Obligaţie de a face. Sentința nr. 4777/2015. Judecătoria SIBIU
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4777/2015 pronunțată de Judecătoria SIBIU la data de 23-09-2015 în dosarul nr. 4777/2015
DOSAR NR_
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA S.
SECTIA CIVILA
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 4777/2015
Ședința publică de la data de 23.09.2015
Instanța constituită din :
PREȘEDINTE: F. L. A. – judecător
GREFIER: M. D. S.
Pe rol fiind pronunțarea asupra cauzei civile privind pe reclamant L. Ș. și pe pârâții S. P. PENTRU ADMINISTRAREA FONDULUI LOCATIV AFLAT ÎN PROPRIETATEA MUNICIPIULUI S., M. S. PRIN PRIMAR, U. SA, având ca obiect obligație de a face.
Cauza a fost dezbătută în fond la data de 17.09.2015, când părțile au fost prezente și au pus concluzii care s-au consemnat în încheierea de ședință din acea zi, încheiere care face parte integrantă din prezenta ședință și când instanța a amânat deliberarea și pronunțarea hotărârii la termenul de astăzi.
INSTANȚA
Prin cererea formulată pe rolul Judecătoriei S. la data de 18.09.2013, sub nr_, reclamanta L. Ș. a chemat în judecată S. P. pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Municipiului S., M. S., prin primar și pe . ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtelor la vânzarea întregului imobil situat în S., . 9, . caz de refuz sentința să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; înscrierea în Cartea Funciară a dreptului de proprietate.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că este chiriașă a imobilului situat administrativ în S., . 9, . 1999 conform contractului nr 769/07.01.1999 încheiat cu pârâtul S. P. pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Statului, contract ce a fost preluat succesiv prin contractele nr 3730/21.04.2004 și 1746/19.05.2009. Imobilul este compus din cameră, bucătărie, cămară, WC și pivniță și este înscris în CF nr_.
Reclamanta arată că a formulat cerere pentru a-i fi vândut acest imobil, dar a primit un răspuns conform căruia vânzarea locuinței se va putea efectua doar în baza unui raport de evaluare. Spațiul este liber de vânzare, fiind ocupat de reclamantă. S-a formulat o notificare în vederea restituirii în temeiul Legii 10/2001, ce a fost respinsă. Mai mult, toate apartamentele vecine au fost vândute chiriașilor.
Legiuitorul după anul 1989 a adoptat o politică socială constantă și a edictat o . măsuri de protecție a chiriașilor aflați în folosința fondului locativ de stat, constituit, la vremea respectivă, nu numai din acele locuințe construite de stat sau de unitățile economice sau bugetare de stat, ci și din locuințele preluate abuziv după data de 06.03.1945, aparținând persoanelor fizice sau juridice, cu capital mixt sau privat.
În considerarea dispozițiilor art 9 din Legea 112/1995 rezultă că chiriașii titulari de contract pot opta pentru cumpărarea spațiului deținut, iar potrivit art 42 alin 3 din Legea 10/2001, imobilele cu destinație de locuințe pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având un drept de preemțiune. Mai mult, chiar art 52 din Legea 10/2001 prevede că la data intrării în vigoare a prezentei legi se abrogă orice alte dispoziții contrare. Recunoașterea dreptului de preemțiune în favoarea chiriașilor presupune posibilitatea legală a deținătorilor de a vinde unor terțe persoane atunci când oferta concretă a proprietarului nu se întâlnește cu acceptarea fermă a chiriașului.
Se mai precizează că imobilul din litigiu a făcut parte din domeniul public al Municipiului S., însă prin HCL 7/31.01.2013 s-a dispus trecerea din domeniul public în domeniu privat.
În drept, au fost invocate prevederile art 192, 194 C., art 9 din Legea 112/1995, art 42 și 52 din Legea 10/2001, art 14 CEDO, Legea 213/1998, Legea 215/2001.
Au fost depuse următoarele înscrisuri: proces-verbal privind medierea(f 6), contract de închiriere(f 7), proces-verbal(f 9), contract de închiriere(f 10), proces-verbal(f.12), contract de închiriere(f 13), hotărârea nr 7(f.18), CF(f 21), practică judiciară(f 25).
La data de 29.10.2013, pârâta S. P. pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Statului a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.
În motivarea întâmpinării, s-a arătat că prin Hotărârea Consiliului Local S. nr 353/2004 a fost înființat S. P. pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Statului, serviciu public cu personalitate juridică, sub autoritatea Consiliului Local. Așa cum rezultă din art 3 obiectul de activitate îl constituie administrarea fondului locativ prin preluarea contractelor de închiriere existente.
Reclamanta folosește în baza contractului de închiriere nr 1746/19.05.2009, locuința proprietatea Statului Român, situată în S., . 9, . se putea dobândi dreptul de proprietate asupra locuinței folosite, chiriașii trebuie să îndeplinească trei condiții: aceea de a fi chiriaș și de a avea un contract de închiriere valabil; de a ocupa locuința respectivă la data intrării în vigoare a Legii; să nu fi dobândit sau să nu fi înstrăinat o locuință proprietate personală, după 01.01.1990, în locuința de domiciliu.
Se arată că punctul 2 nu este îndeplinit deoarece reclamanta a intrat în posesia locuinței, la data de 07.01.1999, în urma întocmirii contractului de închiriere nr 769/07.01.1999, în baza Ordinului de Repartizare nr 244/28.09.1998/_/29.09.1998. Imobilul atribuit cu chirie situat în S., . era ocupat efectiv de reclamantă la data intrării în vigoare a Legii 112/1995, respectiv la data de 29.01.1996.
În drept, au fost invocate prevederile art 205-208 C., Legea 112/1995, HG 20/1996.
La data de 01.11.2013, pârâta . formulat întâmpinare prin care a arătat că nu se opune la admiterea acțiunii în condițiile în care sunt întrunite condițiile legale.
În motivarea întâmpinării s-a arătat că . în ceea ce privește evaluarea imobilelor și întocmirea contractului de vânzare-cumpărare pentru acestea, în calitate de mandatar al Municipiului S.. În ceea ce privește transferul efectiv al dreptului de proprietate de la titularul acestuia în favoarea chiriașului, deoarece acest drept real asupra imobilului nu le aparține, se arată că nu pot fi obligați în acest sens.
În drept, au fost invocate prevederile art 205, art 411 alin 2, art 454 C..
La data de 31.10.2013, pârâta M. S., prin primar a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.
În motivarea întâmpinării, s-a arătat că pentru a fi admisibilă o asemenea condiție este necesar să fie întrunite cumulativ două condiții: calitatea de chiriaș în baza unui contract de închiriere valabil, necesitatea de a ocupa locuința respectivă la data intrării în vigoare a Legii nr 112/1995.
În cauza de față, se arată că nu este îndeplinită condiția de a ocupa efectiv locuința la data intrării în vigoare a Legii 112/1995, astfel că o asemenea acțiune nu poate fi admisă.
În drept, au fost invocate prevederile art 205-208 C., Legea 112/1995, HG 20/1996, HG 11/1997.
La data de 03.12.2013, reclamanta a formulat o precizare de acțiune prin care a arătat că solicită obligarea pârâtelor la vânzarea întregului imobil situat administrativ în S., . 9, . art 42 din Legea 10/2001 și ale art 42.1 lit B din Normele Metodologice din 7 martie 2007, iar în caz de refuz, hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Pârâta M. S., prin primar a formulat întâmpinare la cererea precizatoare prin care a arătat că reclamanta este titulară a contractului de închiriere doar din anul 2009. Ca atare, vânzarea în temeiul art 42 alin 3 din Legea nr 10/2011 se poate realiza doar dacă sunt îndeplinite condițiile de vânzare în temeiul Legii nr 112/1995.
În drept, au fost invocate prevederile art 205-208 C., Legea 215/2001.
La termenul din data de 27.02.2014, instanța a încuviințat pentru reclamant proba cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnică în specialitatea construcții având următoarele obiective: identificarea cadastrală, topografică și administrativă a imobilului; stabilirea prețului de vânzare a imobilului situat în S., ., . nr 2665/1C/311/28.02.1992 care se va indexa cu indicele de inflație, astfel cum rezultă din art 42 pct 1 lit B din Normele din 07.03.2007 de aplicare a Legii 10/2001.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:
I.Situație de fapt.
Conform contractului de închiriere nr 769/7.01.1999, reclamanta L. Ș. deține în folosință un imobil compus dintr-o cameră, în suprafață de 11,06mp și dependințe în suprafață de 26,36 mp situat în S., . 9. Acest contract a fost încheiat ca urmare a Ordinului de repartizare nr_/29.09. 1998/_/29.09.1998.
Ulterior, s-a încheiat un nou contract de închiriere între . reclamanta L. Ș., respectiv contractul nr 3730/21.04.2004 având ca obiect imobilului situat în S., . 9, compus dintr-o cameră în suprafață de 11,06mp, dependințe în suprafață de 22,96mp și dependințe în suprafață de 4mp folosite în comun.
În continuare, la data de 19.05.2009 s-a încheiat contractul de închiriere nr 1746 între S. P. pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Statului și reclamanta L. Ș., având ca obiect imobilul situat în S., . 9 compus dintr-o cameră în suprafață de 11,06mp, dependințe în suprafață de 22,96 mp și dependințe în suprafață de 4mp folosite în comun.
Prin Hotărârea nr 7 a Consiliului Local al Municipiului S. din data de 31.01.2013, s-a aprobat trecerea din domeniul public al Municipiului S. în domeniul privat al Municipiului S. a imobilului-casă de locuit cu terenul aferent, situat în S., . 9.
Reclamanta a formulat cerere prin care a solicitat aprobarea cumpărării imobilului situat în S., . 9, . S. P. pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Statului i-a comunicat că vânzarea locuinței nu se poate efectua în baza Legii 112/1995, Legii 61/1990 sau a Legii nr 85/1992 ci doar în baza unui raport de evaluare întocmit de către un expert.
Din actele de carte funciară rezultă că imobilul în litigiu este notat în CF nr_ S. în foaia de avere sub nr A7, după cum urmează “A7 nr top 353/I/1, 354/I/1“
II.Dispoziții legale aplicabile.
Conform art 42 din Legea 10/2001, imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali. (3) Imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune. (4) Sumele încasate ca urmare a vânzării imobilelor prevăzute la alin. (3) vor alimenta fondul prevăzut la art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.
Potrivit art.42.alin.1 lit B din HG nr.250/2007 pentru imobilele cu destinația de locuințe, care nu s-au restituit în natură, deținătorul actual dobândește vocația de a le înstrăina către chiriași, însă această înstrăinare se va face potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr.112/1995 și Legii nr.10/2001, republicata, iar chiriașul beneficiază, potrivit art.42 din Legea nr.10/2001, de un drept de preemțiune.
Dispozițiile de mai sus, trebuie a fi corelate și cu cele ale Legii nr.112/1995 care prevăd că au dreptul de a cumpăra imobilele în care locuiesc, potrivit art 9 din Lege numai chiriașii care având un contract de închiriere valabil la data intrării în vigoare a Legii, ocupau apartamentele respective la acel moment. Ori, în cauza de față reclamanta a dobândit dreptul de folosință asupra imobilului prin contractul de închiriere nr 769/7.01.1999, astfel că nu sunt îndeplinite condițiile legale.
Dreptul de preempțiune, prevăzut de art 42 din Legea 10/2001 presupune că titularul acestui drept asupra unui bun poate cumpăra cu prioritate acel bun. În măsura în care s-a hotărât să vândă imobilul vânzătorul trebuie să respecte dreptul de preemțiune sub sancțiunea prevăzută de lege.
Rezultă că instituirea acestui drept reprezintă o derogare de la principiul liberei circulații a bunurilor și mai ales de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber de bunul său. Fiind conceput de legiuitor ca o derogare de la aceste principii, se impune concluzia că textele care reglementează dreptul de preemțiune urmează să fie interpretate restrictiv. Pe de altă parte, în cazurile și în condițiile prevăzute de lege, dreptul de preemțiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul său sau de persoana celui obligat să îl respecte.
În cazul nerespectării dreptului de preemțiune, fiind un drept absolut, opozabil era omnes, se poate cere anularea contractului, indiferent de buna sau de reaua-credință a terțului cumpărător și chiar dacă acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferință.
Astfel, prevederile art 42 din Legea 10/2001 nu instituie obligația pârâtului de a vinde imobilul ci numai vocația, respectiv dreptul reclamantului-chiriaș de a cumpăra imobilul în cazul în care pârâta se decide să îl vândă.
Reclamanta în calitate de chiriașă are numai o vocație de a cumpăra imobilul, vocație care nu echivalează însă cu obligația. A da o astfel de interpretare termenului de „vocație” punând semnul egalității între acesta și obligație ar însemna că atât chiriașii, cât și deținătorul imobilului au obligația – primii de a cumpăra, iar cel de-al doilea de a vinde imobilul în litigiu.
Ori, o astfel de interpretare ar fi cu totul excesivă deoarece ar însemna ca toți chiriașii să poată cere obligarea proprietarilor să le vândă imobilele în condițiile în care aceștia nu își manifestă dorința. Totodată, s-ar duce și la încălcarea drepturilor prevăzute în Convenția Europeană care garantează dreptul de proprietate în art 1 Protocolul 1.
Argumentul invocat de către reclamantă și anume acela că ceilalți chiriași au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor nu poate fi primit atâta vreme cât nu sunt îndeplinite condițiile legale, fără însă a se aduce atingere principiului egalității în drepturi a cetățenilor care prevede că cetățenii sunt egali în fața legii și a autorităților publice, fără privilegii și fără discriminări.
Față de cele expuse mai sus, instanța apreciază că dispozițiile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 republicata, devin incidente numai în situația în care pârâta care are în administrare imobilele cu destinația de locuință, ce nu s-au restituit în natura, își manifestă disponibilitatea de a înstrăina, notificând chiriașului intenția de înstrăinare, iar în condițiile în care pârâtul S. P. pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Statului și Primăria Municipiului S., prin primar nu și-au exprimat voința de a înstrăina apartamentul situat în S., . 9, . poate proceda la valorificarea dreptului de preemțiune, instituit prin art.42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 în favoarea chiriașului, acest drept născându-se în momentul în care deținătorul apartamentului își exprima disponibilitatea de a-l înstrăina.
În concluzie, față de considerentele de fapt și de drept expuse mai sus, instanța urmează să respingă acțiunea formulată de reclamanta L. Ș. în contradictoriu cu pârâții S. P. pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Statului, Primăria Municipiului S., prin primar și . neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRÂRȘTE
Respinge acțiunea formulată de reclamanta L. Ș., CNP_, cu dom procesual ales la Cabinet de avocat N. A., cu sediu în S., Aleea Iasomiei, ., . în contradictoriu cu pârâții S. P. pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Statului, cu sediu în S., ., nr 4, jud S., Primăria Municipiului S., prin primar, cu sediu în S., . 2, jud S. și . sediu în S., . 9, jud S., ca neîntemeiată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. În caz de exercitare a căii de atac cererea se va depune la Judecătoria S..
Pronunță în ședință publică, azi 23.09.2015.
PREȘEDINTEGREFIER
F. L. AndreeaDaniela M. S.
Red FLA /2.10.2015
Teh DMS(practicaua)
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 3077/2015. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 4782/2015. Judecătoria... → |
|---|
