verbale ale asociației din data de 18.05.2014 și 22.05.2014, precum și contractul de execuție nr. 152/12.06.2014.
Pârâta a pretins că nu a avut cunoștință de 3 evenimente în urma cărora ar fi refulat apa în apartamentul reclamanților, ci numai de una.
În ce privește corectitudinea prețului, pârâta a arătat că aceasta a fost confirmată de expertiza realizată de creditorul reclamanților, Raiffeisen Bank, care nu ar fi susținut achiziționarea unui apartament a cărui valoare nu acoperea suma acordată cu titlu de împrumut. Pârâta a considerat că nu se poate reține reaua sa credință sau faptul că ar fi cunoscut viciul, în raport de faptul că lucrarea a fost executată prin intermediul unor specialiști (persoane fizice și/sau juridice). Pârâta a considerat că a plătit un preț mai mic pentru că apartamentul este situat la demisol, astfel încât și-a asumat riscul apariției unor astfel de situații. În realitate, a refulat chiar canalizarea și nu doar apa. De asemenea, martorii ce vor fi audiați în cauză vor putea confirma instanței cele menționate în cererea de chemare în judecată.
Reclamanții au arătat că suma împrumutată a fost de 30.000 Euro, așa cum rezultă și din contractul de ipotecă autentificat sub nr. 1023/04.09.2013 de N. Public C. D..
Prin urmare, diferența a fost achitată de reclamanți din economii și sume împrumutate de la persoane fizice.
Oricum, la data evaluării nu s-au avut în vedere viciile exprimate prin cererea de chemare în judecată, ce au fost descoperite ulterior, ca urmare a inundațiilor.
Această susținere este lipsită de valoare juridică, dat fiind că pârâta și-a asumat în integralitate răspunderea pentru construcția transmisă, nefiind sub nicio formă scutită de garanția pentru vicii. Astfel, dacă ar fi încheiat un contract de antrepriză, avea posibilitatea să se îndrepte, la rândul său, împotriva antreprenorului general. Dacă a ales să construiască „în regie proprie”, răspunde în totalitate, probabil fără posibilitatea de a se îndrepta împotriva lucrătorilor, însă aceste aspecte nu sunt relevante în prezenta cauză. Este cert că pârâta avea cunoștință de viciul cu privire la canalizare, dat fiind că nu a respectat normativele obligatorii, a încălcat prevederile din avizele ce au stat la baza autorizației de construire, a racordat demisolul la canalizarea publică, deși era interzis prin actul normativ indicat anterior, nu a întocmit un proiect pentru instalații, a transformat fără nicio aprobare legală destinația demisolului din parcare în apartamente de locuit. Acestea toate au fost efectuate cu bună știință, pentru a maximiza profitul său.
Reclamanții au arătat în acțiune prețurile de vânzare a unor apartamente similare. Este cert că au achitat cel puțin același preț ca pentru apartamentele de la nivele superioare. Oricum, această afirmație nu a fost dovedită, ca de altfel nici o altă afirmație, de către pârâtă.
Pentru cele mai sus menționate, reclamanții au solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.
Alăturat răspunsului la întâmpinare, reclamanții au anexat un set de fotografii și copii de pe următoarele înscrisuri: proces verbal din data de 08.05.2014, proces verbal din data de 22.05.2014, contract de execuție nr.152 din data de 12.06.2014, fișă calcul final la data de 04.09.2014 – reparații canalizare exterioară . ipotecă autentificat sub nr.1023/04.09.2013 la Societatea Profesională Notarială „Veritas”.
Instanța a încuviințat pentru ambele părți proba cu înscrisuri, pentru pârâtă proba cu interogatoriul reclamanților, precum și proba cu expertiză judiciară în specialitatea instalații, cu obiectivele stabilite prin încheierea de ședință din data de 02.04.2015, iar pentru reclamanți și proba cu martorul C. G. M..
Urmare solicitării instanței, la data de 23.04.2015, prin compartimentul registratură, au fost înaintate la dosar relațiile comunicate de Inspectoratul Teritorial de Muncă al Municipiului București (filele 180, 181), la data de 24.04.2015, au fost înaintate la dosar relațiile comunicate de Casa de Pensii a Municipiului București (fila 183), iar la data de 29.04.2015, au fost înaintate relațiile comunicate de Consiliul Local al Sectorului 3 Direcția Generală de Asistență Socială și Protecția Copilului (fila 189).
La data de 29.06.2015, prin email, reclamanții au depus la dosar o cerere prin care au arătat că renunță la administrarea probei cu martori, sens în care nu mai insistă în audierea martorei C. G. M. (fila 214).
La data de 03.09.2015, prin compartimentul registratură, reclamanții au depus la dosar o declarație autentificată sub nr.954/21.08.2015 la BNP C. A. V., prin care au declarat că renunță la dreptul dedus judecății, conform art.408 Cod procedură civilă, solicitând respingerea cererii ca atare.
Având în vedere cererea de renunțare la însuși dreptul dedus judecății cuprinsă în declarația autentificată sub nr.954/21.08.2015 la BNP C. A. V., depusă la dosar la data de 03.09.2015, instanța constată incidența prevederilor art. 408 alin. (1) din codul de procedură civilă potrivit cărora reclamantul poate, în tot cursul procesului, să renunțe la însuși dreptul pretins, dacă poate dispune de acesta, fără a fi necesar acordul pârâtului, (3) renunțarea se poate face atât verbal în ședință, consemnându-se în încheiere, cât și prin înscris autentic”.
În consecință, în conformitate cu prevederile art.408 Cod procedură civilă instanța va respinge cererea formulată de reclamanții B. M. în contradictoriu cu pârâta, luând act de renunțarea reclamanților la însuși dreptul pretins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
În baza art.408 Cod procedură civilă, respinge cererea formulată de reclamanții B. M. (CNP_) și B. C. (CNP_), ambii cu domiciliul în București, ., ., etaj 4, apartament 82, sector 6, reprezentați de avocat L. I. B., cu sediul ales pentru comunicare în București, ., etaj 2, sector 2, în contradictoriu cu pârâta P. C., CNP_, domiciliată în București, ..7, ., apartament 18, sector 3, luând act de renunțarea reclamanților la însuși dreptul pretins.
Cu recurs în termen de 30 zile de la comunicare, cerere care se depune la Judecătoria sectorului 6.
Pronunțată în ședință publică, azi, 09.09.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 6532/2015.... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 6455/2015. Judecătoria... → |
|---|
