Pretenţii. Sentința nr. 9176/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 9176/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 11-11-2015 în dosarul nr. 9176/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI VI BUCURESTI-SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 9176
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 11.11.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTECLAUDIA C. Ș.
GREFIERELENA S.
Pe rol soluționarea cererii având ca obiect pretenții, privind pe reclamanta Asociația de proprietari ., D1, D2, G, H, I, E1, E2, K, L - DRUMUL TABEREI NR. 2, în contradictoriu cu pârâții G. P. și GOVKA P. COMPANY S.R.L.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la prima strigare a cauzei, nu au răspuns părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că, prin compartimentul registratură, la data de 14.10.2015 pârâta GOVKA P. COMPANY S.R.L. a depus la dosar întâmpinare comunicată și reclamantei; la data de 19.10.2015 reclamanta a depus la dosar interogatoriul pentru pârâta GOVKA P. COMPANY S.R.L., un exemplar fiind comunicat și acesteia, precum și răspuns la întâmpinare; astăzi 11.11.2015 prin fax reclamanta a depus interogatoriul pentru pârâtul G. P..
Instanța, pentru a da posibilitate părților să se prezinte, dispune lăsarea dosarului la a doua strigare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la a doua strigare a cauzei, nu au răspuns părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că atât reclamanta, cât și pârâta Govka P. Company S.R.L. au solicitat judecarea cauzei în lipsă, după care,
Instanța ia act că pârâtul G. P. nu s-a prezentat la termenul de astăzi în vederea administrării probei cu interogatoriul deși a fost citat cu mențiunea de a se prezenta personal la interogatoriu. Totodată, constată că pârâta GOVKA P. COMPANY S.R.L. a formulat în termenul prevăzut de lege întâmpinarea depusă la dosarul cauzei.
Instanța, în temeiul art. 248 alin. 4 Cod procedură civilă, unește excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei G. P. S.R.L., invocată de către aceasta prin întâmpinare, cu fondul cauzei.
În temeiul art. 255 Cod procedură civilă, încuviințează pentru pârâta GOVKA P. COMPANY S.R.L. proba cu înscrisuri solicitată prin întâmpinare, apreciind această probă, ca fiind admisibilă și concludentă, putând duce la dezlegarea în fond a cauzei.
În ce privește excepția inadmisibilității invocată prin întâmpinare, față de motivele arătate în susținere, instanța o apreciază ca fiind o apărare de fond, urmând a fi analizată ca atare.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată, declară dezbaterile închise conform art. 394 Cod procedură civilă și reține cauza în pronunțare atât pe excepția unită cu fondul cât și pe fondul cauzei.
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul instanței la data de 24.03.2015, reclamanta Asociația de Proprietari ., D1, D2, G, H, I, E1, E2, K, L - Drumul Taberei nr. 2 a chemat în judecată pe pârâtul G. P., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 5655,83 lei, reprezentând cote de întreținere restante aferente perioadei februarie 2013- noiembrie 2014; 3621,59 lei, penalități de întârziere aferente perioadei martie 2013 – noiembrie 2014; 630 lei fond reparații, pe perioada martie 2013 – noiembrie 2014, precum și la plata cheltuielilor de judecata conform chitanțelor justificative ce vor fi depuse la dosarul cauzei.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că pârâtul deține în proprietate apartamentul nr. 26 situat în București, .. 4, ., si în virtutea calității sale trebuia să achite contravaloarea cotelor de întreținere aferente consumului raportat si numărului de persoane ce locuiesc în acel imobil.
Având în vedere dispozițiile art. 23 pct. B lit. a din HG nr. 400/2003 (privind obligația proprietarilor de a achita în termenul stabilit cota de contribuție ce le revine în cadrul cheltuielilor Asociației de P.) coroborate cu prevederile Art.1349 C.proc.civ., reclamanta a solicitat admiterea cererii de obligare a pârâtului la plata sumei de 9907,42 lei reprezentând cote de întreținere restante, penalități de întârziere, fond de reparații . La aceasta suma se adăuga si cheltuieli de judecata efectuate în prezenta cauza.
Potrivit dispozițiilor at.13 din OG nr.85/2001 coroborate cu prevederile art.25 alin.1 din HG nr.400/2003 și în conformitate cu procesul verbal nr.44 al Adunării Generale a Asociației de proprietari din data de 19.04.2012, a solicitat obligarea pârâtului la plata penalităților de întârziere calculate aplicând procentul de penalizare de 0,2% pe zi de întârziere pentru fiecare cotă restantă, până la data prezentei acestea fiind în cuantum de 3621,59 lei.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art.192 Cod procedură civilă, art.1349 Cod civil, art.46, 48-50 din Legea nr.230/2007.
În dovedirea cererii, reclamanta a depus în copie următoarele înscrisuri: fișele de întreținere pentru perioada februarie 2013 – noiembrie 2014, proces verbal privind stabilirea cuantumului penalităților de întârziere, fișă client, proces verbal încheiat la 12.03.2014.
Paratul G. P. nu a formulat întâmpinare.
La termenul de judecată din data de 09.09.2015, prin serviciul registratură, reclamanta a depus la dosar cerere modificatoare în sensul că a lărgit cadrul procesual pasiv chemând in judecata pe adjudecatarul imobilului, societatea G. P. Company SRL, pentru plata debitelor înregistrate după luna august 2014, iar pe de alta parte reclamanta și-a micșorat pretențiile fata de paratul G. P., respectiv pentru debitul principal inițial în cuantum de 5655,83 lei aferent perioadei februarie 2013 – noiembrie 2014, la valoarea debitului în cuantum de 4842,62 lei aferent perioadei februarie 2013 – august 2014; pentru penalitățile de întârziere de 3621,59 lei aferent perioadei martie 2013 – noiembrie 2014 la valoarea de 2480,73 lei aferente perioadei martie 2013 – august 2014, pentru fondul de reparații de 630 lei, aferent perioadei martie 2013 – noiembrie 2014, la valoarea de 540 lei aferent perioadei martie 2013 – august 2014.
Întrucât apartamentul nr.26 deținut de pârât a fost adjudecat la licitația publică organizată de către executorul judecătoresc R. I. C., în dosarul de executare nr.552/2013, începând cu data de 22.08.2014 proprietarul de drept fiind Societatea G. P. Company SRL.
Prin urmare, reclamanta a solicitat ca plata tuturor cheltuielilor restante aferente perioadei septembrie 2014 – iunie 2015 să revină în sarcina noului proprietar G. P. Company SRL, după cum urmează:debit principal în sumă de 2904,03 lei aferent perioadei septembrie 2014 – iunie 2015, penalități de întârziere în cuantum de 4240,23 lei, aferent perioadei septembrie 2014 – iunie 2015, fond de reparații în cuantum de 120 lei aferent perioadei septembrie 2014 – iunie 2015, restul solicitărilor din cererea de chemare în judecată rămân neschimbate.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art.204 alin.2 pct.2 Cod procedură civilă.
Cererea a fost însoțită de act de adjudecare încheiat la 22.08.2014, liste de plată, adresa nr.987/30.06.2015, încheiere nr._/02.04.2015, registru penalizări.
La data de 04.10.2015, pârâta G. P. Company SRL, a depus întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a G. P. Company SRL. În cazul calității procesuale pasive, trebuie sa existe identitate între obiectul cererii de chemare în judecata si titularul obligației a cărei valorificare se cere pe cale contencioasa, condiție care nu este îndeplinită în cazul de față, întrucât nu a fost parte la încheierea, derularea si încetarea raportului obligațional între si, pe cale de consecința, nu poate fi răspunzătoare pentru niciun fapt petrecut anterior adjudecării licitației.
Mai mult de atât Asociația de proprietari nu si-a înregistrat creanța în carte funciara, prin urmare în momentul preluării imobilului, adjudecatarul nu era în cunoștința de cauza de obligațiile fostului proprietari, nefiindu-i opozabile.
În baza legii 114/1996 s-a instituit privilegiul imobiliar, în favoarea asociației prin care asociația de proprietari are prioritate când se pune în vânzare/executare apartamentul proprietarului restanțier. Asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor a altor spatii, proprietare a membrilor săi, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cote de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari daca acesta reprezintă o restanta de cel puțin 3 luni.
Privilegiul imobiliar, se va intabula în partea III-a a Cărții Funciare, la cererea scrisă a președintelui asociației de proprietari si va purta stampila asociației de proprietari.
Astfel la acțiunea oricărui alt creditor al proprietarului respectiv, prioritate la recuperarea sumelor obținute prin executare silita are asociația de proprietari indiferent de celorlalți creditori: banca, instituție de stat, etc.
Nefiind înregistrate în carte funciara, asociația de proprietari nu se poate proteja împotriva sustragerii unui proprietar la plata obligațiilor pe care le are față de asociația de proprietari.
F. de cele expuse, G. P. Company SRL a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 10 și 35 din Legea 145/1999.
La data de 3.11.2015, prin serviciul registratură, reclamanta a depus răspuns la întâmpinarea formulată de G. P. Company SRL, prin care a solicitat respingerea argumentelor invocate prin întâmpinare și admiterea cererii, astfel cum a fost formulată și precizată.
Astfel cum a menționat și în cererea precizatoare, în urma adjudecării imobilului nr.26 de către G. P. Company SRL la licitația publică organizată de executorul judecătoresc R. I. C., începând cu data de 22,07,2014 proprietarul este G. P. Company SRL.
Astfel că, devenind proprietar de drept, asociația a solicitat să revină în sarcina G. P. Company SRL, plata tuturor cheltuielilor restante aferente perioadei septembrie 2014 – iunie 2015, reprezentând momentul în care societatea devine proprietarul imobilului și nu a solicitat plata obligațiilor de întreținere anterior adjudecării licitației.
Conform dispozițiilor art.46 din legea nr.230/2007 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, se menționează în mod expres că toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor Asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile Asociației de P., inclusiv cele aferente fondurilor din Asociația de proprietari.
Conform dispozițiilor art.50 din legea nr.230/2007, Asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit, acțiunea fiind scutită de taxa de timbru.
Reclamanta a administrat in dovedirea cererii proba cu înscrisuri si proba cu interogatoriul pârâților.
Pârâta GOVKA P. COMPANY S.R.L. a administrat proba cu înscrisuri.
La termenul de judecata din 11.11.2015 instanța, în temeiul art. 248 alin. 4 Cod procedură civilă, a unit excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei G. P. S.R.L., invocată de către aceasta prin întâmpinare, cu fondul cauzei.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
In ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei G. P. S.R.L. instanța o va respinge ca neîntemeiata, având in vedere ca potrivit actului de adjudecare nr._ emis la data de 22.08.2014 de B. R. I. C. in dosarul de executare nr. 522/2013 apartamentul nr.26 deținut de pârâtul G. P. a fost adjudecat la licitație publică, in consecință începând cu data de 22.08.2014 calitatea de proprietar o detine parata G. P. Company SRL.
Prin urmare, de la data dobândirii proprietății aceasta parata are obligația de a achita cotele de întreținere aferente apartamentului nr. 26 in conformitate cu prevederile art. 46 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și art. 32 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, aprobate prin HG nr. 1588/2007, potrivit cărora toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție care le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor aprobate prin hotărârea adunării generale a proprietarilor.
Reclamanta nu a solicita ca aceasta parata sa fie obligata si la plata sumelor reprezentând cote de întreținere anterioare datei la care a fost adjudecat imobilul pentru a fi incidente apărările paratei referitoare la inopozabilitatea creanței, obligația de plata a cotelor de întreținere revenind adjudecatarului in calitate de proprietar, iar nu ca o sarcina (obligație in rem) a imobilului. Eventualele diferențe rezultate din consumurile de utilități înregistrate de fostul proprietar pe perioada ulterioara adjudecării pot face obiectul unei acțiuni in pretenții împotriva acestuia, însă nu exonerează proprietarul de plata cotelor de întreținere începând cu data de la care a dobândit aceasta calitate.
Pe fondul cererii, instanța retine ca, potrivit listelor de întreținere cuprinzând contribuția la cotele de întreținere afișate lunar de Asociația de Proprietari a blocului in care se evidențiază modul de repartizare a cheltuielilor pe număr de persoane si pe cota indiviza de proprietate, raportat la prevederile art. 46 din Legea nr.230/2007, rezulta ca pârâtul G. P. datorează reclamantei următoarele sume: 4842,62 lei reprezentând cote de întreținere aferente perioadei februarie 2013 – august 2014, perioada in care a avut calitatea de proprietar al apartamentului nr. 26 si 1796,09 lei reprezentând penalități de întârziere calculate la cotele de contribuție aferente aceleiași perioade.
Sub aspectul cuantumului penalităților de întârziere, instanța, verificând centralizatorul depus de reclamanta la fila 5 din dosar, constata ca pentru lunile martie 2014-august 2014 aceasta a calculat penalitățile cu nerespectarea dispozițiilor art. 49 din Legea nr. 230/2007, in sensul ca valoarea penalităților a depășit valoarea cotelor lunare asupra cărora au fost calculate, astfel ca instanța le-a redus la acest cuantum (martie 2014-337,1 lei, aprilie 2014-181 lei, mai 2014-173,57 lei, iunie 2014-167,49 lei, iulie 2014-157,53 lei, august 2014-138,49 lei) la care a adăugat penalitățile calculate pentru perioada februarie 2013-februarie 2014 (641 lei), rezultând un total de 1796,09 lei.
De asemenea, instanta retine ca pârâtul G. P. datorează si suma de 540 lei reprezentând fond de reparații datorat pana la data adjudecării imobilului de catre parata persoana juridica, conform hotărârii adunării generale din 19.04.2012 (30 de lei lunar pentru apartamentele cu 2 camere cum este si . acest sens instanța reținând aplicabilitatea prevederilor art. 45 alin. 3 din Legea nr. 230/2007 potrivit carora “proprietarii, membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe și un fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv va pregăti și va prezenta adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociației de proprietari. Plățile pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune se vor face din fondul de reparații. Proprietarii membri ai asociației de proprietari pot aproba și alte fonduri cu caracter special”.
În ce privește dispozițiile legale aplicabile, instanța reține că potrivit art.50 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
Sub acest aspect instanța retine ca pârâtul nu a contestat modul de calcul al cotelor de întreținere in condițiile art. 12 lit. d din HG nr. 1588/2007.
Totodată, sunt aplicabile prevederile art. 49 alin. 1 și 2 din Legea nr. 230/2007 și art. 25 alin. 1 din HG nr. 1588/2007, potrivit cărora asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat, penalitățile fiind datorate în baza hotărârii adunării generale a asociației de proprietari din data de 19.04.2012, filele 35-49 din dosar.
In considerarea acelorași dispoziții legale citate anterior, instanța va obliga pârâta G. P. Company SRL să plătească reclamantei următoarele sume: 2904,03 lei reprezentând cote de întreținere aferente perioadei septembrie 2014 – iunie 2015 și 120 de lei reprezentând fond de reparații, datorat de aceasta parata pe aceeași perioada, in calitate de proprietar conform hotărârii adunării generale din 19.04.2012, potrivit prevederilor art. 45 alin. 3 din Legea nr. 230/2007.
Referitor la penalizările in suma de 4240,23 lei, aferente perioadei septembrie 2014 – iunie 2015 instanța va respinge aceste pretenții ca neîntemeiate întrucât acestea au fost percepute pentru neplata de către paratul G. P. a cotelor de întreținere anterioare lunii septembrie 2014, pârâta persoana juridica având calitatea de proprietar începând cu 22.08.2014, ca atare aceasta pârâta nu le datorează. Mai mult, aceasta suma a fost solicitata de reclamanta prin cererea modificatoare, iar din înscrisurile depuse la dosar nu rezulta o modalitate clara de calcul a acestora, din fisele de la filele 128-130 din dosar rezultând ca reclamanta a aplicat penalități la întregul debit, cu consecința calculării unor penalități care depășesc cuantumul cotei lunare de întreținere care le-a generat, fiind încălcate dispozițiile art. 49 alin. 1 și 2 din Legea nr. 230/2007.
Pentru aceste motive, instanța va admite in parte cererea si va obliga pârâtul G. P. să plătească reclamantei următoarele sume: 4842,62 lei reprezentând cote de întreținere aferente perioadei februarie 2013 – august 2014, 1796,09 lei reprezentând penalități de întârziere calculate la cotele de contribuție aferente aceleiași perioade și 540 de lei reprezentând fond de reparații.
Totodată, va obliga pârâta G. P. Company SRL să plătească reclamantei următoarele sume: 2904,03 lei reprezentând cote de întreținere aferente perioadei septembrie 2014 – iunie 2015 și 120 de lei reprezentând fond de reparații si va respinge capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei G. P. Company SRL la plata penalităților de întârziere în sumă de 4240,23 lei, ca neîntemeiat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei G. P. Company SRL ca neîntemeiată.
Admite în parte cererea formulată de reclamanta ASOCIAȚIA DE P. ., D1, D2, G, H, I, E1, E2, K, L - DRUMUL TABEREI NR. 2, cu sediul ales în București, ., etaj 4, la . în contradictoriu cu pârâții G. P., domiciliat în București, ..11, ., sector 6 si G. P. COMPANY SRL, cu sediul in București, ., mansarda, cod poștal_, sector 2, înmatriculata la Registrul Comerțului sub nr. J_, cod de înregistrare fiscala RO_.
Obligă pârâtul G. P. să plătească reclamantei următoarele sume: 4842,62 lei reprezentând cote de întreținere aferente perioadei februarie 2013 – august 2014, 1796,09 lei reprezentând penalități de întârziere calculate la cotele de contribuție aferente aceleiași perioade și 540 de lei reprezentând fond de reparații.
Obligă pârâta G. P. Company SRL să plătească reclamantei următoarele sume: 2904,03 lei reprezentând cote de întreținere aferente perioadei septembrie 2014 – iunie 2015 și 120 de lei reprezentând fond de reparații.
Respinge capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei G. P. Company SRL la plata penalităților de întârziere în sumă de 4240,23 lei, ca neîntemeiat.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, cerere care se depune la Judecătoria sectorului 6 București.
Pronunțată în ședință publică, azi, 11.11.2015.
P. GREFIER
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 9152/2015. Judecătoria... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 9199/2015. Judecătoria... → |
|---|
