Radiere ipoteca. Sentința nr. 441/2016. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 441/2016 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 21-01-2016 în dosarul nr. 441/2016
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 6 BUCURESTI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR.441
Ședința din publică din data de 21.01.2016
Instanța constituită din
P. C. A. E.
GREFIER A. V.
Pe rol pronunțarea în cauza civilă având ca obiect radiere ipotecă, privind pe reclamantul C. M., pe pârâții C. P. (GULF) LTD prin mandatar . C. SRL și . prin administrator judiciar KMPG RESTRUCTURING SPRL și intervenientul-chemat în garanție M. V..
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din 14.01.2016, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, când instanța, pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru azi, 21.10.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 25.04.2014, în dosarul cu nr._, reclamantul C. M., a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună radierea tuturor ipotecilor de rang superior și interdicțiilor constituite în favoarea C. E. Bank (România) SA, asupra apartamentului nr.166 din București, Bulevardul Timișoara nr. 103 E, corp A, scara 2, etaj 8, sector 6, intabulat în Cartea Funciară nr._ a municipiului București și la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară a municipiului București, sector 6, cu numărul 9138/1/166, apartament achiziționat de reclamant conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3354/29.11.2010 de BNP A. M. de la vânzătorul ..
Reclamantul a arătat că intrat în posesia apartamentului la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3354/29.11.2010 de BNP A. M., de la vânzătorul ., respectiv la data de 29.11.2010.
Conform prevederilor contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3354/29.22.2010 de BNP A. M., ., se obliga să vireze întregul preț al vânzării către C. E. Bank (România) SA - sucursala Voluntari, urmând ca instituția C. E. Bank (România) SA - sucursala Voluntari să emită o adresă de radiere a tuturor sarcinilor existente asupra apartamentului, iar ulterior, se va elibera de către OCPI sector 6 București extrasul de informare care să ateste faptul că ipotecile și interdicțiile înscrise în favoarea C. E. Bank (România) SA - sucursala Voluntari au fost radiate.
Cu privire la achitarea contravalorii acestui bun imobil dobândit cu bună credință de către reclamant, cu respectarea atât a legilor în vigoare cât și a prevederilor contractuale, reclamantul a enumerat contractele încheiate cu vânzătorul și succesiunea lor în timp:
1. antecontract de vânzare-cumpărare nr.2479/29.09.2010, când a achitat suma de 230.299,20 lei echivalentul a 54.000 EURO;
2. Contract de vânzare cumpărare nr. 3354/29.11.2010, când a achitat suma de 4.313,70 lei echivalentul a 1.000 euro.
Reclamantul a arătat că, prevederile Acordului de înstrăinare afectat de condiție rezolutorie multiplă cu nr.713/26.11.2010 emis de instituția C. E. Bank (România) SA, au intervenit cum se poate observa la data de 26.11.2010, dată la care, diferența de preț pe care urma să o achite pentru cumpărarea apartamentului era de 1.000 EURO, deoarece la data de 29.09.2010, reclamantul a achitat aproape integral prețul vânzării în sumă de 54.000 EURO, anterior Acordului de înstrăinare, conform contractelor încheiate în formă autentică de BNP A. M. către vânzătorul ..
Din situația prezentată mai sus, C. E. Bank (România) SA, când a eliberat acordul de înstrăinare afectat de condiție rezolutorie multiplă nr.713/26.11.2010, era sau ar fi trebuit să fie în deplină cunoștință de plățile efectuate de reclamant către . care, până la data eliberării acordului de înstrăinare încasase deja de două luni suma de 54.000 euro, diferența de 1.000 euro fiind achitată la notariat la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr.3354/29.11.2010.
La momentul efectuării plăților, anterior emiterii Acordului de înstrăinare afectat de condiție rezolutorie multiplă nr.713/26.11.2010 emis de instituția bancară, reclamantul a fost în imposibilitate de a afla dacă banii achitați au fost depuși de . în contul C. E. Bank (România) cerința băncii ca banii să fie depuși într-un cont anume intervenind ulterior efectuării plății de către reclamant.
După semnarea contractului de vânzare-cumpărare, reclamantului i-a fost adus la cunoștință Acordul de înstrăinare al băncii.
Acordul de înstrăinare nr.713/15.12.2010 a fost emis de C. E. Bank (România) SA și adresat ., astfel că obligațiile menționate în acest „Acord” privesc doar pe . și nu pe reclamant.
C. E. Bank (România) SA a tratat cu multă superficialitate aceste tranzacții, deoarece reclamantul nu a fost informat prin nicio adresă că suma reprezentând prețul vânzării trebuie depusă la bancă într-un cont anume, Acordul de înstrăinare fiind transmis către ., reclamantul a considerat că trebuia transmis și către acesta, cumpărătorul, o adresă.
Este inadmisibil ca la valoarea creditată banca să nu fi avut un reprezentant la notariat care să fi controlat și să fi supervizat toate aceste tranzacții, în mod sigur nu ajungea în această situație.
Reclamantul nu putea fi interesat în achiziționarea unui bun imobil ipotecat, știind și având reprezentarea că ipoteca urma să fie radiată.
În această situație, C. E. Bank (România) SA, nu are nici un motiv pentru a refuza radierea tuturor ipotecilor de rang superior și a interdicțiilor asupra apartamentului nr.166.
Această situație nu se poate remedia decât prin intervenția instanței.
În privința achitării contravalorii apartamentului nr.166, de către reclamant, acesta a considerat că și-a îndeplinit obligațiile de plată anterior eliberării Acordului de înstrăinare afectat de condiție rezolutorie multiplă nr.713/26.11.2010, emis de instituția bancară, fiind un cumpărător de bună credință.
Cu privire la Acordul de înstrăinare afectat de condiție rezolutorie nr.713/26.11.2010, reclamantul a arătat că, în conținutul acestuia, se face vorbire de contractul de rezervare nr.1/05.11.2010 cu privire la achiziționarea apartamentului nr.166. Reclamantul a ținut să menționeze că nu a luat la cunoștință și nu a semnat un astfel de contract. Nu avea logică să rezerve în luna noiembrie apartamentul pe care îl achitase aproape integral în luna septembrie.
Acest acord conține o neconcordanță cu privire la contul în care ar fi trebuit să vireze suma de bani reprezentând prețul vânzării. Așa cum rezultă din adresa cu numărul 3611/16.08.2011 emisă de C. E. Bank (România) SA, plata prețului vânzării va fi considerată validă numai în condițiile în care va fi făcută în contul R006FNNB_0055 deschis la C. E. Bank (România) SA. Acest cont este diferit de contul menționat în Acordul nr.25/20.01.2011, care indica contul nr. R061FNNB_R001 deschis la C. E. Bank (România) SA-sucursala Voluntari. Având în vedere aceste neconcordanțe ale C. E. Bank (România) SA, reclamantul a considerat că a făcut o plată validă.
În toată această perioadă de la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și până la deschiderea procedurii insolvenței, reclamantul nu a stat degeaba și a făcut demersuri pentru ca . să vireze banii către bancă.
La data de 24.08.2011, reclamantul a fost la bancă și a trimis acesteia o scrisoare recomandată prin care le-a adus la cunoștință că apartamentul a fost achitat vânzătorului ., și că acesta s-a obligat conform contractului de vânzare-cumpărare să vireze banii către C. E. Bank (acestei scrisori i-a anexat contractul de vânzare-cumpărare și chitanțele de plată, făcând astfel dovada achitării apartamentului). Reclamantul a considerat că banca trebuie să se întoarcă împotriva . pentru că proprietarii și-au achitat toate obligațiile financiare.
La data de 29._, reclamantul a depus personal la secretariatul . o adresă (nr. de înregistrare 1166/20.09.2011) prin care a solicitat virarea prețului apartamentului către bancă.
La data de 24.01.2012, reclamantul a încheiat cu . un Acord la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3354/29.11.2010 prin care această societate se obliga ca până la data de 31.03.2012 să vireze suma de 55.000 EURO către C. E. Bank (România) SA-sucursala Voluntari.
La data de 24.02.2012, la cererea debitorului, s-a deschis procedura generală a insolvenței împotriva debitorului ., ocazie cu care reclamantul a fost notificat de către Administratorul judiciar-KPMG la data de 07.03.2012.
La data de 16.03.2012, reclamantul a trimis o altă scrisoare recomandată către bancă prin care a solicitat ridicarea ipotecii cu rugămintea de a se întoarce împotriva debitorului ei, ..
La data de 02.04.2012, reclamantul a înregistrat cererea de înscriere la masa credală a debitorului . cu suma de 234.612,90 lei echivalentul a 55.000 EURO. Reclamantul a arătat că, în situația în care ipoteca asupra apartamentului său va fi ridicată, va renunța la creanța pe care o are împotriva debitorului .
La data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, în baza contractului de ipotecă nr.955/22.07.2008, erau intabulate în favoarea C. E. Bank (România) SA pentru suma de 25.000,000 EURO + dobânzi, comisioane, speze, cheltuieli etc. și notându-se promisiunea de ipotecare a construcțiilor de tip 2S+D+P+10 E (duplex corp A), de tip 2S+D+P+10 E (duplex corp C) și de tip 2S cu destinația parcare (corp D), Contractului de ipotecă nr.486/2008, construcțiilor nefinalizate de tip 2S+D+P+10 E (duplex corp C) și Contractului de Ipotecă nr.914/01.09.2009.
Ipotecile și celelalte interdicții în favoarea C. E. Bank (România) SA privesc întregul complex edificat de ., astfel că și după radierea ipotecii asupra apartamentului nr.166, apartament achiziționat de reclamant, C. E. Bank (România) SA își va recupera creanța pentru că banii achitați de reclamant au fost folosiți de către . la edificarea construcțiilor nevândute și care sunt constituite ca și garanție pentru achitarea creditului.
Reclamantul și soția sa sunt cumpărători de bună credință, nu au înșelat și nu au păcălit niciodată pe nimeni, pentru aceștia fiind suficient faptul că era specificat în contractul de vânzare-cumpărare că vânzătorul are obligația de a duce banii la bancă.
De asemenea, reclamantul a menționat că banii provin din vânzarea apartamentului acestuia, decizia de a vinde acest apartament a luat-o în anul 2010 deoarece, în anul 2008 a adoptat un copil și a considerat că spațiul în care locuia era mult prea mic pentru trei persoane. A vândut apartamentul în care locuia pentru a cumpăra unul mai mare, deci banii cash provin din vânzarea apartamentului. Reclamantul a vrut să-i ofere copilului său mai mult spațiu și o viață mai bună decât cea avută până atunci.
În anul 2010, după vânzarea apartamentului, reclamantul a fost la un târg imobiliar, unde era și . cu oferta de apartamente, deci nu cunoștea această firmă până la acea dată și nu avea niciun interes să cumpere un imobil ipotecat.
În toată această perioadă 2010-2013, copilul reclamantului a suferit trei intervenții chirurgicale la ochi. Acest copil pe care l-a adoptat a fost dorit cu tot sufletul de reclamant și soția acestuia și, în loc să se dedice în totalitate creșterii și nevoilor lui, au fost umiliți, plimbați și trimiși dintr-o parte în alta (Banca-.- Avocați-Administratorul judiciar-KPMG), pe banii și timpul acestora.
Copilul reclamantului și-a găsit o familie nefericită, plină de grijile zilei de mâine, când posibil din reaua credință a unora să se întoarcă în centrul de plasament împreună cu aceasta.Reclamantul a menționat că au vârsta de 52, respectiv 46, soția, și practic nu mai au timpul și nici puterea fizică de a o lua de la capăt.
De asemenea, reclamantul a solicitat ca instanța, dat fiind buna credință demonstrată prin achitarea integrală și în avans a prețului negociat, să admită cererea și să dispună radierea tuturor ipotecilor de rang superior și interdicțiilor constituite în favoarea C. E. Bank (România) SA, asupra apartamentului nr. 166 din București, Bulevardul Timișoara nr. 103 E, corp A, scara 2, etaj 8, sector 6, intabulat în Cartea Funciară nr._ a municipiului București și la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară a municipiului București, sector 6, cu nr.9138/1/166.
În drept, reclamantul a invocat prevederile art.970 vechiul Cod civil, art. 149 din Legea nr.85/2006 privind procedura insolvenței, art.1357 Noul Cod Civil.
În dovedirea cererii, reclamantul a depus la dosar, în copie, antecontractul de vânzare-cumpărare nr.2479/29.09.2010 autentificat de BNP A. M., contractul de Vânzare Cumpărare nr. 3354/29.11.2010 autentificat de BNP A. M., chitanțele nr._/17.09.2010, nr._/21.09.2010, nr._/29.09.2010, nr._/30._ și nr._/12.11.2010, acordul de înstrăinare afectat de condiție rezolutorie multipla nr. A 713/26.11.2010, adresa nr.3611/16.08.2011 emisă de C. E. Bank (România) SA, Sucursala Voluntari, extras de Carte Funciară pentru Informare cu privire la imobilul situat în București, ., corp A, scara 2, etaj 8, apartament 166, sector 6, acord, anexă la contractul de vânzare-cumpărare nr.3354/29.11.2010, din data de 29.10.2010 autentificat sub nr.129 de BNP A. M., adresa nr. 1166/20.09.2011 adresată către ., înștiințări, confirmări de primire, sentința civilă nr.149 pronunțată la data de 24.01.2008 de Tribunalul Secția a IV-a Civilă și acte medicale.
Prin încheierea din data de 09.05.2014 pronunțată de Tribunalul București în dosarul nr._ instanța a dispus disjungerea cererii formulată de reclamant, formând dosarul de față nr._ .
La data de 14.10.2014, prin compartimentul registratură, reclamantul a depus la dosar o cerere precizatoare, prin care a reiterat motivele din cererea introductivă și a subliniat că a acționat și acesta, cu bună credință, respectând legea și condițiile contractuale în raportul juridic cu ..
Reaua credință în această situație aparține în totalitate ., lui M. V. și C. E. Bank (România) SA, în sensul neverificării, neurmăririi și necontrolării, de către C. E. Bank (România) SA a situației faptice a numărului de apartamente vândute, proporțional cu sumele rambursate aferente, favorizându-i astfel ocazia . și lui M. V. să jongleze cu sumele de bani încasate în urma vânzării imobilelor.
Dacă C. E. Bank (România) SA „nu a observat” circulația banilor pe care C. E. Bank (România) SA însăși i-a creditat, dacă C. E. Bank (România) SA nu a monitorizat circulația banilor pe care ea însăși i-a tranzacționat, prin OP-urile plătitorilor, ar fi putut să se sesizeze, dacă nu la primele 10 apartamente vândute cu bani plătiți prin C. E. Bank (România) SA, măcar la următoarele zeci de apartamente, pe parcursul a aproape 2 ani că . și M. V. se folosesc de toți banii primiți în contul deschis la aceeași bancă, fără a-și plăti datoriile.
Reclamantul a solicitat ca, în situația în care instanța nu va primi concluziile expuse mai sus, să dispună obligarea . să încheie cu C. P. (Gulf) LTD, prin mandatar . C. SRL, un contract de Fideiusiune în temeiul art. 2280 și următoarele din Noul Cod civil.
Reclamantul a solicitat ca, în acest contract de fideiusiune, . să aibă calitatea de „fideiusor”, care să garanteze executarea obligației acestuia.
Totodată, reclamantul a menționat că are certitudinea că . are, în acest moment, destule garanții la creditele obținute de la C. E. Bank (România) SA, actualmente C. P. (Gulf) LTD, prin mandatar . C. SRL, încât să poată acoperi și creanța sa, depunând în acest sens înscrisuri doveditoare, copii de la dosarul de insolvență nr._, mai exact: Anexa I a) Garanții . la creditele obținute de la C. E. Bank; Anexa I b) Alte garanții constituite pentru garantarea creditelor acordate de C. E. Bank; extras de Carte Funciara pentru Informare C. Partea a III-a - înscrieri privitoare la sarcini: ipoteci in favoarea C. E. Bank România SA; Anexa I la adresa din 13 martie 2012 privind Lista de active .; Anexa 13 - lista bunurilor aduse în garanție - Active aduse în garanție la C. E. Bank.
La data perfectării contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3551/15.12.2010 de BNP A. M., în baza contractului de ipotecă nr.955/22.07.2008, erau intabulate în favoarea C. E. Bank (România) SA actualmente C. P. (Gulf) LTD, prin mandatar . C. SRL, pentru suma de 25.000.000 euro + dobânzi, comisioane, speze, cheltuieli etc. și notându-se promisiunea de ipotecare a construcțiilor de tip 2S+D+P+10 E (duplex corp A), de tip 2S+D+P+10 E (duplex corp B) și de tip 2S cu destinația parcare (corp D), Contractului de ipotecă nr.486/2008 construcțiilor nefinalizate de tip 2S+D+P+10 E (duplex corp C) și Contractului de Ipotecă nr.914/01,09.2009.
Ipotecile și celelalte interdicții în favoarea C. P. (Gulf) LTD, prin mandatar . C. SRL, privesc întregul complex edificat de ., astfel că și după radierea ipotecii asupra apartamentului nr.166, apartament achiziționat de reclamant, C. P. (Gulf) LTD, prin mandatar . C. SRL, își va recupera creanța pentru că banii achitați de reclamant au fost folosiți de către ., la edificarea construcțiilor nevândute și care sunt constituite ca și garanție pentru achitarea creditului.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 970 si art. 1899 alin.2 Cod civil, art.1357 alin.1 și art. 2280 și următoarele Noul cod civil coroborate cu art. 149 din Legea nr.85/2006 privind procedura insolvenței.
Cererea precizatoare a fost însoțită de copii de pe Anexa 1 a) Garanții . la creditele obținute de la C. E. Bank, Anexa 1b) alte garanții constituite pentru garantarea creditelor acordate de C. E. Bank, extras de Carte Funciară pentru Informare C. Partea a III-a - înscrieri privitoare la sarcini: ipoteci în favoarea C. E. Bank România SA, Anexa 1 la adresa din 13 martie 2012 privind Lista de active . și Anexa 13 - Lista bunurilor aduse în garanție - Active aduse în garanție la C. E. Bank.
La data de 17.10.2014 intervenienta C. P. (Gulf) LTD a depus la dosar cerere de intervenție principală .
Pe cale de excepție, a solicitat anularea cererii introductive de instanță, ca netimbrată iar, în cazul în care instanța va considera ca cererea introductivă de instanță a fost timbrată corespunzător, a invocat excepția necompetenței materiale a prezentei instanțe.
Pe fondul cauzei, intervenienta a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată în fapt și în drept.
Deși cadrul procesual a fost stabilit între reclamantul C. M. și pârâta . (conform mențiunilor publicate pe portalul instanțelor de judecată), intervenienta a solicitat instanței să ia act de faptul că în această cauză, intervenienta a pretins pentru sine dreptul dedus judecății, și anume dreptul de ipotecă asupra imobilului pentru care a fost formulată cererea de radiere, drept în considerarea existenței căruia pârâta a justificat pe deplin interesul intervenției în proces.
Reclamantul a solicitat radierea dreptului de ipotecă constituit valabil și intabulat în favoarea C. E. Bank (România) SA, al cărui subrogat în drepturi este intervenienta, conform celor învederate deja instanței în cadrul dosarului de insolvență deschis împotriva debitorului . și conform mențiunilor existente în acest sens în Cartea Funciară (astfel cum rezultă din extrasul CF anexat prezentei).
Cu privire la interesul intervenientei în formularea prezentei cereri de intervenție în prezenta cauză, aceasta a arătat următoarele:
În considerarea existenței în patrimoniul intervenienta a dreptului de ipotecă asupra apartamentului sus-amintit, intervenienta a justificat indubitabil interesul legitim, personal și direct, născut și actual de a interveni în cauza de față, al cărei obiect îl reprezintă cererea de radiere a sarcinilor constituite în favoarea societății pârâtei.
În mod evident, nu poate fi contestată legitimitatea interesului intervenientei de a-și conserva și valorifica dreptul de ipotecă instituit în mod valabil asupra apartamentului.
În susținerea admisibilității cererii de intervenție în interes propriu în cauza de față, intervenienta a învederat în completare și faptul că, în cazul în care intervenientul solicită doar respingerea acțiunii reclamantului, jurisprudența a statuat după cum urmează: „D. fiind caracterul de act de conservare al cererii de intervenție, ea se poate rezuma, ca și pretenție, la solicitarea de a se respinge acțiunea reclamantului (petentului în speță), nefiind o condiție indispensabilă formularea unor pretenții proprii fată de părțile deja existente în dosar”. (Decizia nr. 194/H/2009, Tribunalul Bistrița Năsăud, a se vedea http://legeaz.net/spete-civil-2/cerere-de-interventie-in-interes-194-2009).
În considerarea aspectelor învederate anterior, intervenienta a solicitat ca instanța să constate îndeplinirea condițiilor instituite de dispozițiile art.61 codul de procedură civilă și, pe cale de consecință, să dispună admiterea în principiu a prezentei cereri de intervenție și introducerea în cauză a C. P. (Gulf) LTD, prin mandatar . C. SRL - în calitate de titular actual al dreptului de ipotecă asupra căruia se solicită radierea.
În drept, intervenienta a invocat dispozițiile art.38, art.39 alin.2, art.61 și art.78 alin.2 Cod procedură civilă.
În cazul admiterii în principiu a cererii de intervenție, cu consecința dobândirii de către intervenientă a calității de parte în cauza de față, a solicitat anularea cererii ca netimbrată iar, în cazul în care instanța va considera că cererea introductivă de instanță a fost timbrată corespunzător, invocă excepția necompetenței materiale a instanțe.
Pe fondul cauzei, intervenienta a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată în fapt și în drept.
În fapt, între părțile originare ale prezentului dosar de instanță, a intervenit un contract de vânzare - cumpărare asupra Apartamentului, cu mult anterior datei deschiderii procedurii insolvenței împotriva vânzătorului.
La momentul transferului dreptului de proprietate asupra Apartamentului, acesta era grevat de o . sarcini imobiliare, înscrise în Cartea Funciară în favoarea
C. E. Bank (România) SA, al cărei subrogat în drepturi este intervenienta, conform înscrisurilor depuse la dosarul de insolvență și conform încheierii și extrasului de Carte Funciară atașate prezentei cereri.
Beneficiarul sarcinilor imobiliare, C. E. Bank (România) SA, și-a exprimat acordul condiționat cu privire la vânzarea apartamentului grevat de sarcini - aspect ce rezultă inclusiv din contractul de vânzare - cumpărare. Conform celor statuate în acordul de înstrăinare eliberat de creditorul ipotecar C. E. Bank (România) SA sub nr.713/26.11.2010.
Așa cum reclamantul a recunoscut expres prin cererea introductiva de instanță, prețul apartamentului nu a fost achitat în contul indicat prin acordul de înstrăinare și din prețul respectiv nu au fost rambursate sume către pârâtă ( a se vedea pg. 4, alin. 1 și urm. din cererea introductivă a reclamantului).
Așadar, C. E. Bank (România) SA (în drepturile căreia s-a subrogat pârâta), a menționat că va emite adresa de radiere a sarcinilor asupra apartamentului numai după rambursarea sumei de 52.000 euro din creditul acordat vânzătorului, deși Cumpărătorul a luat la cunoștință despre condițiile acordului de înstrăinare și radiere a sarcinilor (cel mai târziu la data semnării contractului de vânzare - cumpărare), deși prețul nu a fost plătit în contul indicat de pârâtă, iar creditul nu a fost rambursat, reclamantul a solicitat instanței să dispună radierea sarcinilor, în pofida neîndeplinirii condițiilor sus-menționate.
Intervenienta a solicitat a se reține că, în esență, reclamantul a solicitat radierea sarcinilor înscrise în favoarea acesteia, deși a recunoscut faptul că nu s-a stins creanța acesteia, garantată cu ipoteca respectivă. Singurele „acuze” aduse Băncii, prin cererea introductivă, sunt de ordin subiectiv și privesc o eventuală lipsă a „instructajului” acordat de Bancă promitentului-cumpărător la data semnării contractului de vânzare-cumpărare - contract în care banca și pârâta nu a fost parte.
Or, este contrar oricăror principii de drept, ca lipsa unei minime diligențe a reclamantului, la momentul semnării contractului de vânzare - cumpărare, să poată conduce la sancționarea acesteia, terț față de contractul respectiv, cu atât mai mult cu cât pârâta a depus toate diligențele în conservarea drepturilor proprii constituite asupra apartamentului.
Intervenienta a invocat excepția netimbrajului.
În măsura în care instanța va aprecia că timbrajul a fost satisfăcut în mod corespunzător, intervenienta a invocat excepția necompetenței materiale a prezentei instanțe, având în vedere, atribuțiile limitate ale judecătorului sindic și împrejurarea că, în opinia acesteia, competența materială aparține într-o asemenea speță judecătoriei, în temeiul art. 94 alin. 1 lit. h Cod procedură civilă.
Pe fondul cauzei, intervenienta a solicitat instanței să dispună respingerea cererii, ca neîntemeiată în fapt și în drept.
Ca aspect esențial, intervenienta a solicitat a se reține că s-a solicitat radierea sarcinilor înscrise în Cartea Funciară a Apartamentului, deși nu s-a solicitat (și nici nu se poate solicita) desființarea/lipsirea de efecte a titlurilor în baza cărora au fost înscrise sarcinile în Cartea Funciară.
Ca regulă generală, radierea sarcinii din Cartea Funciară poate fi solicitată doar în baza art. 885 Cod civil coroborat cu art. 36 alin. 13 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, care stipulează următoarele:
Art.885 Cod Civil: „(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenței juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică. (...)”.
Art. 36 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare: „Dreptul de ipoteca se radiază în condițiile art. 885 alin.2 din Codul civil, cu excepția ipotecilor constituite în favoarea autorităților administrației publice centrale și locale (…)”.
Intervenienta a solicitat ca instanța să constate că niciunul dintre aceste texte de lege nu este aplicabil cauzei, în consecință neexistând temei de drept pentru a se dispune radierea din Cartea Funciară a sarcinilor înscrise inițial în favoarea Băncii și actualmente în favoarea acesteia.
Intervenienta nu este de acord, evident, cu renunțarea la sarcinile instituite în favoarea sa, atâta vreme cât raportul obligațional în baza căreia au fost înscrise aceste sarcini nu a încetat. Emiterea consimțământului pentru radiere din partea intervenientei ar echivala cu o liberalitate a acesteia, act pe care intervenienta nu este dispusă să o efectueze. Mai mult chiar, efectuarea unei asemenea liberalități este interzisă instituțiilor financiar - bancare, prin mecanismele de supraveghere prudențială a băncilor.
Cu referire la o potențială hotărâre de instanță care să dispună radierea sarcinilor, intervenienta a considerat că aceasta ar putea interveni doar în cazul în care, dreptul înscris în cartea funciară ar înceta să existe, din varii motive. Or, în cazul de față, dreptul de ipotecă înscris inițial în favoarea Băncii și transmis intervenientei există, nu este contestat și nici nu poate fi contestat de către terțe părți.
Ca atare, dreptul de ipotecă existând valabil până la data rambursării parțiale a împrumutului acordat către ., indiferent de voința și considerentele invocate de către reclamantul din prezenta cauză - orice cerere de radiere a acestuia din Cartea Funciară a imobilului, urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.
Simplul argument de fapt adus de reclamant („obligațiile menționate în acest „Acord” privesc doar pe . și nu pe mine, subsemnatul” a se vedea pg. 3 alin. 1 din cererea introductivă) - este vădit nesustenabil, în fapt și în drept, într-adevăr, obligația de rambursare a creditului privește pe vânzătoarea ., însă obligația acestuia de rambursare era cunoscută de către reclamant la momentul la care a fost de acord cu semnarea contractului de vânzare - cumpărare.
Mai mult chiar, inclusiv la data semnării Antecontractului de vânzare - cumpărare, autentificat sub nr. 2479/29.09.2010 de către notar public A. M., reclamantul cunoștea existența sarcinilor în favoarea băncii. Antecontractul menționează: „eu, promitenta vânzătoare (...) declar că imobilul este ipotecat în favoarea C. E. Bank și că voi proceda la radierea ipotecii și a interdicțiilor aferente (...) în baza unei adrese de radiere emisă de instituția finanțatoare”.
Este profund imoral și împotriva oricăror principii de drept material, ca lipsa de diligență a reclamantului, la momentul la care a contractat cu vânzătoarea, să conducă la o sancționare a intervenientei, care și-a conservat drepturile dobândite împotriva vânzătoarei prin înscrierea acestora în registrele de publicitate imobiliară.
Intervenienta a solicitat a se reține, pe de altă parte, că cererea introductivă de instanță nu a fost și nici nu poate fi motivată în drept, astfel încât instanța să aibă temei legal în a dispune o eventuală radiere a sarcinilor înscrise în favoarea intervenientei
Temeiurile de drept material invocate: art.9.70-Cod civil de la 1864 („Convențiile trebuie executate cu bună-credință”) și art. 1357 Noul Cod civil („Condițiile răspunderii pentru fapta proprie”) nu pot fi incidente în speța de față. "
Având în vedere cele de mai sus, intervenienta a solicitat respingerea acțiunii formulate împotriva acesteia, ca fiind neîntemeiată în fapt și în drept.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 205 și urm. Cod procedură civilă, ale art. 885 Cod civil, art. 36 alin. 13 din Legea nr. 7/1996, precum și pe toate celelalte prevederi legale citate în cuprinsul prezentei.
Cererea de intervenție a fost însoțită de copii de pe încheierea nr._ din data de 30.04.2014, dată în dosar_/30.04.2014 de către OCPI Sector 6 București și extras de carte funciară aferent, precum și împuternicire avocațială, în original.
La termenul de judecată din data de 28.11.2014, intervenientul M. V. a depus la dosar cerere de intervenție accesorie în interesul reclamantului, însoțită de un set de înscrisuri, în copie (filele 72-90).
La același termen de judecată, intervenienta C. P. (Gulf) LTD a depus la dosar note de ședință (filele 91-93).
La data de 11.03.2015, prin compartimentul registratură, intervenienta C. P. (Gulf) LTD a depus la dosar, în copie, un set de înscrisuri (filele 96-130).
La termenul de judecată din data de 20.03.2015, reclamantul a depus la dosar cerere de chemare în garanție în acțiunea ce face obiectul dosarului nr._, cu termen de judecată la data de 20.03.2015 al acestei instanțe, în care are calitatea de reclamant, pentru ca, în cazul în care va cădea în pretenții, M. V. din dosarul mai sus menționat să fie obligat să îl despăgubească cu suma de 55.00 euro, reprezentând prețul plătit de acesta pentru apartamentul nr.166, conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.3354/29.11.2010 și să-i plătească cheltuielile de judecată pe care le va face cu acest proces.
Intervenienta C. P. (Gulf) LTD a depus la dosar note de ședință cu privire la inadmisibilitatea în principiu a cererii de intervenție accesorie formulată de M. V..
Prin sentința civilă nr.6126/26.06.2015, Tribunalul București Secția a VII-a civilă a admis excepția necompetenței materiale și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei sector 6 București.
Pe rolul Judecătoriei sector 6 București, cauza a fost înregistrată la data de 13.11.2015, sub număr de dosar_ .
La termenul de judecată din data de 14.01.2016, după rămânerea în pronunțare, pârâta . și chematul în garanție M. V. au depus la dosar întâmpinări, pe cale instanța nu le va avea în vedere față de nerespectarea termenului procedural pentru depunerea acestora, termen prev. de art.114 ind.1 Cod procedură civilă din 1865.
Cât privește cererea reclamantului de repunere pe rol întrucât prin întâmpinarea C. s-ar fi depus dovezi noi, instanța reține că nu s-a atașat întâmpinării nici un înscris, astfel că nu sunt îndeplinite condițiile art.151 Cod procedură civilă, nefiind necesare noi lămuriri.
La același termen de judecată, instanța a constatat nule actele de procedură efectuate în cauză de judecătorul sindic înainte de declinarea cauzei, cu motivarea din încheierea de dezbateri.
Tot la termenul de judecată din 14.01.2016, față de precizările reclamantului privind calitatea procesuală pasivă, instanța a constatat că în raport de cele menționate, calitatea de pârât în cauză aparține . și pârâtei C. P. Gulf Limited.
Instanța a constatat la același termen de judecată că pârâta C. P. Gulf Limited, față de calitatea procesuală pasivă a acesteia, nu poate avea și calitatea de intervenientă în dosar, aceasta solicitând ca apărările din cererea de intervenție să fie avute în vedere ca întâmpinare.
La același termen de judecată reclamantul, personal, a arătat că renunță la capătul de cerere privind obligarea . să încheie un contract de fidejusiune, motiv pentru care, în baza art. 246 Cod procedură civilă, instanța va lua act de renunțarea la judecarea acestui capăt de cerere.
Tot la termenul de judecată din 14.01.2016 instanța a admis excepția netimbrării cererii de chemare în garanție urmând să constate că deși i s-a pus în vedere reclamantului prin rezoluția din data de 16.11.2015 să achite taxa de timbru de 5898 lei, acesta nu a timbrat cererea, care astfel urmează a fi anulată.
De asemenea, a admis excepția netimbrării cererii de intervenție accesorie formulată de intervenientul M. V., urmând să constate că deși intervenientul a fost citat cu mențiunea să achite taxa de timbru de 20 lei, acesta nu a timbrat cererea, care astfel urmează a fi anulată.
Instanța a încuviințat părților proba cu înscrisurile depuse la dosar.
Analizând probele administrate în cauză, instanța reține următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3354/2010 la BNP A. M. (fila 13 dosar declinat) data de 29.11.2011, reclamantul în calitate de cumpărător, alături de soția sa, a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 166 situat în București, Bulevardul Timișoara, nr. 103E, corp A, ., Sector 6, număr cadastral 9138/1/166, de la vânzătoarea S.C. C. C. S.R.L..
În cuprinsul acestui contract de vânzare-cumpărare se prevede că prețul vânzării este de 127.768,50 lei, echivalentul a 55.000 Euro, sumă pe care, societatea vânzătoare, prin mandatar, a primit-o în întregime, respectiv suma de_ euro a primit-o cu titlu de avans conform antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2479/29.09.2010, iar restul de 1000 euro a fost înmânat în numerar la data încheierii contractului.
Totodată, se precizează că, apartamentul ce face obiectul contractului nu a fost scos din circuitul civil în temeiul vreunui act normativ, iar cu excepția ipotecilor aferente notate în favoarea S.C. C. E. Bank (România) S.A. nu este grevat de sarcini sau servituții (paragraful 2 pagina 2 din contract).
Se mai precizează în contract că instituția bancară creditoare și-a exprimat acordul în ceea ce privește vânzarea, conform adresei nr. 713/20.01.2011 emisă de S.C. C. E. Bank (România) S.A. – sucursala Voluntari.
Prin acordul de înstrăinare exprimat de pârâta creditoare S.C. C. E. Bank (România) S.A., cuprins în adresa nr. 713/26.11.2010 (fila 18 dosar declinat) se menționează că eliberarea adreselor privind radierea tuturor ipotecilor de rang superior și interdicțiile constituite în favoarea Băncii asupra imobilului indicat, va avea loc numai după virarea diferenței de preț de_ Euro a imobilului, în contul vânzătoarei S.C. C. C. S.R.L. deschis la S.C. C. E. Bank (România) S.A., în scopul rambursării parțiale a facilităților de credit contractate de această societate de la S.C. C. E. Bank (România) S.A..
De asemenea s-a stipulat condiția rezolutorie multiplă constând, printre altele, în non-virarea diferenței de preț al imobilului, conform contractului de vânzare-cumpărare care se va încheia, prin creditarea efectivă a contului vânzătoarei S.C. C. C. S.R.L. deschis la S.C. C. E. Bank (România) S.A.
De asemenea, instanța reține că, în cuprinsul contractului semnat de ambele părți contractante, se menționează faptul că reclamantul cumpărător cunoaște situația juridică și de fapt a imobilului ca fiind cea descrisă de societatea vânzătoare, prin mandatar, și a fost de acord să dobândească bunul imobil în acele condiții.
Ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare, apartamentul nr. 166 situat în București, Bulevardul Timișoara, nr. 103E, corp A, ., Sector 6 a fost notat în cartea funciară, în calitate de proprietar figurând reclamantul și soția acestuia, iar la rubrica înscrieri privitoare la sarcini, figurează intabularea dreptului de ipotecă în favoarea S.C. C. E. Bank (România) S.A. – sucursala Voluntari, pentru suma de 25.000.000 Euro și dobânzi, costuri, cheltuieli, comisioane.
Prin contract de cesiune S.C. C. E. Bank (România) S.A., în calitate de concedent, a cesionat către pârâta C. P. (GULF) LTD, în calitate de concesionar, toate creanțele derivând din Contractul de Limită de Creditare nr. 1208/21.04.2008 încheiat între S.C. C. C. S.R.L. și S.C. C. E. Bank (România) S.A., împreună cu toate drepturile aferente garanțiilor reale mobiliare, imobiliare sau persoanele constituite în vederea garantării creanțelor, în prezent în cartea funciară a imobilului, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară de la fila 67, 68 dosar declinat fiind înscrisă ca titulară a dreptului de ipotecă pârâta C. P. (GULF) LTD.
Instanța reține că, în conformitate cu mențiunile din contract prețul imobilului de_ euro a fost achitat, dar nu prin virarea sumei de bani în contul vânzătoarei deschis la S.C. C. E. Bank (România) S.A., așa cum se menționează în acordul de înstrăinare, ci a fost plătit direct vânzătoarei S.C. C. C. S.R.L., aceasta din urmă nevirând suma de bani în contul bancar respectiv.
Prin cererea de intervenție de la fila 74 dosar declinat intervenientul M. V. (administratorul special al pârâtei în insolvență) recunoaște că toate sumele obținute de la proprietarii imobilelor vândute din ansamblu au fost folosite pentru desfășurarea activității C. pentru edificarea ansamblului, deci nu au fost virate creditorului ipotecar.
Potrivit art. 76 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului Civil, dispozițiile art. 876-915 din Codul civil referitoare la cartea funciară privind cazurile, condițiile, efectele și regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor și faptelor juridice încheiate, sau după caz, săvârșite ori produse după . Codul civil.
Prin urmare, având în vedere data constituirii dreptului de ipotecă asupra imobilului în cauză, și anume data încheierii contractul de ipotecă, 22.07.2008, anterioară datei intrării în vigoare a Codul Civil, 01.10.2011, incidente în prezenta cauză sunt dispozițiile Legii nr. 7/1996 - legea cadastrului și a publicității imobiliare, precum și dispozițiile Codului civil din 1864.
În art. 1790 din Codul Civil 1864 se prevede că imobilul asupra căruia este înscrisă ipoteca este urmărit de către creditor, în orice mână ar trece. Prin urmare, deși dreptul de ipotecă al pârâtei S.C. C. E. Bank (România) S.A., transmis ulterior către pârâta C. P. (GULF) LTD a luat naștere prin contractul încheiat cu vânzătoarea S.C. C. C. S.R.L., imobilul fiind, în prezent, în proprietatea reclamantului, acesta poate fi urmărit pentru îndestularea creanței creditorului, indiferent de titularul dreptului de proprietate.
Conform art. 33 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, înscrierile și radierile efectuate în cărțile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârii instanței judecătorești definitive și irevocabile sau pe cale amiabilă, în baza unei declarații date în formă autentică, de titularul tabular, respectiv de titular, în baza unei documentații cadastrale, în același sens fiind și prevederile art. 1788 din Codul Civil 1864.
În lipsa declarației date de titularul ipotecii privind stingerea radierea, instanța reține că stingerea dreptului băncii de ipotecă nu intervine decât în cazurile prevăzute de art. 1800 alin. (1) din Codul Civil 1864, respectiv: prin stingerea obligației principale, renunțarea creditorului la ipotecă, îndeplinirea formalităților și condițiilor prescrise detentorilor pentru purgarea bunurilor dobândite de ei sau prin prescripție.
Instanța reține că nu s-a făcut oferta de purgă și nu a intervenit prescripția dreptului băncii privind creanța principală.
În cauza de față nu este incident nici primul caz vizat de textul normativ, întrucât nu a intervenit stingerea obligației principale. Obligația principală reprezintă obligația care a fost garantată cu ipotecă, respectiv obligația S.C. C. C. S.R.L. de restituire a împrumutului către bancă. Cât timp nu s-a făcut dovada îndeplinirii obligației principale, nici dreptul accesoriu de ipotecă al băncii nu este stins, el fiind opozabil reclamantei.
Pe de altă parte acordul băncii privind radierea ipotecii – cuprins în înscrisul intitulat acord nr. 713/26.11.2010 (filele 17-18 vol.I) – a fost dat sub condiția rezolutorie ca prețul să fie virat în contul vânzătoarei deschis la bancă și indicat în acord.
Cât privește buna credință a reclamantului, instanța reține, în primul rând, că respectivul acord a existat la momentul încheierii de către reclamant a contractului de vânzare cumpărarea în forma autentică, și, din moment ce acordul este menționat în contract, reclamantul, care cunoștea că există ipotecă notată în favoarea băncii, dacă nu a solicitat acordul pentru a putea vedea în ce condiții intervine radierea ipotecii, a făcut-o pe riscul său.
Invocarea protecției juridice a subdobânditorului ori a aparenței de drept, nu are relevanță în prezenta cauză, cât timp existența ipotecii a fost cunoscută de reclamant în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, fiind menționată clar în contract și reieșind în mod evident din extrasul de carte funciară prezentat la momentul autentificării.
Astfel cum se menționează în cuprinsul acordului de înstrăinare emis de pârâta S.C. C. E. Bank (România) S.A., radierea tuturor ipotecilor va avea loc numai după virarea diferenței de preț, în contul vânzătoarei S.C. C. C. S.R.L. deschis la S.C. C. E. Bank (România) S.A., în scopul rambursării parțiale a facilităților de credit contractate de această societate de la S.C. C. E. Bank (România) S.A.
Or, instanța constată îndeplinirea condiției rezolutorii constând în nevirarea diferenței de preț în contul bancar al vânzătoarei deschis la S.C. C. E. Bank (România) S.A.
Simplele inadvertențe privind numărul contului în care trebuia virată suma nu sunt de natură să înlăture condiția rezolutorie, cât timp nu s-a invocat împrejurarea că s-a încercat virarea prețului în contul vânzătorului deschis la creditorul ipotecar. Așa cum s-a reținut mai sus, administratorul special ala pârâtei în insolvență a recunoscut că toate sumele obținute de la proprietarii imobilelor vândute din ansamblu au fost folosite pentru desfășurarea activității C. pentru edificarea ansamblului, deci nu au fost virate creditorului ipotecar-fila 74 dosar.
Potrivit art.1019 c.civ. de la 1864, condiția rezolutorie este aceea care supune desființarea obligației la un eveniment viitor și necert. Susținerea reclamantului potrivit căreia a fost de bună-credință la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, plătind prețul imobilului către vânzătoare - nu poate înlătura condiția rezolutorie inserată în acordul băncii și nici nu valorează o neîndeplinire a acestei condiții.
Ca urmare a îndeplinirii condiției rezolutorii menționate, acordul băncii la vânzarea intervenită a fost desființat, conform art.1019 c.civ. de la 1864, astfel că în speță nu a operat renunțarea băncii la ipoteca asupra imobilului.
Ca atare, instanța constată că nu este incidentă niciuna dintre situațiile prevăzute de lege pentru stingerea ipotecii băncii asupra imobilului.
Din considerentele expuse, instanța va respinge cererea reclamantului de radiere a ipotecii înscrise în cartea funciară a imobilului, ca neîntemeiată.
Potrivit dispozițiilor art. 453 alin. 1 C.pr.civ. poate pretinde cheltuieli de judecată partea care câștigă procesul, prin urmare cererea reclamantului având ca obiect plata cheltuielilor de judecată va fi respinsă.
În ceea ce privește cererea pârâtei C. P. (Gulf) LTD de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, în temeiul art. 453 din Codul de procedură civilă, instanța va obliga reclamantul la plata sumei de 959,48 lei, cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat conform facturilor de la fila 147,149 dosar declinat și extraselor de cont de la filele 148,151 dosar, în ceea ce privește factura MA 1787/31.10.2014 nefăcându-se dovada plății (extrasul de cont de la fila 146 dosar nu privește factura menționată).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge capătul de cerere având ca obiect radiere ipotecă formulat de reclamantul C. M., domiciliat în București, ., Corp A, scara 2, etaj 8, apartament 166, sector 6, CNP_, cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură în București, ..17, ., ., în contradictoriu cu pârâta C. P. (Gulf) LTD, prin mandatar . C. SRL, cu sediul ales la SCA M. și Asociații în București, . nr.6, sector 1, ca neîntemeiat.
Ia act de renunțarea la judecarea capătului de cerere privind obligarea pârâtelor să încheie un contract de fidejusiune, formulat de reclamantul C. M., în contradictoriu cu pârâtele C. P. (Gulf) LTD, prin mandatar . C. SRL și ., în insolvență, prin administrator judiciar KPMG Restructuring SPRL cu sediul în București, Bulevardul G. nr.43B, etaj 2, Biroul nr.1, G. Business Center, Sector 5, înregistrată la Oficiul Registrului Comerțului sub nr.J40/8128/02.08.1991, CUI_.
Anulează cererea de chemare în garanție, formulată de reclamantul C. M., în contradictoriu cu chematul în garanție M. V., cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la SCA Plesca & Asociații în București, Splaiul Independenței nr.2K, scara B, etaj 1, camera 6-7, sector 3, ca netimbrată.
Anulează cererea de intervenție accesorie, formulată de intervenientul M. V., în contradictoriu cu reclamantul C. M. și pârâtele . și C. P. (Gulf) LTD, prin mandatar . C. SRL, ca netimbrată.
Obligă reclamantul să plătească pârâtei C. P. (Gulf) LTD suma de 959,48 lei, cheltuieli de judecată.
Cu apel în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 21.01.2016.
PREȘEDINTE GREFIER
Red.CAE/Thred.MV
6 ex./26.01.2016
| ← Ordonanţă preşedinţială. Sentința nr. 442/2016.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 202/2016.... → |
|---|
