Pretenţii. Sentința nr. 318/2015. Judecătoria SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 318/2015 pronunțată de Judecătoria SUCEAVA la data de 21-01-2015 în dosarul nr. 318/2015
Dosar nr._ - pretenții -
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA S.
SENTINȚA CIVILĂ NR. 318
Ședința publică din data de 21 ianuarie 2015
Instanța constituită din:
Președinte: F. M.
Grefier: C. A.
Pe rol, pronunțarea asupra cauzei civile având ca obiect „pretenții” formulată de reclamantul-pârât M. S. - prin primar în contradictoriu cu pârâta-reclamantă O. M..
Dezbaterile asupra cauzei în fond au avut loc în ședința publică din data de 14 ianuarie 2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, redactată separat și care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când, pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise, instanța a amânat pronunțarea pentru astăzi, 21 ianuarie 2015, când,
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei S. la data de 07.12.2012 sub nr._, reclamantul M. S. - prin primar a chemat în judecată pe pârâta O. M. solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea acesteia la plata sumei de 25.176 lei, cu titlul de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului.
În motivarea cererii, a arătat reclamantul că prin Contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 166/1994 încheiat între R.A.U.J.C.L. S. și pârâta O. M., R.A.U.J.C.L. S. se obliga să vândă, iar pârâta să cumpere un apartament care urma să fie edificat, în condițiile prevăzute în convenție. În fapt și în drept nu era vorba de încheierea unui act translativ de proprietate, ci de un act preliminar intervenit între părți, cum o arată chiar și denumirea înscrisului, fiind mai degrabă un antecontract, o promisiune de vânzare/cumpărare.
După ce R.A.U.J.C.L. S. a trecut prin mai multe forme de organizare, în anul 1998 prin Hotărârea Consiliului Local nr. 64/1998, municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.
S-a arătat că urmare a needificării apartamentelor contractate între anii 1992-1994, a intervenit un litigiu între Asociația nr. 20, 21, 22 (formată din persoanele care avut încheiate contracte preliminare pentru blocurile 20, 21, 22) și M. S. ca administrator al fondului locativ și prin decizia nr. 1620/2005 Curtea de Apel S. a stabilit un termen pentru finalizare și predare a apartamentelor către beneficiari de 10 luni de la data pronunțării, respectiv 19.10.2005.
Execuția blocului nr. 20 din ansamblul de locuințe Obcini 1B unde pârâtă a contractat apartamentul nr. 2 a fost terminată la data de 21.05.2010, așa cum rezultă din procesul verbal încheiat la terminarea lucrărilor și înregistrat cu nr._/21.05.2010.
Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 284/2010 s-a aprobat vânzarea a 20 apartamente din blocul de locuințe nr. 20 din Ansamblul de locuințe Obcini 1B. De asemenea prin respectivul act administrativ de autoritate s-a aprobat raportul de consultanță imobiliară și evaluare a blocului de locuințe nr. 20, fiind aprobate și diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți.
După stabilirea diferenței de achitat reclamantul a înștiințat și somat pârâta asupra diferenței de achitat și am invitat-o la sediul Primăriei municipiului S. pentru a plăti această diferență și pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, fiind emise adresele înregistrate cu nr._/16.11.2010,_/17.12.2010, 1400/16.01.2012, cărora pârâta nu le-a dat curs.
S-a arătat că potrivit prevederilor pct. 2 alin. 2 din Contractul preliminar nr. 218/1992, „prețul este orientativ și se modifică în funcție de modificările prețurilor la materiale, de tarifele de transport, indexările de salarii și a altor coeficienți de actualizare a devizelor.”
Reclamanta a achitat un preț la încheierea contractului preliminar și a consimțit că acest preț este orientativ și că se va modifica în funcție de prețul materialelor, tarifelor și coeficienților de actualizare, fiind de notorietate faptul că din anul 1994 și până în anul 2010, anul finalizării apartamentului contractat, atât prețurile la materiale, cât și tarifele de transport au cunoscut o importantă evoluție.
S-a menționat faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare este convenția prin care cele două părți contractante, deopotrivă promitent și beneficiar se obligă reciproc a efectua toate operațiunile juridice necesare pentru ca transferul proprietății de la vânzător la cumpărător să opereze, subliniindu-se faptul că în conformitate cu dispozițiile contractuale „cumpărătorul se obligă a achita diferențele valorice în plus pe parcursul execuției...” Ori în cazul de față s-a refuzat achitarea diferenței de preț, diferență la care beneficiarul s-a angajat potrivit dispozițiilor contractuale, încălcându-se astfel principiul forței obligatorii a contractului așa cum stipula art. 969 Cod Civil.
S-a mai arătat că finalizarea apartamentului contractat s-a făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al municipiului S. (din impozite și taxe locale), iar aceste sume trebuie recuperate, menționându-se că 23 de persoane care s-au aflat în situația în care aveau încheiate o . contracte preliminare, la fel ca pârâta au înțeles să achite diferențele valorice aprobate prin hotărârea consiliului local și să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică.
De asemenea, întrucât se vinde și o cotă din dreptul de proprietate asupra terenului situat sub imobilul în care se află apartamentul pârâtei, s-a menționat faptul că este necesară forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare, iar potrivit Legii nr. 7/1996 pentru a fi înscris în cartea funciară un drept de proprietate asupra unui imobil (teren și construcție) este necesar să existe un act translativ de proprietate încheiat în formă autentică. Contractul preliminar nr. 215/1992 nu este un act translativ de proprietate și nici nu este un act autentic.
În drept, au fost invocate dispozițiilor art. 112 Cod procedură civilă și art. 1073 Cod civil.
În susținerea cererii, reclamantul a depus la dosar, în copie, înscrisuri (filele 7-31).
Cererea este scutită de plata taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar în temeiul dispozițiilor art. 17 din Legea nr. 146/1997.
La data de 10.09.2013, pârâta O. M. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii reclamantul ca neîntemeiată, precum și cerere reconvențională.
În motivarea întâmpinării, a arătat că între pârâtă și R.A.J.U.C.L s-a încheiat Contractul de vânzare-cumpărare nr. 166/1994 prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului situat în municipiul S., . nr. 20, ., .-o cameră de locuit cu o suprafață utilă de 25,94 mp, prețul imobilului fiind stabilit la suma de 1.278.732 ROL. A arătat că, din cuprinsul art. 2 al contractului de vânzare-cumpărare nr.166/1994 rezultă că prețul apartamentului a fost achitat în întregime la data perfectării convenției.
De asemenea, contractul de vânzare-cumpărare intervenit între părți nu reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare, o promisiune de vânzare-cumpărare astfel cum menționează reclamantul în acțiunea introductivă, ci este un veritabil contract de vânzare-cumpărare a unui bun viitor (res futura).
S-a menționat că art. 1 din Contractul de vânzare-cumpărare nr.166/1994 care definește obiectul contractului stipulează că R.A.J.U.CL S. vinde și O. M. cumpără locuința situată în S., ..20, . de plan care face parte integrantă din prezentul contract.
S-a arătat că, în materie de vânzare, art.1312 din Codul Civil conține o regulă specială și derogatorie în ceea ce privește interpretarea clauzelor contractuale: vânzătorul - care stabilește, de regulă, condițiile contractului - trebuie să explice clar obligațiile sale, iar dacă înțelesul actului ar fi îndoielnic, clauzele neclare „se interpretează în contra vânzătorului” (in dubio contra stipulantem). Aceasta înseamnă că, în materie de vânzare, nu numai clauzele referitoare la propriile obligații, dar și cele referitoare la obligațiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului.
S-a subliniat faptul că contractul de vânzare-cumpărare nr.166/1994 nu conține niciun element specific unui promisiuni de vânzare-cumpărare, ci conține toate elementele unui veritabil contract de vânzare-cumpărare, cuprinzând toate clauzele contractuale impuse de Decretul - Lege nr. 61/1990 din 07.02.1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație.
S-a învederat faptul că, în măsura în care instanța va admite cererea de chemare în judecată, pârâta se va afla în situația de a achita de două ori prețul unui imobil, odată la semnarea contractului de vânzare-cumpărare în anul 1994 și odată prin sentința judecătorească, în condițiile în care din anul 1992 și până acum pârâta a fost lipsită atât de suma de 1.278.732 ROL, cât și de dreptul de folosință a imobilului.
De asemenea, s-a arătat că în contract se precizează că eventualele diferențe valorice la data recepției preliminare vor fi reglementate pe bază de act adițional, care presupune întrunirea acordului de voință a ambelor părți, și nu somarea unui cocontractant în vederea achitării unei sume de bani nejustificată, întrunirea acordului făcându-se numai după negocierea tuturor clauzelor actului adițional.
Reclamantul M. S. - prin primar a înțeles doar să procedeze la stabilirea unilaterală a sumei de 25.176 lei care se presupune a reprezenta diferența de preț și la a soma pârâta O. M. la achitarea acestei sume despre care nu are cunoștință cum a fost calculată.
A mai menționat pârâta că, deși nu s-a prevăzut în mod expres o dată a recepției, unitatea contractantă s-a obligat să finalizeze construcția și respectiv să predea cumpărătorului imobilul într-un termen rezonabil de 2-3 ani de la momentul perfectării contractului și în niciun caz peste 16 ani.
S-a arătat că, Contractul de vânzare-cumpărare nr. 166/1994 s-a încheiat sub imperiul dispozițiilor Decretului Lege nr.61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și a Hotărârii Guvernului nr.562/1991 privind unele măsuri referitoare la încasarea avansului și ratelor la vânzarea-cumpărarea locuințelor construite din fondurile statului, acte normative care nu au fost abrogate fiind în vigoare și la data formulării întâmpinării.
Deși contractul nr.166/1994 dovedește titlul de proprietate, constituind un înscris autentic translativ de proprietate, dar și titlu executoriu în accepțiunea dispozițiilor legale menționate mai sus, reclamantul a refuzat predarea locuinței către pârâtă.
S-a arătat că dispozițiile art. 1313 cod civil instituie două obligații principale pentru vânzător, a preda lucrul și respectiv a răspunde de dânsul, doctrina juridică de specialitate și practica juridică statuând că în cazul vânzării unui bun viitor individual determinat, proprietatea se transmite în momentul în care bunul există, a luat ființă și poate fi predat cumpărătorului în starea convenită de părți.
Pe cale de consecință, s-a solicitat să se ia act de faptul că transmiterea dreptului de proprietate a locuinței către pârâta O. M. s-a realizat la momentul finalizării construcției, respectiv în anul 2010, când bunul imobil a luat ființă.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115 Cod procedură civilă, art. 1312 din Codul civil, art. 16, art. 17, art. 19 din Decretul – Lege nr. 61/1990, precum și celelalte dispoziții menționate în cuprinsul întâmpinării.
Prin cererea reconvențională formulată, pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamantului-pârât la plata sumei de 25.176 lei cu titlu de daune-interese pentru neîndeplinirea obligației de predare a imobilului situat în municipiul S., .. 20, ., ., obligarea reclamantului-pârât la predarea imobilului situat în municipiul S., .. 20, ., ., sub sancțiunea achitării de daune-cominatorii de 100 de lei pe fiecare zi de întârziere, calculate de la data rămânerii irevocabile a sentinței până la data predării efective, obligarea reclamantului-pârât la încheierea procesului-verbal de predare-primire a locuinței după modelul prevăzut de Anexa nr.5 a Decretului - Lege nr.61/1990 sub sancțiunea achitării de daune-cominatorii de 100 de lei pe fiecare zi de întârziere, calculate de la data rămânerii irevocabile a sentinței până la data încheierii efective, înscrierea dreptului de proprietate asupra apartamentului situat în municipiul S., ..20, ., . în Cartea Funciară a imobilului.
În motivare, s-a arătat că nerealizarea lucrului viitor în termenul stipulat nu afectează validitatea contractului, în acest caz, vânzătorul, pe lângă pierderea prețului, putând fi obligat și la plata daunelor-interese pentru neexecutarea obligației asumate în temeiul art. 1082 Cod Civil care stipulează că debitorul este osândit, de se cuvine, la plata de daune-interese sau pentruneexecutarea obligației, sau pentru întârzierea executării.
A mai arătat pârâta-reclamantă că, în măsura în care R.A.J.U.C.L-ul și-ar fi îndeplinit obligația de a construi și preda imobilul într-un termen rezonabil, nu s-ar fi ajuns la o diferență de preț de 25.176 de lei, considerând că sunt îndeplinite toate condițiile răspunderii civile contractuale, fapta ilicită a pârâtului constând în executarea cu o întârziere de aproximativ 16 ani a obligației de a construi și de a preda imobilul.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 119 Cod procedură civilă, art. 1312 din Codul civil, art. 16, art. 17, art. 19 din Decretul - Lege nr. 61/1990, precum și celelalte dispoziții menționate în cuprinsul cererii reconvenționale.
Cauza a fost suspendată prin Încheierea de ședință din data de 11.09.2013, în conformitate cu prevederile art. 242 pct. 2 Cod procedură civilă.
La data de 01.09.2014, atât reclamantul cât și pârâta au formulat cerere de repunere pe rol a cauzei, care au fost admise prin încheierea de ședință din data de 12.11.2014, când pârâta, prin apărător și-a precizat cererea reconvențională în sensul că a renunțat la judecarea capetelor 1,2 și 4 ale cererii reconvenționale și și-a modificat capătul 3 al cererii, solicitând obligarea reclamantului-pârât la încheierea procesului-verbal de predare-primire a locuinței ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 166/1994, după modelul prevăzut de Anexa nr. 5 a Decretului - Lege nr. 61/1990.
La data de 09.01.2015, reclamatul-pârât a formulat răspuns la întâmpinare și întâmpinare la cererea reconvențională.
Prin răspunsul la întâmpinare s-a arătat că Decretul - Lege nr. 61/1990, invocat de către pârâtă nu are aplicabilitate în speța de față, legislația la care se face trimitere referindu-se la persoanele care după evenimentele din 1989 aveau posibilitatea să dobândească în proprietate imobilele deținute, imobile care aveau destinația de locuință și care erau construite din fondul statului, ori finalizarea apartamentului contractat de pârâtă s-a făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al municipiului S..
Prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 2/2006 privind aprobarea bugetului local pe anul 2006 a fost aprobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2006 cu finanțare integrală sau parțială de la bugetul local, la capitolul 70.02 – „Lucrări noi” la subcapitolul 07 fiind prevăzut blocul 20 din Ansamblul de locuințe Obcini 1B.
În Expunerea de motive nr. 7442/14.02.2007 care a stat la baza H.C.L. nr. 23/2007 se arată că „pentru finalizarea acestui . de 4.146.647 lei din care 2.064.240 lei pentru cele 20 de apartamente contractate, urmând ca după recepția apartamentelor această sumă să fie recuperată de la contractanți”, apreciindu-se că obligarea la plata diferenței rezultate pentru edificarea apartamentului este pe deplin justificată.
Cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă, s-a arătat că aceasta a apreciat în mod eronat că transferul dreptului de proprietate ar fi operat la momentul finalizării construcției, respectiv în anul 2010, contractul încheiat între părți fiind unul de executare de lucrări, în care dreptul de proprietate urmează a fi transferat după achitarea integrală a diferențelor de preț care au rezultat în vederea finalizării de către municipalitate a apartamentului contractat. Până nu sunt reglementate în conformitate cu prevederile contractuale chestiunile legate de plata sumei de 25.176 lei considerăm că nu poate fi încheiat un proces-verbal de predare-primire a apartamentului ce face obiectul contractului nr. 166/1994.
S-a arătat că în conformitate cu prevederile contractului nr. 166/1994 „prețul este orientativ și se modifică în funcție de modificările prețurilor la materiale, ale tarifelor de transport, indexărilor de salarii și altor coeficienți de actualizare a devizelor”, subliniindu-se faptul că „cumpărătorul se obligă a achita diferențele valorice în plus pe parcursul execuției, reglementate pe bază de act adițional, neplata acestora conducând la decalarea termenului de punere în funcțiune.”
S-a subliniat că potrivit prevederilor contractuale „neplata la termenul fixat chiar a unei singure diferențe stabilită prin act adițional chiar unilateral încheiat, în caz de refuz al cumpărătorului, va duce la rezoluțiunea contractului de drept, fără somație și fără sesizarea instanței judecătorești.” În contextul dispozițiilor contractuale sus-menționate și având în vedere faptul că pârâta-reclamantă nu a achitat diferențele valorice, și în plus pe parcursul execuției a refuzat încheierea unui act adițional, s-a arătat că municipalitatea nu poate fi obligată să încheie un proces verbal de predare-primire a apartamentului ce face obiectul contractului nr. 166/1994. Nu în ultimul rând s-a menționat în contractul nr. 166/1994 că unitatea contractantă se obligă să predea beneficiarului, la data recepției locuința contractată cu respectarea clauzelor din contract, prin urmare predarea-primirea apartamentului este condiționată de respectarea de către pârâta-reclamantă a danelor din contract, fapt care nu s-a întâmplat.
În temeiul art. 242 alin. 2 Cod procedură civilă, reclamantul-pârât a solicitat judecarea în lipsă.
Instanța, în conformitate cu prevederile art. 167 alin. 1 Cod procedură civilă, a încuviințat și administrat pentru ambele părți proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarea situație de fapt:
Între Regia Autonomă de Utilități Comunale și Locative S. (R.A.U.J.C.L.), în calitate de vânzătoare și pârâta-reclamată O. M., în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 166/1994 (fila 7 dosar), pin care vânzătoarea se obliga să vândă, iar cumpărătoarea să cumpere un apartament ce urma să fie edificat în condițiile prevăzute în convenție, prețul stabilit fiind de 1.278.732 ROL.
Prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 6 din data de 03.07.1998 (fila 8 dosar) s-a stabilit că, începând cu data de 01.08.1998, activitatea de administrare a fondului locativ de stat se preia de către Primăria municipiului S., pe bază de protocol încheiat cu S.C. ACET SA S. (fosta R.A.U.J.C.L.).
Întrucât apartamentele contractate de persoanele care au încheiate contracte preliminare în perioada 1992-1994 nu au fost edificate, între Asociația nr. 20, 21, 22 și M. S., ca administrator al fondului locativ a intervenit un litigiu, în urma căruia prin decizia nr. 1620/2005, Curtea de Apel S. a stabilit un termen pentru finalizarea și predarea apartamentelor către beneficiari de 10 luni de la data pronunțării, respectiv 19.10.2005 (filele 9-13 dosar).
Execuția blocului nr. 20 din ansamblul de locuințe Obcini 1B, unde se află situat apartamentul nr. 2 pentru care a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare menționat mai sus, s-a finalizat la data de 21.05.2010, după cum rezultă din procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, înregistrat sub nr._/21.05.2010 (filele 16-17 dosar).
Prin acțiunea formulată, reclamantul-pârât M. S. solicită obligarea pârâtei-reclamante O. M. la plata sumei de 25.176 lei cu titlul de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului.
Potrivit dispozițiilor art. 102 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind noul Cod civil, contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.
În aceste condiții, instanța reține că, potrivit art. 969 din Codul civil de la 1864 (aplicabil la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în discuție) convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. De asemenea, conform dispozițiilor art. 1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în cazul contrar are dreptul la dezdăunare.
Reclamantul-pârât M. S. a susținut, referitor la contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 166/1994, că nu este un act translativ de proprietate, ci un antecontract, o promisiune de vânzare-cumpărare.
Sub aspectul corectei calificări a naturii juridice a contractului încheiat între părți, instanța reține că, raportat la dispozițiile art. 1294 Cod civil, contractul de vânzare-cumpărare este actul juridic bilateral prin care una dintre părți – vânzătorul - strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți – cumpărătorul - care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut.
În schimb, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este acel contract prin care una din părți (promitent) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor, ambele părți putând cere încheierea convenției de vânzare. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naștere numai obligației de a se transmite proprietatea bunului în viitor.
Analizând clauzele contractului nr. 166/1994 încheiat între părți, instanța constată că această convenție nu e o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, ci un contract de vânzare-cumpărare.
Astfel, părțile au stabilit obiectul contractului: bunul și prețul acestuia, cât și obligațiile corelative ce le incumbă - de a preda bunul și respectiv de a plăti prețul. Pârâta-reclamantă a achitat în integralitate prețul la data încheierii convenției, astfel cum s-a consemnat, de altfel, în contract: suma de 7072 lei (comision) cu chitanța nr._/28.11.1992, suma de 471.532 lei cu chitanța nr._/28.02.1992, suma de 12.128 lei (comision) cu chitanța nr._/31.01.1994, suma de 350.000 lei cu chitanța nr._/20.12.1993 și suma de 438.000 lei cu chitanța nr._/31.01.1994, iar reclamantul-pârât s-a obligat să predea la data recepției locuința contractată.
De altfel, se poate lesne observa că și terminologia folosită în convenție este specifică unui contract de vânzare-cumpărare, întrucât se menționează că R.A.J.U.C.L. S. „vinde” iar pârâta-reclamantă „cumpără” locuința situată în S., ., ., . în suprafață de 25,94 m.p. cu prețul de 1.278.732 lei.
Faptul că în contract s-a menționat că ”eventualele diferențe valorice vor fi stabilite prin act adițional” nu schimbă convingerea instanței că între părți s-a încheiat un veritabil contract de vânzare-cumpărare, care are ca obiect un bun viitor, fiind firesc ca eventualele modificări ale contractului să se facă prin acordul părților, prin încheierea unui act adițional.
Este adevărat că prin art. 2 din contractul încheiat de părți s-a stabilit că prețul este orientativ și se modifică în funcție de modificările prețurilor la materiale, tarife de transport, indexări salarii și alți coeficienți de actualizare a devizelor, iar cumpărătorul se obligă a achita diferențele valorice în plus pe parcursul execuției, reglementate pe bază de act adițional, neplata acestora conducând la decalarea termenului de punere în funcțiune, dar aceste clauze nu determină o altă calificare a naturii juridice a contractului. Astfel, clauzele menționate evidențiază faptul că este vorba de un contract de vânzare-cumpărare a unui bun viitor, întrucât prețul bunului este stabilit prin contractul încheiat, părțile admițând, totodată, că la predarea bunului, în viitor, pot apărea eventuale diferențe, în privința cărora vor conveni prin act adițional.
Prețul, ca element esențial al contractului de vânzare-cumpărare, poate fi unul determinat sau determinabil. Raportat la clauzele contractuale menționate, instanța constată că părțile au convenit asupra unui preț determinabil indicând un cuantum fix, care putea fi eventual completat cu o diferență, stabilind și criteriile în funcție de care se va individualiza, în viitor, aceasta, neputându-se vorbi de preț forfetar sau de deviz și, pe cale de consecință, de un contract de antrepriză.
De altfel, relevantă în ce privește natura juridică a convenției intervenite între părți este și Decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. prin care s-a admis acțiunea promovată de Asociația nr. 20, 21, 22 (formată din persoanele care au avut încheiate contracte preliminare pentru blocurile 20, 21, 22) și a fost obligat M. S. să predea apartamentele către beneficiari stabilindu-se un termen pentru finalizarea lucrărilor de 10 luni de la data pronunțării – 19.10.2005, în considerentele acesteia reținându-se (cu putere de lucru judecat) că prețul locuinței a fost achitat integral de cumpărători (printre care și pârâta-reclamantă), iar M. S. nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale, în sarcina membrilor asociației.
Dacă s-ar fi considerat că între părți a intervenit doar o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, instanța nu ar fi obligat M. S. la predarea apartamentelor, căci vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, neexistând în sarcina părților obligațiile corelative specifice contractului de vânzare-cumpărare (plata prețului și predarea bunului). După cum s-a arătat anterior, din antecontract se naște doar o obligație de a face, aceea de a perfecta, pe viitor, convenția translativă de proprietate, iar dacă promitentul-vânzător nu-și respectă obligația stabilită, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea bunului, întrucât nu a devenit proprietar.
Faptul că prin Decizia nr.1620/2005 Curtea de Apel S. a stabilit pentru reclamantul-pârât M. S. un termen de finalizare și predare a apartamentelor nu poate fi interpretat în sensul că instanța a considerat că între părți a intervenit un contract de antrepriză, ci finalizarea apartamentelor trebuie înțeleasă ca o operațiune preliminară îndeplinirii de către M. S. a obligației de predare a locuințelor vândute, care îi incumba potrivit contractelor de vânzare-cumpărare încheiate.
Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare unde principala obligație este de a da (de a transmite dreptul de proprietate și de a remite bunul), în cazul contractului de antrepriză antreprenorul își asumă, în primul rând (și de cele mai multe ori intuitu personae) o obligație de a face - de a realiza lucrarea și apoi una de a da – de a transmite proprietatea asupra acesteia, astfel că această obligație de a face, de a construi imobilul, este de esența contractului de antrepriză. Or, din contractul nr. 166/1994, încheiat între vânzătorul R.A.J.U.C.L. S. și pârâta-reclamantă, nu reiese că R.A.J.U.C.L. S. se obligă să construiască pentru pârâta-reclamantă imobilul pe care îl înstrăinează, asumându-și față de aceasta obligațiile specifice antreprenorului.
De asemenea, instanța constată că actul juridic intervenit între părți a fost încheiat în baza Decretului - Lege Nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație. Potrivit art. 3 din acest act normativ locuințele prevăzute la art. 1 se vând cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii și Consemnațiuni, fără restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe, o dată cu locuința transmițându-se cumpărătorului acesteia și dreptul de folosință asupra terenului aferent, pe durata existenței construcției. Astfel, raportat la aceste dispoziții legale, convenția încheiată între părți apare ca fiind tot un veritabil contract de vânzare-cumpărare.
De asemenea, se reține că prin Hotărârea Consiliului Local nr. 284/16.12.2010 (fila 14 dosar) s-a aprobat vânzarea a 20 de apartamente contractate de persoane fizice în anul 1992 din blocul de locuințe nr. 20 din Ansamblul de locuințe Obcini 1B și totodată s-a aprobat raportul de consultanță imobiliară și evaluare a blocului de locuințe Obcini 1b tronson 21, ., ce cuprindea și diferențele de preț care urmau să fie achitate de către contractanți.
Potrivit art. 1294 Cod civil, vânzarea este o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul lui, iar art. 1313 Cod civil stabilește că vânzătorul are două obligații principale, a preda lucrul și a răspunde de dânsul.
Așadar, în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat, cumpărătorul este obligat să achite prețul, iar vânzătorul este obligat să predea bunul vândut. În cazul în care vânzătorul nu își îndeplinește obligația cumpărătorul poate fie să invoce excepția de neexecutare a contractului, fie să ceară rezoluțiunea cu daune interese, fie să ceară executarea în natură a obligației (sau daune interese în măsură în care aceasta nu mai este posibilă).
În cazul de față, dat fiind că reclamantul-pârât M. S., în calitate de vânzător, nu și-a îndeplinit obligația de predare a imobilului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 166/1994, prin Decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. s-a stabilit termenul de predare până la data de 19.08.2006.
Cât privește blocul nr. 20, respectiv apartamentul nr. 2 care face obiectul litigiului, lucrările au fost finalizate la data de 21.05.2010, așa cum rezultă din procesul verbal încheiat la terminarea lucrărilor și înregistrat cu nr._ din aceeași dată (fila 16 dosar).
În materie contractuală creditorul are obligația să dovedească existența obligației, iar apoi, odată dovedită existența acesteia, îi revine debitorului obligația de a dovedi executarea obligației corespunzătoare. Operează, astfel, în sarcina debitorului o prezumție de vinovăție (de neexecutare culpabilă a propriilor obligații), iar dacă acesta nu dovedește îndeplinirea obligației, se prezumă ca nerespectarea acesteia provine din vina debitorului, care va fi obligat la plata de despăgubiri către creditor (art. 1082 Cod civil).
Din înscrisurile de la dosarul cauzei, instanța reține că reclamantul-pârât M. S. nu a făcut dovada îndeplinirii, la termen, a obligației de predare a bunului. În acest context vânzătorul nu poate pretinde modificarea clauzei contractuale referitoare la preț (solicitând, în fapt, achitarea încă a mai mult de jumătate din valoarea imobilului) în condițiile în care culpa pentru nerespectarea termenului de predare a apartamentului îi aparține.
Împrejurarea că, pe parcursul timpului, au intervenit schimbări în ceea ce privește vânzătorul nu este de natură a afecta drepturile și obligațiile cumpărătorilor, din moment ce acestora nu li se poate imputa nimic din punct de vedere contractual, iar reclamantul-pârât M. S. a preluat atât activul, cât și pasivul R.A.U.J.C.L. S. fără rezerve. Astfel, în anul 1998, după ce R.A.U.J.C.L. S. a trecut prin mai multe forme de organizare, prin Hotărârea Consiliului Local nr.64/1998, municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.
Reclamantul-pârât M. S. nu poate pretinde de la pârâta-reclamantă să achite diferențe de preț disproporționate în raport cu prețul stipulat în contractul intervenit între părți, în contextul în care tocmai existența și întinderea acestei diferențe este rezultatul comportamentului contractual necorespunzător al vânzătorului, acest lucru nefiind admisibil în virtutea principiului nemo propriam turpitudinem allegans (nimeni nu își poate invoca propria culpă). Sancțiunea pentru neîndeplinirea la timp a obligației contractuale de predare a apartamentului constă în suportarea de către vânzător a riscului contractului și anume efectele inflației asupra prețului.
În cazul neachitării „diferențelor valorice” la care face referire contractul nu s-ar putea vorbi despre o îmbogățire fără justă cauză a pârâtei-reclamante, deoarece cumpărătorul a fost lipsit, timp de 20 de ani, atât de banii investiți, cât și de folosința imobilului achiziționat.
Instanța constată, de asemenea, că este neîntemeiată susținerea reclamantului-pârât M. S. privind necesitatea încheierii contractului în formă autentică, întrucât, raportat la anul încheierii sale, 1994, când contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect construcții cu destinație locuință era unul consensual, convenția încheiată între părți este perfect valabilă. Nefiind stabilită ad validitatem cerința formei autentice, vânzarea a fost perfectată de îndată ce părțile s-au învoit asupra bunului și prețului, convenția fiind valabil încheiată prin simplul acord de voință al părților, fără îndeplinirea vreunei formalități.
Nici în ceea ce privește terenul aferent locuinței nu se pot reține afirmațiile reclamantului-pârât că este necesară încheierea contractului în formă autentică, dat fiind că terenul a fost concesionat (iar nu vândut), potrivit dispozițiilor contractuale, pe durata existenței construcției.
Pentru aceste considerente, instanța va respinge ca neîntemeiată acțiunea reclamantului-pârât vizând obligarea pârâtei-reclamante O. M. la plata diferenței de preț pentru apartamentul nr. 2 achiziționând în condițiile mai sus arătate și respectiv la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al acestuia.
Prin cererea reconvențională așa cum a fost precizată, pârâta-reclamantă O. M. a solicitat obligarea reclamantului-pârât M. S. la încheierea procesului-verbal de predare-primire a locuinței ce face obiectul contratului de vânzare-cumpărare nr. 166/1994, după modelul prevăzut de Anexa nr. 5 a Decretului - Lege nr. 61/1990.
Astfel, se reține că, potrivit celor mai sus-menționate, actul juridic intervenit între părți (contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 166/1994) a fost încheiat în baza Decretului - Lege Nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație. Conform art. 16 din acest act normativ ,,Contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și, după caz, contractul de împrumut dovedesc dreptul de proprietate asupra locuinței cumpărate în condițiile prezentului decret-lege și constituie titlu de proprietate.” De asemenea, art. 19 din Decretul lege nr. 61/1990 prevede următoarele: „Contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și contractul de împrumut, încheiate în condițiile prezentului decret-lege, au valoare de înscrisuri autentice și constituie titluri executorii.”
Raportat la aceste dispoziții și la art. 969 Cod civil, precum și la contractul încheiat între părți rezultă că, odată ce pârâta-reclamantă și-a îndeplinit obligațiile contractuale, astfel cum s-a reținut, argumentat, anterior, reclamantului-pârât îi incumbă îndeplinirea obligațiilor corelative privind transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului, respectiv predarea apartamentului ce face obiectul contractului și întocmirea procesul verbal de predare-primire a locuinței.
Așa fiind, pentru aceste motive, instanța va admite cererea reconvențională așa cum a fost ea precizată de pârâta-reclamantă O. M., sens în care va obliga pe reclamantul-pârât M. S. să încheie pe numele pârâtei-reclamante procesul-verbal de predare-primire a locuinței care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 166/1994, constând în apartamentul nr. 2 situat în municipiul S., .. 20, ., jud. S..
Întrucât reclamantul-pârât se află în culpă procesuală, instanța, în conformitate cu prevederile art. 274 Cod procedură civilă, îl va obliga să plătească pârâtei-reclamante suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloarea onorariului de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge, ca neîntemeiată, acțiunea având ca obiect „pretenții” formulată de reclamantul-pârât M. S. - prin primar, cu sediul în municipiul S., .. 5A, jud. S. în contradictoriu cu pârâta-reclamantă O. M., domiciliată în municipiul S., ., ., ..
Admite cererea reconvențională așa cum a fost precizată.
Obligă pe reclamantul-pârât să încheie pe numele pârâtei-reclamante procesul-verbal de predare-primire a locuinței care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 166/1994, constând în apartamentul nr. 2 situat în municipiul S., .. 20, ., jud. S..
Obligă pe reclamantul-pârât să plătească pârâtei-reclamante suma de 1000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 21.01.2015.
Președinte, Grefier,
F. M. C. A.
Red.F.M.
Tehnored. C.A./2 ex.
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 327/2015.... | Actiune in raspundere contractuala. Sentința nr. 283/2015.... → |
|---|
